臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第2767號
原 告 游庭甄
訴訟代理人 林見軍律師
複 代理人 余佳玲
被 告 曾凱祺
訴訟代理人 曾國棟
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103年3月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前經全國不動產臺中太原加盟店之仲介 ，遂決定向被告購買其所有座落臺中市○區○○段000地號 之權利持分及其上12198建號即門牌號臺中市○○街000巷 00號之建物（以下稱系爭不動產）。簽約過程中，被告及仲 介人員均一再保證該屋至少得向大眾銀行貸得新臺幣（下同 ）1420萬元，是以雙方當下乃達成買賣總價1780萬元，付款 方式共分四期即第一期簽約款100萬元、第二期備證用印款 100萬元、第三期款完稅款100萬元、第四期尾款1420萬元， 此有雙方於民國102年5月13日簽立之買賣契約書可據。簽約 當日原告即簽付面額95萬元之本票乙紙及現金5萬元予雙方 指定之履保單位（即僑馥建築經理股份有限公司）受領。詎 料，原告嗣發現系爭不動產根本無法貸到1420萬元，容有欠 缺當初被告及仲介人員所承諾保證之貸款金額，以致迭有爭 議。茲因當初原告決定購買系爭不動產，係以貸款額度是否 得達到1420萬元為重要因素，且亦為被告一再保証得以貸得 1上開金額，但事後客觀情事之發展卻見被告刻意誤導及隱 瞞系爭不動產無法貸到1420萬元之事實，以致原告誤信為真 陷於錯誤而作出承買之意思表示。是依最高法院56年臺上字 第3380號判意旨，原告自得據以撤銷本件買賣之意思表示。 再者，「系爭不動產得以貸到1420萬元」更為兩造所明知之 約定，然今卻產生與當初約定相反之事實，此際系爭不動產 自不具備當初約定之內容，屬不能補正之約定瑕疵，退此而 論，原告亦得主張本於民法第356條規定主張解約，要無疑 義。故今為免再有爭執，乃以起訴狀意表撤銷、解約之意思 表示，以杜疑義。從而，不管本於契約解除或撤銷後之法律 效果，當事人雙方均應擔負回復原狀之義務，茲就本件紛爭 原告多方申請調解始終未獲共識，爰提起本件訴訟，請求被 告返還原告所簽付面額95萬元之本票及現金5萬元。並聲明
：被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應將原告所 簽付面額95萬元之本票乙紙，返還予原告。
二、對被告抗辯之陳述：原告於訂約當時確曾表達希望貸款貸到 8成，此據代書楊吉人親證無誤，而代書楊吉人確曾覆以「 我有告訴他一般房子可以貸到7到8成」。且仲介公司人員 王玉華亦同證稱：「買方希望貸到8成，代書有說如果資格 符合的話就可以貸到8成」。也正因為如此，簽約當天下午 ，仲介王玉華才會當場以仲介公司傳真電話先將本件不動產 謄本先行傳真給新光商業銀行向上分行請其預估，更證簽約 過程，系爭房地可否貸得近契約總價8成之1420萬元對居於 買方地位之原告而言，乃重要之決定因素。又本件總價之給 付既涉貸款給付，則到底能貸得多少金額，當然是影響承買 與否決定之重要因素，而仲介公司為達成居間仲介目的，自 會先對此瞭解。加以，被告本身前於101年4月5日向合作金 庫商業銀行股份有限公司設定過擔保金額1020萬元之最高限 額抵押權，絕可預見不管是居於賣方代理之仲介或被告都應 該瞭解系爭房地在一年前之客觀市值當僅有1162萬0940元之 數，則在一年後之102年5月13日系爭房地再怎樣的增值，也 不可能暴漲到1775萬元，而可以貸到1420萬元。而今居於賣 方代理之仲介或被告都明知本件系爭不動產之市值不至1420 萬元，根本不可能貸到1420萬元，然其為圖促成該筆交易竟 不惜同流合污，對於上開重要情事故意給予不實訊息，以致 讓原告陷於誤信而作出承買之決定，此當然是民事上之詐欺 ，要無疑義。從而，原告本於民法第92條之規定而為撤銷， 並求為價款之返還，於法自屬有據。
