臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度簡字第1號
原 告 胡清宇
被 告 方振宏
廖純娥
共 同
訴訟代理人 黃文崇律師
謝岦峻律師
複 代理人 張順豪律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103年4月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾玖萬捌仟玖佰貳拾陸元，及自民國一百零二年四月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「被 告應給付原告新臺幣（下同）650,000元，及自民國100年9 月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」等語 ，嗣於102 年5月8日本院準備程序期日當庭撤回對被告白鴻 賓訴訟，並變更聲明為：「被告方振宏、廖純娥應連帶給付 原告650,000元，及自100年9月8日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息」等語，復於103年1月22日本院準備 程序期日當庭減縮聲明為：「被告2人應連帶給付原告398,9 26元，及自100年9月8日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」等語，又於103年3月12日本院準備程序期日當 庭減縮並更正聲明為：「被告應給付原告398,926 元，及自 102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 」等語，原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之 前揭說明，並無不合，應予准許。
二、又按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬 於民事訴訟法第427條第1 項或第2項之範圍者，承辦法官應 以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡 易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地 方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第1 項定有明文 。原告為前開聲明減縮後，本件訴訟之標的金額在500,000 元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程
序，本院爰依職權改行簡易訴訟程序。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告於100年6 月26日向被告2人購買渠等所有坐落於臺中市 ○○區○○段000地號土地（被告方振宏權利範圍0000000分 之802、被告廖純娥權利範圍0000000分之79398 ），及其上 臺中市○○區○○段0000○號（即門牌號碼為臺中市○○區 ○○路0段00號2樓之2 ）建物（下稱系爭房地），並簽立不 動產買賣契約書，約定買賣價金為新臺幣（下同）3,930,00 0 元，及約定本件買賣標的包括地下第三層之機械式、升降 式停車位，其停車位產權及使用規定，為有建物產權、產權 狀況為持分併入公共設施、使用狀況為固定位置使用、目前 車位編號為12（即諾貝爾商務中心地下三樓機械式、升降式 停車位編號12A ，本院卷㈠第36頁下圖，下稱系爭停車位） 。原告已支付全部買賣價金予被告，被告於100 年9月8日將 系爭房地所有權移轉登記予原告，以及交付車位證明書予原 告。詎原告搬入系爭房地後，欲停車在系爭停車位時，諾貝 爾商務中心管理委員會認該車位證明書係偽造，致原告車輛 無法停入系爭停車位，原告多次要求被告2 人出面處理，被 告2 人均置之不理，爰依兩造間買賣行為之相關法律關係， 請求被告2人賠償系爭停車位價款398,926元。(二)並聲明：
