臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二五九號
上 訴 人
即反訴被上訴人 飛普食品有限公司
法定代理人 甲○○
即反訴上訴人 乙○○
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人及反訴上訴人對於中華民國八十九年四月七
日本院台中簡易庭第一審判決（八十八年度中簡字第四一一三號），分別提起上訴，
本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決關於駁回反訴上訴人後開第四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
反訴被上訴人應給付反訴上訴人新台幣壹拾叁萬捌仟壹佰捌拾陸元，及自民國八十九年六月一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴上訴人其餘上訴駁回。
反訴第一、二審訴訟費用由反訴被上訴人負擔五分之三，餘由反訴上訴人負擔。反訴上訴人假執行之聲請駁回。
事 實
甲、本訴部分：
壹、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日即民國八十八年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠上訴人係在八十八年七月份被上訴人拒繳租金後，始將非屬承租範圍內之部分 設備器具取走，然原審對此未予查明，即遽認上訴人未保持合於所約定使用、 收益之租賃物交付被告，其判決顯有違誤。又縱認上訴人無法舉證所取走之設 備器具非屬承租範圍內之物，惟設備器具之承租費用每月僅二萬元，而上訴人 請求被上訴人給付租金係含房屋使用，而房屋租金每月為五萬元，此部分被上 訴人理應給付，原審對此亦未查明，顯有疏失。 ㈡且被上訴人雖辯稱其有繳八十八年七月之租金，惟其所開支票發票日為八十八 年七月中旬，與契約約定不符，故上訴人請會計將票退回，請被上訴人改為七 月一日，惟被上訴人並不願意。
三、證據：引用原審提出之證據。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：
駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠上訴人主張被上訴人應給付房屋租金每月五萬元云云，惟查兩造租賃契約已因 被上訴人以被詐欺而為意思表示，而依法撤銷，是被上訴人自無給付義務。退 而言之，本件兩造約定營業所內之設備及器具連同房屋一起租與被上訴人，俾 使被上訴人得以經營業務，詎上訴人無故拆除取走多數機器設備，未於租賃關 係存續中保持系爭店面合於約定使用、收益之狀態，且於八十八年七月六日、 三十日酒醉至被上訴人店面鬧事，被上訴人非不得行使同時履行抗辯權，而拒 絕給付租金，上訴人不得單以業已交付房屋為由，請求支付部分租金。 ㈡兩造簽訂租賃契約，係就系爭房屋、房屋內之機器設備等整體一併承租，以供 被上訴人得以續行開店營業，租賃合約書第一條定有明文。上訴人擅自拆走店 內多數設備器具，毀損店內物品，致使被上訴人無法就租賃物為整體使用收益 ，自不得上訴人僅就房屋部分請求給付租金。
㈢倘鈞院認被上訴人仍應給付租金，惟查上訴人違反租約義務，經被上訴人多次 請求改善而未獲置理，被上訴人已於八十八年八月間以存證信函對上訴人為終 止租約之意思表示，並結束營業，不復使用系爭店面；且上訴人向訴外人吳林 阿格承租期限為同年八月三十一日，嗣後未辦理續約，亦無從提供被上訴人使 用，是以房屋部分之租金至多應僅計至八十八年八月份為止。 三、證據：提出吳林阿格存證信函一件為證。
乙、反訴部分：
壹、反訴上訴人部分：
一、聲明：
㈠原判決關於反訴部分之裁判廢棄。
