臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第31號
原 告 曾俊盛
陳子凌
共 同
訴訟代理人 凌見臣律師
複 代理人 黃思雅律師
蔡佳秀
受告知人 吳容駒
方宗明
王厚仁
被 告 臺北市政府財政局
法定代理人 陳盈蓉
訴訟代理人 游成淵律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國 103年4月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號、面積五一六平方公尺之土地，准以變賣方式分割，所得價金由兩造依附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用應由兩造各依附表所示應有部分之比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。民事訴訟法第168條至第172條及前條所定 之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴 訟法第170條、第175條第 1項分別定有明文。查本件被告臺 北市政府財政局之法定代理人原為邱大展，嗣於起訴後已變 更為陳盈蓉，並經被告具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第19 5頁至第196頁），核無不合，自應准許。
次按訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人 ，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人 承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。從而，訴訟 繫屬中，為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，於訴訟無影 響，第三人固可依法承當訴訟，惟如第三人未承當訴訟，則 依前揭民事訴訟法第254條第1項之規定，移轉訴訟標的法律 關係之當事人自仍居於當事人地位，續行繫屬之訴訟，不因 訴訟標的之移轉，致失其為訴訟之權能，第三人除經訴訟之 他造同意代移轉訴訟標的法律關係之當事人承當訴訟外，法 院不得逕以第三人取代移轉訴訟標的法律關係之當事人之地
位認其為當事人，此即為當事人恆定原則。查本件起訴時， 原告請求分割坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號，面 積 516平方公尺土地（下稱系爭土地），共有人原為原告曾 俊盛、陳子凌及被告臺北市政府財政局，應有部分如附表所 示；嗣原告陳子凌於民國 101年3月28日將其應有部分1/516 贈與受告知人王厚仁，有登記資料、異動索引查詢資料可憑 （見本院卷㈠第71、104 頁），依前開法條規定，其法律關 係之移轉於本件訴訟並無影響，縱王厚仁經受告知後未為承 當訴訟，原告曾子凌仍為適格之當事人，合先敘明。貳、實體方面：
原告起訴主張：
㈠兩造共有系爭土地，原告曾俊盛應有部分為 257/516、原告 陳子凌應有部分為 1/516（於起訴後贈與王厚仁）、被告應 有部份為 1/2。兩造就系爭土地並無不能分割之約定，為充 分發揮土地之利用與效益，兩造曾研討分割方案，然無法達 成共識而為分割協議，且系爭土地上有臺北市○○區○○段 ○○段00○號（下稱系爭52建號，為受告知人吳容駒所有） 、53建號（下稱系爭53建號，為受告知人方宗明所有）及18 40建號（為吳容駒所有）等建物（下合稱系爭建物）；又系 爭土地重測前為萬盛段溪洲小段44地號，係訴外人陳德卿、 陳靟里、岩田德四所共有，其中岩田德四部分因臺灣光復， 國民政府奉令接管，而於44年1月22日將其應有部分1/2登記 為國有，並於 57年6月27日登記權利人為景美鎮，管理機關 為臺北縣景美鎮公所，嗣登記為臺北市所有，並由被告為管 理機關，而依日據時代土地登記簿之記載，系爭土地自日據 時代起其上即有合法建物存在，且依建物人工登記簿所載， 系爭53建號於48年 2月建築完成，而系爭52建號應係日據時 代即已存在之建物，另系爭1840建號係於89年9月2日自系爭 52建號分割而來，堪認系爭建物均為合法興建，兩造對於系 爭建物並無處分權限，若繼續維持共有關係，勢必無法為系 爭土地之有效利用，實有分割之必要。
