返還房屋等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,102年度,225號
TPDV,102,訴,225,20140418,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第225號
原　　　告　總豪企業股份有限公司
法定代理人　林孝杰
訴訟代理人　張麗玉律師
被　　　告　金醇臻品股份有限公司
法定代理人　何家瑜
訴訟代理人　賴見強律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國103 年3 月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一０二年四月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣陸仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以新臺幣貳萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條 第1 項第1 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「 被告應將坐落臺北市門牌號碼臺北市○○○路0 段00號房 屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國100 年1 月1 日起 至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同 ）83萬元。....」（見本院卷一第5 頁）。嗣於102 年3 月 21日當庭具狀變更聲明為：「被告應將坐落臺北市○○區 ○○段0 ○段000 地號土地上門牌號碼臺北市○○○路0 段 00號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自100 年2 月10日 起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告21萬3 千元 。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。....」（見本院卷一 第89頁）；復於103 年3 月20日當庭具狀將聲明第二項變更 為：「被告應自102 年4 月25日起至遷讓返還第一項房屋之 日止，按月給付原告21萬3 千元」（見本院卷二第85頁）。



核上開所為訴之變更，顯係基於同一基礎事實而主張，其請 求不當得利部分之變更則屬聲明之減縮，此部分被告亦無意 見，揆諸上揭規定，應准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告與訴外人臺灣金醇洋酒股份有限公司（下稱金醇洋酒 公司）就原告所有坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地 號土地上門牌號碼為臺北市○○○路0 段00號房屋（下稱系 爭房屋），於民國96年簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約） ，租期自97年1 月1 日起至98年12月31日止，每月租金2 萬 元，並約定租期屆滿前1 個月，雙方如無異議，則該租約自 動延長2 年。詎料，金醇洋酒公司未經原告同意，違約將系 爭房屋轉由被告公司使用，嗣經原告屢次向被告請求搬遷， 均遭拒絕。原告遂依系爭契約第8 條及第14條之約定，向金 醇洋酒公司解除系爭契約，並爰依民法第767 條第1 項前段 與民法第179 條之規定，提起本件訴訟，請求被告公司返還 系爭房屋，並請求相當於租金之不當得利等語。 ㈡對被告抗辯之陳述：原告本係訴外人王貴增（亦為被告法定 代理人之配偶）實際掌控經營權，原告之前法定代理人陳文 正僅係王貴增之人頭，擔任掛名負責人，嗣於99年11月8 日 因王貴增與其兄弟即訴外人王貴賢、王貴峰分家之故，約定 原告之經營權分配由王貴賢、王貴峰取得，王貴增則應將所 保管之原告股票及印鑑等物品交付王貴賢、王貴峰，而就原 告原出租予訴外人金醇洋酒公司之系爭房屋，約定王貴賢、 王貴峰應促使原告以原租約條件出租予王貴增或王貴增所指 定之人至分家約定後一年，於約定期間屆滿時即100 年11月 8 日，王貴增應履行約定將系爭房屋返還原告或使王貴增指 定之人返還系爭房屋予原告。詎王貴增竟意圖違約不欲返還 系爭房屋，而於99年12月9 日設立被告公司，由其配偶何家 瑜擔任負責人，並指示任職於被告公司之陳文正擔任原告之 掛名負責人，與由王貴增實際掌控經營權之被告公司於100 年2 月10日簽訂租賃契約（下稱另一租賃契約），以顯然低 於市場租金行情之2 萬元租金出租予被告，並藉由公證人公 證租約之形式，以達其違反前述分家約定，拒絕返還系爭房 屋之目的，王貴增此行為顯有權利濫用之情形，不發生租賃 契約之效力。而退萬步言，另一租賃契約縱屬有效，惟依該 另一租賃契約第8 條約定：「本契約於期限屆滿前，一方擬 終止租約時，應於三十日前書面通知對方。」原告亦得隨時 向被告終止契約，原告遂以102 年3 月21日當庭提出之準備 書狀繕本送達被告之方式，向被告為終止租賃契約之意思表



示，該另一租賃契約終止後，被告即無合法之占有權源，應 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應給付原告相當於租金 之不當得利。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地 號土地上門牌號碼臺北市○○○路0 段00號房屋騰空遷讓返 還予原告。⒉被告應自102 年4 月25日起至遷讓返還第一項 房屋之日止，按月給付原告21萬3 千元。⒊願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告與原告就系爭房屋簽訂有另一租賃契約並經公證，被告 係屬有權占有，原告所請顯無理由。且依兩造間之租賃契約 約定，被告均按時給付租金，並無不當得利之事實，是原告 所請，依法無據，應予駁回等語，資為抗辯。
㈡答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上門牌號碼 為臺北市○○○路0 段00號房屋為原告所有。此有建築改良 物及土地所有權狀可稽（見本院卷一第41頁至第42頁）。 ㈡原告曾於96年間將系爭房屋租予訴外人金醇洋酒公司，並簽 訂租賃契約（即系爭契約），租期自97年1 月1 日起至98年 12月31日止，每月租金2 萬元，並約定租期屆滿前1 個月， 雙方如無異議，則該租約自動延長2 年。此有房屋租賃契約 書足憑（見本院卷一第43頁至第45頁）。
㈢本件系爭房屋現由被告占有使用中。
四、得心證之理由：
本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，曾於96年間出租予 訴外人金醇洋酒公司，惟金醇洋酒公司未經原告同意，違約 將系爭房屋轉由被告公司使用，嗣經原告屢次向被告請求搬 遷，均遭拒絕，原告遂依系爭契約第8 條及第14條之約定， 向金醇洋酒公司解除系爭契約，並爰依民法第767 條第1 項 前段與民法第179 條之規定，提起本件訴訟，請求被告公司 遷讓返還系爭房屋，並請求相當於租金之不當得利等語。惟 為被告所爭執，並以前開情詞置辯，則本件所應審究之爭點 ，厥為：㈠被告提出與原告簽訂之另一租賃契約是否有效？ ㈡若兩造所簽訂之另一租賃契約屬有效，則原告以準備書狀 繕本之送達向被告為終止該另一租賃契約之意思表示，是否 已生終止之效力？㈢原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原 告，並給付原告相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分 項析述如下：




