臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第117號
上 訴 人 曹楊秀蘭
訴訟代理人 葉子瑋律師
被上訴人 財團法人艋舺清水巖祖師廟
法定代理人 周昇平
訴訟代理人 李逸文律師
複代理人 許坤皇律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年12月
28日本院臺北簡易庭101年度北簡字第2362號第一審判決提起上
訴，本院於103年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前於民國99年7月1日與被上訴人簽訂 房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由上訴人承租門牌號 碼為臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之 2號房屋）及臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系 爭136之3號房屋，與系爭136號之2房屋下合稱系爭房屋）， 而系爭136之2號房屋每月租金為新臺幣（下同）1,164元， 系爭136之3號房屋每月租金為1,082元，系爭房屋之租期均 係自99年7月1日起至100年6月30日止。嗣系爭房屋之租期屆 滿後，上訴人竟拒不搬遷，繼續盤據系爭房屋使用，為此依 系爭租約第2條第2項約定及民法第455條規定，請求上訴人 遷讓返還系爭房屋。又上訴人違約未於租賃期滿立即交還房 屋，故依系爭租約第2條第2項約定，請求上訴人按月給付被 上訴人3倍租金作為賠償等語。並聲明：(一)上訴人應將系 爭136之2號房屋騰空返還被上訴人，並自100年7月1日起至 前開房屋騰空返還之日止，按月給付被上訴人3,492元。(二 )上訴人應將系爭136之3號房屋騰空返還被上訴人，並自100 年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付被上訴人 3,246元。(三)願供擔保請准宣告假執行等語。二、上訴人則以：上訴人之夫曹燕清於51年間購買系爭136之2號 房屋，用來設立新興機車行，至今仍在使用中。上訴人自51 年間起按時繳交系爭136之2號房屋之土地租金每月1,164元 ，及系爭136之3號房屋之土地租金每月1,082元，上訴人繳 交系爭房屋之房屋稅及土地租金長達51年。上訴人之夫曹燕 清於90年5月16日以5萬元之價格，向訴外人陳桂嫺購買系爭 136之3號房屋，讓渡書足以證明系爭房屋所有權歸屬於上訴 人。上訴人為系爭房屋之所有權人，但上訴人於99年間向被
上訴人繳交土地租金時，被上訴人以將系爭房屋由已亡之曹 燕清過戶於上訴人名下為由，誘騙上訴人於99年7月1日前往 祖師廟簽訂房屋租賃契約，上訴人不疑有詐，而與被上訴人 簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力。且系爭136之 3號房屋其夫曹燕清向陳桂嫺購入後，業已拆除舊屋，改以 鋼造建材重新建築，是曹燕清已原始取得系爭136之3號房屋 之事實上處分權云云，資為抗辯。
三、原審依被上訴人之請求，判命上訴人(一)應將門牌號碼臺北 市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自 民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付 原告新臺幣1164元。(二)應將門牌號碼臺北市○○區○○街 0段000○0號房屋騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日 起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣 1082元。上訴人不服提起上訴，並於本院上訴聲明：原判決 不利於上訴人部份廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回 。
四、本件之爭點：
經本院整理兩造爭點，即：(一)系爭房屋之事實上處分權人 為何?(二)上訴人是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之租賃契 約?
