臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第95號
原 告 陳嘉興
訴訟代理人 葉文政律師
被 告 陳寶秀
被 告 吳慶城
上列當事人間因請求返還買賣價金等事件，本院於民國103 年4
月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴意旨略以：
一、被告陳寶秀係苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○000 ○○00○00 00地號土地之所有權人，其委託全家房屋仲介即被告吳慶城 出售上開土地。民國（下同）102 年9 月3 日，被告吳慶城 帶原告去看上開土地，被告未提供地籍資料，僅口頭告知地 主要出售道路上方果園及道路迴轉處左側彎內一塊約80坪角 地，共約1562坪，但對於柏油道路及周邊水泥路面貫穿前開 第88之1644地號土地（下稱：「系爭土地」）之事實，故意 隱瞞，並不告知界點，使原告誤以為此柏油道路為鄉鎮公所 公有地，原告誤認被告陳寶秀出賣之系爭土地，係柏油道路 以外之土地。
二、上開2 筆土地簽約時，被告2 人在場，在原告詢問下，被告 吳慶城刻意隱瞞稱一般農地不立界標，並未說明柏油道路貫 穿迴轉於系爭土地之重要事項，嗣雙方簽立契約，並由原告 交付被告陳寶秀第一期款86萬元。
三、原告於上開土地買賣契約書（下稱「系爭買賣契約書」）訂 立後，申請地籍圖套繪影像圖，方知道路貫穿系爭土地之事 實。被告2 人明知系爭土地內有道路，原告遂於102 年10月 31日以受詐欺為由，依民法第92條撤銷系爭買賣契約，並依 民法第359 條規定解除系爭買賣契約，故被告應依民法第25 9 條規定回復原狀。
四、爰依民法第113 、114 、227 條規定向被告陳寶秀請求返還 上開第一期款86萬元，並依民法第365 、367 、571 條規定 向被告吳慶城請求已付之居間報酬10萬元。
五、聲明：被告陳寶秀應給付原告86萬元，及自102 年11月2 日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告吳慶 城應給付原告10萬元，及自102 年11月2 日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行 。
貳、被告抗辯意旨略以：被告吳慶城於102 年9 月3 日帶原告看 系爭土地時，即明確告知原告有道路包含在系爭土地內之事 實，並將套繪地籍圖之空照圖、土地登記謄本等相關資料提 示原告，原告並以道路經過系爭土地，應扣除道路面積為由 ，委託被告吳慶城向被告陳寶秀議價，嗣後於102 年9 月11 日簽約成交，被告並未隱瞞、詐欺原告等語，並均聲明駁回 原告之訴。
叁、法官整理兩造爭執及不爭執事項：
一、不爭執事項：
（一）原告與被告陳寶秀於102 年9 月11日成立系爭買賣契約， 由被告陳寶秀出賣坐落苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○000 ○○段○00○0000地號土地（系爭土地）予原告。（二）前項買賣契約，係經由被告吳慶城之居間仲介，被告吳慶 城係受被告陳寶秀之委託居間。
（三）原告業已給付被告陳寶秀第一期簽約款86萬元。（四）兩造對他方提出之文書形式上不爭執。
（五）系爭土地尚未移轉登記予原告。
二、爭執事項：
（一）被告於系爭買賣契約成立前，有無告知或刻意隱瞞原告關 於有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號系爭 土地之事實？
（二）被告有無保證確無道路貫穿系爭土地之事實？（三）被告有無詐欺原告？原告以受被告詐欺為由撤銷買賣契約 之意思表示，並依民法第113 、114 條規定請求回復原狀 ，是否有理由？
（四）被告陳寶秀出賣系爭土地是否有物之瑕疵或不完全給付？ 原告依民法第359 條規定解除契約，並依民法第365 條規 定解除契約，及請求回復原狀，是否有理由？
（五）被告吳慶城是否應返還原告居間報酬10萬元？肆、得心證之理由：
