臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二四五號
原 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 孫域律師
被 告 丙○○ 住台北市○○街九六巷二八號三樓
訴訟代理人 黃銘照律師
複 代理人 丁○○ 住台北巿和平東路一段六號七樓之二
右當事人間第三人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告乙○○負擔百分之八十七，餘由原告甲○○負擔。 事 實
甲、原告方面：
聲明：
㈠請求判決將鈞院八十八年度民執宙字第二四○七號假扣押強制執行程序予以撤 銷。被告所保管如附表所示之查封物應返還予原告乙○○，如不能返還時，應 按市價給付新台幣（下同）四十九萬四千四百元。 ㈡請求判決確認原告乙○○對於被告所有坐落台北市○○街四二號三樓之二房屋 全部有不定期租賃關係存在，及調整每年租金按土地申報地價為一百四十四萬 二千九百四十三元及房屋評定價為三百零八萬三千六百元年息百分之五計算之 租金，一年十五萬四千一百八十元。
㈢被告應給付原告甲○○五十四萬元。
㈣前開第一、三項聲明，原告願供擔保請宣告假執行。 陳述：
㈠原告乙○○與被告於民國八十八年七月十二日簽訂房屋租賃契約書，自該日起 至八十九年七月九日止租用被告所有門牌號碼為台北市○○街四二號三樓之二 房屋（下稱系爭房屋）全部經營紅玫西餐廳，每月租金十五萬元，押租金六十 五萬元。詎被告藉口前承租人甲○○積欠伊租金，竟聲請鈞院以八十八年度執 全字第二四○七號假扣押強制執行事件，於八十八年八月十三日引導鈞院民事 執行處書記官至系爭房屋內，指封原告所有之動產，包括鼓一組、電子琴一台 、麥克風四隻、音響二個（下稱系爭動產）。
㈡被告與原告乙○○所簽訂之租賃契約書曾至鈞院公證，且前承租人甲○○已將 系爭房屋交予原告一個多月，顯然被告明知其所指封之動產為原告乙○○所有 ，伊以紅玫西餐廳原營利事業登記證上之負責人為甲○○，即藉對甲○○之假 扣押名義將原告乙○○所有之系爭動產查封，並經執行法院將該等動產交由伊 保管，爰依強制執行法第十五條規定，提起第三人異議之訴，請求將鈞院八十 八年度執全字第二四○七號假扣押強制執行程序撤銷，被告並應將所保管之系 爭動產返還予原告乙○○，如不能返還，應給付原告乙○○該等動產之市價四
十九萬四千四百元。又系爭動產原屬訴外人即原告乙○○所僱用琴師江松冠所 有，因該等動產誤遭被告查封，原告乙○○已另買相同樂器賠償江松冠，並受 讓江松冠之請求權。
㈢原告乙○○向被告承租系爭房屋，租期業於八十九年七月九日屆滿，但原告乙 ○○仍按月給付被告租金至同年十二月底，依民法第四百五十一條所定，兩造 間就系爭房屋應已另行成立不定期限租賃契約，原告乙○○對此項法律關係有 即受確認判決之法律上利益，爰依民事訴訟法第二百四十七條第一項規定提起 確認之訴。
㈣另依土地法第九十七條第一項、第九十九條分別規定：「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「租賃擔保（押租 金）之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限 度者，承租人得以超過部分抵付房租」，且按最高法院五十九年台上字第七九 三號判例以房屋及基地之租金數額，於土地法第九十七條定有限制，當事人約 定之租金超過此限制者，出租人對於超過部分無請求權，法院就出租人超過部 分之請求，予以駁回。查系爭房屋坐落之基地當期申報地價每平方公尺為十八 萬六千八百七十八元，全筆土地面積為四百七十一平方公尺，地上建物全部六 十一戶，每戶建物之土地持分為七點七二一三平方公尺，其持分土地申報地價 為一百四十四萬二千九百四十三元，按年息百分之五計算，一年為七萬二千一 百四十七元，每月為六千零一十二元；系爭房屋之評定現值為三百零八萬三千 六百元，按年息百分之五計算，一年為十五萬四千一百八十元，每月為一萬二 千八百四十八元，土地房屋合計每月為一萬八千八百六十元。被告現在所收租 金每月達十五萬七千五百元，顯然過高，爰依民法第四百四十二條規定，請求 將系爭房屋之租金調整為每年十五萬四千一百八十元。 ㈤原告甲○○前向被告承租系爭房屋經營紅玫西餐廳，每月租金十四萬零七百五 十元，押租金六十五萬元，租期自八十七年二月十日起至八十八年二月九日止 。原告甲○○承租系爭房屋後經台北市政府工務局通知消防檢查不合格，勒令 必須限期改善，以同棟大樓二至七樓均經營相同事業，經統一發包消防工程， 系爭房屋必須分攤工程費六十五萬元，其他各層房東均無條件負擔此項工程費 ，惟被告拒不負擔。查修繕此項消防設備乃政府強制命令，如不遵行，非但原 告甲○○無法使用系爭房屋，且有危險負擔，則此項修繕係屬必要，自不待言 。原告甲○○業代被告墊付此筆費用，因其前積欠被告十一萬元，兩相扣抵後 ，被告尚應給付原告甲○○五十四萬元，為此提起本件訴訟。乙、被告方面：
聲明：如主文第一項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。 陳述：
㈠原告乙○○及訴外人林克榥均屬原告甲○○之隱名合夥人，於八十六年起即由 原告甲○○向被告承租系爭房屋經營紅玫西餐廳，甲○○等人自八十七年五月 起即拒付租金，於八十八年二月九日租期屆滿後，甲○○等人非但不付清租金 ，且多次藉詞拖延未能續訂租約或搬遷，經被告多次催促解決後，甲○○等人 始同意辦理續租手續，惟甲○○等人卻拖延至八十八年七月十二月邀同乙○○
出面，臨時要求以乙○○為承租人與被告訂立公證租約，且由甲○○擔任連帶 保證人，以逃避甲○○等人原先所積欠被告債務之責任。又紅玫西餐廳八十八 年八、九月之所得稅扣繳稅額繳款書上所載負責人為甲○○，九月以後負責人 為林克榥，益證該二人是甲○○之隱名合夥人。另八十八年七月十二日至八十 九年七月九日之租約雖由乙○○出名訂立，但其中談論訂約手續之過程均由甲 ○○與被告所委任之楊進興律師洽談，據楊律師事後告知被告，訂約前均為甲 ○○與之洽談，不知何故，辦理公證時甲○○臨時表示要用乙○○之名字，楊 律師認為無礙被告之權利，遂未徵得被告同意即辦理公證手續，嗣後甲○○於 訂約後之次月即八月依慣例匯入租金至被告之帳戶後，自九月即未再付租金， 經催告及依法於二月強制執行乙○○之房屋後，才通知將匯款予被告，被告於 八十九年三月至銀行刷存摺，才知於八十九年一月廿八日以乙○○名義匯款三 十萬元租金，以上各情，更足證明乙○○並非紅玫西餐廳之真正營業人，紅玫 西餐廳實際出名經營人仍屬甲○○，則系爭動產應屬甲○○所有，絕非乙○○ 所有。
㈡又自八十八年七月十二日至八十九年七月九日之租約租期屆滿後，乙○○曾與 被告委任之蘇錦霞律師談妥續約，租期自八十九年七月十日至九十年七月九日 ，租金調整為每月十五萬七千五百元，乙○○並已交付第一期租金予蘇律師。 按契約以雙方當事人意思表示一致而成立，乙○○既與被告之代理人蘇律師約 定以系爭房屋租予乙○○使用收益，乙○○亦支付租金予被告之代理人蘇律師 ，雙方當事人以發生租賃關係為目的，相互為對立之意思已趨於一致，自屬合 法成立有效之定期租賃契約，絕無民法第四百五十一條之適用。 ㈢又被告與乙○○現就系爭房屋成立定期租賃關係已如前述，則乙○○自不得依 民法第四百四十二條規定訴請調整租金。又土地法第九十七條之立法用意在保 護經濟上弱者，即無房屋居住之小市民，原告乙○○承租系爭房屋經營飲食娛 樂生意，依司法院七十三年八月廿八日（７３）廳民一字第○六七二號函結論 ，該位在西門町都市內繁華地區之租賃物，並非普通房屋兼土地之承租可比， 其租金自不受土地法第九十七條、第九十九條限制。 ㈣被告與甲○○就系爭房屋簽訂租約時，約定以現況交屋，被告甲○○在系爭房 屋增設消防設備，顯然超越原租賃契約約定租賃物可能使用收益範圍，依最高 法院六十三年台上字第九九號判例意旨，該項消防設備之支出，非屬出租人之 修繕義務，該筆六十五萬元之工程費，自不得請求被告負擔。丙、本院依職權調閱八十八年度執全字第二四○七號假扣押強制執行案卷及紅玫西餐 廳設立登記全卷。
理 由
原告乙○○起訴主張：其於八十八年七月十二日與被告訂立租賃契約，自該日起承 租系爭房屋經營紅玫西餐廳，租期至八十九年七月九日止，每月租金十五萬元。詎 被告於八十八年八月十三日引導本院民事執行處書記官，依八十八年度執全字第二 四○七號假扣押強制執行程序至系爭房屋內指封系爭動產，惟該等動產並非屬前開 執行程序之債務人甲○○所有，而係訴外人江松冠所有，江松冠業將對該等動產之 請求權讓與原告乙○○，其自有權依強制執行法第十五條規定，提起第三人異議之
