臺灣臺北地方法院民事判決 八十六年度重訴字第一四三六號
原 告 台北市政府
法定代理人 地○○
訴訟代理人 謝家健律師
複 代理人 何韻晨律師
劉紀翔律師
被 告 申○○ 住台北市○○路○段二三五號
訴訟代理人 寅○○
被 告 辛○靟 住台北市○○路○段二三五之二號
子○○原名周
庚○○民國七
兼 右一人
法定代理人 酉○○
被 告 天○○
戌○○民國八
兼 右一人
法定代理人 己○○
右 一 人
訴訟代理人 宙○○ 住台北縣永和市○○路○段
右 八 人
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 林秋萍律師
倪子修律師
被 告 辰○○
亥○○民國七
兼 右一人
法定代理人 宇○○
被 告 未○○ 住台北市○○路○段二三五之三號
甲○○ 住台北市○○路○段二三七號
乙○○
丁○○
丙○○
戊○○
巳○○ 住台北市○○路○段二三九號
癸○○
卯○○○
丑○○民國八
兼 右一人
法定代理人 午○○
玄○○
兼 右六人
訴訟代理人 壬○○
右 十三人
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 林秋萍律師
倪子修律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文
被告申○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一九地號上門牌號碼台北市○○路○段二三五號房屋如附圖所示Ａ部分拆除後，將坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬捌仟柒佰零肆元，及自民國八十六年十一月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告辛○靟、酉○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八地號上門牌號碼台北市○○路○段二三五之二號房屋如附圖所示Ｆ部分拆除後，將坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣壹佰柒拾肆萬壹仟伍佰貳拾貳元，及自民國八十六年十一月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告己○○、子○○、辰○○、庚○○、天○○、戌○○、宇○○、亥○○應自前項房屋遷出。被告未○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上門牌號碼台北市○○路○段二三五之三號房屋如附圖所示Ｇ、Ｇ１部分拆除後，將坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣貳佰捌拾柒萬柒仟陸佰貳拾陸元，及自民國八十六年十一月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上門牌號碼台北市○○路○段二三七號房屋如附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２範圍拆除後，將該坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟叁佰肆拾肆元，及自民國八十六年十一月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○應自前項房屋遷出。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告申○○負擔百分之十二、被告辛○靟、酉○○負擔百分之十四、被告未○○負擔百分之十八、被告甲○○負擔百分之十六，餘由原告負擔。本判決第一項至第四項於原告分別以新台幣肆佰叁拾萬元、肆佰玖拾肆萬元、陸佰柒拾柒萬元、伍佰柒拾萬元分別為各項被告供擔保後，得假執行。但被告申○○、被告辛○靟、酉○○、被告未○○、被告甲○○如於假執行程序實施前，各以新台幣壹仟貳佰捌拾捌萬柒仟零肆拾元、壹仟肆佰捌拾貳萬零玖拾陸元、貳仟零貳拾玖萬柒仟零捌拾捌元、壹仟柒佰零柒萬伍仟叁佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告申○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一九地號上門牌號碼台北市○
