給付服務報酬
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,102年度,476號
PCDV,102,重訴,476,20140418,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第476號
原　　　告　瑞聯不動產有限公司　　
法定代理人　張哲銘　
訴訟代理人　張國權律師
被　　　告　新巨企業股份有限公司
法定代理人　周進文　
訴訟代理人　陳國華律師
　　　　　　洪東雄律師
被　　　告　藍天電腦股份有限公司
法定代理人　許崑泰　
訴訟代理人　陳建中律師
　　　　　　彭玉華律師
　　　　　　王宇晁律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國103年4月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告新巨企業股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零二年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告新巨企業股份有限公司負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告新巨企業股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告新巨企業股份有限公司以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由
一、原告主張：
(一)被告藍天電腦股份有限公司（下稱藍天公司）於民國101年 11月21日寄發電子郵件與原告公司，委託原告尋找客戶承租 被告藍天公司所有坐落於新北市○○區○○段000○號即門 牌號碼新北市○○區○○路00號一樓至五樓大樓（下稱系爭 建物），嗣被告藍天公司於101年12月5日告知原告可以連同 租約出售系爭建物之訊息，售價新臺幣（下同）28億元，因 而變更委託原告銷售系爭建物事宜，為此原告公司與被告藍 天公司曾先相約前往現場看屋，藍天公司並於看屋後提供系 爭建物之房地謄本、現場照片、平面圖及目前出租細節等資 料。次查被告新巨企業股份有限公司（下稱新巨公司）於10 1年11月28日先向原告表示欲購買訴外人精碟科技股份有限



公司（下稱精碟公司）遭法拍中之新北市○○區○○○路00 號之商辦大樓，並委託原告公司職員查詢可否不經法拍程序 購得此物件，經原告公司職員陸續將查得之精碟法拍案相關 資料提供與被告新巨公司，故原告公司於101年11月29日即 開始為被告新巨公司就可能締結買賣契約之對象而為報告， 已有居間之合意，嗣後原告認為被告藍天公司之系爭建物符 合被告新巨公司需求，除偕同被告新巨公司先後於101年12 月27日及102年1月3日參訪系爭建物現場外，原告亦先後多 次將相關產權資料、屋況、租賃狀況、週邊環境、價金付款 方式等項目，逐一向被告新巨公司說明，準此，被告新巨公 司對於原告公司亦有為仲介購入系爭建物之委託，嗣後原告 幾經詢問被告新巨公司購買意願，被告新巨公司僅告知需待 董監事會議決議結果方得做出決策云云。詎料原告依慣例對 客戶作例行資料查閱時，發現被告新巨公司已於102年1月30 日以26.7億元向被告藍天公司購得系爭建物而私下成交。依 民法第565條、第566條、第101條第1項規定，及參照最高法 院52年度台上字第2675號及58年台上字第2929號判例要旨， 本件原告與被告新巨公司和藍天公司間各別成立媒介居間契 約，且均對被告各善盡報告締約機會之居間義務，依內政部 訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業 或經紀人員經營仲介業者，向買賣之雙方收取報酬之總額合 計不得超過該不動產實際成交價金6%；且如買賣雙方均須給 付服務報酬者，買方、賣方各負擔依不動產實際成交價金2% 、4%之不動產仲介業服務報酬交易習慣，故被告新巨公司、 藍天公司應分別給付原告以委託價格2%、4%計算之報酬。嗣 原告於102年4月24日寄發存證信函請求被告藍天公司、新巨 公司各應給付服務報酬，惟被告均拒絕給付。
