臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一○○四號
原 告 己○○
庚○○
辛○○
壬○○
丁○○
戊○○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 梁治律師
被 告 合記建設股份有限公司
設台北市○○○路○段五八號九樓之一
法定代理人 乙○○ 住同
訴訟代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段四四巷九號
右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
如附表所示及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十年三月九日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息；及以供擔保為條件之假執行宣告。二、陳述：
（一）被告於民國八十七年五月十日與原告己○○就坐落台北縣中和市○○段二八張 小段五七六－一一及五七六－一五地號土地；於同日與原告庚○○就同地段五 七六－八一地號；於八十七年十二月十日就同地段五八八－二○地號與原告壬 ○○；於同年六月九日與原告丁○○就同地段五八八－一六、－二三及五三七 －一六等地號土地；於八十七年十月八日與原告戊○○○就同地段五八八－一 九、－二四等地號土地；與原告甲○○於八十七年十月十三日就同地段五八八 －一六、－二三及五七六－一六等地號土地；於八十年間與原告辛○○就五八 八－一八地號土地，簽訂合建契約；約定被告於取得建造執照後，應於五日內 分別支付原告己○○、庚○○、壬○○、丁○○、戊○○○、甲○○、辛○○ 新台幣（下同）八萬五千四百元、八萬九千九百元、八萬零九百元、十九萬九 千一百元、十萬二千八百元、九萬九千一百元、十一萬零六百二十五元；於原 告騰空交屋後，分別支付一十萬零八百元、一十七萬九千八百元、一十六萬一 千八百元、一十九萬八千二百元、二十萬五千六百元、一十九萬八千二百元、 二十二萬一千二百五十元；自騰空交屋之日起，應支付補貼款每月二萬元，被 告已取得建造執照，且原告亦均已騰空房屋，惟被告今未依約定給付應付款項 計原告己○○四十一萬六千二百元、庚○○四十二萬九千七百元、辛○○四十
五萬一千八百七十五元、壬○○三十六萬二千七百元、丁○○五十一萬七千三 百元、戊○○○四十二萬八千四百元、甲○○一十二萬六千六百三十七元，爰 依契約關係，請求被告給付上款及自起訴狀繕本送達翌日即九十年三月九日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、台北縣政府於八十七年九月七日核發系爭土地之建造執照，被告於同年十月十 四日領取，並於八十八年七月一日申報開工。原告己○○、庚○○、辛○○、 壬○○、丁○○、戊○○○、甲○○分別於八十七年八月、八月、八十八年五 月二十日、八十七年十二月一日、八十八年二月一日、五月一日、八十七年一 月十五日騰空交屋。
２、系爭合建契約第二條第一項約定：「本契約擬建之房屋，若法令變更而受限制 時，建造執照無法興建地上十一層時，或因實施容積率時，或因全體地主無法 達成合建契約時，致使無法以原簽約時之建蔽率、容積率申請建造時，則本契 約自動解除或作廢。」被告既已取得造造執照，即可證明已獲得全體地主之同 意達成合建契約，且興建樓層、建蔽率、容積率均與約定內容相同。被告辯稱 訴外人即地主之一陳灣等人自建造執照及拆除執照核發後，要求可分得之房屋 以現金支付，變更合建性質為買賣契約，係被告與陳灣等人間之糾紛，與前開 要件不符。
三、證據：
提出合建契約書、客戶訂購單為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告與原告及訴外人等共四十一人約定於台北縣中和市○○里○○段二八張小 段土地及建物合建，台北縣政府於八十七年九月核發建造執造及拆除執照，按 系爭合建契約第二條約定：或因全體地主無法達成合建協議時。第三條約定： 同時全體甲方（指地主）交屋交地給乙方拆除。所謂協議係指共同商議，而全 體係指團體之全部，故合建地主對於其他地主負有連帶責任。系爭合建案地主 即訴外人陳灣、林清秋、林清榮、林清圳等五人，自建造執照及拆除執照核發 後，經通知訂約並支付第一期保證金及遷移補貼時，竟提出合建後可分得之房 屋以現金支付，經其他合建地主居中協調，然因此爭執而無法達成合建之目的 ，而陳灣等人因此造成合建案無法動工，被告多次勸說。故依前開約定，系爭 合建契約因解除條件成就而失其效力。
（二）系爭合建契約就地主而言，係不可分之債。訴外人陳灣等要求因合建所分配之 房屋，由被告作價一千三百萬元買回，否則拒絕簽立新約，當時房地價值僅三 、四百萬元，而水被告預計每戶售價五、六百萬元，其要求顯不合理，其計要 求被告支付四千七百四十七萬元，被告根本無力負擔，陳灣等人違反前開約定 ，全體地主就其行為，自應負連帶責任。原告與被告簽立之契約為合建預約， 因陳灣等人拒絕簽立合建本約，因此系爭合建預約效力因條件成就而解除，而 被告亦由工地監工通知全體地主，並請求地主回復原狀。被告因合建案共計支