1.被告應給付原告398,926元，及自102年4月4日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)被告既已於100 年9月8日將系爭房地所有權移轉登記予原告 以及點交系爭停車位並交付車位證明書予原告，而完成買賣 之交付行為，則如他人侵奪原告系爭停車位使用權，依最高 法院48年度台上字第1065號判例、91年度台上字第242 號判 決意旨，自應由原告為自己利益對該他人提起回復共有物之 請求而非對被告2人請求。
(二)依97年8 月11日車位證明書、繳納車梯（位）保養費收據， 以及100年6月間機械車位因自動控制遙控系統故障繳交修理 費18,000元收據，皆足證被告確有因分管契約約定而有系爭 停車位使用權，而被告在將系爭房地出售予原告之前，系爭 房地及系爭停車位均由被告使用。原告雖主張上述車位證明 書為偽造云云，惟被告否認之，是原告應就該車位證明書為 偽造負舉證責任。
(三)在鈞院101 年度中簡字第1975號確認車位使用權存在訴訟中
，該案原告主張，其前手王嘉正以其地下三樓編號16A 車位 與陳和堃交換地下二樓編號五之平面車位，有交換協議書附 該案卷可稽云云，惟因地下二樓編號五車位，依該案被告諾 貝爾商務中心管理委員會於101 年10月25日審理時提出之原 始車位配置表附圖影本，該圖就編號五平面車位沒有標記戶 名，該案因而判決認定是管委會統籌使用的車位。準此，系 爭停車位有標記「504 」，並非沒有標記戶名，顯然並非管 委會統籌使用的車位。此外，系爭停車位雖標記為「504 」 ，但系爭大樓自81年興建完成迄今長達20餘年，其間車位使 用人因互易而發生變化，所在多有，原告未提出確實之有權 使用系爭停車位之人，自難僅辯稱以該車位為管委會統籌使 用即認被告需返還系爭停車位價款。況依該案被告諾貝爾商 務中心管理委員會於101 年8月2日提出建商原始移交之車位 所有權人資料表上所載系爭停車位確有使用人，而非屬管委 會之統籌車位，且由該案被告諾貝爾商務中心管理委員會於 101 年9月9日提出之全區之公共持有千分比例一欄表，原告 公共部分持分為10000分之401，屬全區所有人公共部分持分 第二高（有10000分之457），卻無半個停車位，與登記之費 用部分情形不符，足見系爭房地應有系爭停車位。(四)依威寶電信股份有限公司函，可證陳文昌（主任委員）、廖 東南（副主任委員）、王吳玉華（委員）、林東興（委員） 、楊小鈴（委員）、楊岱宜（委員）、劉武興（委員）至少 於93年間即以諾貝爾商務大樓管理委員會組織對外行文並與 人簽約，雖諾貝爾商務大樓管理委員會未向主管機關登記， 但應不影響其管理權。另依諾貝爾商務中心102 年1-12月份 管理費繳納明細內容之「前欠繳金額欄」以及最後一排記載 ：「以上欠繳資料係由陳和堃住戶所提供，如有疑慮，請與 當事人洽詢。」，足見諾貝爾商務中心雖係於101年1月16日 向主管機關申請同意備查，惟在此之前均由陳和堃為管理人 按月向全體住戶收取管理費，並進行實質管理行為，自不能 因諾貝爾商務中心未向主管機關報備，而認諾貝爾商務中心 非管理人。
(五)證人鍾昶竤雖證稱：「該大樓在當時建商出售時，有出具車 位使用證明書給買車位的人，即如被告提出之被證一…」等 語，惟被證一之82年5月11日車位使用證明書係於82年5月11 日由塗武忠出具「諾貝爾商務中心」之車位使用證明書，而 塗武忠僅為卷附年中工建使字第0929號使用執照（上載竣 工日期為81年5 月20日）二十名起造人之一，並非唯一之區 分所有權人（即共有人），自無權單獨為分管約定，則其出 具之車位使用證明書可否作為車位分管約定要非無疑。另證