㈡右廢棄部分，反訴被上訴人應給付反訴上訴人二十五萬元，及自八十九年六月 一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠反訴上訴人與反訴被上訴人之租賃期間雖為八十八年六月一日起至八十九年五 月三十一日止，惟因反訴被上訴人竟於八十八年七月六日、十一日及十四日至 反訴上訴人之店面取走出租予反訴上訴人之電話機、傳真機、製冰機、冷凍箱 等設備，違反出租人租賃物之保持義務，以致影響反訴上訴人開店營業。且反 訴被上訴人復分別於八十八年七月六日、三十日因酒醉後至反訴上訴人店面喧 譁鬧事；及反訴上訴人於八十八年七月間始知悉系爭店面實為訴外人吳林阿格 所有，不過由反訴被上訴人負責人向其承租，租賃期間自八十七年九月一日起 至八十八年八月三十一日止，反訴上訴人自八十八年六月一日起承租，可得使 用之期間不逾三個月，是反訴上訴人已於八十八年八月十三日以存證信函對反 訴被上訴人表示終止租賃契約。再如前述，反訴被上訴人隱匿系爭店面所有人 之事實，顯係以詐欺行為使反訴上訴人陷於錯誤，而與之訂約，是反訴上訴人 自得以詐欺為由撤銷與反訴被上訴人訂立租賃契約之意思表示，並以本書狀送 達作為撤銷租約之意思表示（於八十九年七月六日送達反訴被上訴人）。及依 民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條規定，於與吳林阿格協商續約事
宜未果，致不能使用系爭房屋時，終止與反訴被上訴人之租約。是不論反訴上 訴人所為終止租約或撤銷意思表示，反訴上訴人均得請求反訴被上訴人返還前 所收受之保證金二十五萬元。退步言之，倘均院認兩造之契約仍有效存在，惟 查該契約業於八十九年五月三十一日因期限屆滿而失效，反訴上訴人請求反訴 被上訴人返還上開保證金，於法自無不合。
㈡對於反訴被上訴人所提出之費用部分，其中八十八年六月至八月之電費，係反 訴上訴人所使用者，同意支付，其餘部分非反訴上訴人所使用，無負擔之理； 六月份之電信費用同意支付，但不包括０八０免付費電話，對電信費用之金額 不爭執；自來水費部分七月份部分為其使用者，不爭執；及反訴被上訴人所主 張貨款一萬一千六百四十元部分不爭執，同意支付，其餘均否認反訴被上訴人 之主張。且反訴上訴人於八十八年八月十三日即已搬離系爭房屋，電動門及機 器不可能損壞，且大部分之機器均已在八十八年七月六日為反訴被上訴人所取 走，並未有修理機器之事。雖依契約第十條約定營業稅應由反訴上訴人負擔， 但反訴被上訴人已將機器搬走，致反訴上訴人不能營業，自不用負擔營業稅。 且不需負擔記帳費用。又反訴被上訴人所主張設備維修費二十三萬八千二百三 十元，依其提出估價單上載送貨地點為台中縣大里市○○路○段三號、出貨日 為八十九年七月十八日，及電動門修理日期為八十九年六月三日以觀，已在反 訴上訴人搬離系爭房屋一年以後，自與反訴上訴人無涉。其餘貨款部分反訴上 訴人否認有向反訴被上訴人購買該部分物品，且否認反訴被上訴人所提書證之 真正及貨款之存在。
三、證據：引用原審所提出之證據。
貳、反訴被上訴人部分：
一、聲明：
㈠反訴之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠反訴被上訴人將系爭房屋出租予反訴上訴人係經過訴外人吳林阿格之同意，且 反訴上訴人亦知該房屋為訴外人吳林阿格所有，反訴上訴人所辯不知，應非實 在。反訴上訴人於租賃契約存續期間尚有租賃設備維修費二十三萬八千二百三 十元、租賃房屋大門電動門維修費六千元、使用電力費用十四萬四千四百二十 六元、使用自來水費用三千二百零六元、營業稅三千三百八十三元、會計記帳 業務費用三千元、電信費用四千八百七十五元、貨款十四萬六千二百九十七元 等合計五十四萬九千四百十七元未給付反訴被上訴人，反訴被上訴人自得就此 部分抵銷反訴上訴人之請求。
㈡有關租賃設備維修估價單之送貨地點係永洲冷凍空調工程行筆誤，另因反訴上 訴人拒繳房屋之水電費而受電力公司斷電，經上訴人於八十九年五月三十一日 租賃期滿後，即於同年六月三日申請復電，並將損壞之設備送該行維修，是該 行於八十九年七月出貨並無違誤。且電動門亦係八十九年六月三日送修，亦無 違誤。反訴被上訴人並未取走反訴上訴人發票印章，此有反訴上訴人八十八年 七月二十日所開立之發票可稽。另記帳費用為八十八年六、七月份者，其餘貨 款簽單亦有部分為反訴上訴人所簽收者，是反訴被上訴人請求貨款亦屬正當。
㈢不同意反訴上訴人追加以詐欺撤銷意思表示及契約期限已屆滿為由，請求反訴 被上訴人返還押租金。
