臺灣臺北地方法院民事裁定 102年度事聲字第2440號
異議人 即
拍 定 人 林國閔
上列異議人因債權人安泰商業銀行股份有限公司與債務人廣盈鋁
業有限公司、黃茂然及陳美秀間清償債務強制執行事件，對於中
華民國102 年10月29日本院司法事務官所為之101 年度司執字第
70132 號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執 行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方 法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得 於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3 條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有 明文。又司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有 同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分 ，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官 提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之 處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者 ，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法 第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法 事務官於民國102 年10月29日以101 年度司執字第70132 號 裁定（下稱原處分），駁回異議人之聲明異議，原處分於同 年11月1 日送達異議人，異議人於同年月11日對原提出異議 ，並未逾期，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁 定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。二、異議意旨略以：
㈠異議人業已依法拍定債務人黃茂然所有坐落新北市○○區○ ○段000 ○000 ○000 ○00000 地號土地上之同段4440建號 即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號之未辦保存登記 建物（下稱系爭未登記建物）應有部分2 分之1 ，並繳足價 金，鈞院自應依強制執行法第97條規定發給系爭未登記建物 應有部分2 分之1 之權利移轉證書及其他書據。 ㈡詎鈞院竟於102 年8 月28日發函通知相對人即自稱為系爭未 登記建物共有人之黃許月柿於文到10日內聲明是否就系爭未 登記建物依同樣條件行使優先行購買權，雖黃許月柿於102
年9 月4 日具狀聲明行使優先購買權，然異議人前已於同年 月23日具狀聲明異議，主張系爭未登記建物原屬訴外人黃細 貴所有，黃細貴死亡後，由配偶黃許月柿及子黃茂然（即債 務人）、黃志誠共同繼承，上開繼承人已共同簽立分割協議 書，約定由黃茂然及黃志誠繼承系爭未登記建物事實上處分 權各2 分之1 ，其等並據此申請系爭未登記建物之房屋稅籍 登記名義人之變更，黃許月柿就系爭未登記建物並無任何共 有權利，嗣黃志誠再將其就系爭未登記建物之事實上處分權 應有部分2 分之1 ，轉讓予異議人及第三人林璟薽，故異議 人為系爭未登記建物之共有人，依土地法第34條之1 第4 項 規定，亦得行使優先購買權，且異議人亦為系爭未登記建物 之拍定人，依法鈞院不應另行通知其他共有人行使優先購買 權，經鈞院於102 年10月8 日函覆異議人「執行法院為非訟 法院，實體上權利義務有所爭執行，不得執行法院職權範圍 ，即不得依強制執行法第12條第1 項規定，向執行法院聲明 異議，應循民事訴訟程序請求救濟」等語。
㈢惟鈞院於102 年8 月28日發函通知相對人黃許月柿行使優先 購權，已違反土地法第34條之1 執行要點第10點第10項：「 共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人 對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權」規 定及鈞院拍賣通知：「如拍定人為共有人時，其他共有人不 得主張優先購買，得標後本處不另通知優先承買」所載內容 ，已明顯違反強制執行時應遵守之程序，並有侵害利益之情 事，異議人自得依強制執行法第12條規定聲明異議。詎鈞院 竟於102 年10月17日發函通知異議人補正匯款帳戶之存摺封 面影本，欲退還異議人所繳納之尾款，並於同年月29日以原 處分認相對人黃許月柿已經民事判決認定其為系爭房屋共有 人，依土地法第34條之1 規定即有優先購買權，執行法院依 法通知其行使優先購買權並無不合，及異議人僅為系爭未登 記建物之納稅義務人，異議人據此主張為共有人，非執行法 院所得審究，異議人否認相對人黃許月柿有優先購買權存在 認為異議人之聲明異議為無理由，而裁定駁回異議人之聲明 異議。