人鍾昶竤提出諾貝爾商務大樓住戶名冊，其上記載名稱為「 諾貝爾商務大樓」與塗武忠出具之82年5 月11日車位使用證 明書上所載之稱呼「諾貝爾商務中心」兩者既不相同，則諾 貝爾商務大樓住戶名冊自不可能為塗武忠所出具之名冊，該 諾貝爾商務大樓住戶名冊來歷不明，又多以文字塗改，刪除 暨並無任何印信或權責人之簽名，證人鍾昶竤以之為車位證 明，並進而推翻101年1月16日原大樓既有之車位使用方式， 更屬無稽。
(六)證人鍾昶竤在102年9月11日鈞院審理時證稱：「每個車位都 有提供建商的車位使用證明書及示意圖，包括12A ，重點是 是否有建商出具的使用證明書」等語，然於103年3月12日在 鈞院審理時卻改稱：「…法拍的情形很多，所以前後手有沒 有交付建商使用證明書不一定，如果沒有建商的使用證明書 ，還是可以對照管委會所有的對照表來使用」及「…也可以 依照管委會的對照表來做確認」等語，顯見其前後供述不一 致。況證人鍾昶竤自稱由其擔任主任委員之諾貝爾商務中心 管委會於100年1月方成立，惟系爭房地興建於81年間，距管 委會成立已近二十年，所謂建商塗武忠早已在十數年前即不 知去向，豈會將所有對照表交付管委會，且該對照表內容即 所有權人等各欄記載大部分均與目前實際情形不符（由電話 號碼僅七碼可見一班），期間又經歷二十多年住戶間變動情 形頻繁，是其所謂對照表實無可採之處。另證人鍾昶竤供述 ：「系爭停車位依建商對照表5樓4係由王士明使用，目前是 林世旻使用，林某知道他有車位，我認為前手應該有跟他說 」等語，惟依對照表12A 係王士明租用，且依證人林世旻證 稱：「我購買時不確定有車位」等語，故證人鍾昶竤證述實 不足採，證人鍾昶竤應係利用其為大廈管理委員會主任委員 身份，意圖侵吞他人車位，而排除被告原有車位，是被告出 售之車位應屬實際存在，且已交付原告，證人鍾昶竤違法， 自應由原告自行依法處理。
(七)鍾昶竤於102 年11月16日具狀陳稱系爭停車位屬社區公共財 產本無所有權狀，無法提出產權證明及使用證明云云，可見 鍾昶竤將系爭停車位列為公共車位，與其所提諾貝爾商務大 樓住戶名冊及諾貝爾商務中心區分所有權人公共持有比分表 上所列車位持有人即5樓4之林世旻不同，足見鍾昶竤亦無法 提出系爭停車位證明書，即將之認為屬公共車位進而據為己 用。
(八)並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
四、本件經法院試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷㈡第 4頁至其背面）：
(一)兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）： 1.兩造於100年6月26日就系爭房地，簽立不動產買賣契約書， 約定買賣價金為3,930,000 元，並約定本件買賣標的包括地 下第三層之機械式、升降式停車位，其停車位產權及使用規 定，為有建物產權、產權狀況為持分併入公共設施、使用狀 況為固定位置使用、目前車位編號為12。原告已支付全部買 賣價金予被告，被告並已將系爭房地所有權移轉登記予原告 。
2.兩造前揭約定之停車位即為諾貝爾商務中心地下三樓機械式 、升降式停車位編號12A（參本院卷㈠第36頁下圖）。 3.兩造於本院準備程序期日均同意本院送請鼎諭不動產估價師 事務所鑑定兩造間買賣契約之系爭停車位價值，經上開事務 所以102年12月13日鼎（法）0000000-0函送之不動產估價報 告書認定系爭停車位鑑價金額為398,926元。(二)兩造爭執事項：
原告依兩造間買賣行為之法律關係，請求被告給付398,926 元，及自102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息?
五、本院之判斷：