㈡被告雖提出臺北市政府會議所討論之政策，主張系爭土地不 得變賣，惟該政策實已牴觸臺北市市有財產管理自治條例第 70條第1項第3款關於共有土地已建房屋無法協議分割者，就 市有應有部份限期讓售地上權人、典權人或承租人，逾期不 承購，由共有人承購，以及民法第 824條第2項第2款前段原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配各共有人之 法律規定。
㈢兩造與系爭土地在生活上並無密不可分之依存關係，且因系 爭土地與建物所有權人並非同一，法律關係複雜，若變賣系
爭土地，無論由何人購得，各共有人均能就土地價金共蒙其 利，以及促進系爭土地發揮更大經濟效用。而依巨秉不動產 估價師聯合事務所於103年1月27日出具之不動產估價報告書 （下稱系爭估價報告書），系爭土地整筆不分割而為利用之 經濟效益及價值最高，相較於土地分割，其價值至少減損新 臺幣（下同） 2618萬2,534元，以土地利用及經濟價值之觀 點而言，系爭土地全宗變價之經濟效益優於土地分割，是如 將系爭土地變價分割或由原告取得系爭土地全部後，再由原 告以金錢補償被告，始能維護共有物之經濟效益，並兼顧共 有人利益及實質公平。
㈣至被告所提之原物分割方案（包括面積均等法及價值均等法 ），係將系爭土地以南北方向為分割，將造成如附圖中所示 之甲部分被鄰地所包圍，成為無任何利用價值之土地，致無 法單獨申請建築；況被告臆測原告與系爭建物所有權人及鄰 地所有權人為同一關係人集團，取得甲部分土地後得以共同 合建開發云云，並無實據，自不應將與鄰地合併利用及原告 與系爭建物所有權人同一集團等假設列入考量計算價額；反 之，如附圖所示乙部分土地則因面臨道路（即溪州街）、地 形較方正完整且其上並無任何建物，整體經濟價值較高，則 分割後甲乙部分土地價值顯不相當，被告主張由原告取得甲 部分土地，顯有侵害原告財產之虞，並抵觸憲法對於人民財 產權保障之規範；再依臺北市土地使用分區規則自治條例第 17條之規定，第三種住宅區建築基地之寬度不得小於平均8 公尺，如將系爭土地以東西方向為分割，勢將造成系爭土地 因分割後其面寬平均皆小於8公尺形成畸零地，以致系爭土 地無任何利用價值，亦屬不當。
㈤為此，爰依民法第 823條、第824條第2項之規定提起本件訴 訟，請求裁判准予變價分割系爭土地等語。並聲明：兩造共 有系爭土地，准予變價分割，所得價金依附表所示兩造之應 有部分比例分配之。
被告抗辯則以：
㈠被告不同意分割系爭土地，兩造仍應維持共有關係。退而言 之，縱本件系爭土地應予分割，仍應考量國家不得變賣公有 土地之政策及人民福利等公共利益需求進行開發，使土地發 揮最大經濟與公益效用。又系爭土地之共有關係單純，並無 不能原物分配之情事，如由政府機關保有土地，可本於謀求 公眾最大利益進行規劃開發，防止不動產遭特定集團哄抬炒 作。況且，系爭土地上已有建物，如欲出賣土地必將受系爭 建物之限制，無法提高土地出售價格，進而損害伊之利益， 是本件應以原物分割為宜，不得採變價分割之方式。
㈡系爭土地上於44年1月即已登記為國有，而其上系爭52及184 0建號建物及增建部分，為原告曾俊盛於99年9月30日買賣所 得後，贈與訴外人林愛如，林愛如再贈與吳容駒，堪信原告 曾俊盛、林愛如與吳容駒為同一關係人之集團；又系爭土地 附近之633-6、642、659地號私有土地及633、633-1、633-5 地號公有地，業經王厚仁申請土地合併使用證明獲准，毗鄰 系爭土地之659-1、659-2、688地號土地連同上開633-6、64 2、659地號土地，復經所有權人共同向銀行設定2億4,000萬 元之最高限額抵押權，系爭建物之所有權人亦將其建物共同 參與抵押權之設定，顯見原告關係人集團已取得計畫共同開 發，是若由被告取得乙部分土地，而原告取得甲部分土地， 恰可使建物所有權人與土地所有權人歸於同一，土地所有與 利用一致，原告僅需拆除違建部分，即可確保其最大利益， 並無影響土地利用或減損經濟效用之虞。另外，若認原告陳 子凌所有土地面積過小難以利用，應令其退出共有關係，由 原告曾俊盛以金錢補償之，使原告曾俊盛單獨取得甲部分土 地為宜。本件以系爭估價報告書中之價值均等法或面積均等 法為原物分割為宜，縱認被告取得甲部分土地為宜，被告亦 能同意。
