臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二二號
原 告 丁○○
丙○○○
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
被 告 乙○○ 住台北市中正區○○○路九巷二一號六樓
訴訟代理人 甲○○律師
右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告丁○○、丙○○○各新台幣（下同）壹佰壹拾玖萬壹仟玖佰陸 拾元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告因繼承取得坐落於台北市○○區○○段貳小段第五五四一地號、第五五 五地號、第五七四地號之土地（以簡稱系爭土地一）所有權應有部分各為二八 五一二分之一四零四（以下簡稱系爭土地二），合先敘明。（二）民國七十七年十二月二十一日訴外人林上村（為系爭土地一之共有人，持分亦 與原告二人相同）與被告就系爭土地一持分簽定買賣契約，並約定每坪買賣價 格為壹拾叁萬貳仟元。事後，原告應林上村之邀，於七十八年十月間同意亦以 相同價格出售系爭土地二與被告，並交付辦理繼承登記與移轉登記所需相關資 料，完成移轉登記與被告指定之登記名義人林洪雪燕。（三）按系爭土地一之面積各為三二四、一二、二七０平方公尺，合計為六０六平方 公尺，原告每人之原有持分面積均為二九．八四平方公尺，折合為二九．０三 坪，則被告應各給付原告每人壹佰壹拾玖萬壹仟玖佰陸拾元，然被告履經催索 仍不給付，為此依法起訴請求判決如訴之聲明所示。三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）第查買賣契約為一諾成契約之性質，不以訂立書面為必要，是以，自不得以兩 造間無買賣私契書面即謂兩造無買賣契約關係。（二）原告二人未曾授與訴外人林上村、林宗明二人代理簽訂系爭土地一買賣契約， 是以，訴外人林上村、林宗明二人逕與被告簽訂系爭土地一之所有權全部之買 賣契約，其中部分土地所有權非屬訴外人林上村、林宗明所有。是以，被告所 提出之被證一、二系爭土地之買賣契約，其中部分土地為出賣他人之物之性質 ，惟概與原告無涉。
（三）原告與被告係以口頭約定各就系爭土地二獨立與被告成立買賣契，僅買賣單價 比照被告與訴外人林上村、林宗明所約定之買賣單價每坪壹拾參萬貳仟元整而
已，被告圖以兩個不相干之買賣契約混淆事實，不足憑採。（四）復查，依被告所提出之被證一、二所示買賣契約之「其他特約事項」第五點載 明：「本買賣合約出賣人應負之義務，出賣人彼此間對“其他出賣人”負連帶 保證之責」，是以，果如被告所言，賣方只有訴外人林上村、林宗明二人，則 何以尚有所謂「其他出賣人」存在，職是之故，益證被告所言，殊不足採。（五）又證人張長順已自承關於兩造間在商談買賣系爭土地持分時，伊並未參與，是 以，證人張長順之證詞對本案而言，並無証據能力；又證人高平章亦已自承兩 造間確實曾談過買賣契約之情事，是以，兩造間確實曾以口頭約定買賣系爭土 地二，並比照被告與訴外人林上村、林宗明所約定之買賣單價每坪壹拾參萬貳 仟元計算買賣總價。
（六）依證人張長順、高平章二人之一致說詞，指出林章其、林上村、林宗明三人曾 「承諾辦好過戶」，然而，所謂「承諾辦好過戶」畢竟與被告及訴外人林上村 、林宗明間「買賣系爭土地全部所有權之合意」有所不同，。承諾辦好過戶」 之約定並不足以進一步證明有「買賣系爭土地全部所有權之合意」。（七）又依被告所提出之承諾書所載：「茲林上村、林章其先生（係林宗明之代理人 ）“協助處理”台北市○○區○○段二小段五五四、五五五、五七五、五七四 地號肆筆土地出賣於本人（指被告乙○○），並“協助處理”其地上建物拆屋 還地及地上物之清理．．．．．」。林上村、林章其二人既為「協助處理」系 爭土地一出售與被告之事宜，則林上村、林章其二人即非系爭土地一全部所有 權之出賣人，否則，焉有「協助處理」之理。又上開承諾書分別約定二筆協助 酬勞（約近貳佰參拾萬元）與林上村、林章其二人，該二筆協助酬勞更加證明 林上村、林章其二人顯非系爭土地一全部所有權之出賣人，蓋林上村、林章其 如為系爭土地一全部所有權之出賣人，則出賣人豈有向買受人收取協助處理買 賣標的物之相關酬勞之理。