(一)本件兩造買賣契約之標的，除了系爭房地外，尚有系爭停車 位等情，為兩造所不爭執。原告主張被告未能給付系爭停車 位，請求被告損害賠償，被告則以前詞置辯。則本件應審究 者厥為：被告是否有權利出售系爭停車位？如無，原告得否 請求損害賠償？應賠償之金額金若干？玆分述如下。 1.依兩造間簽立之不動產買賣契約書內容（見本院卷㈠第10頁 ），其中第1 條明定「本約買賣標的物包括地下第三層車位 （機械式）。車道（升降式）其產權及使用規定如下：有建 物產權。產權狀況：持分併入公共設施。使用狀況：固定位 置使用。目前車位編號：12」。足認原告與被告訂立上開買 賣契約時，約定原告可以取得固定位置使用之特定停車位甚 明。
2.被告辯以系爭停車位即已完成交付，原告為自己利益應對該 他人提起回復共有物之請求，而非對被告請求云云。然查： ⑴按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。民法第348條第1項定有明文。又當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，則為民事訴 訟法第277 條所明定。而主張積極事實者應負舉證責任， 主張消極事實者不負舉證責任，則為舉證責任分配之法則
。原告起訴雖主張於100 年9月8日完成交屋及系爭停車位 點交，惟其所謂之點交，係指被告有交付系爭停車位證明 書（見本院卷㈠第6頁，即原證1）與原告等情，且事後該 證明書遭諾貝爾商務中心公寓大廈管理委員會認係偽造， 故原告自成立前揭買賣契約後並未取得系爭停車位之使用 權利，自應認系爭停車位並未點交與原告，被告抗辯已點 交既屬積極事實，自應由其就其有將系爭停車位點交原告 之積極利己事實負舉證之責任。
⑵被告出賣系爭房地與原告，該買賣契約內業已註明買賣標 的包含系爭停車位在內，已如前述，且於買賣契約註明系 爭停車位之車位編號、位置，顯見系爭停車位乃屬特定， 則為出賣人之被告除負交付系爭房地予買受人即原告之義 務外，自尚負有交付亦屬買賣標的物之一即系爭停車位之 義務。又所謂交付系爭停車位，自應與系爭房地之交付同 ，需履行排除他人對系爭停車位之占有，並將系爭停車位 之占有移轉予原告之交付行為，絕非僅交付權狀或使用權 利證明書，即可認為已履行交付義務，是被告交付系爭停 車位證明書（見本院卷㈠第6頁，即原證1）與原告之行為 ，尚不足認其確已完成系爭停車位之交付。況被告方振宏 於本院準備程序時陳稱：原告買受系爭房地一個月後，有 告知我們車位不能停，伊跑去問新的管理委員會為何不能 停，主委提出由被證1（見本院卷㈠第35頁）之車位使用 證明書，表示要這張證明書才能停。當時伊也有問主委說 ，伊有原證1即陳和堃給的車位使用證明書，新的管理委 員會不能否認舊的管理委員會發的證明書等語（見本院卷 ㈠第119頁背面），足證被告交付買賣標的即系爭房地時 ，並未履行交付系爭停車位予原告之義務。此外，被告並 未提出其他證據證明其有將系爭停車位交付原告之事實， 是被告辯稱已將系爭停車位交付原告，原告應為自己利益 對該他人提起回復共有物之請求云云，即無足採。 3.又查，證人鍾昶竤於102年9月11日本院準備程序時具結證稱 ：「（問：是否擔任諾貝爾大樓管理委員會之主委？）是。 」、「（問：任期起訖？）101年1月開始成立該管理委員會 ，我就當選主委，我的任期一直到103年1月，我們管理委員 的任期是2 年。」、「（問：管理委員會的全名為何？）諾 貝爾商務中心公寓大廈管理委員會。」、「（問：諾貝爾大 樓從何時就存在？管理委員會從何時存在？）大約20幾年的 房子，但我是從98年買該大樓房屋才入住，當時該大樓並沒 有管理委員會。」、「（問：該大樓車位如何約定？）該大 樓在當時建商出售時，有出具車位使用證明書給買車位的人