㈠被告提出與原告簽訂之另一租賃契約是否有效？ 本件原告主張其原法定代理人陳文正係訴外人王貴增尚掌控 原告經營權及王貴增違反與其兄弟分家約定拒絕返還公司印 鑑時所指定之掛名負責人，是陳文正代表原告與被告簽訂之 另一租賃契約應屬無效一情，為被告否認，辯以：原告對於 所指本件事涉王貴增兄弟間分家契約之事實，但未能提出分 家契約證明之，依民事訴訟法規定，顯已違背法院命其提出 文書之義務等情。查，原告主張其所有之系爭房屋原係於96 年間出租訴外人金醇洋酒公司，租期自97年1 月1 日起至98 年12月31日止，每月金租2 萬元，並約定租期屆滿前1 個月 ，雙方若無異議，則該租約自動延長2 年之事實，有原告與 金醇洋酒公司簽訂之房屋租賃契約書可徵（見本院卷一第43 頁至第45頁）。而原告主張金醇洋酒公司未經其同意，違約 將系爭房屋轉交被告使用一節，被告則辯稱：其已與原告就 系爭房屋簽訂有另一租賃契約且業經公證在案，屬有權占有 等語，並提出房屋租賃契約書及公證書為據（見本院卷一第 76至80頁），原告復主張其原法定代理人陳文正係王貴增違 反與其兄弟王貴賢、王貴峰分家約定所指定之掛名負責人一 情，且提出王貴賢寄予王貴增之存證信函供參（附於同前卷 第95至97頁），非如被告所稱原告未能提出分家契約之證明 ，然觀以該存證信函內容之記載，雖可認定王貴增、王貴賢 、王貴峰間有簽訂協議書，及協議王貴賢、王貴鋒應促使原 告公司以原租約條件出租予王貴增或王貴增所指定之人至該 協議協議書簽訂後一年，今期間屆滿，王貴增自應履行該協 議，返還或使所指定之人即被告返還系爭房屋予原告之事， 但對於原告指稱其原法定代理人陳文正係王貴增所指定之掛 名負責人，其與被告所簽訂之房屋租賃契約書應屬無效一節 ，並無法證明之，此部分原告僅空言主張，未能舉證以實其 說，洵無足採，是被告執其與原告於100 年2 月10日所簽訂 之房屋租賃契約書及公證書，抗辯其有權占有，應可採信。 ㈡若兩造所簽訂之另一租賃契約屬有效，則原告以準備書狀繕 本之送達向被告為終止該另一租賃契約之意思表示，是否已 生終止之效力？
原告與被告曾簽訂另一房屋租賃契約並經公證，則兩造為有 效成立租賃契約，已如前述。原告主張以102 年3 月21日準 備書狀繕本之送達，作為向被告為終止租賃契約之意思表示 ，是該租約業已終止一節，為被告所爭執，辯稱：原告終止 租約未經雙方合意，亦未於30日前以書面通知對方，故終止 不合法，系爭租約仍繼續有效等語。惟依雙方簽訂之租賃契 約書第8條係約定：「第八條：合意終止本契約於期限屆滿



前，一方擬終止租約時，應於三十日前書面通知對方。」等 語（見本院卷一第79頁），應屬不論理由之約定終止權。本 件原告據上開契約之約定，已決定終止雙方之租賃契約，是 原告當庭以102 年3 月21日準備書狀繕本之提出且據被告當 庭收受（見同前卷第89頁），該租約應已於書狀送達後30日 之102 年4 月21日發生終止租約之效力，應堪認定。 ㈢原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告相當 於租金之不當得利，是否有理由？
⒈按民法第767 條第1 項前段規定，所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之。故依該條規定請求返還所有 物者，應符合其係屬所有權人，而被請求者須為無權占有始 足當之。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。民法第179 條前段亦定有明文。又依不當得利 之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（ 最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又所謂相當於租 金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而 僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收 取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有 相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以 若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則 此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額， 而不受法定租金額之限制(臺灣高等法院99年上字第484號判 決參照)。
⒉查原告係系爭房屋之登記名義人，為兩造所不爭，並有系爭 房屋之建築改良物及土地所有權狀可參（見本院卷一第41頁 至第42頁），且按不動產物權經登記者，推定登記權利人適 法有此權利，民法第759 條之1 第1 項亦定有明文，堪認原 告就系爭房屋享有所有權之權能。而原告已當庭於102 年3 月21將準備書狀繕本提出並由被告收受，是該租約業於書狀 送達後30日之102 年4 月21日發生終止租約之效力，亦如前 所述。被告於租賃關係終止後，仍無權占有系爭租賃物，受 有利益，致原告因此受有損害，是原告主張被告應將系爭房 屋騰空遷讓返還原告，並給付原告相當於租金之不當得利， 即屬有據。是原告得請求於相當租金之不當得利，自以參酌 原先出租時之租金每月2 萬元來計算，逾此請求，則屬無據 ，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段與第179 條之規



定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自10 2 年4 月25日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原 告21萬3 千元之不當得利，為有理由，應予准許。本判決主 文第一項，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假 執行，經核並無不合，應予准許。而本判決主文第二項所命 被告給付之各到期金額為未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。本件原告敗訴 部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 21 日
書記官 詹雪娥