（八）林上村、林宗明二人既非系爭土地一全部所有權之出賣人，已如前述，而原告 將系爭土地二持分過戶與被告指定之第三人林洪燕雪名下，其移轉登記原因為 「買賣」，此有原證一、二土地登記申請書、所有權移轉契約書、土地登記簿 謄本可稽，而兩造所口頭約定之買賣單價係比照被告與林上村、林宗明所約定 之買賣單價。從而，原告自得訴請被告給付本件買賣價金，灼然至明。四、證據：提出土地登記申請書影本一件、土地買賣所有權移轉契約書影本一件、土 地登記謄本六件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）若受不利益之判決，願供擔保請准宣告免假執行。二、陳述：
（一）按被告係因訴外人張長順、蔡秋岩、高平章之介紹，於七十七年十二月二十一 日與訴外人林上村、林宗明訂約買受台北市○○區○○段二小段五五四、五五 五、五七四地號土地之所有權全部，價金均係交與出賣人林上村或林宗明之代 理人林章其，故被告與原告間並無買賣契約關係存在。
（二）原告雖提出原證一之土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書為證，惟被告買 受系爭土地一，因該土地共有人眾多，且共有人之持分大抵係繼承而來之祖產 ，故經中人與出賣人協商，在現存之共有人間，與較長輩之林宗明，及第二代 之林上村出面充當出賣人，由其二人分頭找其他共有人洽商，故僅其二人與被 告有買賣之契約關係，亦僅該二人有買賣價金之請求權。（三）原告雖提出原證一之土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書為證，但按我國 物權之變動係採登記要件主義，即物權之變動除當事人之意思表示外，須履行 一定之形式始生效力，故我民法第七五八條規定：「不動產物權，依法律行為 而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，第七六一條第一項 前段規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力」，即以物權變動為 標的之法律行為，須經登記交付始生效力。
（四）我國物權之變動所採之主義，實係源自德國法系，故將債權契約與物權契約分 別，債權契約乃屬人契約，僅發生特定當事人間之給付請求權而已，債權人不 得依債權契約而直接取得物權，故應認債權契約以外，尚有獨立之物權契約存 在，而民法第七百六十條所規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之 」，依司法院解釋及最高法院判例均認為係指物權行為而言，例如司法院院解 字第三Ｏ四四號解釋（五）認：在原典契之外，於物權之移轉時，尚有書面之 物權契約；另最高法院二十年上字第一二Ｏ七號判例謂：「不動產物權移轉之 契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不 要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契 約尚未成立」，另同院二十二年上字第二十一號判例謂：「不動產物權之移轉 ，未以書面為之者，固不生效力。惟當事人間約定一方以不動產之物權移轉於 他方，他方支付價金之買賣契約已成立者，出賣人即負有成立移轉物權之書面 使買受人取得該不動產物權之義務。」均其著例。（五）是故，原告所提出之土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書，係於辦理所有 權移轉登記時，兩造所為之移轉登記用之書面物權契約，即通稱之「公契」， 其上雖亦有所謂買賣價格，但此並非真正之買賣價格，而係依公告地價算出之 價格，係作為課稅計算稅額之用，而權利人與義務人亦係指移轉登記之移轉人 與被移轉人，而非真正之買受人或出賣人，是原告所提出之契約書即公契，既 僅作為移轉登記之用之物權契約，尚不足以證明兩造間有買賣關係，事實上兩 造既無買賣關係，原告依買賣之法律關係，請求被告給付價金，自屬無據。