○路○段二三五號房屋如附圖（即複丈成果圖）代號Ａ所示範圍拆除後將該土地 返還原告，並應給付原告如占用戶清冊編號１所列之不當得利金額及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告辛○靟、酉○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八地號上門牌號碼 台北市○○路○段二三五之二號房屋如附圖代號Ｆ所示範圍拆除後將該土地返還 原告，並應給付原告如占用戶清冊編號２所列不得當利金額及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告己○○、子○○、辰○○、 庚○○、酉○○、天○○、戌○○、宇○○、亥○○應自該房屋遷出。三、被告未○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上門牌號碼 台北市○○路○段二三五之三號房屋如附圖代號Ｇ、Ｇ１所示範圍拆除後將該土 地返還原告，並應給付原告如占用戶清冊編號３所列之不當得利金額及自起訴繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。四、被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上門牌號碼 台北市○○路○段二三七號房屋如附圖代號Ｂ、Ｂ１、Ｂ２所示範圍拆除後將該 土地返還原告，並應給付原告如占用戶清冊編號４所列之不當得利金額及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告乙○○、丁○○ 、丙○○、戊○○應自該房屋遷出。
五、被告巳○○、壬○○、癸○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一 九地號上門牌號碼台北市○○路○段二三九號房屋如附圖代號Ｅ、Ｅ１所示範圍 拆除後將該土地返還原告，並應給付原告如占用戶清冊編號５所列之不當得利金 額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告卯○ ○○、午○○、玄○○、丑○○應自該房屋遷出。六、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號土地為台北市所有，原告所 屬財政局為管理機關，被告申○○、辛○靟、酉○○、未○○、甲○○、巳○○ 、壬○○、癸○○占用上開土地，建有如附表所示建物。被告無權占有原告經管 之土地，屢經催討均未返還，依民法第七百六十七條規定，被告應將建物拆除， 返還坐落基地。渠等占用土地，受有相當於租金之利益，原告亦受有相當於租金 之損害，依台北市政府（80）七月五日府財四字第八００四五七六九號函訂頒台 北市市有土地出租租金計收標準暨（82）十月十二日府財五字第八三０四三九七 ０號函修正台北市市有土地出租租金計收標準，應返還原告如附表所示不當得利 金額。其餘被告，現住於系爭土地上建物內，對原告而言均屬無權占有，亦應自 該地遷出。
二、按照價收買土地之行為，係政府機關基於公權力，依平均地權條例規定，對土地 所有權人取消其所有權而原始取得土地所有權，屬行政處分，與一般買賣有別。 本件系爭台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號土地，即係原告台北市 政府在民國五十七年十二月六日依實施都市平均地權條例及實施都市平均地權條 例台北市施行細則之規定照價收買而原始取得其所有權。三、本件照價收買之依據詳述如后：
（一）按實施都市平均地權條例第十一條第四款規定：「直轄市及縣（市）主管機關 ，辦理規定地價之程序如左：四、土地所有權人申報之地價，低於公告地價百 分之二十時，由主管機關規定限期，通知土地所有權人另行申報；其另行申報 之地價，仍低於公告地價百分之二十時，政府得照其申報地價收買，或照公告 地價徵收地價稅。」，本件原告即係依上開規定收買系爭土地。（二）另按實施都市平均地權條例台北市施行細則第九十八條第一項規定：「依本條 例規定照價收買之土地，其權屬為市有。」，原告照價收買系爭土地後，即依 法取得該土地之所有權，此亦經原告提呈土地登記謄本在卷足徵。（三）實施都市平均地權條例及實施都市平均地權條例台北市施行細則有關照價收買 土地之規定，並未規範原告須連同土地上建物一併收買或補償；換言之，原告 就其依法照價收買之土地其上建物並無義務予以收買或補償。至現行平均地權 條例第三十四條規定「照價收買之土地地上建築改良物同屬土地所有權人所有 者，應一併收買，但不屬土地所有權人所有者，不在此限。」，按係本件照價 收買後所訂立，本件照價收買並無上開規定之適用，抑本件照價收買之土地與 其地上建築改良物亦非同一人所有，即依其規定亦無一併收買地上建築改良物 之餘地。
四、原告為系爭土地所有權人，自有權訴請被告拆屋還地： 按土地法第四十三條規定，土地登記具有絕對效力。系爭土地所有權人依土地登 記謄本上之記載既為原告所有無誤，又所有人對於無權占有其所有物者得請求返 還之，為民法第七百六十七條所明定，原告自有權訴請被告拆屋還地。至祭祀公 業周拱西管理人雖就照價收買面積有爭議，而另就面積差額補償事宜提出行政救 濟，惟此並不影響已然確定之照價收買處分，原告據照價收買之原因登記為土地 所有權人請求被告拆屋還地並無不合，被告占用系爭土地事實亦不因上開面積差 額補償行政爭訴而有不同。