然本件並無強制執行法第18條第2 項所定諸如回復原 狀之聲請，或提起再審之訴或異議之訴，或對於和解為繼續 審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或 對於許可強制執行之裁定提起抗告等情事，自無法院可因必 要情形或依聲請定相當並確實之擔保後為停止強制執行裁定 之情形，鈞院通知異議人提供匯款帳戶存摺影本欲退還異議 人依所繳納之尾款並以原處分裁定駁回異議人之聲明，顯非 適法。況且，鈞院102 年10月17日函既已敘明「優先承買權
未確定」，足證本件確無任何得以停止強制執行程序之理由 ，惟鈞院前揭來函卻又以該未確定之優先承買權為由，逕行 停止本件之強制執行程序，並欲退還異議人依法繳足之價金 ，要屬前後矛盾。
㈣縱認相對人黃許月柿自稱為系爭未登記建物之共有人而有權 提出「民事聲明優先承購狀」，然依前揭規定，其聲明優先 承購權並不能停止強制執行。倘自稱共有人之黃許月柿自認 就執行標的物有足以排除強制執行之權利，亦應依強制執行 法第15條之規定提起異議之訴，並於合於同法第18條第2 項 所定情形下，由法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔 保後為停止強制執行之裁定。詎本件僅有自稱共有人之黃許 月柿提出「民事聲明優先承購狀」，鈞院竟以原處分裁定駁 回異議人所為否認黃許月柿有優先購買權之聲明異議，顯於 法不合。
㈤再強制執行法第19條第1 項規定僅賦與執行法院對於債務人 財產狀況之調查權，並非指執行法院有權認定當事人間實體 上權利之正當性，更非得據以停止強制執行程序。詎鈞院 102 年10月17日函竟援引強制執行法第19條第1 項規定逕行 停止本件強制執行程序，並欲退還異議人依法繳足之價金， 要屬張冠李戴。
㈥綜上，爰依法提出異議，請求廢棄原處分，並聲請鈞院依強 制執行法第97條規定，發給異議人權利移轉證書及其他書據 等語。
三、經查：
㈠按未辦保存登記建物之讓與，因不能為移轉登記而不能為不 動產所有權之讓與，受讓人與讓與人間如無相反約定，讓與 人係將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年第 2 次民事庭庭務會議決定意旨參照），申言之，未辦保存登 記建物之受讓人於讓與人無相反約定之情形下，僅取得建物 之事實上處分權，而無從取得所有權。又「基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，土地 法第104 條第1 項定有明文。其旨在使基地與基地上之房屋 合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租 人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用； 至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地 ，均有土地法104 條之適用（最高法院65年度台上字第530 號、62年度台上字第2962號判例要旨參照）。惟依優先承買 權不能創設法理，不得以地上建物事實上處分權人之地位主 張有優先承買權（94年第4 期民事業務研究會－強制執行專
題第16則研討結果參照）。再執行法院於第三人主張優先購 買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買權之資格，從形 式上予以審查，至於該優先購買權是否確實存在，則屬實體 爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中所 得加以審究（最高法院101 年度臺抗字第386 號裁判參照） 。而聲明異議，乃係對於違法執行程序所為之救濟，至於實 體上權利義務之爭執，執行法院並無審認之權，故在強制執 行程序中，如涉及私權之爭執，其權益關係未盡明確時，應 由當事人另依民事訴訟程序謀求救濟，要非強制執行法第12 條第1 項聲明異議所能解決，最高法院79年度台抗字第310 號裁定意旨可資參照。
㈡查本院101 年度司執字第70132 號債權人安泰商業銀行股份 有限公司（下稱安泰銀行）與債務人廣盈鋁業有限公司、黃 茂然及陳美秀間清償債務強制執行事件，債權人安泰銀行向 本院聲請就將屬債務人黃茂然財產之系爭未辦保存登記建物 權利範圍2 分之1 予以查封拍賣，經本院於101 年7 月16日 函囑新北市新店地政事務所於101 年8 月8 日派員赴現場會 同測量，並將系爭未保存建物權利範圍全部辦理查封登記， 新北市○○地○○○○於000 ○0 ○00○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○段0000○號建物業依本院民事執行處 100 年3 月11日北院木100 司執甲字第20681 號函辦理塗銷 