㈢系爭建物之所有權人為無權占有，並無臺北市市有財產管理 自治條例第70條第1項第3款規定之適用，且被告主張原物分 割以符合國家政策，並無抵觸法令之情形。又近年來中央政 府為兼顧區域需要、公共利益及人民福祉，抑制人為炒作而 不當提高不動產價格，以不出售市有土地為原則，原告明知 被告為政府機關，並無另行編列預算購入土地之可能，堅持 以變價分割為之，將迫使政府機關釋出公有土地，顯為權利 濫用，有違公共利益之政策。並聲明：原告之訴駁回。 兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造所共有，原告曾俊盛應有部分為 257/516、 原告陳子凌應有部分為25/12900（即1/516，已於101年3月2 8日贈與王厚仁）及被告應有部分為1/2。
㈡兩造就系爭土地並無不能分割之約定。
㈢系爭土地上蓋有系爭建物。
㈣系爭52及1840建號及增建部分原告曾俊盛於 99年9月30日買 賣所得，於100年7月21日贈與林愛如，林愛如再於101年4月 17日贈與吳容駒。
㈤系爭土地附近地號附近之 633-6、642、659地號私有土地鄰 地及 633、633-1、633-5地號公有地，業經王厚仁申請土地 合併使用證明獲准。
㈥兩造同意以巨秉不動產估價師聯合事務所於103年1月27日出
具之系爭估價報告書為系爭土地分割方式之參考標準。 得心證之理由：
原告主張系爭土地為兩造共有，依其使用目的並無不能分割 之情事，兩造間亦無不分割期限之協議，爰訴請變價分割等 語，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為： ㈠系爭土地有無不能分割之情事？㈡若為分割應以何種方式 為之？茲析述如下：
㈠系爭土地有無不能分割之情事？
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按民法第823條第1 項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他 物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不 可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分 等是，至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物 之使用目的不能分割，兩者內涵不同（最高法院50年台上字 第970號判例、97年台上字第1593號判決可資參照）。 ⒉查系爭土地重測前為萬盛段溪洲小段44地號，為訴外人陳德 卿、陳靟里、岩田德四所共有，其中岩田德四部分因臺灣光 復，國民政府奉令接管，而於44年1月22日將其應有部分1/2 登記為國有，嗣於 57年6月27日登記權利人為景美鎮，管理 機關為臺北縣景美鎮公所，於 58年10月9日登記所有權人為 臺北市，管理機關為被告，登記原因為無償撥用，而原告曾 俊盛係於 100年5月31日買賣取得系爭土地應有部分257/516 、原告陳子凌於100年5月17日因贈與取得系爭土地應有部分 25/12900（即 1/516，並於101年3月28日贈與王厚仁），有 土地登記第二類謄本（見本院100年度司店調字卷第140號， 下稱司店調字卷第8至9頁）、土地登記簿（見本院卷㈠第42 至44頁）在卷可稽，是兩造為系爭土地之共有人，應堪認定 。
⒊兩造就系爭土地並無不能分割或有不分割期限之協議，為兩 造所不爭執（見本院卷㈡第60頁背面），是應審究者，為被 告抗辯本件基於國家政策及公共利益，避免財團炒作不動產 價格等原因，認系爭土地以原物分割為宜，有無理由。經查 被告提出之研商本市○○區○○段○○段000○000地號市司 共有土地裁判分割相關事宜會議紀錄（見本院卷㈠第65至67 頁）、市政會議紀錄影本（見本院卷㈠第72至73頁）、內政 部函（見本院卷㈠第169至170頁）、財訊雙週刊報導、經濟 部商業司公司資料查詢（見本院卷㈠第173至176頁）及臺北 市都市發展局證明書（見本院卷㈠第189至190頁），均為原