五、按平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定「照價收買之土地，應依 左列方式處理之。一、照價收買之土地建有房屋時，得讓售與地上權人、土地承 租人或房屋所有權人。地上權人、土地承租人或房屋所有權人不願承購或在限期 內不表示意見時，得予以標售。」可知，照價收買之土地建有房屋時，是否讓售 或讓售與房屋所有權人得由土地所有權人自行決定，被告並無請求權。則原告未 將系爭土地讓售之前，被告仍非合法占用系爭土地，亦不得持上開規定抗辯原告 不得本於所有權請求被告拆屋還地。
六、按照價收買土地之行為，係政府機關基於公權力所為，屬行政處分，與一般買賣 有別。系爭土地即係原告台北市政府在五十七年十二月六日依實施都市平均地條 例及實施都市平均地價條例台北市施行細則之規定照價收買，而原始取得其所有 權。實施都市平均條例第二十六條所定照價收買之程序，係經公告及通知土地所 有權人及他項權利人，他項權利人經於期限內呈報者，依法審核發給他項權利價 值或提存，逾期未呈報者，宣告其證件無效。依同上條例第二十七條、第二十九 條土地所有權人之土地改良及地上農作物一併列入地價或予補償，再參酌同條例 第二十八條照價收買之土地所有權人並負交付土地之義務，未為者主管機關並得 移送法院強制執行，足見照價收買係於其程序中即一次理清其土地負擔，系爭土
地上占用房屋為土地所有權人於照價收買領取補償價款完竣所應予理清而未為者 ，不得反以照價收買為繼受取得而謂原告有容認之義務七、按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示：「土地與房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即 使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地。」，惟適用此一判例須符合二項前提要件：（一）須土地及房屋同屬一人 所有；（二）須土地及房屋分別出賣他人。查系爭土地原為周拱西祭祀公業派下 子孫所共有，與系爭土地上之房屋非屬同一人所有，不符此判例之前提（一）； 又本件系爭上之房屋所有權人並無出買房屋之情形，亦與此一判例之前提（二） 不符。本件案例與前開判例之事實全然不同，自無前開判例之適用，被告無權占 有系爭土地甚明。
八、被告占用系爭土地所建房屋即經原告照價收買前之土地所有權人祭祀公業周拱西 所同意，原告因照價收買取得系爭土地亦不繼受祭祀公業周拱西借用人地位而負 續予同意使用之義務，被告占用系爭土地仍係無權占有；又被告巳○○、壬○○ 、壬○○雖提出其父周狗練於五十五年間就系爭土地訂立之土地租賃契約書，惟 原告照價收買系爭土地屬原始取得已如前述，其租賃契約已然失其效力，又該被 告從未依原租賃契約主張有不定期租賃關係向原告給付租金，亦顯見其不欲受租 約之拘束，亦並非以承租之意思占用系爭土地，所辯自不足採。九、原台北市○○區○○段二四九、二四九─二、二五０、二五一地號土地總面積固 為五九九四．九四五坪，惟原告經台北市政府地政處土地重劃大隊辦理之重劃清 理計算，重劃前台帳面積扣除重劃後負擔，再扣除昭和十九年（民國三十二年） 買用（即徵收）道路面積，應餘四二六二．三九坪，原告於五十七年照價收買面 積為四一九二．九坪，計有六九．四九坪帳面差額。但重劃後實際已無剩餘土地 ，原告乃依法補發地價補償費並經提存本院在案。行政法院八十五年度判字第二 五八號判決並未否定四一九二．二坪照價收買合法性，僅以原告未提出重劃負擔 計算之依據及證據而撤銷原處分及再訴願決定。則原告就所收買之四一九二．二 坪有所有權並無疑，周拱西祭祀公業所爭執之一八０二．一０五坪僅係計算之問 題，並非特定於被告占用之土地上，被告占用上開土地面積無論為五九九四．九 四坪或四一九二．二坪，均不影響其占用之事實。十、系爭房屋所占用之系爭土地是否出售或何時出售，基於土地有效利用之考量，原 告本有自由決定處分之權，對於被告使用系爭土地經通知繳納使用償金及辦理租 用，未獲結果者，原告請求拆屋還地並無權利濫用情事。至各個土地之利用及其 價值各不同，屬行政裁量之範圍，難謂原告有違行政先例、平等原則、行政自我 拘束原則，即使有爭議，亦屬行政救濟事項，亦非被告有權占有或得為抗辯之事 由。
十一、周拱西祭祀公業財產固為其祭祀公業派下員全體所公同共有，惟此與派下員個 體私有財產不同，不能認為被告所有房屋與周拱西祭祀公業所有之土地係屬同 一人所有。況被告申○○、酉○○、未○○、甲○○所有占用系爭土地之房屋
，亦不能證明係經該祭祀公業之允許或有何使用土地之權源。其後之系爭土地 照價收買係屬強制行為，亦無從推論有默許被告繼續使用土地之意思，且於照 價收買程序時，並公告如有他項權利設定者，限於公告日起一個月內申請辦理 扣償手續，逾期視為放棄不再受理。被告巳○○、壬○○、癸○○之父周狗鍊 雖與原土地所有權人周拱西祭祀公業間訂立租約，惟租賃期間至五十八年十二 月三十一日止，自原告收買系爭土地後，從未向原告申報權利主張租賃關係存 在，原租賃關係即因租期屆滿而消滅，且因原告不知該租賃關係，無從為反對 之意思表示，亦無從變為不定期租賃關係，被告三人抗辯租賃關係對原告繼續 存在並無理由。
