臺灣桃園地方法院民事判決 102年度簡上字第105號
上 訴 人 滙業廣告股份有限公司
法定代理人 吳政哲
訴訟代理人 鄧湘全律師
呂嘉坤律師
被 上訴人 陳俊宏
上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國102 年5 月
24日本院桃園簡易庭101 年度桃簡字第841 號第一審判決提起上
訴，本院於民國103 年4 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾伍萬元，及自民國一０一年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款規定之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：緣兩造於民國101 年2 月3 日簽立專任委 託銷售契約書（下稱委託契約），約定被上訴人委託上訴人 銷售其所有門牌號碼為桃園縣八德市○○街00號之房屋及其 基地（下稱系爭房地），以成交金額4%作為服務報酬。嗣上 訴人仲介訴外人即買方葉文麟與被上訴人達成買賣合意，被 上訴人與葉文麟並於101 年3 月10日簽立不動產買賣契約（ 下稱買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）970 萬元 。被上訴人並於同日簽立服務費確認單，確認服務報酬為35 萬元。詎被上訴人於簽約後片面要求變更買賣契約之內容， 且未依買賣契約配合辦理過戶手續，葉文麟遂於101 年4 月 16日寄發存證信函定期催告被上訴人履行買賣契約，惟未獲 回應，嗣於101 年5 月18日寄發存證信函解除買賣契約。準 此，本件係被上訴人與葉文麟簽立書面買賣契約後，因可歸 責於被上訴人之事由而解除契約，爰依委託契約第8 條第3 項第4 款之約定，請求被上訴人給付服務報酬予上訴人等語 。另於本審補充陳述：縱認被上訴人與葉文麟係合意解除買 賣契約，因上訴人已完成居間義務，被上訴人仍應給付服務 報酬等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人35萬元， 及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人原係因買方葉文麟貸款遲延且信用 不良，始於101 年4 月10日要求變更買賣契約書之內容，葉 文麟既不同意，仍應依買賣契約第17條第2 項履行契約，即 撥付194 萬元至被上訴人指定之帳戶。葉文麟雖於101 年4 月30日以存證信函通知被上訴人前去領取194 萬元，然其片 面更改上開之清償方式，被上訴人並無違約，葉文麟無解除 契約權利。且101 年5 月18日以葉文麟名義寄發存證信函所 為解除契約之意思表示，並非葉文麟之真意，不生解除之效 力。本件係因上訴人指使葉文麟以存證信函片面更改動用款 194 萬元之清償方式，又未經葉文麟授意而請律師作成律師 函，違背居間人之善良管理人注意義務，致買賣雙方無法正 常履約，而於101 年5 月間合意解除買賣契約，顯係可歸責 於上訴人，上訴人自不得再請求服務報酬等語資為抗辯。並 於原審聲明：駁回上訴人之訴；如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：原判 決廢棄。被上訴人應給付上訴人35萬元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則 未為答辯聲明。
四、經查：（一）兩造於101 年2 月3 日簽立委託契約，約定被 上訴人委託上訴人銷售系爭房地，以成交金額4%作為服務報 酬。（二）上訴人為被上訴人仲介買方葉文麟，被上訴人與 葉文麟於101 年3 月10日簽立買賣契約，約定買賣價金為97 0 萬元，被上訴人並於同日簽立服務費確認單，確認服務報 酬為35萬元。（三）買賣契約第4 條約定之付款方式為簽約 款97萬元、備證用印款97萬元、完稅款176 萬元、尾款600 萬元，並約定價金履約保證。惟於第17條第2 項特別約定事 項中約定：「本案經雙方協定於甲方（葉文麟）銀貸核准補 齊差額完成對保手續時自履約公司撥付194 萬元予乙方（被 上訴人）指定帳戶後，該部分動用款不在履約保證範圍內， 另乙方承諾於收受上述款項之同時，交付所有權狀正本、印 鑑證明正本於承辦代書辦理過戶手續」。而葉文麟已於101 年3 月10日簽立動用款項協議書。（四）被上訴人於101 年 4 月10日傳真變更買賣契約書，要求上訴人自履約保證帳戶 撥付500 萬元至被上訴人指定帳戶。（五）葉文麟於101 年 4 月12日已貸款完成並補足貸款差額後，於101 年4 月30日 以桃園大業郵局第276 號存證信函通知被上訴人前來領取19 4 萬元，並催告被上訴人交付所有權狀、印鑑證明予代書辦 理過戶手續，嗣於101 年5 月18日以桃園二支郵局第200 號 存證信函通知被上訴人表示解除買賣契約。（六）兩造於10