一、證人即被告吳慶城之配偶柳雅齡到庭結證稱：「（法官提示 本案卷第16至20頁，問：是否知道這筆買賣？）答：從頭到 尾都有參與。（法官問：為何會參與？）答：因為跟被告吳 慶城一起工作。（法官問：所以妳也是在全家房屋？）答： 是，我從帶看到簽約均陪同被告吳慶城及原告。（法官問： 帶看是指簽約前原告去看系爭2 筆土地的現場？）答：是。 （法官問：帶看時，被告吳慶城有無向原告明確的說明苗栗 縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地有柏油馬路貫穿其中 ？）答：都有說明，都有講道路的情形及地界範圍。（法官 問：是帶看現場時，被告吳慶城當場向原告說明？）答：是
，也把地界繞了一圈。（法官問：後來回到全家，原告就下 訂？）答：下午2 點多到現場，下午4 、5 點離開現場才到 公司。（法官問：到公司後原告就下訂？）答：不是下訂， 就付斡旋金5 萬元。（法官提示本案卷第26頁，問：原告付 5 萬元斡旋金之前，被告吳慶城有無提示原告這份套繪地籍 圖的空照圖？）答：有，且開電腦的GOOGLE圖給原告看。（ 法官問：當時原告對於有柏油路面貫穿88之1644地號土地有 何意見？）答：當時原告是提了一下，因為道路有佔到這塊 地的面積，所以這塊會減少使用，想要用這個為理由，來減 少價格。（法官問：當時被告吳慶城是否用這個理由來向被 告陳寶秀議價？）答：是。（法官問：後來議價成功之後， 原告就下訂金？）答：是。…（法官問：被告吳慶城將前述 套繪地籍圖的空照圖提示給原告看時，妳有無在場？）答： 有。（法官問：妳有當場看到原告有看到空照圖嗎？）答： 有，有在研究這塊地要如何規劃、使用。（法官問：原告看 到空照圖之後才下斡旋金？）答：是，包括謄本、地籍圖及 空照圖，整個都看過沒問題才下斡旋金」等語（見本案卷第 133 至135 頁）。證人柳雅齡雖為被告吳慶城之配偶，且為 被告吳慶城所服務全家房屋公司之負責人（見本案卷第136 頁證人柳雅齡之證言），但不能因此認證人柳雅齡之上開證 述必然有何不實之處，況其證言有具結為其可靠性擔保，原 告亦未能舉證證明證人柳雅齡上開證述有何虛偽之處，以實 其說，自應認證人柳雅齡上開證述內容為真實。二、證人即系爭買賣契約之代書湯靜玉到庭結證稱：「（法官提 示本案卷第16至19頁，問：是否為這份買賣契約書之承辦代 書？答：是。（法官問：這份買賣契約書由證人準備？）答 ：是。（法官問：這份買賣契約書係在證人事務所，由原告 及被告陳寶秀所親自簽立？）答：在仲介公司，由原告與被 告陳寶秀親自簽立。（法官問：原告陳嘉興在簽署買賣契約 書向被告陳寶秀購買坐落苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○000 ○○00○0000地號土地之前，是否知道有道路貫穿苗栗縣卓 蘭鎮○○○段○00○0000地號土地？）答：當天簽約時有提 供空照圖及GOOGLE地圖，因為買賣雙方對於地形需要調整， 所以有提供這些空照圖及GOOGLE圖。（法官問：原告陳嘉興 在簽署買賣契約書前，是否有看到苗栗縣卓蘭鎮○○○段○ 00○0000地號土地（系爭土地）套繪地籍圖之空照圖，因而 可以知道有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號 土地？）答：是。（法官問：簽署買賣契約書前，是何人提 示苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地（系爭土地） 套繪地籍圖之空照圖給原告陳嘉興，讓原告陳嘉興因而可以
事先知道有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號 土地？）答：我跟公司拿的。（法官問：何人提示？）答： 是我提示。（法官問：證人您提示給原告陳嘉興的空照圖， 有無套繪地籍圖？）答：有。（法官問：證人提示給原告陳 嘉興套繪地籍圖的空照圖，是在原告陳嘉興簽署買賣契約之 前？）答：是。（法官問：所以原告陳嘉興在簽署買賣契約 書以前，就知道有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○00 00地號土地？）答：是。（法官問：原告陳嘉興看到苗栗縣 卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地（系爭土地）套繪地籍 圖之空照圖之後，有無說什麼或表示何意見？）