叁、證據：提出土地登記謄本、台北市市有土地出租租金計收標準、台北市稅捐稽徵 處中正分處函為證，並聲請勘驗現場並囑託地政機關繪製測量成果圖。乙、被告方面：
壹、被告辰○○、亥○○、宇○○部分：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
貳、其餘被告部分：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免予假執行。二、陳述：
（一）原告應踐行照價收買之法定程序，始得合法照價收買： １、按平均地權條例第二十八條第一款規定「直轄市或縣（市）政府應將報准照價 收買之土地，先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他 項權利人。」，原告於依平均地權條例第十六條規定：「．．．土地所有權人 於公告期間申報地價者．．．申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價 收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」，照價收買台北市○○區○○ 段三小段四一八、四一九號土地時應依法於土地所有權人申報地價後，開徵當 年期地價稅之前辦理公告及書面通知土地所有權人、法定地上權人及承租人等 完竣，其照價收買之程序始能符合法定程序，若原告未依前揭程序辦理公告及 書面通知所有權人即進行照價收買，則依學者李鴻毅於土地法論一書中認為原 告應僅得照公告地價百分之八十徵收地價稅，而不得行照價收買之程序，是以 原告主張其已依實施都市平均地權條例照價收買前揭土地，則原告應對其有無 依平均地權條例第二十八條規定踐行合法照價收買程序負有舉證責任。否則原 告如未依法踐行該法定照價收買程序，依前揭學者見解自僅得按公告地價百分 之八十徵收地價稅，而不得實施照價收買，原告自無權訴請被告等拆屋還地， 灼然無疑。
２、原告雖曾於五十七年十二月十八日公告依法照價收買祭祀公業周拱西所有台北 市○○區○○段二四九、二四九─二、二五０、二五一地號土地，面積總計為 四一九二點九坪，詎原告竟於五十九年四、五月間逕自辦理產權移轉登記而誤 將祭祀公業周拱西所有上開土地全部面積計五九九四點九四三坪均登記為原告 所有，核原告上揭未依法踐行公告照價收買，即錯誤移轉登記予原告所有之土
地面積計一八○二點○四三坪部分，原告自未合法取得該部分土地之所有權， 且原告業已自承錯誤超額移轉登記土地面積，惟主張差額土地僅六九點四九坪 ，並推諉稱已無照價收買土地可供發還。惟查本件系爭土地即係原告前照價收 買之二五０地號土地經重劃分割後整編之新地號，職此，原告就其未合法公告 照價收買之土地未取得所有權，是以，原告訴請被告等拆屋還地，顯無理由。（二）依平均地權條例第三十四條第一項規定，原告應一併收買系爭房屋： １、緣被告未○○等七人所有坐落於台北市○○區○○段三小段四一八、四一九號 土地上之房屋（即門牌號碼：台北市○○路○段二三五、二三五之二、二三五 之三、二三九、二三七號）係於五十七年十二月六日原告照價收買前即存在。 被告巳○○、癸○○、壬○○三人共同所有原門牌號碼：台北市○○路○段一 六一號於六十二年四月二十日整編為門牌號碼信義路二段二三九號之房屋，早 於原告照價收買前即存在。
２、被告酉○○所有原門牌號碼台北市○○路○段一六五號於六十二年四月二十日 整編為門牌號碼台北市○○路○段二三五之二號之房屋，早於市政府照價收買 前即存在，此有被告酉○○之父周宜益於五十六年上下期繳納稅款通知書，可 資證明。被告辛○靟並非前揭房屋之所有權人，對於該房屋並無處分權，原告 訴請被告拆除房屋返還土地，顯無理由。
３、被告未○○所有之房屋，於六十二年四月二十四日整編前原門牌號碼為大安區 ○○里○鄰○○路○段一五九號，整編後為信義路二段二三七號，由於被告未 ○○之父周金和與周科為兄弟同住於信義路二段二三七號之房屋內，嗣後由於 被告之父周金和與周科分家各自取得房屋一半之所有權，於是被告申請就二三 七號房屋分戶另編新的門牌號碼即台北市○○路○段二三五之三號，以便獨立 出入之便，職此，被告房屋於五十七年台北市政府照價收買前即已存在。 ４、被告甲○○係向祭祀公業派下員周科買受門牌號碼台北市○○路○段二三七號 之房屋，而該房屋於台北市政府照價收買前即存在，原門牌號碼為信義路二段 一五九號於六十二年四月二十日始整編為二三七號，而被告甲○○於五十五年 十二月十三日遷入。