查封登記，原建號已併同刪除，不得重複使用，請本院依土 地登記規則第139 條及限制登記作業補充規定第23點，重新 派員會同該所測量人員勘測建物並確認查封位置後，再予辦 理查封登記，經本院民事執行處司法事務官、書記官督同執 達員會同新北市新店地政事務所人員、新北市政府警察局新 店分局深坑派出所警員於101 年8 月8 日上午10時許至系爭 未登記建物所在地實施查封，並經新北市新店地政事務所依 本院執行人員指示援用本院100 年3 月11日北院木101 司執 甲字第20681 號函查封測量成果將系爭未登記建物權利範圍 全部於101 年8 月10日辦理查封登記在案，嗣債權人安泰銀 行於101 年8 月13日向本院陳報本院99年度重訴字第1179號 石朝輝與黃許月柿、黃茂然間請求拆屋還地事件民事判決1 份，因該判決認系爭未登記建物係由黃許月柿與配偶黃細貴 共同興建，各有2 分之1 所有權，而黃細貴於77年5 月14日 死亡後，並由黃茂然單獨繼承系爭未登記建物之應有部分， 則系爭未登記建物現為黃許月柿、黃茂然共有，雖系爭未登 記建物後方房屋、洗手間、水塔坐落於石朝輝向當時之財政 部國有財產局臺灣北區辦事處承租造林之新北市○○區○○ 段000地號土地面積56.08平方公尺及0.78平方公尺，惟因黃
茂然權利範圍2 分之1 之所有權業經本院以100 年度司執字 第20681 號清償債務強制執行程序扣押拍賣中，黃茂然業已 喪失對系爭未登記登記權利範圍2 分之1 之處分權，法院無 由命其拆除系爭未登記建物坐落於新北市○○○○段000 地 號土地部分，而黃許月柿就系爭未登記建物之所有權權利範 圍亦僅2 分之1 ，亦不得為共有物全部之處分行為，本院亦 無從命黃許月柿拆除系爭未登記建物占用上開土地部分，而 於100 年2 月24日為石朝輝敗訴之判決，並確定在案，本院 民事執行處因而於101 年8 月17日函通知將系爭未保存登記 建物之查封登記權利範圍由全部更正為2 分之1 ，並將系爭 未登記建物送鑑價，並定期詢價，雖有第三人曾重威主張經 本院查封之黃茂然所有系爭未登記建物應有部分2 分之1 ， 已於101 年2 月間出售予其並申請繳納契稅，且已辦妥房屋 稅納稅義務人變更登記，其為經查封之系爭未登記建物應有 部分2 分之1 所有權人，向本院民事執行處聲明異議並向本 院提起第三人異議之訴，惟前開異議已經本院民事執行處於 102 年3 月13日裁定駁回，且其所提第三人異議之訴，亦經 本院新店簡易庭101 年度店簡字第1149號民事簡易判決、 102 年度簡上字第464 號判決敗訴確定在案，而本院民事執 行處則將已查封屬債務人黃茂然所有之系爭未登記建物應有 部分2分之1，定於102 年8 月26日進行第1 次拍賣，由異議 人以新臺幣（下同）118 萬0,288 元得標，本院民事執行處 於102 年8 月28日發函通知系爭未登記建物共有人即相對人 黃許月柿於文到10日內，聲明願否依同樣條件優先承買經拍 定原屬債務人黃茂然所有之系爭未登記建物應有部分2分之1 ，該通知於102 年8 月30日送達於相對人黃許月柿，相對人 黃許月柿於102 年9 月4 日具狀聲明優先承購，並提出本院 101 年2 月24日99年度重訴字第1179號判決及確定證明書為 證，而異議人則於102 年9 月23日具狀聲明異議並聲明行使 優先承購權，主張系爭未登記建物原屬訴外人黃細貴所有， 黃細貴死亡後，由配偶黃許月柿及子黃茂然（即債務人）、 黃志誠共同繼承，上開繼承人已共同簽立分割協議書，約定 由黃茂然及黃志誠繼承系爭未登記建物事實上處分權各2 分 之1 ，其等並據此申請系爭未登記建物之房屋稅籍登記名義 人之變更，黃許月柿就系爭未登記建物並無任何共有權利， 嗣黃志誠再將其就系爭未登記建物之事實上處分權應有部分 2 分之1 ，轉讓予異議人及第三人林璟薽，故異議人為系爭 未登記建物之共有人，依土地法第34條之1 第4 項規定，亦 得行使優先購買權，且系爭未登記建物坐落基地即新北市○ ○區○○段000 地號土地，原為債務人黃茂然及第三人黃志
誠所共有，應有部分各2 分之1 ，嗣黃茂然、黃志誠已將其 等應有部分陸續分別轉讓予異議人及第三人林璟薽（異議人 及林璟薽之應有部分為各2 分之1 ），因黃茂然就其所有之 土地及經拍賣之系爭未登記建物應有部分2 分之1 ，僅轉讓 關於土地部分，依民法第425 條之1 第1 項規定，應認系爭 未登記建物與異議人共有之系爭655 地號土地間存在租賃關 係，異議人自得依土地法第104 條規定主張優先購買，且因 土地法第104 條所定之優先購買權具有相對物權效力，優於 土地法第34條之1 第4 項所定共有人之優先購買權，則異議 人就經拍賣之系爭未登記建物應有部分2 分之1 自有優先於 共有人之優先購買權，況其為經拍賣之系爭未登記建物應有 部分2 分之1 之拍定人，依法鈞院不應另行通知其他共有人 行使優先購買權等情，本院民事執行處於102 年10月8 日函 覆異議人「執行法院為非訟法院，實體上權利義務有所爭執 行，不得執行法院職權範圍，即不得依強制執行法第12條第 1 項規定，向執行法院聲明異議，應循民事訴訟程序請求救 濟」，並於102 年10月17日通知異議人提出其本人之匯款帳 