(二)我國民事採成文法典立法例，依民法債篇各種之債章係以委 任契約節之規定作為其他勞務契約之補充規定，因居間契約 屬於有名契約，性質上亦為勞務契約，惟屬於其他法律所定 契約之種類，雖不得直接適用民法第530條之規定，但仍得 以類推適用之方式就本案事實援用民法第530條作為審判之 依據。本件被告新巨公司、藍天公司各就分別所為商辦大樓 購入、出售之事務為委託，原告公司不但未為拒絕，且有積 極為訂約之媒介居間，自應視為允受委託。再者，本件係由 原告公司之業務專員霍明秀與被告新巨公司之協理林佳錕、 被告藍天公司之副理李延全就系爭建物之購入或出售事宜， 互為連繫窗口，而霍明秀與林佳錕除於101年12月27日偕同 至系爭建物現場看屋外，霍明秀與被告新巨公司董事長周進 文、董事兼副總經理高銘傳亦於102年1月3日偕同至現場看



屋，並由被告藍天公司經營策略處處長洪勝祥、總務處處長 江士松及李延全等人在場陪同。由被告新巨公司、藍天公司 出動高層，並與原告公司人員三方會同看屋之舉動可知，被 告新巨公司、藍天公司並未否認林佳錕或李延全之前各自代 表被告新巨公司、藍天公司接受原告公司傳遞系爭建物資訊 甚至安排會面之居間服務，足見有關系爭建物買賣交易之前 置作業，絕非個人行為，而係分別經過被告新巨公司、藍天 公司之授權下所進行，故依民法第169條之規定，被告新巨 公司、藍天公司係以自己之行為表示以代理權授與林佳錕、 李延全，對於原告公司應負授權人之責任，即被告新巨公司 、藍天公司不得以林佳錕、李延全未經各該任職公司之授權 而委託原告公司就系爭建物為媒介居間為由，否認該居間契 約之效力。又被告新巨、藍天公司會面後，接續可能之價金 出價或議價過程，本屬原告公司仲介服務之範疇，不是原告 公司故意不為或未處理完備此階段業務，而係被告新巨、藍 天公司私下處理成交事宜，未讓原告公司有履行機會，且最 初看屋後，被告新巨公司協理林佳錕於102年1月4日要求原 告公司業務霍明秀詢問被告藍天公司之出價，經霍明秀向被 告藍天公司詢問後，其出價為27億元以上，足見原告公司已 開始進行協助被告新巨、藍天公司出價；且經原告公司數次 接洽帶看後買賣雙方亦足以知悉彼此之身分及資力，故原告 公司分別受被告新巨、藍天公司之委託，已向他方 當事人充分報告買賣系爭締約之機會及為締約之媒介，且被 告新巨公司確與被告藍天訂立買賣契約，堪予認定。綜上可 知，原告公司陸續提供系爭建物之基本資料、租金、售價、 土地及建物謄本、晒圖及簡報等議約所需文件，並偕同被告 新巨、藍天公司代表人員至現場勘查三次，投入有形成本雖 未鉅，然對被告新巨、藍天公司確實助益甚多，本件原告公 司依民法第568條第1項規定向新巨、藍天公司請求服務報酬 ，於法有據。
(三)本件依據民法第568條第1項請求被告新巨公司、藍天公司給 付報酬，並聲明：1、被告新巨公司應給付原告5,340萬元及 自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年息5%計算之 利息。2、被告藍天公司應給付原告1億68萬元及自起訴狀繕 本送達之翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息。3、 就第一項及前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告新巨公司則以：
(一)否認被告新巨公司與原告間成立居間契約關係。被告新巨公 司因公司發展而擬擴充廠房，經搜尋市場上房地出售資訊後 ，被告公司對於訴外人精碟公司遭法拍中之新北市○○區○