三、證據：提出估價單四紙、收據十九紙、相片十三張、營業稅繳款書一件、報告 單一紙、貨款簽收單十三紙、統一發票存根聯六紙為證。 理 由
甲、本訴部分：
一、本件上訴人起訴主張其於八十八年六月一日起，將坐落台中縣大里市○○路○ 段三九六號中興路營業所房屋連同設備、器具一併出租予被上訴人，約定房屋 部分租金為每月五萬元，設備與器具部分租金每月二萬元，合計每月被上訴人 應給付上訴人七萬元之租金，租期自八十八年六月一日起至八十九年五月三十 一日止。詎被上訴人自八十八年七月份起即未給付租金，經上訴人於八十八年 七月十三日以存證信函通知被上訴人給付八十八年七月份之租金，惟被上訴人 仍未給付，上訴人乃於八十八年十一月九日以存證信函通知被上訴人終止兩造 間之租賃契約，爰依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付上訴人八十八年 七月至十一月合計三十五萬元之租金。被上訴人則對有向上訴人承租系爭房屋 及設備、器具，及每月應給付之租金數額不爭執，惟以出租人應以合於所約定 使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使 用收益之狀態；詎上訴人法定代理人分別於八十八年七月六日拆除出租予被上 訴人之電話、傳真機，同年月七日向電信公司申請停話，並於同年月十一日、 十四日取回製冰機、臥式冷凍箱、冰淇淋冰箱四尺及六尺各一台、桌上型攬拌 機、錄放影機、保險箱、攝影鏡頭三組等設備，是上訴人未盡出租人之維持義 務，被上訴人自得行使同時履行抗辯而拒絕給付租金；且被上訴人並非未給付 八十八年七月份之租金，被上訴人曾於八十八年七月五日以存證信函寄發租金 支票給上訴人，是上訴人拒絕收受者等語資為抗辯。 二、本件上訴人主張被上訴人向其承租坐落台中縣大里市○○路○段三九六號中興 路營業所之房屋連同設備、器具，約定房屋部分租金為每月五萬元，設備與器 具部分租金每月二萬元，合計每月租金七萬元，租期自八十八年六月一日起至 八十九年五月三十一日止。惟被上訴人自八十八年七月份起即未給付租金，經 上訴人於八十八年七月十三日以存證信函通知被上訴人給付八十八年七月份之 租金，並於八十八年十一月九日再以存證信函終止兩造之租賃契約等事實，業 據上訴人於原審提出租賃合約書及存證信函二件等為證，且被上訴人對此事實 亦不爭執，堪認上訴人所主張此部分事實為屬真實。惟被上訴人抗辯上訴人於 租賃關係存續中陸續於八十八年七月六日拆除出租予被上訴人之電話、傳真機 ，並於同年月十一日、十四日取回製冰機、臥式冷凍箱、冰淇淋冰箱四尺及六 尺各一台、桌上型攬拌機、錄放影機、保險箱、攝影鏡頭三組等設備，亦據被 上訴人於原審提出照片四幀為證，且為上訴人所不爭執，是被上訴人所抗辯之 事實，亦堪信為真實。茲本件所應審究者即為上訴人主張其所取走如被上訴人 所指之設備、器具非屬兩造租賃契約所約定出租之物，及其係因被上訴人拒繳 租金後，始將非屬承租範圍內之部分設備器具取走；且縱認上訴人無法舉證所 取走之設備器具非屬承租範圍內之物，惟設備器具之承租費用每月僅二萬元，
而上訴人請求被上訴人給付租金係包括房屋租金五萬元，此部分被上訴人自應 給付等情是否可採？茲分述如后。
三、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自 明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。 是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非 不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，最高法院八十六年台上字第一六 七五號判決可資參照；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。經查，本件依兩造所定飛普食 品有限公司中興路營業所租賃合約書第三條約定：「甲方（指上訴人）得將公 司內，設備與器具連同房屋一起租給乙方（指被上訴人）使用」。