５、綜上所述，可知被告之房屋皆係於原告五十七年台北市政府照價收買前即建造 完成，按法務部七十九年六月十九日法（七九）律八六三七號函意旨認：「按 祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，為派下員全體所公同共有。 公同共有物之處分，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外（參照 民法第八二○條第二項前段），應依土地法第三十四條之一第五項準用同法條 第一項至第三項之規定辦理。」，又按平均地權條例第三十四條第一項規定： 「照價收買之土地，地上如有建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收 買。但不屬土地所有權人所有者，不在此限。」、平均地權條例施行細則第四 十八條第一款規定：「照價收買之土地應依左列方式處理之：一、照價收買 之土地建有房屋時，得讓售與地上權人、土地承租人或房屋所有權人、地上權 人、土地承租人或房屋所有權人不願承購或在限期內不表示意見時，得予標售 。」，本件系爭照價收買之土地即祭祀公業周拱西所有之土地依法自為其派下 員所公同共有；而被告申○○、酉○○、未○○、巳○○、癸○○、壬○○等
之父親周宜丁、周宜益、周金和、周狗練皆為該祭祀公業之派下員，按前揭法 務部函規定祭祀公業財產為派下員全體公同共有，是以前揭土地在原告照價收 買前，被告申○○、酉○○、未○○、巳○○、癸○○、壬○○等之父親，周 宜丁、周宜益、周金和、周狗練皆為該祭祀公業土地之公同共有人亦即為該土 地所有權人。是以，依前揭平均地權條例第三十四條第一項規定可知照價收買 之土地，如有建築改良物，政府可予一併收買。是以，原告未依前揭平均地權 條例三十四條第一項規定對座落於台北市○○區○○段三小段四一八、四一九 號土地上之房屋所有權人亦即該照價收買土地公同共有人即被告申○○等六人 之父親周宜丁、周宜益、周金和、周狗練所有房屋一併收買，嗣又訴請被告等 拆屋還地，顯然已違反平均地權條例第三十四條第一項規定，並已構成民法第 一百四十八條之權利濫用，灼然無疑。
（三）依平均地權條例施行細則第四十八條第一項規定，原告應優先讓售系爭土地 予被告等：
１、按台北市市有財產管理規則第六十九條規定非公用財產之不動產其出售方式 依左列規定：「三、非公用土地，在五十九年三月二十七日前被占建房屋而 不妨礙都市計畫者，通知占用人繳納占用期間之使用補償金後，予以讓售， 其讓售面積以房屋實際面積及法定空地為原則，超過部分不能單獨使用時， 得一併讓售。占用人不承購或不合讓售條件者，除追繳占用期間之使用補償 金外，照現狀標售或訴請拆屋還地收回標售。」，本件被告所有系爭建物既 均係建築於五十九年三月二十七日前，且被告等所占用土地亦係因低報他價 而經照價收買之非公用土地，再者，被告前亦數度向原告申購本件房屋基地 ，承此，原告依上開規則自應讓售本件土地予被告，法理至明。添 ２、另按平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定：「照價收買之土 地，應依左列方式處理之。一、照價收買之土地建有房屋時，得讓售與地上 權人、土地承租人或房屋所有權人。地上權人、土地承租人或房屋所有權人 不願承購或在限期內不表示意見時，得予以標售。」，被告等均為照價收買 土地上之房屋所有權人甚且為土地承租人，是以，依平均地權條例施行細則 第四十八條規定，原告應依當時公告地價讓售系爭土地予被告等，詎原告未 將系爭土地讓售予被告等房屋所有權人及土地承租人，反訴請被告拆屋還地 ，顯然已經違反平均地權條例施行細則第四十八條規定，而有民法第一四八 條權利濫用之違法，事理至明。
（四）又按行政法之一般法律原則中之「平等原則」為相同事件應為相同之處理，不 同之事件則應為不同之處理，除有合理正當之事由外，否則不得為差別待遇， 而「行政自我拘束原則」指行政機關於作成行政處分時，對於相同或具有同一 性的事件，如無正當理由，應受其「行政先例」或「行政慣例」之拘束，而為 處理。職是，原告對於相同情形之他案，坐落於台北市○○區○○街三小段三 九一、四一六、四一七、四二○地號土地均為原告台北市政府照價收買，但自 民國五十九年三月廿七日以後，原告均依實施都市平均地權條例第四十八條第 一款規定出售照價收買土地予房屋所有權人，詎原告對同為照價收買土地上之 房屋所有權人、土地承租人之被告等竟未准予讓售系爭土地予被告，反訴請被
告等拆屋還地，核原告就相同事件竟為不同之處理實已經違反行政法上之「平 等原則」及「行政自我拘束原則」無疑。再按民法第一百四十八條規定：「權 利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義 務，應依誠實及信用方法。」，承此，原告未准予被告等承購該項土地，繼而 又訴請被告等拆除房屋，返還土地予原告，核原告所為顯然已經構成民法第一 四八條權利濫用及違反誠信原則，不應准許。