（六）原告雖堅稱在被告與訴外人林上村簽定買賣契約後，「．．．原告應訴外人林 上村之邀而於七十八年十月亦以每坪壹拾參萬貳仟元之價格出售．．．各自持 分予被告．．．」云云，惟被告與林上村、林宗明之買賣契約之「不動產標示 」載明：「台北市○○區○○段貳小段五五四及五五五地號．．．『權利範圍 所有權全部』」（第一份契約）、「台北市○○區○○段貳小段五七四地號… 『權利範圍所有權全部』」（第二份契約）、且該二份契約之「其他特約事項 」第一條均已載明：「本案買賣土地現產權為林清白、林蔡等名義，出賣人為 其繼承人之一，乙方（賣方林上村、林宗明）應於民國七十八年一月十日前負 責備齊一切辦理繼承所需證件交付甲方指定之代書辦理繼承登記，並於繼承登
記辦妥下來負責『將其他繼承人之持分一併移轉過戶給甲方』．．．」。故被 告所買受之土地範圍即全部，出賣人亦係負責將全部之所有權移轉登記與被告 ，被告何需再以同一價格向各別之共有人購買持分？至於原告所指其他特約事 項中第五條（第一份契約）或第七條（第二份契約）「出賣人彼此間對其他出 賣人負連帶保證之責」，係指林宗明、林上村二出賣人需負責全部出賣人之移 轉登記之債務之意，非列原告為出賣人。另證人即本買賣之介紹人高平章、張 長順亦均到庭證述，被告所購買者係系爭土地一全部，被告未再向各別共有人 購買。綜上所述，本件原告之訴為無理由，請予駁回。三、證據：提出不動產買賣契約書影本二件、其他特約事項影本二件、收據影本一件 、承諾書影本一件為證。
理 由
一、原告起訴主張：原告因繼承取得系爭土地所有權，因共有人林上村與被告簽定買 賣契約，將系爭土地一持分以每坪壹拾叁萬貳仟元出售與被告，嗣原告應林上村 之邀，同意以相同價格出售系爭土地二與被告，並交付辦理登記所需資料，完成 移轉登記與被告指定之登記名義人林洪雪燕。原告二人未授與林上村、林宗明二 人代理簽訂系爭土地買賣契約，被告提出之系爭土地買賣契約，與原告無涉。買 賣契約不以訂立書面為必要，自不得以兩造間無買賣契約之書面即謂兩造間無買 賣契約關係。證人張長順、高平章證稱林章其、林上村、林宗明三人曾「承諾辦 好過戶」，然「承諾辦好過戶」之約定並不足以證明有「買賣系爭土地全部所有 權之合意」，再依被告提出之「其他特約事項」載有「其他出賣人」，足見賣方 非僅林上村、林宗明二人，渠二人並非系爭土地一全部所有權之出賣人，而係「 協助處理」系爭土地一出售與被告而收受報酬。故原告將系爭土地二移轉登記與 被告指定之人，係因兩造間有口頭約定買賣系爭土地二，而買賣單價比照被告與 林上村、林宗明之買賣單價。原告所有之系爭土地二各為二九點零三坪，被告應 各給付原告每人壹佰壹拾玖萬壹仟玖佰陸拾元，惟被告履經催索仍不給付，為此 依法起訴請求判決如訴之聲明所示。
被告則以：被告因訴外人張長順、蔡秋岩、高平章之介紹，與林上村、林宗明訂 約買受系爭土地一之所有權全部，因共有人眾多，故由共有人中之林宗明、林上 村出面為出賣人，價金均係交與林上村或林宗明之代理人林章其，並由林上村、 林宗明分別與其他共有人洽商，故被告僅與林上村、林宗明有買賣契約關係，亦 僅該二人有價金請求權，被告與原告並無買賣契約關係。原告提出之土地登記申 請書、買賣所有權移轉契約書，係兩造所為移轉登記用之物權契約，不足以證明 兩造間有買賣關係。被告與林上村、林宗明之買賣契約載明：「賣賣標的權利範 圍為所有權全部」、並約定林上村、林宗明應負責備齊一切辦理繼承所需證件交 付被告指定之代書辦理繼承登記，並於繼承登記辦妥後負責將其他繼承人之持分 一併移轉過戶給被告。被告無需再以同一價格向各別之共有人購買持分。至其他 特約事項中約定「出賣人彼此間對其他出賣人負連帶保證之責」，係指林宗明、 林上村二出賣人需負責全部出賣人之移轉登記之債務之意，非列原告為出賣人。 兩造間既無買賣關係，原告依買賣之法律關係，請求被告給付價金，自屬無據等 語資為抗辯。