三、被告則答辯略以：被告第一次售屋，為求謹慎除房屋買賣合 約外還要求簽訂房屋買賣履約保證，原告多次買賣房屋，理 應清楚房屋買賣貸款事宜。被告從未遊說原告買屋貸款事宜 ，更不可能保證房屋可貸得知之金額，又房屋貸款理應看原 告個人財務狀況及銀行往來關係，被告非係銀行人員如何保 證貸款金額。再者，兩造簽約後，被告則開始交屋事宜，期 間房屋租約均暫停並清空房屋，並於得知原告違約後多次調 解，原告卻無誠意負擔買賣違約金部分。是以，本件原告並 無受詐欺脅迫抑或錯誤之情，其請求應無理由。並聲明：駁 回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例、100年度臺上字第1581號裁定意 旨參照）。易言之，若負舉證責任之人先不能舉證，以證實 自己主張之事實之真實，則他造就其抗辯事實即令不能舉證 ，或所舉證據尚有疵累，法院亦不得為負舉證責任之人有利 之認定。又法院調查證據認定事實，不得違反舉證責任分配 之原則，且認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據， 必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推 測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院 100年度臺上字第1187號判決意旨參照）。次按民法第92條 第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意 人得撤銷其意思表示。所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯 誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐 欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固 得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就 此項事實負舉證之責任；當事人主張其意思表示係因被詐欺 或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之 責任，最高法院另著有18年上字第371號、21年上字第2012 號、44年臺上字第75號判例意旨可資參照。本件原告主張 系爭買賣契約係伊遭被告及仲介公司人員詐欺所簽訂，爰依 民法第92條第1項前段規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思 表示等語，惟此節為被告所否認，是依上開法律規定及最高 法院判例意旨，自應由原告就其主張遭受詐欺此項有利於其 之事實負舉證責任。經查：
⑴原告雖主張於簽約過程中，被告及仲介人員均一再保證該屋 至少得向大眾銀行貸得1420萬元云云。然為被告所否認。被 告雖就此聲請訊問證人即仲介公司人員王玉華，及承辦本件 不動產買賣之地政士楊吉人。證人王玉華結證稱：「（就你 所知，當時對貸款部分，兩造有無特別說明？）買方希望貸 到八成，代書有說如果資格符合的話就可以貸到八成」、「 （賣方有無擔保說原告一定可以貸到八成？）沒有，如果有 這樣約定的話，我們一定會寫在合約裡面」、「（原告有無 說如果她沒有貸到八成的話，她就不買了？）沒有」、「（ 既然你是買方仲介，在居間過程中，買方有無跟你說過如果 她沒有貸到八成的話，她就不買了？）沒有，買方並沒有說 如果沒有貸到八成她就不買，是說希望可以貸款到八成」、 「（1420萬元之貸款八成是在整個磋商過程就有談到了？或 是在最後簽約當下才談到貸款八成一事？）簽約時候才談到 的」等語；證人楊吉人則證稱：「（本件仲介過程有無參與
？）簽約時是我負責的」、「（簽約時賣方有無跟買方說保 證系爭不動產可以貸款到八成？）沒有」、「（買方有無要 求系爭不動產要貸款到八成？）當時會確認買方的付款方式 及希望貸款的成數」、「（買方當時有無表達希望貸款到八 成？）有，不過我們有跟他說明貸款的內容要以銀行的評估 為準，要考慮貸款人的債信狀況及償債能力」、「（你有無 聽到買方或賣方仲介有人跟原告保證說可以貸款到八成？） 沒有」等語。依證人王玉華及楊吉仁證述之內容，均未見被 告確實向原告保證可貸款成數為買賣金額八成一節，且證人 楊吉仁雖證稱原告確實有表達希望貸款到八成之表示，然證 人楊吉仁亦證稱並無聽聞被告或仲介人員有向原告保證可以 貸到八成之情形，是原告主張被告及仲介人員於簽約過程中 ，均一再保證該屋至少得向大眾銀行貸得1420萬元云云，已 難認為真實。
