臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1279號
上 訴 人 邱渝棋
訴訟代理人 錢裕國律師
陳宜新律師
被 上訴人 沈怡利
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國102年10
月18日臺灣臺北地方法院100年度訴字第5128號第一審判決提起
上訴，本院於民國103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國100年8月10日經由訴外人群義不動產 經紀股份有限公司（下稱群義公司，原審共同被告，嗣撤回 起訴）居間介紹，以新台幣(下同)926萬元價格購買被上訴 人所有坐落於台北市○○區○○段○○段○000○000○0地 號土地及其上門牌號碼台北市○○區○○○路0段000號9樓 之3房屋(下稱系爭房屋)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系 爭契約)，伊已付清買賣價金，被上訴人並已完成不動產移 轉登記；詎系爭房屋交屋後伊始發現系爭房屋之大樓疑似有 氯離子含量過高之情形，經委託日笙檢測科技有限公司（下 稱日笙公司）進行系爭房屋氯離子含量檢測，該公司於100 年10月11日做成試驗報告顯示系爭房屋大門及辦公室樑柱之 氯離子含量，均已逾經濟部標準檢驗局(下稱標準局)公布之 標準0.6kg/m3，嗣經兩造合意送台北市建築師公會鑑定結果 ，在系爭房屋採取四個測試體之氯離子含量分別為1.221kg/ m3、0.693kg/m3、0.796kg/m3及0.805kg/m3，平均值為0.87 9kg/m3，已超過上開標準局公布之標準，認定系爭房屋為海 砂屋，故系爭房屋有買賣標的減少其價值、減少通常或契約 效用瑕疵之情形，被上訴人應負瑕疵擔保之責任；另依台北 市建築師公會鑑定意見(下簡稱系爭鑑定書)，固已預估補強 工程費用及非工程費用，惟就系爭房屋氯離子含量過高而污 名化所致之交易價值減損，未鑑定其減損之價格若干，就此 仍有再送鑑定之必要，因目前尚無消除氯離子含量之治本方 法，只得以現況修復後，補強、維護等措施之治標方式予以 修復，故縱補強後亦仍有污名化所致之價值減損，故暫以系 爭契約買賣價金之三成即277萬8,000元為買賣標的物瑕疵減 損而應減價之金額，爰依兩造間系爭契約第9條第4項、民法 第359條、第179條規定提起本訴等語。起訴聲明：(一)被上 訴人應給付上訴人277萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；(二)願供擔保 請准宣告假執行。原審判命被上訴人應給付上訴人88萬2,00 0元本息，駁回上訴人其餘之訴，對此，上訴人就其敗訴部 分不服提起上訴，上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人部分 廢棄；(二)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人189萬5, 800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；(三)願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以上訴人再次請求就「汙名化所致之價值減損」 進行鑑價，於原審已逾適當時期提出，今仍以此為理由提起 上訴，違反適時提出主義、應受失權效之限制。蓋原審已於 101年6月26日發函囑託台北市建築師公會鑑定，於102年2月 間始完成鑑定，惟上訴人於原審遲於102年4月15日始再聲請 請求鑑定系爭房屋之市場交易價格減損為若干之事項，足認 上訴人有意圖延滯訴訟，逾時提出攻擊防禦方法，有礙訴訟 之終結。另系爭鑑定書已包含上訴人請求就系爭房屋「汙名 化所致之價值減損」之鑑定目的及內容，上訴人請求進行鑑 定已無必要。又系爭房屋雖經檢測氯離子含量過高，目前現 況及同棟大樓均有住戶居住使用中，並無立即之危險或不適 於人居住之情形。且系爭鑑定書對於系爭房屋已詳列修復之 工程項目、數量及單價，並提出修復費用估算表。