○○路00號廠房有興趣，而原告公司職員剛好在此時主動與 被告公司職員連絡，探知被告新巨公司對上開精碟公司的廠 房有興趣後，於是原告公司主動了解精碟公司該廠房之相關 資訊及得否不透過法拍程序取得該廠房等事宜。又原告公司 在蒐集資訊過程中，同時也找了一些有關本件系爭建物之相 關訊息，並遊說被告公司可先前往了解系爭建物狀況，嗣後 被告新巨公司職員於101年12月27日先前往系爭建物了解現 況後向公司主管報告，以為精碟公司廠房之備案。嗣再經被 告新巨公司之主管前往觀看後，原告公司隨即寄送斡旋金意 願書與被告公司，然因被告公司為一上市公司，就購買不動 產之事，法令上有嚴格之程序及權限上的要求，此為原告公 司所明知，當時被告公司亦向原告公司詢問就系爭建物承購 一事，原告是否已取得所有權人被告藍天公司之授權以進行 後續之磋商，否則將無法向公司董事會報告，且如未經董事 會之決議，被告公司完全無法進行任何出價之動作，更無法 委託原告進行仲介，故於原告取得被告藍天公司之授權前， 原告與被告新巨公司雙方均未洽談有關委託居間契約內容之 相關事項，被告新巨公司亦未授權任何人與原告洽談委託居 間契約。後因原告遲遲未能取得賣方即被告藍天公司之授權 ，被告新巨公司是另透過往來兆豐國際商業銀行股份有限公 司新店分公司(下稱兆豐銀行新店分行)陳富榮經理之介紹， 才促成被告雙方高層主管之直接見面，並進一步進行系爭房 地買賣條件的磋商談判及交易。
(二)又按民法第73條前段、不動產經紀業管理條例第21條第1項 、第22條第1項等規定，有關於以經紀為業者之居間契約（ 不動產出售委託契約書、承購要約書），係以書面為其法定 要式行為，以茲明確雙方之權利義務關係。本件原告與被告 新巨公司間就所謂報告居間或媒介居間從未達成合意，亦未 簽訂書面委託契約或承購要約書，原告根本無從居中代表被 告新巨公司與藍天公司進行實質磋商，亦從未就系爭建物之 買賣契約成立提供任何協助，惟竟徒憑其員工片面所提供之 資訊，即驟謂其與被告新巨公司間已成立委託居間契約云云 ，實不足取，故兩造間無成立居間契約，原告自無居間之報 酬請求權。退步言之，縱認居間不以書面為法定方式，惟依 民法第166條規定，本件雙方既業約定需以書面方成立委託 居間契約，並以原告主動提供斡旋金意願書以為雙方契約之 成立要件，然該斡旋金意願書既未經兩造雙方簽署，亦未針 對委託居間契約重要之點進行磋商，自應認該委託居間契約 並未成立，則原告請求被告新巨公司給付服務報酬云云，自 屬無據，應予駁回。




(三)本件原告對於與被告新巨公司間之所謂「媒介居間契約」， 其成立之時間、地點為何？迄今仍未提出任何證明。雖原告 主張類推適用民法第530條之規定，其與被告新巨公司間成 立媒介居間契約云云，惟被告自始至終未有任何委託原告為 居間系爭建物之隻字片語，原告僅憑手機通訊軟體LINE之簡 訊（「再給我一次妳的電話跟公司寶號，我update新資訊！ 」）即謂兩造間成立系爭建物居間契約云云，顯與事證不符 。退萬步言，縱認依該簡訊有委託之意，然該短訊是由被告 公司之協理林佳錕單純為更新聯絡資訊所寫，尚非被告新巨 公司所發送，且林佳錕尚無權代理或代表被告新巨公司與原 告成立居間契約，是原告徒以其曾與被告新巨公司協理林佳 錕有往來連繫，即謂兩造間已成立居間契約云云，自屬無據 。又原告另略以本件雖依不動產經紀業管理條例之規定，就 仲介契約屬要式行為，其亦可依民法第101條第1項擬制法律 關係，認其與被告新巨公司間成立有仲介契約及補足欠缺要 式性之效力云云，惟查，民法第99條以下之條件，係指基於 當事人之意思，使法律行為效力的發生或消滅，繫於一定的 事實，如屬依法律之規定，使某種客觀事實的發生與不發生 ，成為法律效力發生的要件者，則為法定條件，並非民法總 則所指的條件。惟不動產經紀業管理條例所定其仲介契約核 屬要式行為，即屬法定條件，無民法總則編之相關規定之適 用，是原告就此部分所述，於法自有未合。原告略以被告新 巨公司之員工林佳錕並未拒絕原告公司之員工霍明秀於知悉 其對於拍賣中精碟公司之廠房有興趣後而主動提供之相關拍 賣訊息，以為兩造間已成立居間契約之證明云云，然此仍無 法證明被告新巨公司曾提出此居間要約之意思表示，無從以 被告新巨公司員工林佳錕曾接到原告公司員工霍明秀所提供 相關精碟公司廠房拍賣訊息而得以推論就系爭房地亦成立居 間契約。