（五）照價收買之法律性質為繼受取得，照價收買土地上之租約並不因而消滅： １、按照價收買之目的，主要是防止土地所有權人為了規避賦稅，將地價低於市價 申報。依現行法，政府在土地所有權人申報地價過低時，或是在限期內，未予 建築時方得予行使其強制收買之權利。就照價收買制度係賦予政府可行使其強 制收買之時機而論，很明顯的，是帶有懲罰、警告之性質。而公益徵收之本質 係對財產權人不得已之侵犯，財產權人本身必需是無責的，亦無可非難，被徵 收人原則上並不能自願的確定其所獲之補償之額度，而照價收買情形則反是， 這種根本上之差異，在照價收買之個案，欠缺如公益徵收個案時所急需的公益 需求。故照價收買之制度，可說是我國憲法上之一個特別之制度，其保障了土 地所有權人一個可自行決定的價值。由此可知，照價收買制度與公益徵收制度 並不相同，是以不能認為照價收買制度亦為原始取得。次按內政部七十年八月 十九日台內地第三四六九四號函規定「查照價收買與土地徵收在性質上有別， 土地徵收係屬原始取得，為達到徵收之目的，被徵收之土地應有之負擔，應由 該管市縣地政機關於補償地價時為清算結束之，為土地法第二百二十一條所明 定。故依法徵收之土地為出租耕地時，依照平均地權條例第十一條規定，應由 土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地 承租人，並由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。然照價收買之性 質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，且現行法亦乏按收買之地價給予三 分之一補償佃農之規定。故本案照價收買之土地，為出租耕地時，除依平地權 條例施行細則第四十七條規定代為扣交外，應無平均地權條例第十一條規定以 補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償耕地承租人之適用。至平均地 權條例第七十七條給予佃農三分之一地價補償之規定，是以依照同條例第七十 六條規定終止租約為要件，政府實施照價收買之土地，如非自行建築使用，未 依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在，自不發生給予佃農三分之一地價補 償問題。」，承此即明，照價收買之法律性質與公益徵收不同，其性質並非原 始取得而為繼受取得。是以，照價收買土地上之租賃關係如未經依法終止，並 不因照價收買而當然消滅，灼然無疑。
２、查行政法院六十九年判字第五三五號判決主要係說明徵收土地他項權利清償之 原則並未論述照價收買之法律性質係原始取得或繼受取得亦未說明照價收買與 一般買賣不同，職此，原告據此判決逕行主張照價收買土地之行為係政府機關 基於公權力所為，屬行政行為與公用徵收作用相同而與一般買賣有別，顯屬無 稽。
３、按陳景搏先生所著「土地徵收」與「照價收買」區別之研究，亦認為「土地徵 收」和「照價收買」是兩件性質迴異的東西，又照價收買就是照原所有權人自
定的價錢，收買其物權，原所有權人無理由拒絕或故意提高其價錢之謂，故照 價收買為買賣原則。益證照價收買之法律性質確與公用徵收為原始取得迴然不 同。
（六）又查依前揭法務部七十九年六月十九日法（七九）律八六三七號函規定，祭祀 公業派下員為祭祀公業財產之公同共有人。而被告申○○、酉○○、未○○、 巳○○、癸○○、壬○○等人之父親周宜丁、周宜益、周金和、周狗練為周拱 西祭祀公業之派下員則被告六人等之父親自為前揭台北市○○區○○段三小段 四一八、四一九地號土地之公同共有人即土地所有權人。再查，被告等人之父 為周拱西公子孫，並為其派下，依法亦屬該祭祀公業財產之公同共有人，並依 族規派下子孫得於成年時於祭祀公業土地上建造房屋，被告等人之父即早於日 據時期以派下員身分於該四一八、四一九地號上搭建房屋為房屋所有權人，合 先陳明。又按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示：土地與房屋為 各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地使用權分離 而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可 解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地。職此本件四一八、四一九地號土地原告台北市政府 係於五十九年四月十五日（原因發生日期：五十七年十二月六日）以買賣原因 登記，該項土地買賣，係因當年祭祀公業管理員於申報地價時低報地價，原告 即依平均地權條例照價收買，因二三五號、二三五之二號、二三五之三號房屋 為被告等人之父所建，是以在原告照價收買前揭土地前，前揭土地屬於祭祀公 業周拱西派下員被告申○○、酉○○、未○○、巳○○、癸○○、壬○○等之 父所有，而本件系爭照價收買土地上之房屋所有權亦為被告等之父親所有，且 未經原告一併收買，職此，依據前開最高法院判例意旨，前揭房屋及土地原既 同屬被告等六人之父親所有，而原告台北市政府僅照價收買前揭土地，未一併 收買其上建物依法自應推斷土地承買人即原告默許被告申○○等六人之父親繼 續使用土地，又被告等六人繼承前揭房屋所有權，依法原告自應准許被告等六 人繼續使用土地，況原告依前揭平均地權第三十四條第一項規定亦應一併收買 該等建物，始符法理。