足認系爭 鑑定書認為系爭房屋既能以結構補強進行修繕以回復原狀， 即已考量該建物因高氯離子含量存在所致之影響，應無再進 行系爭房屋是否因氯離子存在所造成價值減損之必要。況被 上訴人自始無從得知系爭房屋有氯離子含量過高之情事。上 訴人所謂補強後仍有汙名化所致之價值減損一節，係其主觀 心理上所認價值減損，非被上訴人應負擔之瑕疵擔保責任， 並欠缺客觀依據，自不足採。況上訴人於原審訴訟審理中， 仍於101年3月19日再買進臺北市○○區○○○路0段000號9 樓之2（即系爭房屋同樓層隔壁戶）之房屋，將2戶打通後重 新裝潢出租與第三人作酒店KTV使用，收取高額租金迄今。 被上訴人出售之價格姑不論是否為系爭房屋當時合理之價格 ，然同類型、同地段之建物價格已高於被上訴人當時所出售 之價格。上訴人反有獲利，顯難認有因汙名化而價格減損之 情事。上訴人請求就系爭房屋之市場交易價格請求減少價金 近三成，極不合理。退步言之，縱認系爭房屋之氯離子含量 平均值超過系爭契約第7條所約定之檢測標準，系爭房屋具 有減少其價值之瑕疵，則上訴人即得依雙方約定解除系爭契 約。今上訴人既因系爭房屋有「海砂屋」汙名化之因素有減 少系爭房屋之市場價值疑慮，對此，被上訴人願以原價向其 買回，以除其疑慮。倘上訴人仍不願解除契約，執意減少價
金，實有失公平，並有違衡平原則等語，資為抗辯。答辯聲 明：(一)上訴駁回；(二)如受不利之判決，願供擔保請宣告 免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者 ，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為 補充者。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴 人於本院主張系爭房屋因海砂屋而另有污名化所致交易價值 減損，聲請另送專業鑑定機關進行鑑定一節，上訴人曾於原 審101年7月18日聲請就系爭房屋補強方式修復後之市價減損 為鑑定(見原審卷第185至186頁)，雖為原審駁回，是上訴人 於本院再闡述縱補強後亦仍有污名化所致之價值減損而聲請 再鑑定，應屬其在第一審已提出之攻擊防禦方法之補充，自 無被上訴人所辯上訴人逾時提出攻擊防禦方法之情事，先予 敘明。
(二)又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項前段、 第369條分別定有明文。又買受人如以物之瑕疵為由請求減 少價金，其減少之款項，應為有瑕疵之實價與無瑕疵之買賣 價差額。
(三)上訴人主張：伊於100年8月10日以926萬元價格購買被上訴 人所有之系爭房屋，伊已付清買賣價金，被上訴人並已完成 不動產移轉登記；詎系爭房屋交屋後伊始發現系爭房屋之大 樓疑似有氯離子含量過高之情形，被上訴人應負瑕疵擔保之 責任，而系爭鑑定書固已預估補強工程費用及非工程費用， 惟系爭房屋仍有因氯離子含量過高而污名化所致之交易價值 減損，故縱補強後亦仍有污名化所致之價值減損，故依民法 第359條、第179條規定，請求以系爭契約買賣價金之三成即 277萬8,000元為買賣標的物瑕疵減損而應減價之金額等語， 被上訴人則以上開辯詞置辯。經查：
1.系爭契約之買賣標的物系爭房屋，經送台北市建築師公會鑑 定氯離子含量結果：「九、鑑定結果..2、..⑶氯離子含量 ..本案4個試體..分別是1.221，0.693，0.796，0.805kg/m3 ，平均值為0.879kg/m3...十、結論與建議..１、（系爭） 房屋之混凝土氯離子含量過高，平均值為0.879kg/m3大於 CNN3090一般混凝土0.6kg/m3與耐久性混凝土0.3kg/m3之規
定」，有該公會102年2月20日102（16）鑑字第0327號函附 鑑定報告書在卷可稽（見原審卷第218頁至第220），可見系 爭房屋即俗稱「海砂屋」，依一般交易通念，可能會致混凝 土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋結構安全，乃眾所周知之事實 。而房屋具備結構安全，乃其最重要之通常效用，亦係影響 交易價值之因素，故系爭房屋自有通常應具備之價值、效用 減少之瑕疵存在。
