臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第991號
原 告 許彩媚
原 告 吳俊邦
共同訴訟代理人 陳建勛律師
複代理人 林彥慧
被 告 卓大朋
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國103年3月20日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣員林鎮員林段25之9、25之10、25之30、25之112地號上如附圖即彰化縣員林地政所複丈成果圖所示編號A部分（地下室115.40平方公尺、第一層152.95平方公尺、第二層152.95平方公尺、第三層152.95平方公尺、第四層152.95平方公尺）建物、及B部分（第一層133.05平方公尺、第二層132.05平方公尺）建物（以上建物門牌號碼均為彰化縣員林鎮○○○街00號房屋）遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣貳拾伍萬貳仟元，並自民國102年6月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國102年10月10日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬伍仟元，另自民國103年9月10日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部份於原告以新台幣參拾萬元為被告預供擔保後得假執行；但被告如以新台幣捌拾玖萬零陸佰元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
原告起訴狀尚未送達被告，依民事訴訟法第255條第1項前段規定之反面解釋，仍得追加起訴；且本件追加請求被告給付積欠之租金與違約金，與已起訴之返還租賃物之原因事實，請求之基礎事實同一，又不礙被告之防禦及訴訟之終結，原告追加起訴依同條第1項第2款、第7款規定應屬合法，先予敘明。貳、實體方面：
甲、原告起訴主張：
一、兩造於民國（下同）101年6月6日簽訂房屋租賃契約書，第 一條約定，租賃標的物為：彰化縣員林鎮員林段25-9、25-1 0、25-30、25-112地號土地及其上門牌號碼彰化縣員林鎮○ ○○街00號房屋。第二條約定，租期自101年9月10日起至10
7年9月9日止，計6年。第三條約定，第一年（即101年9月10 日～102年9月9日）之租金為每月新台幣（下同）5萬元，由 被告開立4個月份之租金予原告，另8個月份租金開立支票作 為支付。第二年（即102年9月10日～103年9月9日）每月租 金65,000元，第三年起（即103年9月10日以後）每月租金 70,000元。租約第11條約定「租賃契約終止時，承租人應即 將房屋返還出租人，不得藉詞推諉或主張權利，承租人未即 時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金 兩倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」 。第六條約定，租賃物係供住家及營業（美容護膚SPA）之 使用。第十五條約定：「出租人與承租人雙方相互間之通知 ，應以本契約所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知 他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日為合法 送達之日期。」第十六條第一款約定：「遲付租金之總額達 二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為 支付者」，出租人得終止租約。被告在租賃契約書之「立契 約書人」欄記載之地址為：「新北市○○區○○路○段000 號9樓之8」。此有房屋租賃契約書可稽。