訴，請求將前開強制執行程序撤銷，並請求被告將系爭動產返還原告，如不能返還 時，應依據市價賠償其四十九萬四千四百元。又兩造間就系爭房屋所簽訂之租賃契 約業已屆期，惟被告至八十八年十二月底仍按月收取原告乙○○所交付之租金，系 爭房屋亦仍由原告乙○○占有使用，爰依法請求確認兩造間已就系爭房屋另行成立 不定期租賃關係；另系爭房屋之租金超出土地法第九十七條對城市房屋租金所設規 定甚高，爰依民法第四百四十二條規定，請求將系爭房屋之租金調整為每年十五萬 四千一百八十元等語。原告甲○○起訴主張：其前向被告承租系爭房屋經營紅玫西 餐廳，租期自八十七年二月十日起至八十八年二月九日止，在其承租系爭房屋期間 ，經台北市政府工務局通知消防檢查不合格，需改善後始准營業，其乃先行墊付施 作消防工程之費用六十五萬元，惟此項工程費用依民法第四百三十條規定應由被告 負擔，其為之墊付後自得請求被告返還，因其前積欠被告十一萬元未償，兩相抵銷 後，被告尚應返還其五十四萬元，為此提起本件訴訟等語。被告則抗辯：系爭動產 為甲○○所有，被告依法對該等動產強制執行，並無不當，原告乙○○自不得請求 撤銷強制執行程序及要求被告返還該等動產；又原告乙○○於系爭租賃期間屆滿後 ，已另行與被告就系爭房屋成立新租約，租期自八十九年七月十日起至九十年七月 九日止，每月租金十五萬七千五百元，被告依約收取租金自屬有據；至被告與原告 甲○○就系爭房屋締約時言明以現況交屋，則施作相關消防設備並非被告所負義務 ，該等工程費用自不得請求被告負擔等語。
原告甲○○、乙○○均曾向被告承租系爭房屋經營紅玫西餐廳，租期分別為八十七 年二月十日起至八十八年二月九日止、八十八年七月十二日起至八十九年七月九日 止，原告甲○○於承租系爭房屋期間，在該屋施作相關消防設備工程，支出費用六 十五萬元，另原告乙○○自八十九年七月九日租期屆至後，仍占有使用系爭房屋， 並按月給付被告租金至同年十二月底；原告甲○○因積欠被告債務，經被告聲請本 院向原告甲○○之財產為假扣押，本院民事執行處於八十八年八月十三日以八十八 年執全字第二四○七號強制執行程序，查封原放置於系爭房屋內之系爭動產後交由 被告保管等事實，為兩造所同認，復有公證書、房屋租賃契約書、估價明細表、存 摺影本等件在卷可稽，均堪信為真正。
原告乙○○請求撤銷本院八十八年度執全字第二四○七號強制執行事件對系爭動產 所為之查封執行程序，係主張系爭動產並非該執行事件之債務人甲○○所有，經查 ：
㈠原告乙○○起訴時係主張其於八十八年二月間自甲○○處受讓取得紅玫西餐廳之 所有權，並於八十八年七月十二日具名向被告承租系爭房屋繼續經營紅玫西餐廳 ，系爭動產為紅玫西餐廳所有之生財設備，自屬其所有；其繼於九十年四月廿四 日提出之準備書狀中表示系爭動產為訴外人即紅玫西餐廳之琴師江松冠所有，於 遭本院執行處誤為甲○○所有而予查封後，其已另買相同樂器賠償江松冠，並受 讓對該等動產之請求權云云。對於系爭動產所有權之歸屬，原告所為主張前後歧 異，誠難遽信
㈡況原告甲○○、乙○○先後承租系爭房屋，均係供作紅玫西餐廳之營業處所，而 紅玫西餐廳自八十五年六月廿四日經核准設立後，負責人迭經變更，在本院民事 執行處於八十八年八月十三日實施對系爭動產之強制執行程序時，該西餐廳登記
之負責人為訴外人林克榥，林克榥之前手負責人則為原告甲○○，業經本院調閱 該餐廳設立登記之全部卷宗核閱無訛，且林克榥並於八十八年八月十六日具狀向 本院民事執行處陳明系爭動產為伊所有，並提出讓渡書及台北市政府營利事業登 記證為證，亦據本院調閱八十八年度執全字第二四○七號假扣押強制執行案卷查 核屬實。觀諸林克榥所提出之讓渡書，日期為八十八年八月五日，其上記載「茲 本人將所經營之紅玫西餐廳，同意讓渡於林克榥先生繼續經營恐口無憑，特立此 據。出讓人：甲○○」等語，而原告乙○○亦提出讓渡書一紙，欲證明紅玫西餐 廳為其所有，該紙讓渡書之日期為八十八年二月五日，其上則記載「茲承位於台 北市○○街四二號三樓紅玫西餐廳，於中華民國八十八年二月五日將所有紅玫西 餐廳股份及權力讓於乙○○小姐，並於中華民國八十八年二月五日生效：：：紅 玫西餐廳負責人甲○○」等語，有該讓渡書在卷可憑。