1 年5 月間合意解除買賣契約，被上訴人同意葉文麟取回履 約保證帳戶內之價金520 萬元。（七）被上訴人於101 年8 月30日原審言詞辯論期日當庭行使同時履行抗辯權等情，為 兩造所不爭執，並有委託契約、買賣契約、服務費確認單、 存證信函、動用款項協議書、買賣事項變更契約書、協議書 等件在卷可稽（見支付命令卷第5 至19頁、原審卷第22、36 、57、67頁），應堪信為真實。
五、上訴人另主張其已完成居間之義務，買賣契約無論因可歸責 於被上訴人之事由而解除，或因被上訴人與買方合意解除契 約，均應給付服務報酬等節，則為被上訴人所否認，並以前 詞置辯，是本件爭點厥為：（一）買賣契約是否因可歸責於 被上訴人之事由而解除，上訴人請求被上訴人給付服務報酬 有無理由？（二）買賣契約因被上訴人與葉文麟合意解除契 約，被上訴人是否仍應給付服務報酬予上訴人？茲分述如下 ：
（一）買方葉文麟以101 年5 月18日存證信函解除契約不合法。 1.按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自 提出時起負遲延責任，固為民法第234 條所明定。惟所謂 已提出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及 時期實行提出給付者而言（最高法院48年台上字第271 號 判例意旨參照）。而按債務人非依債務本旨實行提出給付 者，不生提出之效力，民法第235 條前段定有明文。 2.依買賣契約第17條第2 項特別約定事項之記載：「本案經 雙方協定於甲方（葉文麟）銀貸核准補齊差額完成對保手 續時自履約公司撥付194 萬元予乙方（被上訴人）指定帳 戶後，該部分動用款不在履約保證範圍內，另乙方承諾於 收受上述款項之同時，交付所有權狀正本、印鑑證明正本 於承辦代書辦理過戶手續。」（見支付命令卷第13），及 證人即辦理本件買賣之地政士沈維剛於原審具結證稱：「 （問：簽買賣契約時是否在場？）在，這個案件是做履約 保證，所以所有的款項都要匯到保管銀行的信託帳戶，契 約有約定有提到貸款核准及差額補齊後，信託帳戶就會匯 出194 萬元到賣方指定的帳戶，同時賣方要提出所有過戶 資料給代書辦過戶。」等語（見原審卷第71、72頁），綜 合觀之，葉文麟於銀貸核准補齊差額後給付之194 萬元應 匯入被上訴人之指定帳戶，始生依債之本旨提出給付之效 力。
3.依證人即葉文麟之配偶張佩玲於原審具結證稱：「我於10 1 年4 月7 日完成銀行對保程序，並於101 年4 月12日將 326 萬元匯入履約保證帳戶。」、「（問：是否原約定貸
款600 萬元，而買方有貸款不足的現象？）我雖然只有申 請到450 萬元，但我有把不足的部分自行用現金補足。」 等語（見原審卷第87頁背面、88頁），核與證人沈維剛於 原審具結證稱：「（問：買賣款是否都有存入信託專戶？ ）簽約款、完稅款、差額款等總計520 萬元都有按時匯入 履約保證專戶，且貸款也已經核准，只差過戶同時撥款。 」等語相符（見原審卷第72頁），足見葉文麟已於101 年 4 月12日完成貸款核准及差額補齊之條件，依買賣契約第 17條第2 項特別約定事項，葉文麟應自信託帳戶匯款194 萬元到被上訴人指定的帳戶，被上訴人則於收受系爭194 萬元之同時，應提出交付所有權狀正本、印鑑證明正本予 地政士辦理移轉所有權手續。
4.查葉文麟雖於101 年3 月10日預先簽立動用款項協議書， 同意系爭194 萬元直接匯入被上訴人指定帳戶（見原審卷 第55頁背面、57、88頁背面），惟依證人張佩玲於原審具 結證稱：「（問是否知悉履約保證銀行未依動用款項協議 書約定先行把194 萬元撥入賣方指定帳戶？）我特別要求 代書必須在交付權狀的同時，才能夠撥付履約保證帳戶內 的款項。」等語（見原審卷第88頁背面），可知上開款項 並未於匯入被上訴人指定帳戶。而葉文麟嗣於101 年4 月 30日以桃園大業郵局第276 號存證信函通知被上訴人於文 到8 日內前來領取194 萬元等語（見支付命令卷第16至18 頁），並非依買賣契約第17條第2 項特別約定事項之約定 ，將系爭194 萬元匯入被上訴人指定帳戶，其提出未依債 之本旨，不生提出之效力，被上訴人未受領即不生受領遲 延之問題。從而，葉文麟於101 年5 月18日以桃園二支郵 局第200 號存證信函通知被上訴人表示解除買賣契約，不 生解除之效力。
5.承上，買賣契約既非因可歸責於被上訴人之事由而解除， 上訴人依委託契約第8 條第3 項第4 款約定：「簽立書面 買賣契約後，因可歸責於甲方（被上訴人）之事由而解除 契約者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務， 甲方仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次 支付予乙方」之約定，請求被上訴人給付服務報酬，即屬 無據。