二、被告交付第一年前4個月之租金支票兌現後，其後8個月之租 金，經被告簽發面額39萬2千元，發票日為102年6月10日之 支票，經原告屆期後於102年6月21日提示，因存款不足而退 票，依系爭租賃契約第4條及第13條約定，原告得逕以擔保 金14萬元扣抵被告積欠之租金，扣抵後，被告仍有252,000 元之租金及法定遲延利息未為支付，被告遲付之租金總額已 逾二個月之租額，原告乃於102年7月5日以員林西門郵局第 108號存證信函，向租賃契約書上記載被告之地址送達，催 告被告給付租金，因被告遷移新址不明而遭退回，惟依前述 租賃契約書第十五條之規定，催告仍屬合法。嗣原告再於 102年9月5日以員林西門郵局第129號存證信函，向租賃契約 書上記載被告之地址送達，通知被告終止系爭租賃契約，原 告終止租約之存證信函，郵局於102年9月10日第一次投遞即 已生終止租約之效力。
三、被告於103年3月13日言詞辯論時，辯稱其住址有搬遷，未收 到原告催告之存證信函云云。惟查，當事人間之契約行為， 本諸私法自治與契約自由原則，倘不違背強行規定或違背公 序良俗，自有拘束契約雙方之效力。國宅主管機關與承租戶 之租賃契約，亦有類似本案租賃契約書第十五條之約定，此 項關於意思表示送達之特別約定，實務上亦認為依上開約定 ，仍生送達之效力。兩造租賃契約書第十五原告催告給付租 金之存證信函與終止租約之存證信函，均依兩造間租賃契約
書第十五約定向被告之契約地址送達，縱使退回，依前揭租 約書第十五條之約定，仍以郵局第一次投遞之日為合法送達 之日期，而生送達之效力，被告之辯解，與兩造契約之約定 不符，不足採信。
四、系爭契約自102年9月10日雖經終止，但被告並未將租賃物搬 遷清空、返還原告，為此，原告爰依租賃契約書第十一條： 「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉 詞推諉或主張任何權利」之約定，請求被告返還如主文所示 上開租賃物，另給付原告終止租約前積欠之租金252,000元 及自102年6月21日起至清償止，按年息百分之五計算之利息 。且因本件租賃契約終止後，承租人被告未即時遷出返還房 屋時，依租約第11條約定，出租人原告依約每月得向承租人 請求按照月租金兩倍支付違約金至遷讓完竣，併請求被告應 自102年9月10日起，算至被告將第一項所示房屋搬遷清空返 還原告之日為止，按月給付原告13萬元，自103年9月10日起 ，按月給付原告14萬元。原告且陳明願供擔保，請准宣告假 執行。
乙、被告方面：
被告對於積欠原告上開租金不爭執，然於103年3月13日言詞 辯論時辯稱：原告許彩媚曾經答應讓被告延緩繳納租金，不 知為何後來會寄存證信函給伊，因伊住址有搬遷，未收到原 告催告之存證信函，伊所簽發面額39萬2千元之上開支票會 跳票，係由於增加裝潢所致，伊現在願意給付原告全部積欠 之租金云云，請求駁回原告之訴。
丙：得心證之理由：
一、原告主張被告承租系爭租賃物遲付租金總額已逾兩個月總額 ，經其以郵局存證信函催告被告繳納租金，被告仍未繳納， 其已依法再催告被告終止租約，請被告遷讓房屋，不再續租 ，惟被告迄未交還房屋，且尚未支付所欠之租金等情，業據 其提出房屋租賃契約書、房屋稅單、支票及退票理由單影本 各一件、102年7月5日員林西門郵局第108號存證信函、信封 、投遞情形查詢結果影本各一件、102年9月5日員林西門郵 局第129號存證信函、投遞情形查詢結果影本各一件、與現 場照片為證，被告對於積欠原告上開租金不爭執，是原告主 張被告積欠終止租約前積欠之租金39萬2千元，經扣除擔保 金即押金14萬元後，尚欠租金252,000元未清償，應可認定 。
二、兩造之爭執，在於上開租約是否已終止？原告主張其以郵局 存證信函催告被告繳納上開積欠之租金，被告仍未繳納，其 已依法再以存證信函催告被告終止租約等語；被告則辯稱其
住址有搬遷，未收到原告催告之存證信函云云。惟查，當事 人間之契約行為，本諸私法自治與契約自由原則，倘不違背 強行規定或違背公序良俗，自有拘束契約雙方之效力。兩造 租賃契約書第十五條約定：「出租人與承租人雙方相互間之 通知，應以本契約所載之地址為準，其後如有變更未經書面 告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日為 合法送達之日期。」，查本件被告在租賃契約書之「立契約 書人」欄記載之地址為：「新北市○○區○○路○段000號9 樓之8」，則被告倘若變更地址，未以書面告知原告，原告 依上開約定，催告及各項書面之意思表示，仍應向被告之契 約地址「新北市○○區○○路○段000號9樓之8」送達，始 符合雙方之契約約定。原告催告給付租金之存證信函與終止 租約之存證信函，均依約向被告之契約地址送達，縱使退回 ，依前揭租賃契約書第十五條之約定，仍以郵局第一次投遞 之日為合法送達之日期，而生送達之效力。被告所辯，核與 兩造契約之約定不符，並無理由，不足採信。