答：沒有， 只有針對地形上面旁邊那條路要做增減的部分。（法官問： 有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地跟合 併分割有何關係？）答：沒有關係，但是同一張地籍圖解釋 ，購買過程2 筆土地都有在看，因為地形上原告要調整地形 ，所以原告要求要增加107 坪的面積，整個過程都有用套繪 地籍圖的空照圖及比例尺去量。（法官問：原告看到苗栗縣 卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地（系爭土地）套繪地籍 圖之空照圖之後，為何還是願意簽署買賣契約書購買這兩筆 土地？）答：原告沒有針對道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段 ○00○0000地號土地作異議。…（法官問：若不動產買賣標 的有遭占用之情形，通常是否會載明於買賣契約中？）答： 買賣契約第5 條有載明處理方式，在尾款付清前限期排除。 （法官問：有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地 號土地，是否算本條的被占用？）答：這條路是公用的道路 ，一般來講，我們是依照有農作物或建築物才會在尾款付清 前，通知排除的動作。（法官問：原告在簽約之前是否非常 清楚所欲購買的苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地 上面有道路貫穿這件事？）答：是清楚的，因為原告還知道 被貫穿的另外一半還有土地，所以原告是明知有道路貫穿苗 栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地的問題」等語（見 本案卷第179 至184 頁）。
三、證人即被告陳寶秀之夫呂梅吉到庭結證稱：「（法官提示本 案卷第16至19頁，問：被告陳寶秀出賣這個契約的土地，你 是否經手且談判簽約？）答：是。（法官問：談判及簽約及 原告現場看地時，你始終在場？）答：是，原告當天還到我 家，還講的很高興，我還送他梨子。（法官問：原告簽約以 前，被告吳慶城及證人湯靜玉是否都有提示原告套繪地籍圖 的空照圖，讓原告知道有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○ 00○0000地號土地？）答：有，都有告知。（法官問：原告 知道有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮○○○段○00○0000地號土地
有無意見？）答：原告還用道路的土地跟我殺價。…（法官 問：原告去現場時，證人呂先生是否在場？）答：看地時不 在場，但在我家談很久，關於占用的地我都講的很清楚。（ 法官問：你是說原告看完現場之後，去你家跟你們夫妻談的 時候，你有跟原告講的很清楚關於有道路貫穿苗栗縣卓蘭鎮 ○○○段○00○0000地號土地的事情？）答：是」等語（見 本案卷第186 至188 頁）。證人呂梅吉雖為被告陳寶秀之配 偶，但不能因此認證人呂梅吉之上開證述必然有何不實之處 ，況其證言有具結為其可靠性擔保，原告亦未能舉證證明證 人呂梅吉上開證述有何虛偽之處，以實其說，自應認證人呂 梅吉上開證述內容為真實。
四、經驗法則之情況證據（間接證據）：
（一）按「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在 必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大 過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕 無拆除危險之記載，依民法第355 條第2 項規定，被上訴 人自不負擔保責任，即無賠償義務可言」，最高法院著有 49年臺上字第2544號民事判例，可資參照。另按：「買受 人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。