臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2136號
原 告 王力加
王一帆
王雯生
兼 上 一人
法定代理人 許玲珠
共 同
訴訟代理人 陳昆明律師
被 告 宋明英
楊明錕
共 同
訴訟代理人 曾郁榮律師
複 代 理人 蔡全凌律師
呂冠穎
上列當事人間請求確認所有權存在等事件，本院於民國103 年3
月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告對於門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號未辦理保存登記房屋之所有權存在。
被告宋明英、楊明錕應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論 者，視為同意變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之 全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意， 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第2 項、第26 2 條第1 項定有明文。本件原告起訴時係請求：⒈確認原告 對於門牌新北市○○區○○路0 段00號建物之所有權存在。 ⒉被告宋明英、吳宥葇應將門牌新北市○○區○○路0 段00 號之房屋（下稱系爭房屋）返還原告。嗣於102 年9 月30日 原告具狀追加被告楊明錕，並變更訴之聲明第2 項為：被告 宋明英、吳宥葇、楊明錕應將系爭房屋返還原告。再於102 年11月12日本院言詞辯論期日原告撤回對被告吳宥葇之起訴 ，經被告吳宥葇具狀同意撤回。原告又於102 年11月19日具 狀變更訴之聲明第2 項為：被告宋明英、楊明錕應將系爭房 屋返還原告。經核原告前揭所為訴之變更、追加，與上開規
定相符，且被告宋明英對於原告追加之請求及追加被告楊明 錕無異議而為本案之言詞辯論，視為被告宋明英已同意原告 所為訴之追加，則原告上開訴之追加，自屬合法，應予准許 。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例 參照）。本件兩造固不爭執原告之被繼承人王家信為系爭房 屋之原所有人，惟被告宋明英主張被繼承人王家信已將系爭 房屋出售予伊，故伊為系爭房屋所有權人，而原告主張系爭 房屋為被繼承人王家信之遺產，並為渠等所繼承，是系爭房 屋之所有權或事實上處分權係歸屬何造乙節，尚處於不安定 狀態，原告當得透過本件訴訟以排除該不安定狀態，原告就 系爭房屋所有權歸屬，自有確認利益。另原告訴之聲明第1 項係請求確認渠等就系爭房屋是否有所有權；訴之聲明第2 項係基於渠等就系爭房屋之所有權，請求被告返還系爭房屋 。惟原告是否為系爭房屋之所有權人，與被告應否返還系爭 房屋有權占有系爭房屋，二者範圍不一定相同，則原告所請 求訴之聲明第1 項、第2 項，其訴之利益既不相同，故被告 辯稱原告訴之聲明第2 項請求返還系爭房屋之給付之訴已涵 蓋確認渠等就系爭房屋是否有所有權，是原告4 人訴之聲明 第1 項之請求即無確認利益云云，尚不足採。從而，本件原 告提起本件確認之訴，應認有確認判決之法律上利益，於法 並無不合，被告上開所辯，尚非可採。
二、原告主張：緣門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號未辦理 保存登記房屋（下稱系爭房屋）為原告之被繼承人王家信所 有，王家信為原告王力加、王一帆、王雯生之父親、原告許 玲珠之夫，王家信於96年5 月28日過世後，其遺產應由原告 4 人共同繼承。系爭房屋於王家信生前出租予楊明錕，租期 於102 年6 月30日已屆滿，原告許玲珠遂於102 年6 月18日 以存證信函通知承租人，倘其欲於租約期滿後續租系爭房屋 ，應於收受該函後與原告許玲珠聯繫並簽訂租約，若於6 月 底未簽訂租約，則視為其無意續租，應於租期屆滿時返還系 爭房屋予原告。詎料，102 年6 月21日被告宋明英委任律師 發函通知原告稱其已於95年底間向王家信購買系爭房屋連同 所坐落土地，故系爭房屋非屬王家信之遺產，原告4 人無繼