有兩造所立 上揭契約書可證，而有關上訴人所取走之電話、傳真機、製冰機、臥式冷凍箱 、冰淇淋冰箱、桌上型攬拌機、錄放影機、保險箱、攝影鏡頭三組等設備，原 即存放於被上訴人所承租房屋之內，依前揭約定可知房屋、設備及器具等一併 出租予被上訴人，為屬常態事實，而特別排除某些器具不在出租之範圍之內， 應屬變態事實，是上訴人既主張前開其所取走之器具不在租賃之範圍內，且為 被上訴人所否認，依舉證責任分配之原則，上訴人自應就其所主張「所取走之 器具不在租賃之範圍內」之變態事實負舉證之責。而上訴人迄未提出事證以實 其說，且兩造租賃合約書復未有特別排除之約定，應認上訴人之主張為不可採 ；參照前揭最高法院判決之意旨，上訴人於租賃關係存續中取走部分出租之器 具及設備，顯未盡應將租賃物保持其合於約定使用、收益之狀態，被上訴人主 張同時履行抗辯，而拒絕給付租金，非不可採。又上訴人雖主張其之所以取走 上揭物件，係在被上訴人拒絕給付租金之後，因認原判決有違誤。惟查承租人 租金有遲付時，僅出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付時，出租人得終止租約，此觀之民法第四百四十條第一項規定至 明，即承租人縱有遲付租金之情事，出租人亦僅得依法催告後，承租人仍不為 支付時，始得據以終止租約，並於租約合法終止後，請求承租人返還租賃物； 非謂承租人一有租金遲付之情形，出租人即得擅取回所出租之物；是姑不論上 訴人主張被上訴人於八十八年七月份之租金有遲付之情形，是否可採，依前揭 說明，上訴人均不得逕將所出租之設備、器具取回，是其所主張係被上訴人拒 繳租金後，始取回上揭設備、器具等事實，尚不足為有利於上訴人主張之認定 。
四、又上訴人主張本件兩造租賃約係包括房屋及設備、器具等，其中房屋部分租金 為五萬元，設備與器具部分之租金為二萬元，為屬二個租賃契約，是縱認被上 訴人不用負擔設備與器具之租金，惟其既交付房屋予被上訴人使用，被上訴人 至少應給付房屋部分之租金等。惟為被上訴人所否認，並以兩造簽訂租賃契約 ，係就系爭房屋、房屋內之機器設備等整體一併承租，以供被上訴人得以續行 開店營業，上訴人擅自拆走店內多數設備器具，致使被上訴人無法就租賃物為 整體使用收益，上訴人不得僅就房屋部分請求給付租金等情置辯。查兩造租賃 合約書第一條約定：「甲方同意將位於台中縣大里市○○路○段三九六號（飛
普食品有限公司中興路營業所）承租給乙方負責經營。」第三條約定將公司內 之「設備與器具連同房屋一起租給乙方使用」，第五條約定：「乙方同意於租 賃期間，妥善照顧使用與營業，並不得破壞甲方所有設備與器具。」第十條並 約定租賃期間所需繳納之稅捐由被上訴人負擔，有前揭合約書載明之條款可資 佐證；足見本件兩造所立之租賃合約書，其租賃之目的為房屋及現存之設備、 器具等之整體使用，以供被上訴人經營之用，為一個不可分之租賃契約，如有 欠缺即不足以達其租賃之目的；是有關房屋與設備及器具之租金，雖於第二條 分別約定房屋部分租金為五萬元，設備及器具部分租金為二萬元，惟非謂此即 可將租賃契約一分為二，而認房屋與設備、器具之租用分二個契約。是上訴人 既將租賃標的之部分設備與器具取回，而未將租賃物保持其合於約定使用、收 益之狀態，承租人於主張同時履行抗辯時，即得拒絕給付全部之租金；上訴人 主張其已交付房屋予被上訴人使用，被上訴人至少應給付房屋部分之租金，尚 屬無據。
五、綜上所述，上訴人所主張既均不可採，從而其依租賃契約之法律關係，請求被 上訴人給付三十五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十二月二日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即為無理由，應予駁回。原審因 為被上訴人勝訴之判決，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又本件本訴部分之事證已經明確，兩造其餘主張與舉證，經核均與本院前開認 定及判決之結果無礙，爰不一一論述，附此敘明。乙、反訴部分：