告所爭執。觀諸系爭內政部函文及相關市政會議紀錄，均係 針對臺北市政府各機關經管之臺北市所有非公用土地，於臺 北市國有土地停止標售期間，可否依臺北市市有財產管理自 製條例之規定辦理標售疑義，函示應暫緩臺北市內國有土地 標售作業，與本件係因為消滅兩造間之共有關係，而為共有 物之分割，事實有所不同，尚難逕予比附援引。又被告提出 之週刊報導資料、臺北市都市發展局證明書及土地、建物登 記謄本，尚未能證明原告與系爭建物及鄰地所有權人為關係 人集團進而有炒作哄抬不動產價格之事實，是被告抗辯本件 不宜變價分割，殊嫌無據。
⒋另查系爭土地現況，其上有系爭建物存在，其中52及1084建 號為1樓磚造平房、出入門均上鎖，自窗外觀察，屋內有部 分家具，但無人使用之跡象，52建號建物屋簷覆蓋有雜草； 系爭53建號建物為部分佔用系爭土地，為鐵皮屋建築，作為 冷凍倉庫使用，牆壁為加強磚造，大門標示雄獅造漆有限公 司，系爭土地其餘部分為空地或種植雜樹出入口臨溪州街， 有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第26至27頁）及現場照片（見 司店調字卷第24至33頁）。又依土地登記簿、建物人工登記 簿、建物第二類謄本、異動索引查詢資料所載（見本院卷㈠ 第40至41頁、第45至53頁、第68至70頁、100至104頁），系 爭土地自日據時代起其上即有建物，系爭52建號並未記載記 載建築完成日期，所有權人為陳德卿等 2人（即重測前萬盛 段溪洲小段44地號之所有權人）；系爭 53建號於48年2月10 日建築完成，所有權人中華造漆有限公司更名後即為雄獅造 漆有限公司；又系爭1840建號係87年9月2日自系爭52建號分 割而來，系爭52及1840建號建物原告曾俊盛於100年6月24日 買賣所得，於100年7月21日贈與林愛如，林愛如再於101年4 月17日贈與吳容駒，是綜觀系爭建物現況及所有權歸屬情形 ，系爭土地及建物所有權人並非同一，在使用目的上系爭土 地之共有關係消滅，亦無礙系爭建物之利用或權利之行使， 並無民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割之情事 。況關於系爭土地分割之方式，原告主張變價分割以維公平 ，被告則為配合政府政策，抗辯原物分割為宜，兩造對彼此 所提分割方案均不同意，且多次協議均未能達成共識，顯已 無法協議分割，是原告訴請裁判分割，自無不合，應予准許 。
㈡若為分割應以何種方式為之？
⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一
以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受配者得以金錢補償之，民法第 823條第1項、第824條 第 1、2、3項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割 ，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受 共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性 質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之，最高法院 亦著有84年度臺上字第1756號判決意旨可參。 ⒉經查本件被告固抗辯應依系爭估價報告所列原物分割之方式 分割系爭土地，惟：
①方案A（面積均等法）：
此分割方案預設前提為甲部分土地與鄰地659-1、659-2合併 使用，且系爭建物為原告曾俊盛及其關係人所有，則以原告 曾俊盛及王厚仁之權利價值維持共有為前提之情況下，評估 共有人權利價值最平均之南北向原物分割方式（見系爭估價 報告第6頁分割示意圖所示，下稱圖A），且依該方式，若由 原告共同取得甲部分土地，被告取得乙部分土地，則原告尚 應共同找補被告新臺幣（下同）2萬,3777元。然查，原告主 張甲部分土地並無對外通行之道路，且其上蓋有系爭建物， 建築時間分別為日據時代及民國48年，年代久遠，所有權人 亦非原告，鄰地所有權人雖非無合併開發之計畫，然是否可 行，非無變數，為有理由；而被告抗辯系爭建物與鄰地所有 權人與原告為同一集團之關係人，原告得以合併開發云云， 不足為採，亦如前述，是此方案預設之前提既未經證明已成 立或日後必然成立，且就原告間共有關係能否維持，亦非無 疑，以此方式分割，難謂可採。