承系爭房屋之權，因系爭房屋屬未辦理保存登記之建物，無 法為所有權移轉登記，是以當時僅就該建物所坐落之土地辦 理所有權移轉登記，惟因此造成原告許玲珠每年應負擔房屋 稅，此部分經協調後由被告宋明英每年支付原告許玲珠新臺 幣（下同）3 萬元作為補償房屋稅之用，而原告許玲珠亦同 意收取該3 萬元，顯見原告許玲珠早已知悉系爭房屋惟被告 宋明英所有；既被告宋明英為系爭房屋及所坐落土地之所有 權人，自有權將系爭房屋出租予楊明錕，渠等所簽訂之租賃 契約自屬合法有效，並無無權處分問題云云。然王家信並未 將系爭房屋出賣予被告宋明英，又系爭房屋102 年度房屋稅 僅1,161 元，被告宋明英顯不可能每年補償房屋稅3 萬元， 兩造間並無協調補償房屋稅之事，況被告宋明英自承系爭建 物為未辦理保存登記之建物而無法為所有權移轉登記，則被 告宋明英自無法取得系爭房屋之所有權而將系爭建物出租予 被告楊明錕，被告宋明英之主張顯然自相矛盾。從而，被告 2 人為無權占有系爭房屋，爰請求確認系爭房屋為原告4 人 所有，並依民法第767 條第1 項規定，請求被告宋明英及楊 明錕應將系爭房屋返還原告。被告宋明英雖辯稱其已向王家 信購買系爭房屋，惟其自承無系爭房屋之買賣契約，顯難認 被告宋明英有買受系爭房屋之事實。又被告宋明英雖曾於98 、99、100 年每年託訴外人曹玉坤轉交3 萬元，僅聊付租金 ，並非補貼系爭房屋之房屋稅等語。聲明求為：㈠確認原告 對於門牌新北市○○區○○路0 段00號未辦理保存登記建物 之所有權存在。㈡被告宋明英、楊明錕應將系爭房屋返還原 告。
三、被告則以：
㈠系爭房屋及所坐落之新北市○○區○○段000 ○000 地號之 土地（權利範圍為全部，下稱系爭土地）原為王家信所有， 系爭房屋及土地早於95年底間由王家信出售予被告宋明英， 因系爭房屋屬未辦理保存登記建物無法辦理移轉登記，再加 上其剩餘價值不高，故將買受系爭房屋及土地之金額全記載 於地政事務所之土地買賣所有權移轉契約書。又買賣為非要 式行為，買賣不動產需移轉占有及登記，系爭房屋因無法辦 理移轉登記，故僅移轉占有即可，而被告宋明英與王家信間 已成立買賣契約，且已移轉系爭房屋予被告宋明英占有，是 王家信於96年5 月28日過世時，系爭房屋已非被繼承人王家 信之遺產，其繼承人即原告4 人無得繼承系爭房屋。且台北 縣政府96年1 月11日曾至系爭房屋處進行違章建築勘查，並 於96年2 月13日寄發違章建築認定通知書予被告宋明英要求 補行申請建造執照。
㈡系爭房屋早於95年底前，即由王家信就出租予被告楊明錕， 故被告宋明英買受系爭房屋後，仍將系爭房屋繼續出租予被 告楊明錕。另王家信與被告宋明英簽立土地買賣契約之同時 並交付承租人即被告楊明錕支付之押租金10萬元收據，並告 知將來租賃契約屆期，倘被告楊明錕不續租時，須將10萬元 押租金返還給被告楊明錕。嗣被告楊明錕於租賃契約屆期後 ，仍與被告宋明英另行簽立租賃契約，至今已換約數次。因 系爭房屋為未辦理保存登記之建物，無法辦理房屋所有權移 轉登記，而房屋稅單之納稅名義人仍為原告4 人。原告4 人 因認系爭房屋已出售予被告宋明英，理應由被告宋明英負擔 房屋稅，遂透過被告宋明英之姊夫即訴外人曾啟華進行協商 ，經原告許玲珠堅持由被告宋明英每年應支付3 萬元作為補 償房屋稅之費用，被告宋明英為免一再與原告等人就房屋稅 負擔一事有所爭執，無奈勉為同意原告許玲珠之要求，並由 訴外人曹玉坤轉交原告許玲珠。系爭房屋雖屬未辦理保存登 記之建物，惟建物所有人仍有事實上處分權，故系爭房屋仍 得處分，王家信業於95年底將系爭房屋之事實上處分權出賣 予被告宋明英，故被告宋明英將系爭房屋出租予被告楊明錕 ，亦屬有權處分。