(四)退萬步言，縱認兩造業已成立居間契約，惟原告所請求之報 酬數額，亦非合理。本件原告係以內政部89年5月2日台內中 地字第0000000號函作為實務上有買方應按成交價2%、賣方 應按成交價4%支付服務報酬「習慣」之依據，惟該函令所謂 之仲介費收取標準，純係內政部於訂定不動產經紀業報酬計 收標準未能考量「服務報償原則」所定，且已遭監察院對內 政部提出糾正案在案，是原告以此函令作為仲介費之收取標 準，自屬無據。另本件兩造間並未約定報酬，而原告僅提供 相關資訊並帶看二次，並未就相關交易資訊之提供、契約內 容之磋商、移轉登記及貸款提供任何協助，按「約定之報酬 ，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得



因報酬給付義務人之請求酌減之」，核其所花費之成本及考 量合理服務利潤，其所得請求之報酬應不逾100萬元等語置 辯，並聲明：1、駁回原告之訴及其假執行聲請均駁回。2、 如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、被告藍天公司則以：
(一)被告藍天公司否認與原告間並無居間契約關係。被告藍天公 司為系爭建物之所有權人，向來就該建物之使用，長期以來 均係對外出租為主，同時也不排除出售之意願；而對於系爭 建物出售事宜，被告僅曾於101年4月10日與訴外人超營實業 有限公司簽約委託其代為出售，其後未再委託其他仲介或代 銷業者，故原告主張被告藍天公司曾委託原告尋找客戶承租 系爭建物，及事後另變更委託原告銷售系爭房地事宜云云乙 節，與事實不符。查原告公司職員係於101年11月間自行找 上被告公司探詢系爭建物之租售事宜，並索取系爭建物之招 租相關資料，而被告公司僅寄發電子郵件、檢附建物外觀照 片及6樓之招租資訊，其中並無1至5樓之招租資訊，因當時1 樓至5樓已滿租，故被告並無就系爭建物1至5樓有委託原告 出租或委託範圍由出租改為可出租、出售之意；有關原告主 張得知系爭建物之出售價格和與被告藍天公司有相約至系爭 建物現場看屋乙節，皆係原告公司職員主動向被告藍天公司 探詢並主動要求，並非被告藍天公司自行要求或委託原告去 找買主或提供資料等。又被告藍天公司對於系爭建物之租售 資訊本即對外開放，任何仲介或代銷業者想要瞭解系爭建物 之現況或索取資料，被告藍天公司均開放參觀外，也會進一 步提供物件相關說明資料，此乃不動產交易之當然過程，不 得據此即認被告藍天公司與該等仲介業者間具有居間契約關 係。再者，原告雖主張其於101年12月27日及102年1月3日偕 同被告新巨公司參訪現場，然被告藍天公司當時並無法確知 原告是否有偕同潛在買家前來，更不知潛在買家之身分，且 原告從未對被告告知或介紹其所帶看之潛在買家之身分以供 被告評估，原告亦未向被告藍天公司報告新巨公司之出價、 後續斡旋磋商或其他與訂約機會有關之重要資訊等等，原告 僅於第二次帶看後，透過其職員來電詢問被告藍天公司可否 購買部分樓層，然經被告藍天公司婉拒後，原告即未再透露 或告知潛在買家之任何資訊，是以原告僅憑曾經協同潛在買 家勘查物件現況即主張兩造間有居間契約關係云云，實屬謬 認而不足取。再者，原告於102年1月2日始片面向藍天公司 提出其用印後之不動產委託銷售意願書，該委託銷售意願書 雖為居間之要約，惟其內容顯不符合營業常規，藍天公司無 同意之可能，且未曾為任何承諾，故居間契約無成立。



(二)縱認原告與被告藍天公司成立居間契約，然原告故意隱瞞買 家為新巨公司之身分，且原告前已受新巨公司委託競標購買 精碟公司五股廠法拍事宜，原告在知道被告就系爭建物開價 28億元後，在被告新巨公司不知情下，隱瞞製作價格比較表 並私下建議新巨公司向被告藍天公司殺價，導致被告藍天公 司在不知情、資訊不充足下，最後同意新巨公司之殺價要求 ，降價1億3000萬元，而以26億7000萬元成交，原告再向其 索取成交總價2%之服務報酬，是以縱認原告與被告藍天公司 成立居間契約，依民法第571條規定暨立法理由，原告隱瞞 其所知新巨公司之資訊、訂約事項，為有利新巨公司之行為 ，違背忠實義務，顯違反對被告之告知義務而為有利於新巨 公司之行為，屬違反誠實信用方法；另原告違反民法第106 條禁止雙方代理、不動產經紀業管理條例第24條之2禁止雙 方委託之規定，此由原告交付予新巨公司之不動產買賣斡旋 意願書可知，原告除片面向新巨公司要求擔任系爭建物買受 之委託人、代理人外，另片面向藍天公司要求擔任系爭建物 出賣之委託人、代理人，皆未經新巨公司、藍天公司之許諾 、同意。原告私下另向新巨公司索取成交總價百分之二之服 務報酬，亦屬違反誠實及信用方法，而由新巨公司收受利益 ，亦屬違背忠實義務。綜上，原告主張顯無理由，不得向藍 天公司請求報酬。