一、按訴之同一與否，以當事人、訴訟標的及訴之聲明三者是否同一為斷；原告於 事實審程序不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加，雖未經被告同意，亦得為之，此觀民事訴訟法第二百五十六條規 定自明。本件反訴上訴人起訴以兩造租賃契約業已終止為由，請求反訴被上訴 人返還押租金；嗣於本院復補充主張其之與反訴被上訴人訂立租賃契約係受詐 欺而為，自得撤銷意思表示，並於撤銷意思表示後請求反訴被上訴人返還押租 金；及縱認兩造契約依然有效，然兩造租約已於八十九年五月三十一日因期間 屆滿而失效，其亦得請求反訴被上訴人返還押租金等；其當事人、訴之聲明及 訴訟標的為押租金返還請求權，三者均相同，僅為補充事實上之陳述，依前開 說明，無庸得反訴被上訴人之同意，且基於紛爭解決一次性之原則，當無不許 之理；是反訴被上訴人以反訴上訴人有為訴之追加，而主張不同意等詞，尚有 未洽，應不足採。
二、反訴上訴人提起反訴主張出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百 二十三條定有明文。而反訴被上訴人之法定代理人分於八十八年七月六日拆除 出租予反訴上訴人之電話、傳真機，同年月七日向電信公司申請停話，並於同 年月十一日、十四日取回製冰機、臥式冷凍箱、冰淇淋冰箱四尺及六尺各一台 、桌上型攬拌機、錄放影機、保險箱、攝影鏡頭三組等設備，是反訴被上訴人 未盡出租人之維持義務，違法取回租賃物，反訴上訴人已於八十八年八月十三
日以存證信函表示終止兩造之租約。及反訴上訴人於八十八年七月間始知悉系 爭店面實為訴外人吳林阿格所有，不過由反訴被上訴人負責人向其承租，租賃 期間自八十七年九月一日起至八十八年八月三十一日止，反訴上訴人自八十八 年六月一日起承租，可得使用之期間不逾三個月，反訴被上訴人隱匿系爭店面 所有人之事實，顯係以詐欺行為使反訴上訴人陷於錯誤，而與之訂約，是反訴 上訴人自得以詐欺為由撤銷與反訴被上訴人訂立租賃契約之意思表示，並以本 書狀送達作為撤銷租約之意思表示（於八十九年七月六日送達反訴被上訴人） 。及依民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條規定，於與吳林阿格協商 續約事宜未果，致不能使用系爭房屋時，終止與反訴被上訴人之租約。是不論 反訴上訴人所為終止租約或撤銷意思表示，反訴上訴人均得請求反訴被上訴人 返還前所收受之保證金二十五萬元。退步言之，兩造之契約亦已於八十九年五 月三十一日因期間屆滿而失效，反訴上訴人請求反訴被上訴人返還上開保證金 ，於法自無不合等語。反訴被上訴人則以其所取走之設備及器具等並不在出租 之範圍之內，且其將系爭房屋出租予反訴上訴人係經過訴外人吳林阿格之同意 ，且反訴上訴人亦知該房屋為訴外人吳林阿格所有之事實；及如認反訴上訴人 可得請求返還押租金，則反訴上訴人尚積欠反訴被上訴人於租賃契約存續期間 租賃設備維修費二十三萬八千二百三十元、租賃房屋大門電動門維修費六千元 、使用電力費用十四萬四千四百二十六元、使用自來水費用三千二百零六元、 營業稅三千三百八十三元、會計記帳業務費用三千元、電信費用四千八百七十 五元、貨款十四萬六千二百九十七元等合計五十四萬九千四百十七元未給付反 訴被上訴人，反訴被上訴人自得就此部分抵銷反訴上訴人之請求等資為置辯。 三、本件反訴上訴人主張反訴被上訴人於租賃期間取走上開設備及器具，未盡出租 人之維持義務，固如前所述，且此部分為反訴被上訴人不爭執，及有反訴上訴 人提出之存證信函一件可證；且反訴被上訴人所辯其所取走之物非屬出租範圍 內之物為不可採，亦已如前所述，是反訴上訴人所主張此部分事實固堪信為真 實；惟按租賃契約為繼續性契約，非有法定或約定終止事由，雙方當事人均不 得任意終止租賃契約；本件反訴被上訴人固未盡其出租人之維持義務，惟此非 法定終止契約之事由，參照前揭最高法院判決意旨，承租人即反訴上訴人僅得 行使同時履行抗辯權，如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求 損害賠償。再依兩造所定租賃合約書亦未以上開事由為終止契約之事由，從而 ，反訴上訴人以反訴被上訴人未盡出租人維持義務為由，而於八十八年八月十 三日以存證信函終止兩造租賃契約，尚非適法，其據此為由，請求反訴被上訴 人返還押租金，尚屬無據。