㈢退步言之，倘原告對於系爭房屋有事實上處分權，何以自95 年底至今承租人即被告楊明錕未交付房租予原告，原告從未 要求被告楊明錕給付歷年租金？而僅於102 年6 月份寄發存 證信函要求承租人簽訂租賃契約；又倘原告對系爭房屋有事 實上處分權，系爭房屋坐落於被告宋明英所有之土地上，被 告宋明英何以未向原告收取地租或要求拆屋還地，卻每年支 付3 萬元予原告？實有違常理。況被告宋明英透過曹玉坤轉 交支付予原告許玲珠之房屋稅每年3 萬元，顯見原告已知悉 被告宋明英具有系爭房屋之所有權等語，資為抗辯。並答辯 聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項要點：
㈠王家信係於96年5 月28日過世，而原告4 人為王家信之繼承 人。系爭房屋屬未辦理保存登記之建物，而系爭房屋及所坐 落土地原為王家信所有，於95年12月19日王家信將系爭土地 以買賣為原因，移轉登記予被告宋明英所有。
㈡系爭房屋於王家信生前即由王家信出租予被告楊明錕，現由 被告宋明英出租予被告楊明錕占有使用。
㈢被告宋明英曾於98、99、100 年間透過訴外人曹玉坤轉交每 年轉交各3 萬元予原告。
五、兩造爭執事項要點：
㈠系爭未辦理保存登記之房屋為何人所有？王家信是否已將系
爭房屋之事實上處分權讓與被告宋明英？
㈡原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系爭房 屋，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠系爭房屋為何人所有？王家信是否已經系爭房屋之事實上處 分權讓與被告宋明英所有？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，為民事訴訟法第277 條本文定有明文。當事人於其利己 事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知 者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例參 照）。次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承 受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1 項本文亦有明文。
⒉系爭房屋屬未經保存登記之建物，而系爭房屋連同所坐落 土地原為王家信所有，被告於95年12月19日以買賣為原因 ，取得系爭土地所有權；王家信於96年5 月28日死亡，原 告4 人為王家信之繼承人，系爭房屋之納稅義務人為原告 4 人，惟系爭房屋自王家信死亡後，由被告宋明英自97年 1 月1 日起出租予被告楊明錕占有使用迄今等事實，為兩 造所不爭執，並有原告所提被繼承人王家信繼承系統表、 戶籍謄本、財政部臺北市國稅局遺產稅同意移轉證明書、 新北市政府稅捐稽徵處102 年房屋稅繳款書等各1 件、及 被告所提租賃契約影本6 件等影本在卷可憑，此部分事實 自堪信為真正。原告主張王家信於96年5 月28日死亡後， 渠等為王家信之繼承人，系爭房屋自應由渠等繼承而取得 系爭房屋之所有權等語，則為被告否認，辯以上詞，則依 前揭舉證責任分配之原則，應由被告宋明英就其與王家信 間就系爭房屋存有買賣關係，其有系爭房屋之事實上處分 權之利己事實，負舉證責任。
⒊查，被告宋明英所辯上情，固提出系爭土地土地登記第二 類謄本、台北縣政府違章建築勘查紀錄表（現已改制為新 北市政府，下同）、臺北縣政府違章建築認定通知書、王 家信所簽立之收據、土地買賣所有權移轉契約書、臺北縣 樹林區地政事務所規費徵收聯單收據、臺北縣政府稅捐稽 徵處土地增值稅繳稅書、系爭土地異動索引等件影本為憑 （見本院板橋簡易庭102 年板簡調字第387 號卷，下爭簡 易庭卷，第44-48 頁、本院卷第26-27 頁、第71-78 頁） 為憑，然依其所提之台北縣政府（現已改制為新北市政府 ，下同）96年2 月13日違章建築認定通知書所載（見簡易 庭卷第46、47頁），其上記載之「行文單位」固為「建物