（七）另查，被告巳○○、壬○○、癸○○之父周狗練與祭祀公業周拱西自日據時期 始亦訂有租地建屋之土地租賃契約，依民法第四五一條規定：「租賃期限屆滿 後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以 不定期限繼續契約。」，又按土地法第一百零三條規定，租用建築房屋之基地 ，非因法定事由，出租人不得收回，是以，被告等之土地租賃契約於期限屆至 後，出租人並無反對續租之意思表示，則被告等繼續使用其土地至今依法，此 土地租賃契約業已視為不定期限之租賃契約，出租人自不得任意終止系爭租賃 契約。另按四十一年台上字第一一○○號判例規定：「出租人於租賃物交付後 ，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對 於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所 生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物。」
，是以，被告原既與祭祀公業周拱西間存有租地建屋之不定期租賃關係存在， 又按照價收買之法律性質如前所述係屬繼受取得，是以，照價收買土地上如存 有租賃關係且未經合法終止前，按前揭買賣不破租賃之判例意旨，原告照價收 買該土地，被告和祭祀公業之租賃契約將繼續對於原告存在，原告即當然繼承 出租人地位。職是，被告基於租賃關係使用系爭土地自非無權占用，原告訴請 拆屋還地，自無理由。
（八）末查，祭祀公業周拱西公之派下員周科於祭祀公業土地上蓋有房屋，坐落於台 北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上，門牌號碼：台北市○○段○ ○段二三七號。依前揭法務部七十九年六月十九日法（七九）律八六三七號函 規定，祭祀公業派下員為祭祀公業財產之公同共有人，職此，前揭房屋及土地 屬於同一人周科所有。嗣後，祭祀公業派下員周科出賣前揭房屋予被告甲○○ ，由被告甲○○取得房屋所有權，祭祀公業之派下員周科將同屬於其所有之房 屋及土地中之房屋出售予被告甲○○，又原告於五十七年十二月六日照價收買 前揭祭祀公業土地，而照價收買依前揭說明，其性質屬於繼受取得亦為買賣之 一種。是以，上述土地及房屋原同屬於祭祀公業派下員周科所有，其將房屋先 出售予被告甲○○，嗣後土地又被台北市政府照價收買，依前揭最高法院四十 八年台上字第一四五七號判例規定土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 先後出賣，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，準此，被告甲 ○○所有之房屋座落之土地，嗣後被原告台北市政府照價收買自應推斷土地承 買人即原告台北市政府默許房屋所有人即被告甲○○繼續使用土地。職此，原 告主張被告甲○○為無權占有訴請其拆屋還地，實無理由。叁、證據：提出李鴻毅土地法論第八一○頁、祭祀公業周拱西派下員名冊及申○○等 人戶籍謄本影本、台北市政府出售照價收買之土地予鄰地所有人之相關證明資料 、學者陳新民憲法基本權利之基本理論（上）憲法財產權保障之體系與公益徵收 之概念第三五一頁、申○○等六人房屋稅單及水電收據、建築許可證、房屋租賃 契約影本、自來裝置表、房屋買賣契約影本及房屋稅單影本、台北市政府公報影 本、台北市政府府財五字第八六○八三七二○○○號函影本、實施平均地權條例 台北市施行細則影本、最高法院判決八十七年台上字第二三七號判決影本、台北 市政府九十年四月十三日府財五字第九００二一六一二００號函、台北市政府財 政局九十年四月三日北市財五字第九０二０八六八一００號函、台灣高等法院八 十八年度重上字第二六九號民事判決等件為證，並聲請訊問證人周雙賢、周皆生 、周正吉。
理 由
一、原告之法定代理人原為陳水扁，嗣於八十七年十二月十五日變更為地○○，有台 北市政府函在卷可憑，茲經其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。又被告辰○ ○、亥○○、宇○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張坐落台北市○○區○○段三小段第四一八地號（以下簡稱第四一八地號 ）及第四一九地號土地（以下簡稱第四一九地號）均為其所經管之台北市所有土 地，被告於上開土地建有如附圖所示之建物，占用其土地，為無權占有，並受有