，即如被告提出之被證一，後來陳和堃自行出具如原告提出 的車位證明書，把不是屬於他的車位自行賣給住戶。」、「 （問：依你所述是否持有建商所提出如被證一所示的車位使 用證明書，即為車位約定專用之證明？）是。因為立證明書 的人𡍼武忠就是建商。」、「（問：原告是否有提出他的車 位證明書，遭你們管理委員會認定為偽造？）是。因為就如 我剛所述該車位證明書是陳和堃所製作。」、「（問：就你 所知，原告主張地下三層機械12A 車位，是何人所有？）我 們管理委員會，有壹個車位對照表可查明該車位係屬何人所 有，資料沒有帶過來。該車位對照表是與建商出具的車位使 用證明書一併由建商出具的，故應為該大樓原始的車位約定 專用情形，該車位對照表是對照住戶的住址及車位的號碼， 我們大樓的車位都是連同住戶的房屋一起出售。」、「（問 ：是否每個車位都有提供建商的車位使用證明書及示意圖， 是否有包括12A ？）是。我要再回去查。我只能提出車位對 照表，沒辦法提出每個住戶的車位使用證明，因為由住戶自 行領取。」、「（問：提出建商車位示意圖，是否就代表有 車位使用權？）本院卷㈠第45頁之示意圖有𡍼武忠的簽名， 應該是真的，但是本院卷㈠第44頁車位證明書並沒有寫𡍼武 忠，而且那張車位證明書是陳和堃自行製作的，不能僅從示 意圖就推知有車位使用權，還是要搭配建商出具的車位使用 證明書。」、「（問：建商的車位使用證明書是否均須搭配 示意圖？）是否搭配示意圖不是重點，重點是是否有建商出 具的使用證明書。」、「（問：何以本院101 年度中簡字第 1975號民事判決諾貝爾管理委員會的法定代理人是楊懷朝？ ）主任委員確實是楊懷朝當選，但他有授權我全權代理，所 以我實質上是主委的身分。」等語（見本院卷㈠第83頁至第 85頁）；復於103年3月12日本院準備程序時具結證稱：「（ 問：使用諾貝爾大樓停車位需要提供何文件給管委會？）我 接任管委會後，大樓停車位都是管委會認定，住戶不需要提 供文件。」、「（問：你之前在本院時證述說每個車位都有 提供建商的車位使用證明書及示意圖，與你剛剛所述不符， 何以如此？）我們管委會本來就有車位的對照表，如果對照 表上沒有寫到住戶當然要提出證明。」、「（問：你之前何 以說是否搭配示意圖不是重點，重點是否有建商出具使用證 明書？）建商發的使用證明書也有證明車位的效力，這跟管 委會的對照表其實是相符的。」、「（問：地下三層編號12 A 車位，是否有提供建商使用證明書及示意圖？）這棟大樓 在我接手的時候，法拍的情形很多，所以前後手有沒有交付 建商使用證明書不一定，如果沒有建商的使用證明書，還是
可以對照管委會所有的對照表來使用。據我所知，原告所購 買的這間房屋，也是法拍，所以可能這個建商使用證明書早 就遺失，也不能確認原告購買的房屋有無使用系爭編號12A 之權利，我們判斷住戶是否可以使用停車位，在無建商使用 證明書的情形下，也可以依照管委會的對照表來做確認。」 、「（問：你剛所述之對照表是指何者？）我們管委會主要 是依據鈞院101 年度中簡字第1975號卷所附之對照表，當時 諾貝爾商務管理中心管理委員會楊懷朝主委提出答辯狀之證 物二即是，這張是建商留下來的。至於伊於本院所提出之對 照表，是我們管委會的另外一個吳冠志總幹事，依照大樓現 況打的，但是當時我沒有確認過這個表格他就寄出來了，我 剛看了表格，確實是我們大樓現在停車位使用情形。」、「 （問：機械12A 車位是否為系爭停車位？）是。」、「（問 ：依照你剛所述，建商對照表，機械12A 車位應由何人使用 或何住戶使用？）依照對照表的話，是5樓4的王士明使用。 」、「（問：5樓4的住戶後來有無變更？）現在的住戶是林 世旻。」、「（問：依照你於本院所提出之對照表，是否與 上開中簡卷楊懷朝所提出之對照表相符？）例如編號11A 本 來就是9樓3的車位，楊懷朝住在9樓4可以使用編號11A 車位 ，是因為後來9樓3、9樓4打通，只有9樓4的門牌，兩個是同 一個住戶。我認為兩個對照表大致相符。」、「（問：如何 確認上開中簡卷的對照表是建商留存的？）因為最原始的7 樓1 的梁碧琳住戶還在，當時每個住戶都有這個對照表，這 個對照表是他提供的，至於其他住戶因為多次買賣法拍都已 經不在大樓居住。」