四、又反訴上訴人主張其之與反訴被上訴人訂立本件系爭房屋之租賃契約，因該房 屋非反訴被上訴人所有，而係訴外人吳林阿格所有，且反訴被上訴人之向訴外 人吳林阿格承租之期限僅至八十八年八月三十一日止，其自八十八年六月一日 起向反訴被上訴人承租，可得使用之時間僅三月，因認其係被反訴被上訴人詐 欺而為訂約之意思表示，而主張撤銷兩造意思表示，並請求反訴被上訴人返還 所給付之押租金。及依民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條規定，於 與吳林阿格協商續約事宜未果，致不能使用系爭房屋時，終止與反訴被上訴人
之租約。惟為反訴被上訴人否認，並辯稱：系爭房屋出租予反訴上訴人係經過 訴外人吳林阿格之同意，且反訴上訴人亦知該房屋為訴外人吳林阿格所有等情 。經查，反訴上訴人主張本件系爭房屋為訴外人吳林阿格所有，固提據出訴外 人吳林阿格所寄存證信函一件為證；然經訊實際上代訴外人吳林阿格處理本件 系爭房屋租賃事宜之人即訴外人吳林阿格之夫吳清風，經令具結後證稱該屋為 其出租予反訴被上訴人之法代甲○○，其後他又將之出租予反訴上訴人，反訴 上訴人應知該屋為其太太所有，因反訴上訴人為反訴被上訴人之員工應該知情 ；且其後反訴上訴人曾找伊表示要直接與伊簽約，但伊表示房子要出租給反訴 被上訴人等情。足認本件反訴被上訴人所出租之房屋雖非其所有，惟已經得房 屋所有權人之同意，且反訴上訴人亦知該房屋非反訴被上訴人所有；而兩造於 訂約後，反訴被上訴人亦已將租賃之標的依約交付反訴上訴人使用收益，自難 認反訴被上訴人之與反訴上訴人訂立本件租賃契約有何詐欺之情，反訴上訴人 以被詐欺為由，主張撤銷訂約之意思表示，應不可採。又民法第四百三十六條 規定第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，承租人得準用同 法第四百三十五條規定行使權利；查本件系爭標的固為訴外人吳林阿格所有， 然依反訴上訴人所提出訴外人吳林阿格寄存證信函（正本收受者為反訴被上訴 人之法定代理人甲○○、副本收受者為反訴上訴人）所表示之內容以觀，其係 於與反訴被上訴人之法定代理人甲○○間之租約到期後，函催其是否為續租之 意思表示，並促其不得損及出租人之權益；該房屋之所有權人即訴外人吳林阿 格並未就系爭標的主張權利，而有致反訴上訴人不能為約定之使用、收益之情 ，自與前揭法律規定之要件不符；更非謂反訴上訴人因其後與反訴被上訴人間 ，關於租賃事宜另以他事由發生爭執，而反訴上訴人與吳林阿格協商租約事宜 未果，即得終止與反訴被上訴人間之租賃契約，反訴上訴人此部分之主張，亦 不可採。
五、又反訴上訴人主張兩造間租賃契約已因期限屆滿而失效，其得請求反訴被上訴 人返還所給付之押租金。經查，兩造就本件系爭房屋及設備與器具所訂之租賃 契約，租賃期間為自八十八年六月一日起至八十九年五月三十一日止，且承租 人已分別於八十八年五月二十一日及同年六月一日合計支付押租金二十五萬元 ，有兩造所訂之租賃合約書一件可證，且為反訴被上訴人所不爭執，堪信反訴 上訴人此部分主張之事實為屬真實。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆 滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，本件兩造所定租賃契約既約定 期限至八十九年五月三十一日，依前揭規定，兩造間之租賃關係至該日止即歸 於消滅。而所謂押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關 係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，從而，反訴上訴人 請求出租人即反訴被上訴人返還押租金，自為法之所許，反訴上訴人以此為由 請求反訴被上訴人返還押租金，尚非無據。
六、茲本件反訴部分，反訴上訴人既得以租賃期限已經屆滿而消滅為由，請求反訴 被上訴人返還所支付之押租金二十五萬元，則反訴被上訴人應否負全部返還之 責任，其所應審究者即為反訴被上訴人所抗辯於租賃關係存續中，反訴上訴人 尚有租賃設備維修費二十三萬八千二百三十元、租賃房屋大門電動門維修費六