⑵原告雖又主張系爭不動產之客觀市值根本沒有1420萬元之數 ，不可能貸款到此一數額等語，並請求本院向合作金庫商業 銀行調取系爭不動產之貸款鑑價報告資料。經本院向合作金 庫商業銀行函調後，合作金庫商業銀行以103年1月22日合金 五權字第0000000000函復本院，依該函所附之不動產調查表 所示，系爭不動產於該銀行101年3月13日確實曾為授信調查 ，該銀行評估之系爭不動產擔保放款參考值為9,162,667元 ，有上開函文在卷可考。然查，上開鑑價報告資料，僅係系 爭不動產於101年3月13日間由合作金庫商業銀行內部所為之 徵信資料，並非系爭不動產於鑑價當時之實際市場價格，實 難以該徵信資料推認系爭不動產於102年5月13日兩造簽訂系 爭買賣合約時之市場價格，且如上所述，原告並無提出可資 證明被告確有保證可貸款八成之證據以實其說，是上開合作 金庫商業銀行之貸款鑑價報告縱與兩造買賣之金額有相當之 差距，亦難認為已足證明被告明知無法貸得1420萬元，卻向 原告保證可貸得1420之情事。況買賣標的物之價格係由買賣 雙方所議定，就買賣雙方而言，買方希望能以較低之價格買 入，賣方希望以較高之金額賣出，必待雙方就價金數額一致 ，方可能締結買賣契約，此應為一般買賣行為之常態。而原 告係智識成熟之人，且依證人王玉華於另案本院102年度訴 字第2387號102年11月21日言詞辯論時證稱：「（是否仲介 被告【按即本件原告】買賣房屋事情？）是，我經手的就有 四件，被告有賣、有買共有四件‧‧‧」等語，顯然原告應 有買賣房屋之社會經驗。而購買不動產是否可獲得銀行貸款 ，除不動產標的之價值外，貸款人本身之資力及信用，亦恆 為銀行評估授信之重要因素，原告對於買賣價金之決定，豈
可能在無任何銀行評估授信金額前，僅因原告或仲介人員之 保證，即認可貸款得該金額，並據以約定買賣金額。況，系 爭不動產買賣契約書第五條第二項之付款方式中雖有「第四 期（尾款）新臺幣壹仟肆佰貳拾萬元整」之記載，然該項約 定項下內並無任何被告有保證貸款成數之記載，且衡諸常情 ，於不動產買賣交易過程中，對於出賣人而言，其注重者應 僅係在買受人可否給付價金，買受人如何取得資金以支付買 賣價金，應非出賣人所關心之事，原告主張被告及仲介人員 於簽約過程有保證貸款成數，實與一般經驗法則不符。 ⑶基上，原告對於其所主張被告及仲介人員有詐欺之情事，迄 未能舉證以實其說，是原告就此部分主張係受被告及仲介人 員詐欺而簽訂系爭買賣契約等情，即難採憑。
㈡原告另主張「系爭不動產得以貸到1420萬元」為兩造所明知 之約定，然今卻產生與當初約定相反之事實，此際系爭不動 產自不具備當初約定之內容，屬不能補正之約定瑕疵，退此 而論，原告亦得主張本於民法第356條規定主張解約等語。 然系爭不動產買賣契約書中並無「系爭不動產得以貸到1420 萬元」之約定，且如上所述，原告並未能舉證證明兩造間確 實有「系爭不動產得以貸到1420萬元」之約定，實難認定有 原告所主張之瑕疵存在。是原告既未能舉證證明有原告主張 之瑕疵存在，原告主張解除契約，亦難認為有理。 ㈢綜上所述，原告未能舉證證明被告及仲介人員有詐欺使其締 約之事實，亦未能舉證證明兩造間之買賣契約確有原告保證 系爭不動產得以貸到1420萬元之瑕疵存在，則原告依詐欺及 瑕疵擔保之法院關係，主張撤銷及解除系爭買賣契約均屬無 理由。系爭買賣契約既未經撤銷，兩造自不負回復原狀之義 務，則原告請求被告返還原告所簽付面額95萬元之本票，及 現金5萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與本件判決 結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
民事第五庭 法 官 張清洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官
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