(三)末查本件被告藍天公司與新巨公司就系爭建物成立之買賣， 乃係透過訴外人兆豐商業銀行之財務人員主動向被告公司引 薦，經被告雙方聯繫自行磋商後成立買賣，並無存在任何經 由原告報告或居間媒介說合後，買賣雙方始談妥契約內容之 情事，是以被告公司無故意以不正當方法阻止條件成就，各 項作為均合法合情合理，故被告公司與原告間既無居間契約 關係存在，何來終止不存在之居間契約可言，則原告空泛指 陳被告公司係以不正當行為使其無法獲得報酬，顯無理由等 語置辯，並聲明：1、原告之訴及其假執行聲請均駁回。2、 如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
原告主張被告藍天公司與被告新巨公司於102年1月30日就系 爭建物訂立不動產買賣契約，被告藍天公司以26.7億出售系 爭建物等情，為被告被告藍天公司、被告新巨公司所不爭執 ，自堪信為真實。
五、本院得心證之理由：
原告主張已分別與被告新巨公司、被告藍天公司成立居間契 約，原告得請求被告給付居間報酬等節，均為被告所否認， 並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：(一)被告新巨公司部



分:1、原告與被告新巨公司間是否成立居間契約？原告請求 被告新巨公司給付居間報酬，有無理由？2、被告新巨公司 抗辯約定之服務報酬過高，應予酌減，有無理由？應以若干 為適當？(二)被告藍天公司部分:原告與被告藍天公司間是 否成立居間契約？原告請求被告藍天公司給付居間報酬，有 無理由？本院分別審酌如下：
(一)被告新巨公司部分:
1、原告與被告新巨公司間是否成立居間契約？原告請求被告新 巨公司給付居間報酬，有無理由？
(1)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬 ，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬 額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付 ，民法第565條、第566條分別定有明文。 (2)經查，依原告提出被告新巨公司不爭執真正之原告公司霍明 秀101年12月19日傳送予被告新巨公司林佳錕之電子郵件， 標題為:五股藍天電腦銷售資料，內容記載:「謝謝協理，現 在時間是晚上9:25製作完成。如需更改相關資料請回覆MAIL ，或明日再電話聯絡」(見本院卷一第141頁)；原告公司霍 明秀101年12月19日傳送被告新巨公司林佳錕之電子郵件， 標題為:協理好-更正藍天簡報，內容記載:「新增第17頁請 您查看」(見本院卷一第142頁)；原告公司霍明秀101年12月 21日傳送被告新巨公司林佳錕之電子郵件，標題為:協理好- 更正藍天簡報，內容記載:「頁數在10、11頁請您查看。如 果還是不了解就建議您去現場好嗎。謝謝。」(見本院卷一 第143頁)，並提供系爭廠房地理位置、交通狀況、外觀照片 、內部情形及目前大樓出租狀況(見本院卷第145頁至第163 頁)；原告公司霍明秀101年12月24日傳送被告新巨公司林佳 錕之電子郵件，標題為:協理好-藍天電腦出租坪數計算表， 內容記載「請您查看」(見本院卷一第170頁)；原告公司霍 明秀101年12月28日傳送系爭建物之建物登記謄本予被告新 巨公司林佳錕之電子郵件(見本院卷一第199頁)；原告公司 霍明秀103年1月2日傳送被告新巨公司林佳錕之電子郵件， 標題為:協理早-藍天竣工圖面共計2頁(見本院卷一第271頁) ；原告公司霍明秀103年1月3日傳送被告新巨公司林佳錕之 電子郵件標題為:協理早-補兩份藍天大樓資料，內容記載: 「大樓基本資料。2.6樓平面圖(有尺寸及客貨梯停放標示) 。」(見本院卷一第276頁)，且被告新巨公司亦不爭執102年 1月3日，霍明秀與新巨公司董事長周進文、董事兼副總經理 高銘傳協同至系爭房屋看屋，並由藍天公司經營策略處處長