系爭房屋縱令有上述瑕疵，然買賣價金既高達590 萬元 ，且坐落於上訴人住宅樓下，該屋於交付與上訴人之前， 係出租與他人經營超級商場，為不特定之人得出入之場所 ，復為上訴人所不否認，如謂上訴人於締約之際，未曾進 入查勘，即貿然簽約，致未能發現瑕疵之存在，訂約後， 復未到場勘查，即先後付款達500 萬元，亦顯與事理有違 」（最高法院77年度臺上字第1031號民事裁判要旨參照）（二）經查：系爭買賣契約價金高達9,268,000 元，衡諸一般常 情，原告在簽立系爭買賣契約前，無待被告2 人說明或提 示套繪地籍圖之空照圖，即應先向地政機關申請，以明買 賣標的物之界址及地貌情形，且原告復自承：其向苗栗縣 大湖地政事務所申請系爭土地地籍圖套繪正射影像圖（空 照圖）等語（見本案卷第7 頁），故其於事前即能向地政 機關預為查詢明確，且原告自承：被告吳慶城於簽約前， 有交付其一份套繪地籍圖之空照圖等語（見本案卷第147 頁、第200 頁正面、反面），原告自業已詳為審閱，則其 推諉稱不知有道路貫穿系爭土地云云，顯與事理有違，尚 難採信。
（三）退而言之，原告縱於簽立系爭買賣契約書前，確屬不知有 道路貫穿系爭土地，即貿然簽約，甚且連被告吳慶城將套 繪地籍圖之空照圖交付其手，仍未為審閱（見本案卷第14
7 頁、第200 頁正面、反面），致未能發現瑕疵之存在， 依上開說明，亦屬重大過失。在不能證明被告有何無瑕疵 保證或故意不告知瑕疵之情形下，被告自不負瑕疵擔保之 責。況原告既自承：被告吳慶城於簽約前，有交付其一份 套繪地籍圖之空照圖等語，則尚難認被告有何故意不告知 瑕疵或隱藏瑕疵之情事，原告對被告所交付套繪地籍圖之 空照圖未能審閱，即應自負其責。
（四）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成 立，民法第345 條第2 項定有明文。是系爭買賣契約僅需 約定買賣標的之土地地號及買賣價金若干，即可成立，衡 諸常情，並無必要附具套繪地籍圖之空照圖，亦不得以系 爭買賣契約並未以套繪地籍圖之空照圖為其附件，即斷定 被告必然未於系爭買賣契約成立前提示原告套繪地籍圖之 空照圖，或有何隱瞞情事，或原告於系爭買賣契約成立前 必然不知有道路貫穿系爭土地。
五、按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事 人，應就此項事實負舉證之責任」，最高法院著有44年臺上 字第75號民事判例，可資參照。以上證人證述之直接證據及 經驗法則之間接證據，互核相符，且互為補強證據，均足證 ：被告吳慶城於102 年9 月3 日帶原告看系爭土地時，即明 確告知原告系爭土地內有道路貫穿之事實，且被告吳慶城、 證人湯靜玉於原告斡旋、簽約前，業已將套繪地籍圖之空照 圖提示於原告，原告在明知有道路貫穿系爭土地之情形下， 甚且刻意以道路貫穿系爭土地為由殺價等事實；此外，原告 亦未能舉證證明被告有何詐欺情事，以實其說，是被告於系 爭買賣契約成立前，確有告知且確未刻意隱瞞原告關於有道 路貫穿系爭土地之事實，亦無保證確無道路貫穿系爭土地， 因此被告並無詐欺原告，從而原告以受被告詐欺為由撤銷買 賣契約，並依民法第113 、114 規定請求被告陳寶秀返還第 一期價金86萬元以為回復原狀，並無理由。
六、系爭土地有道路貫穿之事實，有套繪地籍圖之空照圖附卷可 稽（見本案卷第26、72、191 頁），並為兩造所不爭執，固 堪以認定。然道路貫穿系爭土地，得以便利系爭土地對外交 通，有時反而增加系爭土地之利用價值，是否因此使系爭土 地具有物之瑕疵，已屬可疑。況按：「買受人於契約成立時 ，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 」，民法第355 條第1 項定有明文。原告既於簽立系爭買賣 契約書前，已知有道路貫穿系爭土地之事實，並據以為殺價 之理由，已如前述，則系爭土地縱有瑕疵，被告亦不負物之
瑕疵擔保責任，是原告主張依民法第359 條規定解除系爭買 賣契約，並依民法第259 條規定請求被告陳寶秀返還第一期 價金86萬元以為回復原狀，並無理由。另民法第367 條係出 賣人請求買受人給付價金之規定，而非買受人向出賣人請求 之依據，是原告據為請求權基礎，亦無理由。
七、不完全給付必然於契約成立後始發生：