2.又查系爭房屋，既確有氯離子含量超過標準之瑕疵等情，已 如前述，則就該瑕疵可否以補強方式修復？其補強方式及費 用為何？如屬高氯離子含量之建物而無法以補強方式修復時 ，其市價減損為若干？等節，亦據系爭鑑定報告書表示：「 十、結論與建議..2、⑴此戶不動產氯離子含量過高，應以 補強方式修復..⑵建議補強方式採用柱、梁加鋼鈑鋼套補強 ，樓板加碳纖維網補強。補強工程費用合計新台幣捌拾壹萬 伍仟元整，非工程費用合計新台幣陸萬柒仟貳佰元整，詳細 估算表請參考附件九..」等語（見原審卷第220頁），並提 出該附件九「修復費用估算表」，詳列上開工程性費用及非 工性費用(按係租金補助費用、營業損失)之各個項目、數量 及單價（見原審卷第248頁），可見系爭房屋確得透過修復 、補強，使系爭房屋達到通常效用狀態，則修復費用即工程 費用81萬5,000元、非工程費用6萬7,200元，合計88萬2,200 元，可認為係有瑕疵之實價與無瑕疵之房屋買賣價之差額， 其作為認定系爭房屋價金減少之核算基準應屬允當，上訴人 主張系爭房屋經補強後，另有污名化所致之價值減損云云， 不足為採。
3.雖上訴人另舉本院100年度重上字第18號、100年度上易字第 1022號、100年度上字第75號民事判決，主張修復、補強僅 有治標作用，海砂屋必有污名因素存在，會影響價格，應再 行鑑定系爭房屋因氯離子存在所造成之交易價值減損價格為 何云云，惟查本院100年度重上字第18號民事判決之海砂屋 狀況係經鑑定認定嚴重至須立即停止使用，無法修繕(見原 審卷第189頁)，與系爭房屋仍得修復、補強之情形不同；又 本院100年度上易字第1022號民事判決之海砂屋係經鑑定認 為無修復必要，無修復補強之費用(見原審卷第196頁)，亦 與系爭房屋實情相左，自均無法比附援引；至本院100年度 上字第75號民事判決之海砂屋則亦係依補強修復費用作為房 屋值減損之依據(見原審卷198頁)，且上訴人於原審聲請鑑 定時，其鑑定項目為：「⒈系爭不動產即門牌號碼臺北市○ ○區○○○路0段000號9樓之3房屋之（混凝土）氯離子含量 是否過高？⒉如系爭不動產氯離子含量過高時，可否以補強
方式修復？如可，其補強方式及費用為何？⒊系爭不動產如 屬高氯離子含量之建物而無法以補強方式修復時，其市價減 損為若干？」（見原審卷第171頁），顯見原審已就系爭房 屋如屬高氯離子含量過高之建物，其「市價減損為若干」定 項目送請鑑定，嗣系爭鑑定書除已明確表明系爭建物可以補 強方式修復外，並表明補強系爭房屋之具體方法，復就項目 、數量及單價詳列工程性及非工性費用等情，已如前述，足 見系爭房屋已經鑑定屬能以結構補強方式修復而回復通常效 用，並援為減少價金認定之依據，而再無影響交易價值之減 損價格存在，自無再送鑑定之必要，上訴人此部分主張，即 無可取。
4.況上訴人亦自認伊嗣後復購買系爭房屋之隔壁房屋之事實( 見本院卷第63頁)，則若系爭房屋在修復後無法回復原有效 用，上訴人自無再續購相鄰房屋之理，益證系爭房屋在補強 方式修復後，即無影響交易價值之減損價格存在，上訴人主 張系爭房屋經修復後仍有污名因素存在云云，自不足採。(四)綜上，上訴人主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，系爭 契約之買賣價金應減少等情，堪以採信，惟其主張依系爭契 約買賣總價三成扣除修復費用後之高氯離子污名所生減少價 金189萬5,800元本息，即屬無據。
四、綜上所述，上訴人主張依民法第359條、第179條規定，請求 被上訴人再給付189萬5,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。 原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據， 經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 蔡政哲
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 秦慧榮
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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