、「（問：你曾於陳報狀中，表示車位 為社區公共財產，無法所有權狀，無法提供產權證明，編號 12A 為公共車位或私人車位？）私人車位。是5樓4住戶的車 位，我們都是按照對照表。」等語（見本院卷㈡第2 頁背面 至第4 頁）。是依證人鍾昶竤前揭證述內容，可知系爭房地 所處之諾貝爾大樓社區，依諾貝爾商務中心公寓大廈管理委 員會認定車位權利之標準，係以住戶是否提出建商塗武忠出 具之車位使用證明書（如本院卷㈠第35頁所示文書）為主要 認定標準，如無車位使用證明書時，再參以建商留存之對照 表（見本院卷㈡第6頁，即訴外人楊懷朝於本院101年度中簡 字第1975號卷宗所提出之諾貝爾商務大樓住戶名冊），而本 件原告向被告所購買系爭房地時，被告並無提出如本院卷㈠ 第35頁所示之車位使用證明書予原告，為被告所不爭執，復 依前揭對照表所示，系爭停車位屬504 住戶（即5樓4）所有 ，而非系爭房地住戶，是原告主張經該社區管理委員會以其 出具之車位使用證明為虛偽，故無使用系爭停車位權利等情
，並非無據。
4.再查，證人林世旻於102 年12月11日日本院準備程序時具結 證稱：「（問：是否為綏遠路二段72號5樓之4房屋所有權人 ？）是。」、「（問：何時買受該房屋？）去年年初。」、 「（問：你買受時是否包含車位？）賣方說這個大樓很亂， 請我自己查，因為當時管委會才剛成立。」、「（問：你的 上開房屋買賣契約書上是否包含車位？」、「（問：我手上 沒有資料，所以無法確認。」、「（問：當時你買受上開房 屋時賣方有無交付該使用車位證明書等相關資料？）沒有。 」、「（問：有無將何種車位使用證明書交給管委會？）沒 有。」、「（問：系爭大樓12A 機械車位目前是否由你使用 ？）是。」、「（問：為何你可以使用？）我跟管委會查時 ，管委會告知我，我買受的系爭房屋有車位可以使用。」、 「（問：證人鍾昶竤於本院證述時說「機械12A車位也有建 商提供車位使用證明書及示意圖」為何與你剛所述不同？） 我剛就說沒有提供機械12A 車位使用證明書，是管理會跟我 說可以使用，但是證人鍾昶竤為何為上開所述我不了解。」 、「（問：後來證人鍾昶竤有補正機械12A車位為公共財產 應該是公共車位，無法提出產權證明及使用證明，並無說你 可以使用機械12A 車位，有何意見？）依我剛剛所提出的管 委會給我看的資料，管委會就按照資料跟我說，我可以使用 機械12A車位，並且要我付機械12A車位之相關維修費用，而 且我陸續有繳納系爭機械12A 車位之管理費用。」、「（問 ：機械12A 車位的管理費用從何時開始繳納？）從我買受上 開房屋後。」等語（見本院卷㈠第178頁背面至第179頁背面 ）。依證人林世旻前揭證述內容，可知系爭停車位經該社區 管理委員會認定為證人林世旻所買受之房地住戶所有，且自 101 年年初起迄今，系爭停車位均為證人林世旻所使用，原 告並未因兩造間就系爭房地買賣行為而取得系爭停車位之權 利，亦可知被告於交付系爭房地時，並無履行排除他人對系 爭停車位之權利甚明。
5.至被告辯稱：被告所有系爭房地期間即97年間至100年間， 系爭停車位為被告所使用，且當時該大樓主任委員及幹事陳 和堃有說系爭房地有系爭停車位，所以要多繳500元管理費 ，又系爭停車位本來是損壞的，伊有找維修公司來維修系爭 停車位，並支付維修費用。另伊有請陳和堃補發車位使用證 明（即原證1，見本院卷㈠第6頁），就是被告出售系爭房地 給原告時，所交給原告之車位使用證明云云，惟查，被告是 否有繳交系爭停車位管理費或維修費等情，均無從證明系爭 停車位於原告買受系爭房地前，為被告所有。且依被告前揭