洪勝祥、總務處處長江士松、李延全在場陪同之情(見本院 卷三第185頁反面)，則依原告陸續自被告藍天公司處取得系 爭廠房地理位置、交通狀況、外觀照片、內部情形及目前大 樓出租狀況，甚至包括非公開之建物謄本、竣工圖等資料傳 送被告新巨公司林佳焜，並居間協調新巨公司董事長周進文 、董事兼副總經理高銘傳協同至系爭建物看屋等節觀之，可 知被告新巨公司係因原告提供系爭建物之詳細資訊，並居間 媒介被告負責人前往看屋，因而知悉系爭建物符合被告新巨 公司之需求，足認兩造就系爭廠房之買受成立居間契約之意 思表示已經合致，兩造就系爭廠房之買受已成立居間契約。 另本件原告與被告新巨公司雖就居間報酬未明白約定，然民 法第566條、第568條第1項規定：「如依情形，非受報酬， 即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額 者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付」 、「居間人，以契約因其報告或媒介成立者為限，得請求報 酬」，足見報酬之約定，並非居間契約成立之要件，縱未約 定，亦得依情形視為允與報酬，其數額，則得按價目表或習 慣定之，僅其請求給付報酬時機，須以居間人報告或媒介成 立者為限而已，是以原告與被告新巨公司雖就報酬數額未明 確約定，仍無礙兩造間居間契約意思合致而成立，併予敘明 。
(3)被告新巨公司雖抗辯林佳焜為被告新巨公司人力資源部之協 理，無權代理或代表被告新巨公司為意思表示，不得以被告 新巨公司林佳焜與原告往來聯繫，即認原告與被告新巨公司 成立居間契約云云，惟依前揭原告與被告新巨公司林佳錕及 被告新巨公司董事長周進文、董事兼副總經理高銘傳於102 年1月3日協同前往系爭廠房看屋之情以觀，倘被告新巨公司 未就買受系爭廠房事宜授權林佳焜與原告接洽，被告新巨公 司董事長周進文、董事兼副總經理高銘傳豈有於102年1月3 日與林佳焜及原告公司霍明秀一同前往系爭廠房看屋之可能 ？被告新巨公司抗辯林佳焜無代理權，委無足採。被告新巨 公司復抗辯媒介居間契約依不動產經紀業管理條例第21條第 1項、第22條第1項規定，係以書面為法定要式行為，雙方既 未簽訂書面委託契約或承購要約書，自無成立居間契約云云 ，然不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不 動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全 發展而制定，此觀該條例第一條立法目的自明，其規範目的 及內容均無變更居間契約之性質為要式行為，且觀該條例第 21條至第23條規定，可知係不動產經紀業之仲介或代銷時應 遵守事項之規定，條文所指委託契約書、不動產說明書，亦



不過為不動產經紀業為仲介或代銷前應取得或提出之文件， 並非居間人與委託人間居間契約成立之要式文件，縱有違反 亦僅生行政罰之效果，此觀該條例第五章獎懲規定亦明，是 被告新巨公司抗辯原告未與其簽訂委託契約書，兩造間即不 成立居間契約云云，亦不足採。被告新巨公司再抗辯縱認 本件居間不以書面為法定方式，惟雙方既約定須以書面方成 立居間契約，並由原告提供斡旋金意願書以為雙方居間契約 之成立要件云云，惟原告否認雙方約定須以書面方成立居間 契約，且依原告提供斡旋金意願書亦無從證明雙方約定須以 書面方成立居間契約，被告新巨公司之抗辯洵非可取。 (4)按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒 之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠 實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號 判例參照）。