（二）買賣契約經合意解除被上訴人仍應給付服務報酬。 1.按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後 契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台 上字第1646號判例意旨參照）。
2.查被上訴人自承已於101 年5 月25日至28日間某日合意解
除買賣契約，業據提出協議書為證（見原審卷第22、117 頁背面），亦有證人張佩玲於原審具結證稱：「後來因為 我很擔心錢都卡在履約保證帳戶內，只好與賣方簽立無條 件解約的協議書，我方直到101 年5 月28日才取回履約保 證帳戶的錢。」等語（見原審卷第88頁），且為上訴人所 不爭執，足堪採信。
3.被上訴人與上訴人所仲介之葉文麟於101 年3 月10日簽立 買賣契約，約定買賣價金為970 萬元，被上訴人並於同日 簽立服務費確認單予上訴人，確認服務報酬為35萬元，有 買賣契約及服務費確認單附卷為憑（見支付命令卷第9 至 15頁），則買賣契約既已由上訴人媒介而成立，上訴人即 得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響 ，是縱使系爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，被上訴人 仍有給付服務報酬之義務甚明。蓋上訴人於接受被上訴人 委託後，立即派員進行現場調查、製作不動產說明書、進 行產權調查、製作售屋資料表等（見本院卷第55至65頁） ，並曾帶領至少8 名以上之潛在買方到現場看屋（見本院 卷第65頁），最後促成葉文麟與被上訴人達成買賣合意， 是上訴人已依其專業能力為被上訴人媒合買方締約，自得 請求一定之報酬，要無因買賣雙方未盡契約義務或自願解 除契約等一切與上訴人居間義務無關之事由，致使上訴人 喪失報酬請求權之理。
4.又委託契約第8 條第3 項第4 款固約定：「簽立書面買賣 契約後，因可歸責於甲方（被上訴人）之事由而解除契約 者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方 仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次支付 予乙方」，惟此並非限制買賣契約於可歸責於賣方之事由 而解除契約時，居間人方得請求報酬，此觀同條第4 項約 定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解 除契約者，甲方（被上訴人）仍應支付委託價額4%或沒收 價金50% 取其低者，給予乙方作為服務報酬。」等內容（ 見支付命令卷第6 頁），即明縱因可歸責於買方之事由而 解約，賣方仍應給付服務報酬，何況是買賣雙方合意解除 契約之情形，均與居間人已履行之義務無涉，不應強令居 間人放棄其報酬。
5.至被上訴人辯以買賣雙方合意解除契約，實乃因上訴人指 使葉文麟以存證信函片面更改動用款194 萬元之清償方式 ，及未經葉文麟授意而請律師作成律師函，違背善良管理 人注意義務所致云云，惟依證人張佩玲於原審具結證述： 「101 年4 月26日我有到仲介介紹的律師事務所諮詢，但
我事後知道律師事務所的人擅自用我方名義來發函，因為 我打了電話阻止，所以此份信函才沒有寄發，後來等到10 1 年4 月30日還是沒有交屋，所以就由代書擬稿發了聲證 三號的第一份存證信函（101 年4 月30日桃園大業郵局第 276 號存證信函），然後等到催告期間經過，我就在101 年5 月18日寄出聲證三號的第二份存證信函（101 年5 月 18日桃園二支郵局第200 號存證信函）。」等語（見原審 卷第88頁），可知被上訴人指訴未經授意之律師函並未發 出，而與本件買賣是否解除無關，至於存證信函均依買方 本意擬稿寄出，與上訴人無關，是被上訴人上開所辯，並 不可採。
六、綜上所述，上訴人既已為被上訴人媒介買賣契約成立，即得 請求服務報酬，縱買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，於此報 酬不生影響。而被上訴人前已確認本件服務報酬為35萬元， 上訴人依此請求，洵屬有據，從而，上訴人請求給付上訴人 35萬元，及自支付命令送達翌日（於101 年6 月4 日送達， 見支付命令卷第31頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚 有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。
七、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第 3 項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 吳佩玲
本判決不得上訴。
上列正本證明與原本無異。
中 華 民 國 103 年 4 月 11 日
書記官 楊淳如
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