所有人」，然未具體記載建物所有人之姓名，僅於「建物 所有人或使用人姓名欄」內再為記載「建物所有人」，故 無法仍確知當時之系爭房屋所有人為何。經本院向新北市 政府調閱系爭房屋之違章建築認定通知書及違章建築勘查 紀錄表之全部資料，及函詢新北市政府違章建築拆除大隊 關於系爭房屋之違章建築認定通知書之收文者為何人、寄 送至何地址、認定通知書上蓋有自領章，該自領係由何人 所領等情，經新北市政府違章建築拆除大隊函覆表示：因 系爭房屋屬一般違建，故該建物之違章建築認定通知書之 送達，係由承辦人員自領後，仍送交新北市政府違章建築 拆除大隊行政人員以平信方式付郵送達違章建築座落地點 ，且無送達證書等語，此有新北市政府違章建築拆除大隊 102 年11月18日新北拆拆一字第0000000000號函及所檢附 之96年2 月13日違章建築認定通知書、違章建築勘查記錄 表各1 件（置本院另卷），及102 年12月31日新北拆認一 字第0000000000號函及所檢附認定通知書（稿）、地政資 訊系統等相關資料（見本院卷第138-144 頁）1 件、103 年1 月28日新北拆認一字第0000000000號函1 件（見本院 卷第163 頁）在卷可徵，足見被告所提之96年2 月13日違 章建築認定通知書當時既係由新北市政府違章建築拆除大 隊行政人員以平信方式付郵送達違章建築坐落地點即系爭 房屋，該時系爭房屋仍係由被告楊明錕向王家信承租使用 中，應係由承租人即被告楊明錕所收受，且王家信當時仍 在世，故無從憑此認定被告宋明英為系爭房屋之所有人或 事實上處分權人。
⒋參諸被告宋明英自認系爭房屋並未另外訂定買賣契約書， 亦無向稅捐機關辦理系爭房屋之房屋稅納稅義務人名義之 變更手續，僅有簽立地政事務所之系爭土地之土地買賣所 有權移轉契約書（按：即俗稱之公契）等情，此顯與一般 不動產交易，無論房屋是否為未辦理保存登記之建物，均 會書立房屋之不動產買賣契約，且就未辦理保存登記之建 物亦會向稅捐機關辦理亦無向稅捐機關辦理系爭房屋之房 屋稅納稅義務人名義之變更程序不同，有違常理；而依被 告宋明英所提系爭土地之土地買賣所有權移轉契約書（即 俗稱之公契）所示，僅王家信有將系爭土地出售予被告宋 明英，實無從證明王家信有將系爭房屋出賣予被告宋明英 。又被告宋明英雖提之王家信出具予被告楊明錕之收據所 示，內容僅載明王家信收受被告楊明錕所支付之系爭房屋 押租金10萬元等情（見簡易庭卷第48頁、本院卷第101 頁 ），該押租金收據依其內容既係王家信出具交付予承租人
楊明錕，與被告宋明英是否為系爭房屋之事實上處分權人 無涉，且原告否認該押租金收據係王家信交付予被告宋明 英，則是否於原告尚未追加楊明錕為被告之前，由被告宋 明英向楊明錕取得而向本院提出，非屬無疑，尚難以被告 宋明英持有王家信所簽立之收據，即認被告宋明英為系爭 房屋之所有權人或事實上處分權人。況證人曹玉坤於本院 到庭結證證稱：約6 、7 年間，被告宋明英之姐夫曾啟華 與原告許玲珠2 人約好至伊位於台北市大直區里長辦公室 協調談補貼的事情，好像是補貼貼稅金還是什麼東西，但 是什麼稅金伊不知道，因為伊只有在他們2 人講的比較大 聲的時候，請他們小聲一點，大部分是他們2 人自己在講 。他們2 人協調時，因為當天人比較多，伊是來來去去， 幫別人處理事情，後來他們2 人講好之後，伊就過來，曾 啟華說宋明英答應每年補貼許玲珠3 萬元，由曾啟華每年 拿3 萬元交到伊辦公室，由伊轉交給許玲珠。『宋明英要 補貼許玲珠每年3 萬元』這句話是曾啟華講的，當時應該 是許玲珠要求的，然後曾啟華才答應每年由宋明英補貼許 玲珠3 萬元。（問：這樣由曾啟華拿3 萬元到您辦公室轉 交給許玲珠多久？）大約3 次，即3 年。（問：他們雙方 有無談到許玲珠要拿什麼稅單過來證明，宋明英才支付3 萬元？）沒有。是曾啟華拿3 萬元給伊後，伊再打電話通 知原告許玲珠過來拿。（問：關於曾啟華與許玲珠談到只 有賣土地，沒有賣房子，這件事情是否清楚？）不清楚， 因為伊之前沒有看過這間房子，不知道有這間房子。哪裡 的土地伊也不知道。（問：曾啟華與許玲珠談到什麼稅金 ？是否知悉？）伊只知道他們2 人說到補貼，但是不知道 是什麼稅金，只知道補貼3 萬元。伊聽到曾啟華與許玲珠 談到只賣土地，沒有賣房子，伊聽到這些只是片段話語， 何人說這句話『只賣土地，沒有賣房子』，因時間太久， 伊不記得。曾啟華與許玲珠到伊辦公室去談之後，並無書 立字據等語於卷，此有本院103 年1 月23日言詞辯論筆錄 可稽（見本院卷第154-157 頁），是依證人曹玉坤之證述 ，僅得證明被告宋明英曾於98、99、100 年間透過證人曹 玉坤轉交每年轉交各3 萬元予原告，亦無法證明該3 萬元 係補貼系爭房屋稅稅款或補貼原告系爭房屋之租金損失， 更無從證明王家信有將系爭房屋出賣予被告宋明英之事實 。依上各節，被告宋明辯稱王家信已將系爭房屋出賣予伊 云云，要無足採。