戶存摺影本，擬將異議人未經通知逕行繳納之尾款退還予異 議人，異議人於102 年10月25日再就前開事項聲明異議，主 張本院102 年8 月28日發期通知相對人黃許月柿行使優先購 買權已違反土地法第34條之1 執行要點第10點第10項規定及 本院拍賣通知內容「如拍定人為共有人時，其他共有人不得 主張優先購買權，得標後本處不另通知優先承買」，經本院 司法事務官於102 年10月29日以執行法院就異議人對經拍賣 之系爭未登記建物應有部分2分之1有無優先購買權，僅有形 式審查權，並無實質認定權限，相對人黃許月柿既經本院民 事判決認定其為系爭未登記建共有人，依土地法第34條之1 規定即有優先購買權，本院通知其行使優先購買權，應無不 合，且異議人僅人為系爭未登記建物之納稅義務人，房屋稅 籍僅為行政管理，非得逕作為權利之證明，異議人據此主張 其為共有人，亦非執行法院所得審究為由，就異議人否認相 對人黃許月柿有優先購買權部分，以原處分駁回異議人之聲 明異議等情，經本院依職權調閱本院101年度司執第70132號 執行卷宗查明屬實，並有本院新店簡易庭101 年度店簡字第 1149號民事簡易判決、本院102年度簡上字第464號判決在卷 可證。是本件異議之審理範圍，應係原處分裁定駁回異議人 否認相對人黃許月柿有優先購買權存在部分，先此敘明。 ㈢系爭未登記建物係坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○ 000 ○000○0地號土地上，其中新北市○○區○○段000 地 號土地係中華民國所有由財政部國有財產署管理之國有土地
，同段654 地號土地係第三人許永傳、許茂雄、許添全、許 麗梅、張林甜妹、許林惠卿、許娟娟、許金重、許金桂、許 金城、許金地、許金燦、許金圳、許寶連、許寶雙、許盆、 周許里、許琴、許寶蓮、許淑芬、許雲嬌、林賢棟、許文仁 、許錫明、許銘崧、許壽山、許龍鳳、許慶吉、林仁根、黃 頌偉所共有；同段655 地號土地係異議人與第三人林璟薽所 共有，應有部分各2 分之1 ；同段655 之1 地號土地則係第 三人許義雄、許吉、許麗珠、許義榮所共有（見本院101 年 度司執字第70132 號執行卷第139 至154 頁）。本件異議人 雖提出臺北縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建築改良物 所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書（見執行卷第257至261 頁），主張其已自第三人黃志誠處受讓系爭建物2 分之1 之 事實上處分權，就本件執行標的，應為土地法第34條之1 第 4 項及土地法第104 條所規定有優先承買權之人云云。惟縱 異議人所謂買受系爭房屋乙節屬實，及系爭建物之納稅義務 人變更為異議人，仍因系爭建物為未經保存登記之不動產， 揆諸上開說明，異議人至多係取得系爭建物之事實上處分權 ，依法不得登記為所有權人。又異議人既非所有權人，即無 從依民法第425 條之1 規定，推定其與系爭建物所占用之基 地間具有租賃關係，且異議人僅係購買系爭建物2 分之1 之 事實上處分權，亦與民法第425 條之1 所規定，須土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形 有別，況異議人亦僅取得系爭房地坐落基地其中之655 地號 應有部分2分之1，自無土地法第34條之1 第4 項及土地法第 104 條之適用。是依前揭優先承買權不能創設之法理，異議 人以系爭建物事實處分權人之地位主張有優先承買權，於法 未合。又相對人黃許月柿所提出本院99年度重訴字第1179號 民事判決及確定證明書，該訴訟判決已認定相對人黃許月柿 為系爭建物之共有人之一（見執行卷第237 頁，即本院99年 度重訴字第1179號民事判決事實及理由欄乙四㈠4 ⑤），依 土地法第34條之1第4項規定，其得聲明優先承買，而依前開 說明，執行法院僅為形式審查，不得就實體事項為認定，則 本院司法事務官憑相對人黃許月柿所提之前開判決，形式上 審查認定應以前開函文通知第三人黃許月柿要無主張優先承 買權，並依強制執行法第10條第3 項之規定，於相對人黃許 月柿提出聲明之前延緩執行程序之進行，並駁回異議人異議 之聲明及返還異議人系爭建物之尾款，即無違誤。異議意旨 指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至相對 人黃許月柿是否具有優先承買權之身分之「實體」問題，依
前揭說明，尚非強制執行程序所能審斷，執行法院並無實體 調查審認之權限，自非依強制執行法第12條之聲明異議所得 救濟，異議人自應另以民事訴訟解決，附此敘明。四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 ， 民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 4 月 17 日
書記官 蘇冠璇
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