關於被告藍天公司與被告新巨公司間系爭建物 之買賣，雖最終係經由兆豐銀行新店分行經理陳富榮引薦被 告藍天公司與新巨公司高層人員自行洽談而成立，然關於被 告藍天公司與新巨公司就系爭建物買賣契約成立之經過，證 人即兆豐銀行新店分行經理陳富榮到院證稱:兆豐國際商業 銀行新店分行與被告新巨公司有業務往來，業務內容包括存 款、放款、匯兌都有。被告藍天公司與新巨公司之間，關於 新北市○○區○○路00號1至5樓買賣事宜，是在102年1月4 日，新巨公司高銘傳副總向伊表示有一個案子想跟伊談一下 ，可能有貸款的必要，所以伊與兆豐銀行新店分行副理一起 前往，高副總有提到有看一間房子對方開28億元，已經有人 開價25.5億元，賣方表示不可能，有提了一下該建物目前出 租的情況，聊天當中新巨公司高副總提到該標的位於五股工 業區，所以伊就知道是藍天公司的。伊知道分行另一位廖經 理與群光電腦公司的許崑泰董事長很熟，群光電腦公司與藍 天電腦公司是同一個集團，因為常常一起吃飯，所以伊離開 新巨公司的時候有順口問了一下高副總需不需要引介，高副 總表示如果可以這樣當然是最好。離開新巨公司以後伊就打 電話給分行廖經理，廖經理回電有告訴伊說群光公司表示底 價大約是26億元，但是伊沒有告訴新巨公司，許崑泰董事長 又有提到一位林直間（音同），表示可能要與林直間談，又 順口說到下週要與林直間吃飯，之後可能是林直間的秘書打 電話給伊，詢伊新巨公司如何聯繫，並問伊是否參與，伊認 為因為兩家都是上市公司，伊就表示伊不參與，看兩家公司 董事長見面或是誰見面，就兩家公司自己去談，所以後來伊 就沒有參與。直到1月28日那天新巨公司的高副總打電話給



伊說他們談到一個階段了，1月30日要簽約；伊會知悉新北 市五股區系爭標的及藍天公司，是因為新巨公司的高副總告 訴伊的，因為102年1月4日高副總找伊去，表示想要買系爭 不動產，只是因為價錢還沒有確定等語(見本院卷四第26頁 、第26頁反面)，足見被告新巨公司董事兼副總經理高銘傳 於102年1月3日與董事長周進文經原告公司人員霍明秀前往 系爭建物看屋後，已有購買之意願，旋於翌日通知兆豐商業 銀行新店分行經理陳富榮商討購屋貸款事宜，經分行經理陳 富榮熱心詢問是否須引薦群光電腦公司的許崑泰董事長(亦 為被告藍天公司董事長)後，被告新巨公司董事兼副總經理 高銘傳欣然同意，因此取得與被告藍天公司負責人洽談買賣 系爭建物之機會，因而成立買賣契約。則被告新巨公司董事 兼副總經理高銘傳與董事長周進文於102年1月3日前往系爭 建物看屋，係因原告公司霍明秀居間協調之結果，且看屋當 日原告公司霍明秀亦在場，被告新巨公司人員甚且要求原告 隱匿買家係被告新巨公司之身分(詳下述)，被告新巨公司顯 知悉原告已著手向被告藍天公司進行系爭廠房買受仲介事宜 ，倘系爭建物買賣契約成立時被告新巨公司即須支付仲介報 酬，竟仍私下與被告藍天公司負責人洽談買賣契約。參以原 告公司霍明秀於102年1月3日被告新巨公司董事兼副總經理 高銘傳與董事長周進文上午看屋後，即於下午傳送買賣斡旋 金意願書予林佳焜，復依被告新巨公司稱其要求原告先取得 被告藍天公司之委託始可(見本院卷三第180頁)，及參酌被 告新巨公司未否認錄音譯文中，霍明秀向林佳焜稱:因為你 不能讓我公開，屋主方需要客戶方公司名稱(見本院卷三第 180頁)，及本件交涉過程中，原告始終未向被告藍天公司透 漏買方為被告新巨公司一節(見本院卷四第25頁)，可證被告 新巨公司於知悉系爭建物之詳細資料後有購買意願之際，知 悉如與被告藍天公司成立買賣契約，即須支付原告仲介報酬 ，以要求原告隱匿被告新巨公司為買家之身分，復要求原告 需取得被告藍天公司授權之方式，致原告無法進而為被告藍 天公司與新巨公司間已就緒之買賣契約，進行最終之磋合， 堪認被告新巨公司為避免報酬之支付，而拒絕訂立已就緒之 買賣契約，再私下與被告藍天公司訂立系爭廠房之買賣契約 ，依誠實信用原則，被告新巨公司仍應支付報酬。 2、被告新巨公司抗辯約定之服務報酬過高，應予酌減，有無理 由？
(1)按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。原告雖主張