（一）按「民法第226 條第1 項之給付不能，係指嗣後不能而言 。同法第227 條不完全給付中之瑕疵給付，亦必存在於契 約成立之後。本件上訴人所主張乃買賣契約之自始一部給 付不能（即訂約時一部標的物不存在），本無上開法條得 請求損害賠償規定之適用。況上開法條給付不能或不完全 給付之損害賠償，為代替債務人所負擔原來之給付，即為 履行利益，因此債權人對待給付之義務依然存在，故債權 人除請求損害賠償外，不得請求原契約之履行」（最高法 院83年度臺上字第89號民事判決要旨參照），「出賣人就 其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係 於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者 ，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任」（最高法院87年度臺上字第575 號 民事判決要旨參照），次按：「物之出賣人就買賣標的之 給付有瑕疵，致買受人之履行利益未能獲得滿足，而無加 害給付（即因給付有瑕疵或不完全，致買受人之固有利益 受有損害）之情形，由於民法第354 條以下已就出賣人所 負物之瑕疵擔保責任為特別規定，原則上自應優先於民法 第227 條關於債務不履行之一般規定而為適用。倘該瑕疵 係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者 ，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責 任。本件上訴人買受已完成興建之系爭房地時，並未鋪設 光纖骨幹，為原審合法認定之事實，則該因廣告而成為兩 造買賣契約內容一部之『全區鋪設高速光纖骨幹』之瑕疵 ，於契約成立時即已存在，揆諸首揭說明，原審認定上訴 人不得依不完全給付之相關規定，解除系爭房地買賣契約 ，並無可議。上訴人所稱該瑕疵係於契約成立後始存在， 其可依債務不履行之規定解除系爭房地買賣契約云云，尚 有誤會」（最高法院93年度臺上字第695 號民事判決要旨 參照）
（二）原告主張系爭買賣契約成立時，即有道路貫穿系爭土地之 瑕疵等語（見本案卷第178 頁），且系爭土地並無物之瑕 疵，已如前述，原告亦無履行利益或固有利益受損之情形 ，則原告自無從依民法第227 條規定向被告陳寶秀請求不
完全給付之損害賠償。
八、原告另依民法第365 、367 、571 條規定向被告吳慶城請求 已付之居間報酬10萬元。然被告吳慶城並非系爭買賣契約之 當事人，並不負瑕疵擔保責任，且民法第367 條係出賣人請 求買受人給付價金之規定，被告吳慶城並非系爭買賣契約當 事人，是原告以民法第365 、367 條為據，向被告吳慶城提 出請求，並無理由。再按民法第571 條規定：「居間人違反 其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人 請求報酬及償還費用」，原告既自承：被告吳慶城係受被告 陳寶秀委託居間等語（見本案卷第177 頁），則被告吳慶城 對原告而言，自無民法第571 條所稱「居間人違反對於委託 人義務」之情形，且被告吳慶城亦未違反其對原告之告知義 務，已如前述，是原告對被告吳慶城之請求，並無理由。肆、綜上所述，本件原告對被告2 人之訴均無理由，故均應駁回 ，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。至系爭買賣契約 是否仍有效？兩造是否仍有義務履行系爭買賣契約之義務？ 原告已交付被告之上開第一期價金86萬元，被告陳寶秀是否 有權依系爭買賣契約第7 條所定之違約罰則予以沒收或解除 系爭買賣契約，悉屬另一法律關係，附此敘明。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 對判決結果無影響，故不另論述，而原告其餘調查證據之聲 請（見本案卷第170 、171 頁），經核均與被告是否告知或 隱瞞有道路貫穿系爭土地之事實無關，爰依民事訴訟法第28 6 條但書規定駁回之。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日