二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；又不動產物權之移轉或設 定，應以書面為之，民法第三百四十五條、第七百六十條分別定有明文。不動產 之買賣，可分為買賣契約與不動產移轉契約，前者為債權契約，後者為物權契約 ，債權契約得以書面為之，亦得以口頭為之，而物權契約則須以書面為之。三、依民法第三百四十五條、第七百六十條之法條文義觀之，不動產之出賣人負有移 轉財產權於他方之義務，若出賣人能履行將不動產所有權移轉予買受人之義務， 縱其於訂立買賣債權契約之初，尚非不動產之所有權人，亦不受影響。經查：本 件被告於七十七年十二月二十一日與訴外人林上村、林宗明訂立不動產買賣契約 書，其「不動產標示」部分載明：「台北市○○區○○段貳小段五五四及五五五 地號…『權利範圍所有權全部』」（第一份契約）、「台北市○○區○○段貳小 段五七四地號…『權利範圍所有權全部』」（第二份契約），該二契約之「其他 特約事項」均載明：「本案買賣土地現產權為林清白、林蔡等名義，出賣人為其 繼承人之一，乙方（按：即賣方林上村、林宗明）應於民國七十八年一月十日前 負責備齊一切辦理繼承所需證件交付甲方指定之代書辦理繼承登記，並於繼承登 記辦妥下來負責『將其他繼承人之持分一併移轉過戶給甲方（按：即被告）』… 」，是該不動產買賣契約書已明確記載，系爭土地一之買受人為被告，出賣人為 林上村、林宗明二人，買賣之權利範圍則為系爭土地一之所有權全部，而林上村 、林宗明雖非系爭土地一全部之所有權人，揆諸首揭說明，其與被告訂立之不動 產買賣債權契約仍屬有效。系爭契約既已將買受人、出賣人及買賣之權利範圍均 已記載明確，實不容任意為同之解釋，原告訴稱被告非系爭土地一所有權全部之 買受人即屬無據。次查：買賣契約之其他特約事項中第一份契約第五條、第二份 契約第七條所約定「出賣人彼此間對其他出賣人負連帶保證之責」等語，究為何 義，自兩造所簽訂之買賣契約暨其他特約事項全文意旨綜合觀之，應係指林宗明 、林上村二位出賣人，對全部土地共有人之移轉登記債務負有連帶責任之意。自 不能以前開特約事項條文之用語或被告與林上村、林宗明間有無約定報酬而否認 不動產買賣契約之明確記載。況證人即本件土地買賣之介紹人高平章、張長順到 庭具結證稱，被告所購買者係系爭土地一之全部，被告未再向其他共有人購買各 別之應有部分，益證被告為系爭土地一全部之買受人，林上村、林宗明為系爭土 地一全部之出賣人，從而，被告即無須再向原告二人或其他共有人分別購買各自 之應有部分。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條本文定有明文。本件原告雖主張其與被告就系爭土地二另有口頭之買賣契 約，二造間有賣賣契約關係存在，惟為被告所否認。依原告起訴狀之記載：「原 告因林上村與被告簽定買賣契約，將其持分以每坪壹拾叁萬貳仟元出售與被告後 ，應林上村之邀，同意以相同價格出售系爭土地二與被告，並交付辦理登記所需 資料，完成移轉登記與被告指定之登記名義人林洪雪燕」觀之，原告之所以出售 系爭土地二與被告，乃是應林上村之邀而予同意，並非原告與被告間有何買賣之 直接的意思表示合致。此外，原告又未舉證證明其係於何時、何地與被告成立買 賣系爭土地二之口頭契約，自難遽予採信。至原告將系爭土地二移轉登記與被告
指定之第三人林洪燕雪，並提出土地登記申請書影本一件、土地買賣所有權移轉 契約書影本一件為證，惟該等文件僅係出賣人林上村、林宗明依不動產買賣契約 暨其他特約事項，履行其對被告所負移轉財產權之義務，所訂立之物權契約，原 告縱在該等文件上簽名，仍不得據該物權契約逕解為其與被告間有買賣關係存在 。
五、綜上所述，原告主張其與被告間有買賣諾成契約存在，為不可採。從而，原告本 於買賣之法律關係，請求被告各給付原告丁○○、丙○○○壹佰壹拾玖萬壹仟玖 佰陸拾元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決 結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 二十九 日 民事第二庭法 官 丁蓓蓓
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 七 月 三 日 法院書記官 陳素卿