查對於紅玫西餐廳所有權 之歸屬，原告甲○○先後出具內容相扞格之讓渡書以供乙○○、林克榥分別於本 件訴訟及強制執行中主張權利，該二紙讓渡書內容之真實性，實有可疑，且觀諸 原告甲○○、乙○○先後向被告承租系爭房屋，分由林克榥、甲○○擔任連帶保 證人，有該二份租賃契約書分別附於本院案卷及前開執行案卷內可佐，該三人間 之關係至為密切，原告乙○○徒以該紙讓渡書欲證明其於系爭動產遭查封時為紅 玫西餐廳之所有人，系爭動產為其所有各云云，均難採信。 ㈢綜上，原告乙○○未能證明其為系爭動產之所有權人，則其以系爭動產之所有權 人身份，提起本件第三人異議之訴，請求撤銷本院民事執行處八十八年度執全字 第二四○七號強制執行程序，並請求被告返還所保管之系爭動產，如不能返還時 ，應賠償該等動產之市價四十九萬四千四百元云云，均無理由，不應准許。其訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。原告乙○○另訴請確認與被告間就系爭房屋成立不定期租賃關係，並請求調整租金 為每年十五萬四千一百八十元部分。經查：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。原告乙○○前 向被告承租系爭房屋，租期業於八十九年七月九日屆至，有租賃契約書在卷可參 ，惟租期屆至後，原告乙○○迄仍占有使用系爭房屋，被告並至同年十二月底按 月收受原告乙○○所交付之租金等事實，為被告所不爭執，惟伊辯稱兩造間業已 合意就系爭房屋成立新租約等語。
⒈證人即前受被告委任處理系爭房屋出租事宜之蘇錦霞律師到庭證稱：原告乙○ ○於八十九年七月九日租期屆至後曾與之商討續約事宜，雙方已議定自八十九 年七月十日起至九十年七月九日止續租一年，租金調整為每月十五萬七千五百 元，因被告要求租約應經公證，遂約定擇日再會同辦理公證手續並簽訂書面契 約，惟嗣後因故未能完成簽約手續，原告乙○○業已交付第一期租金十五萬七 千五百元等語（見本院九十年六月十二日言詞辯論筆錄），並提出收據一紙為 證。
⒉又觀諸被告提出之存摺影本，原告乙○○確實於租期屆至後，分別於八十九年 八月十一日、十月十二日、十一月十三日、十二月十一日各匯十五萬七千五百 元至被告於台北銀行開立之活期儲蓄存款帳戶內，顯見兩造於前開租約屆期後
，已另行就系爭房屋之租期、租金達成合意，成立新的租賃契約，雖兩造就新 成立之租約並未簽訂書面契約，然系爭不動產租賃契約期限未逾一年，本非要 式契約（民法第四百二十二條），未簽訂書面契約並不影響該租賃契約之效力 ，是以兩造間就系爭房屋於八十九年七月九日租期屆滿後業已成立新租約之事 實，洵堪認定，被告自有權按月收取十五萬七千五百元之租金。原告乙○○以 民法第四百五十一條為據，主張兩造間就系爭房屋成立不定期限租賃契約云云 ，與事實相違，並無可採。
㈡次按民法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人 得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，兩造間現就系爭 房屋定有定期租約，租金每月十五萬七千五百元、租期自八十九年七月十日起至 九十年七月九日止，業如前述，則原告乙○○以前開法條為據，訴請調整租金為 每年十五萬四千一百八十元云云，顯與前開規定不符，要難准許。至原告甲○○訴請被告返還其代為墊付之消防設備工程費用部分，經查： ㈠兩造就系爭房屋成立租賃契約時，業已言明以現況交屋，有該份房屋租賃契約附 於本院八十八年度執全字第三六六三號假扣押案卷中可憑。 ㈡原告甲○○在系爭房屋施作相關消防設備，乃其經營紅玫西餐廳，為符合主管機 關對營業處所之公共安全要求所設，上情業據其自承無訛，則該等消防設備，顯 非一般房屋之必要設施，而可認為係出租人應負責出資為承租人備置，亦顯非民 法第四百三十條所規定出租人所負租賃物修繕義務之範疇。從而，其主張所支出 之工程費用六十五萬元應由被告負擔，經與其對被告所負十一萬元債務相扣抵後 ，被告尚應返還其五十四萬元云云，實乏所據，不應准許。其訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰 不再一一論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日 民事第二庭法 官 陳婷玉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日 法院書記官 王 儀