實務上，買方應按成交價百分之2支付服務報酬之習慣，請 求被告新巨公司依被告藍天公司與新巨公司於102年1月30日 就系爭廠房成交價26.7億元計算百分之2計算服務報酬5,340 萬元，然經本院就服務報酬之收取比例函詢不動產仲介經紀 商業同業公會，據覆以:按不動產仲介經紀業服務費收取上 限為成交價百分之6，實施以來雖有買方按成交價百分之2支 付服務費，其餘百分之4由賣方支付（即買2賣4）之習慣， 但基於市場競爭機制，已非屬固定，亦非全面，或隨經紀業 經營型態（加盟、直營或單品牌店）、業務性質（專任約或 一般約等）不同而有異，或受委託物件類別（如純粹土地仲 介或高總價物件仲介）不同而影響，有新北市不動產仲介經 紀商業同業公會102年12月17日新北房仲字第0000000號函可 稽(見本院卷二第151頁)，是原告逕按成交價格百分之2計算 服務報酬，並非有據。本院審酌被告新巨公司買受系爭建物 成交價高達26.7億，價值甚高，及原告就系爭建物為被告新 巨公司居間買受之時間自101年12月間至102年1月初，復提 供系爭廠房地理位置、交通狀況、外觀照片、內部情形及目 前大樓出租狀況、建物謄本、竣工圖等資料，其間並於101 年12月27日與被告新巨公司林佳焜、102年1月3日與被告新 巨公司董事兼副總經理高銘傳與董事長周進文前往看屋等情 ，認為原告所得請求之報酬數額為200萬元，超過部分為無 理由。
(二)被告藍天公司部分:
原告與被告藍天公司間是否成立居間契約？原告請求被告藍 天公司給付居間報酬，有無理由？
1、按稱居間者，既以「當事人」有「約定」一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介，他方當事人給付報酬之契約（ 參民法第565條規定），自以「當事人」之間有此「約定」 ，即當事人間有此意思之表示並其意思表示已達合致為其成 立要件。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被告 自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主 張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其 抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（ 最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號等判例要旨 供參）。是以，本件原告就其所主張原告與被告藍天公司兩 造間確有成立報告居間契約，且其業依居間契約履行其給付 義務等事實，當應負舉證之責任。




2、經查，原告就原告與藍天公司是否確有成立上開居間契約一 節，雖提出雙方往來電子郵件暨建物照片、招租資訊、兩造 公司職員名片、102年2月6日霍明秀與林佳錕間之錄音譯文 及兩造公司職員名片為證。惟雙方101年11月21日電子郵件 僅記載「霍小姐您好:資料請參考謝謝。藍天電腦股份有限 公司總務處李延全」，附件則為系爭廠房外觀照片4張、藍 天大樓6樓招租基本訊息(見本院卷一第63頁至第68頁)，僅 為被告藍天公司將系爭廠房及6樓招租基本資料傳遞原告職 員霍明秀，尚不足以推認雙方已約定由原告為他方報告訂約 之機會，或為訂約之媒介，被告藍天公司同意給付報酬之約 定。且依原告主張原告與被告藍天公司李延全接洽之經過為 :原告主張101年12月5日霍明秀與李延全電話中，李延全告 知被告藍天公司系爭廠房可以連同租約出售，售價28億元； 嗣霍明秀於101年12月18日傳送給李延全之電子郵件，內容 記載「李先生您好:麻煩您明日下午2:00整至○○區○○路 00號藍天電腦看廠房。請您幫我準備貴公司此廠房銷售基本 資料與平面圖及目前出租細節租金、租期。謝謝」(見本院 卷一第74頁)；101年12月19日下午2時許，被告藍天公司李 延全接待霍明秀參觀系爭廠房，同日下午6時10分許李延全 寄發4則內容為系爭廠房建物謄本及系爭廠房照片之電子郵