臺灣澎湖地方法院民事判決 102年度訴字第41號
原 告 林鳳芬
原 告 余謙和
上 一 人 王美瑛 住同上
訴訟代理人
被 告 金德瑞克建設有限公司
法定代理人 葉安臻
訴訟代理人 李育任律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國103年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
原告二人經本院101年度司執字第2901號強制執行程序拍定 取得坐落於澎湖縣馬公市○○段○○○○號土地（下稱系爭 土地），並於102年6月26日完成移轉登記為原告二人所有。 而被告金德瑞克建設有限公司（下稱被告金德瑞克公司）於 系爭土地上建有鋼筋混凝土七層樓建物一棟（下稱系爭建物 ），被告金德瑞克公司無權占用系爭土地，致原告受有相當 於租金之損害，且系爭土地位於交通便利、生活機能佳之地 區，租金以每月新臺幣（下同）15,000元計算並無不妥，為 此依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定，請求被告 金德瑞克公司拆除系爭建物並返還占用之土地予原告；並依 民法第179條、第184條第1項規定，請求被告金德瑞克公司 給付原告按月以15,000元計算之相當於租金之不當得利，並 聲明：(1)被告金德瑞克公司應將坐落於澎湖縣馬公市○○ 段○○○○號土地上地上物拆除，並將土地騰空返還原告。 (2)被告金德瑞克公司應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土 地予原告之止，按月給付原告15,000元。(3)訴訟費用由被 告金德瑞克公司負擔。(4)原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：
㈠本件系爭土地為被告金德瑞克公司之原負責人即吳寶蓮於89 年3月間以被告金德瑞克公司名義申請建造執照並興建系爭 建物，並於89年3月30日將系爭土地借名登記於吳寶蓮之弟 甲○○（原名甲○○）名下，嗣於91年7月11日將系爭土地 移轉登記予訴外人乙○○，復於同年9月16日將系爭土地移 轉登記予訴外人丙○○。故而，系爭建物起造人雖為被告金 德瑞克公司，惟起造當時負責人為吳寶蓮，嗣於101年10月
間系爭土地遭查封拍賣時，系爭土地所有權人為丙○○，而 被告金德瑞克公司之負責人亦為丙○○，則此與系爭土地與 系爭建物之所有權同屬一人之情形無異，而原告二人經拍賣 程序取得系爭土地所有權時，亦早已知悉系爭土地上確有興 建系爭建物，且本件系爭建物為RC鋼筋混凝土結構，上有屋 頂，且已搭建7樓，主體結構已完成，已足避風雨，堪認系 爭建物可達經濟上之使用目的，可為獨立之不動產，原告雖 主張被告迄今仍未取得使用執照，且無法復工，故系爭建物 屬於違章建築，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為 交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人 ，而將土地與房屋分同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無 基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使 用土地，此之房屋不以已登記者為限，即違章建築亦屬之， 且違章建築是否符合建築相關法規而該由主管機關執行拆除 ，乃屬公法上問題，與本件系爭建物是否可類推適用民法第 425條之1規定而認於房屋得使用期限內有租賃關係，係屬二 事，是原告二人取得系爭土地就系爭建物部分得請求給付租 金，而不得訴請拆屋還地。
㈡又系爭土地於102年1月間申報地價為1,200元，而系爭建物 第一層面積為85.58平方公尺，依申報地價及年租率計算結 果，每月租金應以 685 元為宜（申報地價每平方公尺1,200 元*85.58平方公尺*申報地價年息8%=8,216元；8,216元/12 個月=685元）。是原告二人請求按月給付15,000元之不當得 利顯屬過高，宜以每月685元為當等語。並聲明：(1)原告之 訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。(3)如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為原告二人於民國102年6月26日經鈞院101年度司 執字第2901號強制執行事件拍定取得。
㈡系爭土地上有系爭建物，建物所有權人為被告金德瑞克公司 所有。
㈢系爭土地所有權人原為吳寶蓮所有，於89年3月30日將系爭 土地借名登記於吳寶蓮之弟甲○○（原名甲○○）名下，嗣 於91年7月11日將系爭土地移轉登記予丁○○，復於同年9月 16日將系爭土地移轉登記予丙○○。
㈣被告金德瑞克公司負責人原為吳寶蓮，於91年9月11日變更 負責人為丙○○，再於102年9月13日變更負責人為葉安臻。 ㈤系爭土地查封拍賣時，當時系爭土地所有權人為丙○○，被
告金德瑞克公司該時之負責人亦為丙○○。
四、得心證之理由
㈠本件首應審究者為原告依民法第767條規定請求被告金德瑞 克公司拆除系爭建物，將系爭土地返還予原告是否為有理由 ？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條固有明文。惟按以無權占 有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有， 係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨參照。準此，倘被告能證明系爭地上物占用系爭 土地具正當權源，原告即不得認係無權占有而請求返還土地 甚明。
⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理 由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約 定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但 應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見 出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋 所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房 屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付 相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其 對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行 為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土 地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權 或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權 及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。 至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付 租金，要屬別一問題，最高法院93年度台上字第1328號判決 要旨參照。又按前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受 拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土 地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦 有同受民法第425條之1之保護，該條規範目的性應為同一解 釋，最高法院101年度台上字第1643號判決要旨參照。
⒊查本件系爭土地原登記於吳寶蓮之名下，其當時為被告金德 瑞克公司之負責人而以被告金德瑞克公司之名義申請執照興 建系爭建物，原告固稱法人與法人代表人乃不同之權利義務 主體，是系爭房地並無同屬一人所有之情事云云，惟系爭建 物興建之時，系爭土地所有權人為吳寶蓮，而系爭建物之所 有權人金德瑞克公司之負責人亦為吳寶蓮，吳寶蓮實質上具 有對系爭建物為處分之權能；嗣系爭土地經本院101年度司 執字第2901號強制執行程序時，系爭土地所有權人為丙○○ ，而系爭建物之所有權人即被告金德瑞克公司之負責人亦為 丙○○，與上開情形無異，此情形與土地所有權與房屋所有 權同屬一人所有之情形性質相仿，應認屬實質上之同一人而 可類推適用民法第425條之1規定所稱土地及房屋同屬一人之 規定。又原告主張系爭建物無使用執照而為違章建築之建物 ，依營建署違章建築處理辦法第5條規定應予拆除云云，惟 此部分乃屬公法之範疇，與本件系爭建物得否類推適用民法 第425條之1之規定無涉。再者，原告既經公開拍賣而拍定系 爭土地，衡情，對於占用系爭土地之系爭建物為被告金德瑞 克公司所有之事實，自難委為不知。原告明知系爭建物占用 土地部分不點交，仍執意出價購買，要難認係善意之第三人 ，揭櫫前揭說明，系爭建物對系爭土地之關係，當應類推適 用民法第425條之1第1項規定，推定於系爭建物得使用期限 內，對系爭土地具有租賃關係存在。準此，被告金德瑞克公 司所有之系爭建物，對於系爭土地既有租賃關係存在，即非 無權占有，且租賃期限迄至系爭地上物得使用期限止，即使 被告金德瑞克公司未依約給付租金，但基於社會經濟之維護 ，原告亦僅得訴請給付租金，而不得依民法第767條之規定 ，請求被告拆除系爭建物，返還土地。
㈡次應審究者為原告得否請求被告金德瑞克公司給付相當於租 金之損害？金額為若干？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條雖有明文。然承前所述，系爭建物占用系爭土地，具 租賃關係之合法權源，自屬具「法律上之原因」，即無不當 得利可言。至原告得依租賃之法律關係，請求被告給付租金 ，要屬別一問題。
五、綜上所述，被告所有系爭建物占用原告所有之系爭土地，具 有合法之租賃關係，且期限迄至系爭建物得使用期限止，則 系爭建物占用土地期間自無侵權行為或不當得利可言。從而 ，原告分別依民法第767條、第184條第1項及第179條之規定 ，請求被告拆屋還地並給付自102年10月15日起至返還土地
之日止，所生不當得利云云，於法均屬無據，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事庭 法 官 吳宏榮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
書記官 楊依靚
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