②方案B（土地價值均等法）：
此方案之前提，亦為被告曾俊盛分得甲部分土地，並與鄰地 共同整合開發完成，且王厚仁退出共有關係，並以南北向或 近此方向之分割線將系爭土地分為二，僅由原告曾俊盛或被 告取得（見系爭估價報告第 9至10頁分割示意圖所示，下稱 圖B），王厚仁應獲得補償價金39萬3,900元，若由原告曾俊 盛取得甲部分土地並與鄰地地主合併共同開發實現，被告應 找補原告曾俊盛2萬4,162元，此方案中被告尚須得編列預算 以找補差額，且與方案A 衍生之問題相同，對於原告並非公 平，礙難遽採。
⒊是系爭估價報告中關於原物分割之兩種方案，均為原告所爭
執，所預設之前提事實是否發生，亦均有變數，尚難遽採。 而依系爭估價報告所示，系爭土地全宗之土地單價高於分割 後之甲、乙部分土地價值，且若系爭土地得以與659-1、659 -2地號土地合併利用，經濟價值最高，又全宗土地單獨利用 之土地總值為2億0325萬2,432元，遠高於單獨利用且面積相 等法分割後土地總值為1億7817萬6,735元及價值均等法分割 後土地總值1億7706萬9,898元（見系爭估價報告第5頁）， 是本件如採原物分割方式，實難謂有利於共有人。 ⒋綜上，基於土地整體利用、價值最大化之原則，如以原物分 配之方式為分割，將有悖於土地完整開發之經濟效益與兩造 之利益。加以於被告為行政機關，自承無法另行編列預算購 入原告所有系爭土地之應有部分（見本院卷㈠第99頁），是 本件以變價分割之方式予以變賣，則買受人可就土地整體加 以開發利用，經良性公平競價之結果，可使系爭土地之市場 價值提高，發揮更大之經濟效用。從而，審酌上開各情，應 認系爭土地以變賣方式並按兩造之應有部分比例分配，較能 兼顧各共有人之利益平衡，亦符合系爭共有土地利用之經濟 效用及共有人公平之原則。
綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定 ，請求裁判變價分割系爭土地，為有理由，應予准許，並判 決如主文第 1項所示。另按因共有物分割，由敗訴當事人負 擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人 負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件係因分 割共有物而涉訟，且原告之行為可認按當時之訴訟程度，為 伸張或防禦權利所必要。又分割共有物之訴，實質上並無所 謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟 所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如附表 所示之比例分擔，始為公平，附此敘明。
本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並 所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一 論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
民事第三庭 法 官 葉雅婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
書記官 鍾雯芳
附表：
┌──────┬───────────┬──────┐
│姓名 │應有部份比例 │ 備註 │
├──────┼───────────┼──────┤
│曾俊盛 │257/516 │ │
├──────┼───────────┼──────┤
│陳子凌 │1/516 │於101年3月28│
│ │ │日將其應有部│
│ │ │分1/516贈與 │
│ │ │受告知人王厚│
│ │ │仁 │
├──────┼───────────┼──────┤
│臺北市政府 │1/2 │ │
└──────┴───────────┴──────┘