使用之利益，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及同法第一百七十九條 不當得利返還請求權之規定，求為判決如聲明欄所示之判決等語。 被告辰○○、亥○○、宇○○未到庭陳述，亦未提出書狀作何答辯；其餘被告則 以系爭土地原屬原告照價收買之台北市○○區○○段第二五０地號土地之一部分 ，經分割重劃後整編之新地號，原所有人為祭祀公業周拱西，原告於五十七年十 二月六日公告依法照價收買祭祀公業周拱西所有台北市○○區○○段第二四九、 二四九─二、二五０、二五一地號土地，面積總計為四一九二．九坪，詎原告竟 於五十九年四、五月間逕自辦理產權移轉登記而誤將祭祀公業周拱西所有上開土 地全部面積計五九九四．九四三坪均登記為原告所有。原告上揭未依法踐行公告 照價收買，即錯誤移轉登記予原告所有之土地面積計一八０二．０四三坪部分， 原告自未合法取得該部分土地之所有權。照價收買為買賣行為之一種，其性質為 繼受取得。被告申○○、酉○○、未○○所有系爭房屋均係自其父等繼承，甲○ ○所有房屋係向訴外人周科所購買，被告申○○等三人之父及周科均係祀公業周 拱西之派下，系爭土地為祀公業派下員公同共有，原告照價收買系爭土地，應繼 受系爭房屋與原所有人之法律關係，而祭祀公業既同意渠等所有房屋使用系爭土 地，推定建物與土地間有地上權之法律關係；被告巳○○、壬○○、癸○○三人 共有之建物係繼承自其父周狗練，周加練原係向祀公業承租基地，於租賃關係屆 滿後，原告未為反對之意思表示，應視為不定期之租賃關係，被告所有之房屋就 系爭土地為有權占有等語置辯。
三、經查系爭第四一八地號及第四一九地號土地為台北市所有，原告下屬機關台北市 政府財政局為管理機關，上開第四一八地號土地於六十九年重劃前之地號為台北 市○○區○○段第二五０─七地號、第四一九地號土地則為台北市○○區○○段 第二五０─八地號，又該二筆土地均自日據時期台北市大安區東門町字第二五０ 地號土地分割而來，有土地登記謄本在卷可憑。次查台北市○○區○○段第二四 九、二四九─二、二五０、二五一地號土地原為祀公業周拱西所有，原登記面積 合計為五九九四．九四三坪，原告於五十七年十二月六日公告收買面積為四一九 二．九坪，於五十九年五月十二日、四月十五日將全部土地面積五九九四．九四 三坪移轉登記為原告所有之事實，為兩造所不爭執，並有台北市政府於五十年十 二月六日以府財四字第五八二三五號公告五十七年度低報地價照價收買土地清冊 在卷可按。又查關於上開土地照價收買有無適用行政院六十九年一月十五日台內 字第０五五六號函核定之「台北市日據期實施土地重劃地區地籍清理要點」及是 否應扣取重劃負擔及正確扣除數額有爭議，祭祀公業周拱西乃對原告另案請求交 付未合法收買之一八０二．０四三坪之土地之行政訴訟，並另案起訴請求確認系 爭第四一八地號土地所有權為其所有，及塗銷該移轉登記之訴，該二案件均尚未 確定等情，亦為兩造所不爭，並有行政法院八十五年度判字第二五八號判決及台 灣高等法院八十八年度重上字第二六九號民事判決在卷足憑。四、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明 文。以無權占有為原因，請求返還占有物之訴，依舉證責任分配原則，應由原告 證明其為所有權人，及被告占用其所有物之事實；倘原告就此事實已盡舉證責任 者，則應由被告就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應
認原告之請求為有理由。
五、原告主張系爭第四一八地號、第四一九地號土地為其所有之事實，業已提出土地 登記謄本為證。被告雖辯稱原告照價收買台北市○○區○○段第二四九、二四九 ─二、二五０、二五一地號土地中之四一九二．九坪，尚有部分之土地未公告收 買，自未取得所有權，不得行使所有物返還請求權等語。惟按原告照價收買上開 四筆地號土地公告面積共四一九二．九坪，其中系爭二筆土地原屬上開第二五０ 地號土地之一部分，土地面積為四一一七平方公尺，約為一二四五．三九二坪， 公告照價收買一０００．三二坪，於五十九年四月十五日移轉登記全部一二四五 ．三九二坪予原告名下，則其中之一０００．三二坪原告係經合法之照價收買程 序取得，並登記為原告所有，難謂原告未合法取得所有權。依土地法第四十三條 規定，土地登記有絕對效力。係為保護第三人，將登記賦與絕對真實之公信力， 俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權 利人亦不得對抗第三人。就已完成之登記推定其有絕對之效力，惟於第三人未取 得權利時，真正權利人得以登記原因無效或得撤銷為塗銷之請求。在不動產被第 三人無權占有時，真正所有人非塗銷登記名義人之登記，不得向無權占有人請求 返還其物。而登記名義人在塗銷登記前，尚難謂不得行使所有物返還請求權。系 爭土地既登記為原告所有，應推定有絕對之效力，而系爭建物坐落之土地是否為 五十七年十二月六日照價收買時未公告收買之二四五．０七二坪之一部分，亦未 據被告提出任何證據資料證明，尚難認定原告未取得該部分之所有權。縱系爭土 地確實未經原告照價收買取得，於真正所有人即祭祀公業周拱西對原告訴請塗銷