(一)系爭房屋之事實上處分權人部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。
⑵上訴人主張其為系爭房屋之所有權人(應為事實上處分權 人)，固據上訴人提出新興機車行之商業登記抄本、戶籍 謄本、租金收據、租金統一發票、房屋稅繳款書、房屋稅 轉帳證明、財政部台北市國稅局財產歸屬資料清單、臺北 市違章建築管理委員會(通知)等為證，但上揭租金收據、 租金統一發票上皆已載明被上訴人所收取之各期租金為「 房地租金」（見原審卷第59至63頁），而新興機車行之商 業登記抄本、上訴人之戶籍謄本顯與房屋事實上處分權歸 屬無涉。至房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財產歸屬資 料清單、臺北市違章建築處理委員會(通知)等，按房屋稅 納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據， 亦非即為房屋所有權之證明，最高法院40年臺上字第126 號判例、70年臺上字第3760號判決意旨參照。查，因系爭 房屋係屬未經辦理保存登記之建築改良物，行政機關本無 從認定系爭房屋之事實上處分權人為何人，故此，上訴人 既為現在使用系爭房屋之人，稅捐機關依房屋稅條例第4
條第3項規定，自以上訴人為應繳納系爭房屋稅之人，而 臺北市違章建築處理委員會以上訴人為應拆除違章建築之 受通知人，亦係以現住使用者為認定，惟此等事實與系爭 房屋事實上處分權人之認定尚屬有別，顯無得為據以之認 定上訴人為系爭房屋之事實上處分權人。
⑶而就系爭136之3號房屋取得緣由，則據證人陳桂嫺到庭證 稱：伊與上訴人本係鄰居，系爭136之3號房屋原為伊使用 ，係伊於60年間向沈極峰以8萬元代價購買，系爭136之3 號房屋原本係何人興建伊不清楚，但伊認為買來以後伊有 權利將房子拆掉，後來伊有將136之3號房屋出借予曹燕清 ，由曹燕清替伊交付租金予被上訴人，因後來伊先生經營 生意失敗，加上系爭136之3號房屋之樑遭沈極峰鋸斷，廚 房部分經被上訴人拆除，曹燕清請伊修理，伊無資力修理 ，所以將136之3號房屋以5萬元出賣予曹燕清，伊有與曹 燕清簽訂讓渡書，由曹燕清找代書辦理，為何讓渡書上係 表示出賣使用權而非所有權，伊並不清楚，至於系爭136 之3號房屋之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書則非 伊所簽署；伊所繳交予被上訴人之租金係代書辦理，應該 係地租，被上訴人所拆除之部分係系爭136之3號房屋原有 部份，並非增建，遭被上訴人拆除後並未向被上訴人求償 ，因伊先生表示被上訴人想將地收回即歸還，去告也不會 贏等語(見本院卷第29-31頁)，是依上開證人陳桂嫺之證 詞，堪認系爭136之3號房屋原始起造人乃屬不可考，雖證 人陳桂嫺自認有取得系爭136之3號房屋之事實上處分權， 且繳交予被上訴人之租金僅限於土地部分，然對於繳交予 被上訴人租金之性質，證人陳桂嫺之證詞僅屬個人主觀認 定，尚無得認定系爭136之3號房屋事實上處分權之歸屬。 再者，參諸被上訴人拆除系爭136之3號部分房屋之行為， 證人陳桂嫺竟未爭執，且認縱使對被上訴人提告亦無法獲 得勝訴判決乙情，益難以認定證人陳桂嫺係系爭136之3號 房屋之事實上處分權人，而上訴人有自證人陳桂嫺處基於 買賣關係取得系爭136之3號房屋之事實上處分權。況系爭 136之3號房屋轉售予上訴人之夫曹燕清時，曹燕清委請之 代書所擬定之讓渡書係記載「台端有地上物使用權人陳桂 嫺女士，標示為台北市○○區○○里○○街0段00000號， 今以新台幣五萬元正將本使用權讓渡與曹燕清先生，並配 合新使用權人辦理房屋稅單更名登記....」等語，則證人 陳桂嫺與上訴人之曹燕清辦理讓渡時既係委請專業代書辦 理，應無可能混淆使用權與事實上處分權之差異，此情顯 可認定證人陳桂嫺所讓予上訴人之夫僅為系爭136之3號房