所辯內容，其所認其取得系爭停車位權利之依據，是陳和堃 所告知，姑不論陳和堃是否為諾貝爾大樓前管理委員會之主 任委員，然縱使陳和堃為該社區大樓前管理委員會之主任委 員，然其並非為系爭房地之前手所有權人，是其無權利將系 爭停車位出售、讓與或處分與他人，況被告自始並無提出陳 和堃認定系爭停車位為系爭房地住戶使用之依據及合法權源 ，是被告此部分所辯，委無可採。另被告辯以：證人鍾昶竤 所述建商留存之對照表（見本院卷㈡第6 頁，即訴外人楊懷 朝於本院101 年度中簡字第1975號卷宗所提出之諾貝爾商務 大樓住戶名冊），與塗武忠出具之車位使用證明書上所載之 「諾貝爾商務大樓」名稱不同，應非塗武忠出具之名冊，且 來歷不明，又多有文字塗改，故不能以此作為車位證明等情 ，然不論證人鍾昶竤所述建商留存之對照表是否得以作為本 件證據，被告自應先就其出售系爭房地與原告時，亦有出售 、處分系爭停車位權利之事實舉證以實其說，然被告並無提 出確切證據證明上情，且其所提出前開證據均不足以證明其 確有處分系爭停車位之權利，是被告此部分所辯，無足採信 。
6.綜上，被告所舉上開證據均不足證明其於出售系爭房地予原 告時，亦有權利出售系爭停車位，且其亦無法證明被告確有 交付系爭停車位予原告之事實，是原告主張被告並無出售系 爭停車位之權利，應堪認定。
(二)按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者 ，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第 349條、第353條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利。民法第227條第1項亦有明文。被告並無「 系爭停車位權利」可供出售，卻以系爭停車位權利售予原告 ，原告購買後始知系爭停車位非其得使用，致原告權利受有 損害，此事由可歸責於被告。原告主張被告應負兩造間買賣 之法律關係即權利瑕疵擔保責任及不完全給付之責任，自屬 有據。又前揭民法第353 條所稱債務不履行之範圍，包括給 付不能，因被告以法拍方式購買系爭房地，本無包含系爭停 車位，自無法期待被告補正該項瑕疵後再為給付，此外本件 買賣標的中，就系爭停車位之部分雖有權利瑕疵，惟就系爭 房地部分，仍無給付不能之情形，原告主張兩造間買賣行為 之法律關係，即以權利瑕疵及不完全給付之請求權基礎，適 用民法第226條第1項給付不能之規定，自得就系爭停車位之 部分，向被告請求損害賠償。
(三)兩造間之買賣契約中，就系爭停車位之價金並無明定。兩造 於本院審理時均同意由本院函請鼎諭不動產估價師事務所鑑 定前揭買賣契約之交易車位即系爭停車位之價值，並經鼎諭 不動產估價師事務所以102年12月3日鼎（法）0000000-0 函 送之不動產估價報告書認定系爭停車位估價金額為398,926 元，有鼎諭不動產估價師事務所不動產估價報告書可證。本 院審酌上開鑑定報告業已考量系爭停車位之型態、所在區位 不動產市場特性等情，並依不動產估價技術規則等現行法規 、不動產估價理論、原則等，運用不動產估價程序及方法， 綜合表示其專業之意見，並無不可採之處，是本院認原告請 求損害賠償金額即系爭停車位價值，應以上開鑑定報告結論 之398,926萬元為當。
(四)綜上所述，本院認原告依兩造間買賣行為之法律關係即以權 利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，原告請求被告給付39 8,926元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月4日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即有理由，應予准 許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一 論述之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 潘曉玫
上正本係依照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 林育蘋