出成本費用四千多萬元，原告已領保證金及補貼款計三百六十餘萬元。（三）被告雖有申報開工，惟實際上並無開工，因全體地主無法達成合建協議，且地 主無法同時交地交屋，無法進行合建，為免損害擴大，已告知原告停止一切支 付，故被告自八十九年六月起即停止支付任何款項予原告。三、證據：
提出合建契約書、拆除執照、建造執照、合建契約分配草議、收據、支票。 理 由
一、兩造爭執之要旨：
原告起訴主張：伊等分別於八十年、八十七年間與被告就坐落台北縣中和市○○ 段二八張小段五七六－一一、－一五、－八一、－一六、五八八－二○、－一六 －一八、－二三、－二四、－一九、五三七－一六等地號土地成立合建契約，約 定被告於取得建造執照後，應給付第二次履約保證金，於原告騰空交屋後，支付 第三次保證金，並自原告騰空交屋之日起，按月支付原告各二萬元至交屋日止。 被告於八十七年十月間取得建照執照，而原告亦分別於八十七年一月至八十八年 五月間騰空房屋交付予被告，詎被告迄今未支付第二、三次保證金及自八十九年 六月至九十年一月之搬遷補貼款，計積欠原告己○○四十一萬六千二百元、庚○ ○四十二萬九千七百元、辛○○四十五萬一千八百七十五元、壬○○三十六萬二 千七百元、丁○○五十一萬七千三百元、戊○○○四十二萬八千四百元、甲○○ 一十二萬六千六百三十七元，爰依契約關係，分別求為判決被告給付上款及法定 遲延利息等語。被告則以：被告與原告及訴外人等共四十一人於台北縣中和市○ ○里○○段二八張小段土地及建物合建，約定因全體地主無法達成協議時，則合 建契約自動解除及作廢，即合建案之全體地主對於被告所負之給付義務不可分， 因其中一人之因素致不能達成合建協議時，其餘地主應負連帶責任。系爭合建契 約因地主之一即訴外人陳灣等五人拒絕與被告成立合建契約，而解除條件成就失 其效力等語，資為抗辯。
二、得心證之理由：
原告主張伊等分別與被告成立合建契約之事實，業據提出合建契約書為證，且為 被告所不爭，堪信為真。本件兩造所爭執者在於，訴外人陳灣等人之行為，是否 符合系爭合建契約第二條之約定解除條件？經查： （一）兩造於簽訂系爭合建契約前，因全體地主無法與建商達成一致之共識，故 全體地主於八十六年六月間分別與訴外人蔡恒華簽訂中和市○○路（台貿 一村）土地合作開發案，由地主提供土地使用同意書及拆除執照同意書， 交由蔡恒華暨所屬建設公司申請建築執照，此有被告提出且為原告所不爭 執之合作開發契約書可參，而原告除辛○○係於八十年間與被告簽訂合建 契約外，其餘均在合作開發契約書簽立後，始簽立合建契約，足認在申請 建造執照時，全體地主並未與被告達成合建之協議，僅同意出具土地使用 同意書及拆除同意書供蔡恒華及其所屬之建設公司申請建造執照及拆除執 照，此事實原告亦知之甚詳，故原告主張被告取得建造執照即可證明全體 地主達成合建協議，並無可採。而系爭合建契約第二條第一項約定：全體 地主無法達成合建協議時，致使無法以原約定之建蔽率、容積率申請建造
執照時，則本契約自動解除及廢止。在立約當時因已經全體地主出具土地 使用同意書申請建造執照，故無法以原約定建蔽率、容積率申請建造執照 之情形根本不存在，則兩造該部分之真意，應係指在全體地主無法達成合 建協議時，為系爭契約之解除條件成就。 （二）系爭合作開發契約係訴外人蔡恒華以其個人名義與原告及其他地主所簽訂 ，並非被告，則蔡恒華所簽立之合作開發契約書，基於債之相對性，效力 僅及於訴外人蔡恒華及原告與其他地主，故合作發契約書第三點第五款約 定於建築執照順利依法取得，甲方（即地主）當然取得附件所示之合建條 件；第六款約定乙方（即蔡恒華）應於建造執照取得後壹年內依附件條件 完成正式簽約，並辦理開工興建建物，雖為約定以建造執照之取得，作為 訂定合建契約之停止條件，且系爭建造執照於八十七年九月間核發，被告 於同年十月間領取，此有被告提出之建造執照可參，而訴外人陳灣等人依 前開合作開發協議，固有與蔡恒華成立合建契約之義務，惟並未因前開協 議對被告負有任何之義務。被告辯稱陳灣等人於建造執照取得後，拒絕簽 訂合建契約之事實，為原告所不爭執，雖主張係被告與陳灣等人間之糾紛 ，與原告無關，惟陳灣等人既為系爭合建案地主之一，渠等拒絕簽訂合建 契約，即難謂與被告達成合建協議，而原告對於系爭合建案全體地主已達 成合建協議之事實，又未能舉證以實其說，則被告辯稱系爭合建契約因全 體地主無法達成合建協議失其效力，即非無據。三、系爭合建契約既因解除條件成就而失效，則原告基於合建契約第五條約定，請求 被告給付履約保證金及房租補貼款，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，毋庸一一 論述，附此敘明。
五、結論：
原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 六 日 民事第六庭法 官 吳素勤右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 七 日 法院書記官 柯金珠
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