屋之使用權而已。至於卷附之買賣契約書（見本院卷第13 頁）既非證人陳桂嫺所簽署，且業已載明係為辦理繳納稅 捐之用，當亦無得以此認定有買賣事實上處分權之事實。 至負責修繕出租房屋之義務，法律固課予出租人負擔，惟 法律之規定與社會實然面本未必相當，承租人未通知出租 人修繕之情形亦常有所見，無得據此推定系爭136之3號房 屋之事實上處分權即屬證人陳桂嫺所有，附此敘明。 ⑷再系爭136之2號房屋部分，則據證人沈立元證稱；伊係於 長沙街2段136之4號房屋出生，136之4號房屋係伊父母結 婚時所購買，伊父親沈極峰曾向伊表示136之4號房屋有繳 交地租予被上訴人，房屋稅則係自己繳納，136之4號房屋 係向以前住戶所購買，惟何人所興建則不清楚，136之3號 房屋原本亦屬於伊父親沈極峰所有，後來於伊6、7歲時出 售予他人，136之4號房屋於伊母親逝世後，讓與伊妹妹沈 育慧，被上訴人之總幹事曾向伊表示若136之4號房屋欲出 售，優先出售予被上訴人，136之1至136之4號等房屋位於 廟裡部分，伊不清楚係何人拆除，因被上訴人表示欲興建 大樓，所以要收回土地，伊等遂無條件將土地歸還予被上 訴人，後來蓋成停車場，系爭136之2、136之3號及136之4 號房屋自伊出生時即已存在等語(見本院卷第45-46頁)； 證人劉明星證稱：長沙街136之1號房屋係伊父親劉財所有 ，長沙街136之1、136之2、136之3、136之4等號房屋係何 人所建伊不清楚，斯時伊尚未出生，伊係聽聞伊父母及兄 長表示136之1號房屋係自己所建等語(見本院卷第72-73頁 )；證人沈育慧則證稱：136之4號房屋係伊母親過世後， 伊父親表示過戶予伊，伊與被上訴人之人員均不認識，某 日伊姐表示伊父親與被上訴人之人員吵架，因被上訴人拒 收伊父親所繳交之地租，因136之4號房屋屬於伊，當日伊 遂請假至被上訴人處並簽名於文件上，惟不清楚所簽署係 何文件，後來曹麗美向伊表示被上訴人欲與伊談論房屋之 事，伊至曹麗美家中時，有位男子自稱代表被上訴人，表 示欲收購136之4號房屋，並稱被上訴人預備2億元要將周 圍幾十間房收購回來，伊告稱會轉知伊父親處理，伊父親 表示看鄰居如何處理再決定，伊不清楚伊父親所稱過戶予 伊係何意思，因伊係將身分證交由伊父親處理，伊父親如 何處理房屋伊不清楚，被上訴人向伊提起民事起訴，伊完 全不知情，然伊均住居於戶籍地之址，伊兄長曾表示有掛 號信在警察局待招領，但伊兄長亦告稱伊無須理會，所以 未前往招領等語(見本院卷第119頁背面-121頁)，則據證 人沈立元、劉明星、沈育慧上開證詞可認，系爭136之2號
房屋早於渠等出生前即已存在，然對於系爭136之2號房屋 之興建及移轉等情實不知情，況對於136之1號、136之4號 等房屋之占有使用權源，係前開證人之父執輩處理，實際 法律關係為何渠等根本不知悉，或聽聞轉述係自行興建， 顯不足據以認定136之1號、136之4號房屋之所有權人非被 上訴人，更遑論再以前開事實推論系爭136之2號房屋之事 實上處分權非被上訴人，而係上訴人。復佐以證人沈立元 亦證稱136之1號至136之4號房屋位於廟裡部分經拆除，住 戶均無異議等語，則若136之1至136之4號房屋起造之初係 向被上訴人租地而建屋，被上訴人並非前開房屋事實上處 分權人或所有權人，何以被上訴人拆除部分房屋時，住戶 非但無條件同意被上訴人拆除，且亦無須對住戶為補償， 是上訴人辯稱系爭136之2號房屋之事實上處分權人為上訴 人云云，尚無可採。