千元、使用電力費用十四萬四千四百二十六元、使用自來水費用三千二百零六 元、營業稅三千三百八十三元、會計記帳業務費用三千元、電信費用四千八百 七十五元、貨款十四萬六千二百九十七元等合計五十四萬九千四百十七元未給 付反訴被上訴人，反訴被上訴人得就此部分抵銷反訴上訴人之請求等，是否可 採？
七、本件反訴被上訴人主張反訴上訴人尚積欠其前述款項，固據提出估價單四紙、 收據十九紙、相片十三張、營業稅繳款書一件、報告單一紙、貨款簽收單十三 紙、統一發票存根聯六紙等為證；惟反訴上訴人除對於反訴被上訴人所主張貨 款其中一萬一千六百四十元、電信費用四千八百七十五元不爭執，及其於八十 八年八月十三日搬離本件系爭房屋為止之電力費用及自來水費用，如係在其使 用期間所發生者，願依日數計算，同意支付外，其餘均否認反訴被上訴人之主 張；並抗辯有關貨款之部分，除前述一萬一千六百四十元外，其並未向反訴被 上訴人購買其所主張之貨品，而記帳費用及營業稅部分因反訴被上訴人於八十 八年七月間即將所出租之物搬走，致反訴上訴人不能營業，自不用負擔。又反 訴被上訴人所主張設備維修費二十三萬八千二百三十元，依其提出估價單上載 送貨地點為台中縣大里市○○路○段三號、出貨日為八十九年七月十八日，及 電動門修理日期為八十九年六月三日以觀，已在反訴上訴人搬離系爭房屋一年 以後，自與反訴上訴人無涉。經查，反訴被上訴人雖提出前揭證物以證其說， 然查除反訴上訴人所自認及表示同意負擔者外，其餘均否認真實，自應由反訴 被上訴人舉證以實其說。而反訴上訴人於八十八年八月十三日即已因反訴被上 訴人未盡出租人之維持義務而搬離所承租之房屋，有反訴上訴人於原審所提出 之存證信函一件可證；是有關租賃物之使用、收益，既係因出租人即反訴被上 訴人未盡維持義務（理由詳如前述），致反訴上訴人不能為租賃物之全部使用 收益，從而有關租賃標的之水、電等費用，自八十八年八月十三日起即不應由 承租人即反訴上訴人負擔，其理甚明。茲就反訴被上訴人主張反訴上訴人應給 付之各項費用，是否可採，說明如下：⑴電信費用四千八百七十五元，此部分 經反訴上訴人自認，自應准許。⑵反訴被上訴人主張租賃設備維修費二十三萬 八千二百三十元部分，依反訴被上訴人所提出之永洲冷凍空調工程行出貨單之 記載，其出貨日期（即修繕日期）為八十九年七月十八日，送貨地點為台中縣 大里市○○路○段三號，已在八十八年八月十三日反訴上訴人因反訴被上訴人 未盡出租人維持義務而搬離租賃物之後，且其送貨地點亦非兩造所定租賃標的 物所在之台中縣大里市○○路○段三九六號處所，而反訴被上訴人復未說明各 該項修繕之設備確屬兩造租賃之標的物，且因反訴上訴人之使用不當而造成損 壞之情，自難認為真實。⑶電動門之修繕日期為八十九年六月三日，亦在反訴 上訴人搬離該址之後，且依其修繕之內容為開大門鎖及改大門鎖接線，亦非因 損壞而需修繕，尚難令反訴上訴人負擔。⑷貨款十四萬六千二百九十七元部分 ，除反訴上訴人自認之一萬一千六百四十元外，其餘部分反訴被上訴人僅提出 類似筆記內容記載物品種類及金額之紙張十二紙，依其型式可知顯非一般買賣 交易所使用之出貨單，而反訴上訴人既否認有向反訴被上訴人購買各該記載內 容所指之物品，且其上復未有反訴上訴人之簽名確定，應認反訴被上訴人就此
部分亦未盡其舉證之責，而難認為真實。⑸營業稅三千三百八十三元及記帳費 三千元部分，已據反訴被上訴人提出台中縣稅捐稽徵處營業稅繳款書及鄭阿水 事務所收取記帳費用三千元之報告單各一件及統一發票存根聯六紙為證；雖反 訴上訴人否認各該款項，然查依各該繳款書、報告單及統一發票存根之記載， 其費用之發生期間為八十八年七月間，尚在反訴上訴人使用租賃標物期間內， 依兩造租賃合約書第十條之約定，自應由反訴上訴人負擔該費用。⑹自來水費 用部分，依反訴被上訴人所提出之帳單二紙，其中一紙上載使用之期間為八十 八年九月至十一月間，已在反訴上訴人搬離之後，自難令反訴上訴人負擔；惟 另一紙金額為一千九百七十五元部分，其使用之期間則為八十八年七月份，且 此部分為反訴上訴人所自認，應由反訴上訴人負擔，尚無不許之理。