⒌基上，被告宋明英既未能舉證證明王家信有將系爭房屋出 賣予被告宋明英，已詳如前述。而系爭房屋既為王家信所
有，而王家信於96年5 月28日死亡時，原告4 人為王家信 之繼承人，依民法第1148條第1 項本文規定，系爭房屋應 由原告4 人繼承而取得所有權，從而，原告請求確認渠等 4 人為系爭房屋所有權人，洵為有據。
㈡原告4 人依據民法第767 條第1 項前段規定，請求被告2 人 返還系爭房屋，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，為民法第767 條第1 項前段定有明文。次按民法第767 條所謂占有，係指同法第940 條之直接占有及第941 條之 間接占有而言，並不包括第942 條所定輔助占有之情形在 內。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力， 仍係現在占有人。同法第767 條規定所有人對於無權占有 其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即 間接占有亦包括在內（最高法院82年台上字第1178號、78 年台上字第1985號判決意旨參照）。
⒉查，系爭房屋為原告4 人所有，被告宋明英並無系爭建物 之所有權或事實上處分權，業詳如前述，且系爭房屋由被 告宋明英自王家信死亡後之97年1 月1 日起出租予被告楊 明錕占有使用迄今乙節，為兩造所不爭執，且有被告2 人 所提出系爭房屋之97年1 月1 日、98年1 月1 日、99年1 月1 日、100 年1 月1 日、101 年7 月1 日至102 年6 月 30日、102 年7 月1 日至103 年6 月30日之房屋租賃契約 書影本6 件附卷可憑（見本院卷第28-46 頁、第50-53 頁 ），是依前揭說明，被告宋明英既無系爭房屋之所有權或 事實上處分權，即無權將系爭建物出租予被告楊明錕占有 使用，然被告宋明英卻擅將系爭房屋出租予被告楊明錕占 有使用，被告宋明英取得系爭房屋間接占有，自屬無權占 有。則原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告宋明英 返還系爭房屋，自屬正當。至於被告楊明錕占有使用系爭 房屋部分，因王家信於生前將系爭房屋出租予被告楊明錕 ，原告已於102 年6 月18日以出租人地位向承租人（吳宥 葇為被告楊明錕之妻，為被告楊明錕之占有輔助人）寄發 存證信函表示兩造租約將於102 年6 月30日屆滿，請求返 還（見簡易庭卷第13-15 頁），被告楊明錕亦不否認有收 受，僅是將原告上開存證信函交付被告宋明英處理，而由 被告於102 年6 月21日委請律師發函予原告（見簡易庭卷 第16頁。則原告與被告楊明錕間之租期既已屆滿，被告楊 明錕自102 年7 月1 日起亦屬無權占有系爭房屋，此外， 被告楊明錕亦未能舉證證明其有合法占有使用系爭房屋之 權源，故原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告楊明
錕返還系爭房屋，亦有理由。
七、綜上所述，原告主張其為系爭房屋所有權人，請求確認系爭 房屋為原告4 人所有，及依民法第767 條規定，請求被告宋 明英、楊明錕應將系爭房屋返還原告4 人，均有理由，應予 准許。
八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認與本件之結論無影響，爰不一一論述，附 此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
書記官 李玉秀