⑸況系爭房屋上訴人均有與被上訴人簽訂租賃契約書(見原 審卷第4-7頁)，此情並據證人即被上訴人之總幹事陳吳月 杏證稱；伊自67年起為被上訴人工作，重要事情例如收入 、支出，以及有紛爭時均由伊處理，自伊擔任總幹事以後 始有簽訂書面租賃契約，承租人有變更時會來向伊辦理更 換名字，表示欲將房屋交予何人使用，上訴人曾向伊表示 本係曹燕清名義，因曹燕清逝世，故改以上訴人名義與被 上訴人簽訂租賃契約等語(見本院卷第121-122頁)，是堪 認系爭房屋之事實上處分權人為被上訴人，否則上訴人無 須以自己名義另與證人陳吳月杏簽訂租約。從而，上訴人 辯稱其係系爭房屋之事實上處分權人云云自無可取。 ⑹另上訴人辯稱系爭136之3號房屋經曹燕清拆除舊屋後重建 ，故現存系爭136之3號房屋係曹燕清起造，原始取得所有 權云云乙節，依上訴人於原審所提出之萬華分處稅籍資料 ，其上已明載系爭136之3號房屋構造別為雜木，僅屋突部 分係鋼鐵造，與系爭136之2號房屋並無二致(見原審卷上 訴人101年12月11日之答辯狀)，故上訴人此部分抗辯實無 足可取。又上訴人辯稱曹燕清係以所有之意思公然占有， 已依時效取得系爭房屋之事實上處分權部分，按民事訴訟 法第436之1條第3項準用第447條第1項規定，不得提出新 攻擊或防禦方法，上訴人亦未釋明有但書規定之情形，應 予駁回，附此敘明。
(二)上訴人是否受詐欺、脅迫簽署系爭房屋之租賃契約? ⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為 意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤
銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371號、44年 臺上字第75號分別著有判例可資參照。
⑵上訴人復辯稱被上訴人係以將系爭136之2號房屋由已亡之 曹燕清過戶於上訴人名下為由，誘騙被告於99年7月1日前 往祖師廟簽訂系爭房屋之租賃契約，被告不疑有詐，而與 原告簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力云云乙情 ，已為被上訴人所否認，自應由上訴人就此為舉證。經查 ，房屋稅單不足以認定系爭房屋之所有權人已如前述，且 承租房屋與負擔房屋稅捐並非必然相為矛盾之事，且系爭 房屋於上訴人與其夫曹燕清結婚前，已由曹燕清使用，上 訴人並未見過買賣契約(見原審卷第43頁)，顯見事實上法 律關係為何上訴人並不清楚，自無得排除承租系爭房屋之 時，當事人間有約定由承租人負擔系爭房屋之稅捐之情， 上訴人以有繳交系爭房屋之房屋稅推認上訴人並未向被上 訴人承租系爭房屋云云，並無可採。而上訴人對於遭詐欺 簽訂系爭房屋之租賃契約乙節，始終未能舉證證明被上訴 人有誘騙之事實，是上訴人上開所辯，顯屬無據。五、從而，被上訴人依民法455條及系爭租約之約定，請求上訴 人(一)應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋 騰空返還被上訴人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前 開房屋之日止，按月給付原告新臺幣1164元。(二)應將門牌 號碼臺北市○○區○○街0段000○0號房屋騰空返還被上訴 人，並自民國100年7月1日起至騰空返還前開房屋之日止， 按月給付被上訴人新臺幣1082元，為有理由，應予准許。則 原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行及准免假執 行之宣告，核無不合，應予維持。上訴意旨仍執陳詞指摘原 判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論 駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 16 日
民事第六庭審判長法 官 薛中興
法 官 林勇如
法 官 楊雅清
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 16 日
書記官 林佳慧