三、再者，國宅主管機關與承租戶之租賃契約，亦有類似本案租 賃契約書第十五條之約定，此項關於意思表示送達之特別約 定，實務上亦認為：「依兩造所訂臺北市國民住宅租賃契約 書第20條約定，聲請人對相對人所為之書面通知、催告或其 他意思表示，均以相對人承租國宅之地址為聯絡處所以郵寄 為之，相對人如變更地址或聯絡處所，應即以書面通知聲請 人更正，如未通知以致書函無法送達時，相對人同意以第一 次投遞日為送達日，如相對人拒收或無人收受而致退回者， 亦以郵局第一次投遞日為送達日（臺灣台北地方法院99年度 審宅聲字第4號裁定、99年度審宅聲字第9號裁定參照）。本 件被告積欠之租金已逾二個月總額，經原告催告給付租金之 存證信函與終止租約之存證信函，均依約先後向被告之契約 地址送達，縱使退回，依前揭租賃契約書第十五條之約定， 仍以郵局第一次投遞之日為合法送達之日期，而生送達之效 力，原告自得終止租賃契約。查上開租約第7條約定改裝設 施固定物不得破壞，可移動物品由承租人自行遷移，附圖所 示B部分建物係出租人同意承租人改裝之房屋，探求當事人 定租約之真意，此部分改裝、加工、裝潢之地上物，於租約 終止後應歸原告取得，本件租約既已終止，原告請求被告依 約請求被告返還如主文第一項附圖所示編號A、B部分建物租 賃物，於法並無不合，應予准許。
四、被告對於積欠原告上開租金不爭執，且有原告提出之支票及 退票理由單影本可證，原告主張被告積欠終止租約前積欠之 租金39萬2千元，經扣除擔保金即押金14萬元後，尚欠租金
252,000元未清償，應可認定。從而，原告請求被告給付 252,000元，並自民國102年6月21日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，應予准許，爰判決如主文第2項所示 。
五、原告另主張本件租約終止後，被告未即時遷出返還房屋時， 依租約第11條約定，出租人原告依約每月得向承租人請求按 照月租金兩倍支付違約金至遷讓完竣，併請求被告應自102 年9月10日起，算至被告將第一項所示房屋搬遷清空返還原 告之日為止，按月給付原告13萬元，自103年9月10日起，按 月給付原告14萬元等語。惟查，依租約第9條約定，於租約 期限屆滿前期前中只租約，應於一個月前通知（他方）之， 查，原告於102年9月5日以員林西門郵局第129號存證信函， 向租賃契約書上記載被告之地址送達，通知被告終止系爭租 賃契約，原告終止租約之存證信函，郵局於102年9月10日第 一次投遞雖已生合法送達之效力，然依租約第9條約定應於 一個月前通知被告，始生終止租約之效力，原告依約每月得 向被告請求支付違約金至遷讓完竣，應自102年10月10日起 ，為有理由，原告在此之前之請求部分，即無理由，應予駁 回。末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252條定有明文。本件兩造約定之違約金額顯然過高 ，本院審酌被告欠租金額、因改裝房屋積欠租金等情，認為 被告應自102年10月10日起至交還前開房屋之日止，按月給 付原告柒萬伍仟元，另自103年9月10日起至交還前開房屋之 日止，按月給付原告新台幣捌萬伍仟元為當，原告逾此之請 求部分，即無理由，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保求求宣告假執行，就原告勝訴部份， 於法並無不合，本院酌定相當擔保金額准許之；本院另依職 權，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分， 原告之請求既遭駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
民事第一庭 法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 7 日
書記官 黃鏽金