⑺反訴被 上訴人所主張電力費用部分，如前所述，應僅在八十八年六月一日反訴上訴人 開始承租系爭房屋，至同年八月十三日反訴上訴人搬離租賃之房屋止之期間始 應由反訴上訴人負擔該部分之費用；查依反訴被上訴人所提出台灣電力公司費 用單據，其在上述期間內所發生之費用（二個電錶合計）分為①八十八年五月 十三日起至同年七月十三日止之設備維持費一千八百二十二元、接電費八百元 、電力費用八萬三千四百七十八元等合計八萬六千一百元，扣除該年五月十三 日起至五月三十一日反訴上訴人承租該房屋前由反訴被上訴人所使用期間，而 應由反訴被上訴人負擔之部分二萬六千八百十八元（計算式：八六一００元× 六一分之十九＝二六八一八元，元以下四捨五入，此部分兩造同意以使用日數 計算其個別應負擔之部分），反訴上訴人所應負擔之金額為五萬九千二百八十 二元（計算式：八六一００元－二六八一八元＝五九二八二元）。②八十八年 七月十三日起至同年九月十三日止之電力費用為五萬五千三百十七元，而反訴 上訴人於八十八年八月十三日起即搬離租賃之房屋，是其應負擔二分之一之電 力費用為二萬七千六百五十九元（計算式：五五三一七元÷二＝二七六五九元 ，元以下四捨五入）。合計反訴上訴人在使用期間所應負擔之電力費用為八萬 六千九百四十一元，反訴被上訴人其餘關於電力費用之主張其發生期間不在反 訴上訴人使用之期間內，不應由反訴上訴人負擔。綜上所述，反訴被上訴人所 主張反訴上訴人應負擔而尚未清償之費用即應為電信費用四千八百七十五元、 貨款一萬一千六百四十元、代繳之營業稅三千三百八十三元、記帳費用三千元 、自來水費用一千九百七十五元、電力費用八萬六千九百四十一元等合計十一 萬一千八百十四元，反訴被上訴人主張之數額，應在此部分之範圍內為有理由 ，逾此部分之請求，即屬無據。
八、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。本件反訴被 上訴人對反訴上訴人負有二十五萬元押租金返還之債務，而反訴上訴人亦對反 訴被上訴人負有如前所述貨款等合計十一萬一千八百十四元之債務，其給付之 種類均為金錢給付之債，且已均屆清償期，而反訴被上訴人復於本院審理時為 抵銷之意思表示，是反訴被上訴人在十一萬一千八百十四元之範圍內，對反訴 上訴人之請求主張抵銷自無不合；從而，反訴上訴人請求反訴被上訴人返還押 租金二十五萬元，其中十一萬一千八百十四元部分既經反訴被上訴人主張抵銷
，自應予扣除，是其請求應僅在十三萬八千一百八十六元之範圍內，為有理由 ，逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為反訴 上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，反訴上訴人上訴意旨 指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部 分予以廢棄改判如主文第四項所示；至於反訴上訴人請求不應准許之部分，經 核原判決為反訴上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，其所持理由雖有不 同，惟結論則無異，反訴上訴人上訴指摘原審判決不當，求予廢棄改判，核無 理由，應駁回其上訴。又本件所命反訴被上訴人給付反訴上訴人之金額未逾一 百萬元，依民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條第一項規定，不 得上訴第三審法院，是本院所為反訴上訴人勝訴部分之判決，既不得上訴，即 告確定，自無宣告假執行之必要，反訴上訴人上訴聲請宣告假執行，核無必要 ，應併予駁回。
據上論結，本件本訴上訴為無理由，反訴上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 一 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B審判長法官 張瑞蘭
~B法 官 莊嘉蕙
~B法 官 林源森
右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十 年 六 月 六 日~B法院書記官
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