臺灣彰化地方法院民事判決 102年度簡上字第167號
上 訴 人 陳寶田
被上 訴 人 陳秋蘭
訴訟代理人 朱浩萍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102年9月17
日本院彰化簡易庭102年度彰簡字第413號第一審判決提起上訴，
本院於103年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠坐落彰化縣花壇鄉○○○○段00○號即門牌號碼彰化縣花壇 鄉○○路0段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）係被上訴 人經由法務部行政執行署彰化分署（原彰化行政執行處）拍 賣而取得所有權，於民國96年6月13日完成登記。由於99年1 月21日點交時，系爭房屋原係上訴人之父陳永安所有（因欠 綜合所得稅而受強制執行），因其父母年歲已高，請求被上 訴人將系爭房屋出租予上訴人，供其父母頤養天年。兩造未 約定租期，租期自點交後即99年1月21日起算，每月租金新 臺幣（下同）2,500元，以2個月為1期，從99年1月21日起於 單月21日繳納租金。上訴人於99年9月21日繳付99年9月21日 到同年11月21日之租金，其自99年11月21日起因其雙親均已 往生等因素v而未再給付，迄今已逾16期。被上訴人於102年 6月6日以員林中正郵局第184號存證信函催告上訴人於102年 6月21日給付租金，上訴人置之不理。被上訴人於102年6月 22日以員林中正郵局第200號存證信函終止租賃契約，上訴 人亦不返還系爭房屋。依民法第440條第1、2項等規定及最 高法院52年度台上字第1289號判例意旨，已發生終止契約之 效力。爰依租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房 屋。並依租賃之法律關係，請求上訴人給付至102年6月23日 止積欠之租金8萬元及遲延利息。另上訴人自租賃契約終止 翌日起至系爭房屋返還予被上訴人之日止，係無法律上原因 占有系爭房屋，而受有相當於租金每月2,500元之不當利益 ，致被上訴人受有損害，爰依民法第179條規定，請求上訴 人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付被上訴人2,500元之損害金。
㈡對上訴人抗辯所為之陳述：
1.依法務部行政執行署彰化分署90年度綜所稅執專字第59187 號等行政執行事件不動產附表，拍賣之土地為彰化縣花壇鄉
○○○段000地號、建、面積408.59平方公尺土地（下稱系 爭土地）應有部分6分之1，建物面積為133平方公尺（133平 方公尺×0.3025=43.23坪）。被上訴人就系爭土地本有共有 部分，因訴外人江明輝請求分割共有物，經本院99年度訴字 第894號判決將A3部分面積119.84平方公尺、B部分84.45平 方公尺分歸被上訴人。被上訴人之姊陳素蓮分配取得面積68 .10平方公尺（約20.6坪）土地，係位在被上訴人取得之土 地旁邊，故上訴人辯稱其有20坪土地云云實無所據。 2.上訴人辯稱被上訴人與陳永安達成協議，無償准予居住，時 間不限，其與被上訴人從未見面，並未有任何金錢交往，亦 未有任何租賃關係云云，均屬無稽。另被上訴人未見過賴安 全，如何與賴安全談租賃事宜。被上訴人於原審102年8月20 日言詞辯論期日已自認「．．．當初跟原告談要承租房子的 人是我，因為那棟房子拍賣之後賴安全說要買回來，但是他 沒有能力買回來，我是代表賴安全的關係去跟拍賣的買主談 ．．．」。按租賃諾成契約，被上訴人係見上訴人雙親年老 體衰，始允諾出租。本件係上訴人出面承租及交付租金，實 際居住者為上訴人之父陳永安，並非賴安全，由上訴人訂立 租約始符常情。上訴人所辯賴安全其人與本件租賃契約無關 ，被上訴人亦不知上訴人與賴安全之內部關係為何。二、上訴人答辯：
㈠系爭房屋有40坪，沒有增建，只拍賣上訴人父親陳永安所有 20坪的部分，上訴人還有20坪土地之權利。系爭房屋原所權 人為陳永安，被上訴人拍賣取得所有權時，房屋土地僅有20 坪左右，實有土地約30坪內土地所有權人陳賴敏占有10坪， 故法務部行政執行署彰化分署不點交給被上訴人。事後被上 訴人與陳永安達成協議，無償准予居住，時間不限，至陳永 安籌足120萬元准予購回。
㈡系爭房屋並非上訴人承租。系爭房屋是因為訴外人賴安全欠 所得稅才被拍賣。當初與被上訴人要談承租系爭房屋的人是 上訴人，因為系爭房屋拍賣之後賴安全說要買回來，但是沒 有能力買回來，上訴人是代表賴安全去與上訴人談，是賴安 全所承租，租金也是賴安全交給上訴人，上訴人再拿去給被 上訴人。上訴人於99年間與被上訴人談承租系爭房屋時，並 未住在系爭房屋，上訴人並非代表上訴人父親去承租，賴安 全也沒有住過系爭房屋，是上訴人父母居住在系爭房屋。起 訴狀後附的收據是上訴人繳租金的時候，被上訴人之夫開給 上訴人，收據有拿給賴安全，上訴人未與被上訴人點交。 ㈢上訴人與被上訴人從未見面，並未有任何金錢來往，亦未有 租賃關係，請求被上訴人出庭對質。被上訴人無償提供系爭
房屋給陳永安夫婦居住，並供死後靈堂之用，係雙方不爭執 之事實。如租賃關係存在，上訴人也只轉達賴安全之意思， 非出自上訴人之決定等語。
三、原審為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決（原判決駁回被 上訴人請求部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。上 訴人就被上訴人勝訴部分，不服原審判決，提起上訴，並聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、得心證之理由：
㈠查被上訴人主張系爭房屋係其向法務部行政執行署彰化分署 強制執行拍定而取得所有權之事實，業據其提出建物登記謄 本為證。上訴人雖辯稱被上訴人僅取得20坪土地，其尚有20 坪土地之權利云云。經查：
1.上訴人之父陳永安原所有系爭土地應有部分6分之1，及其上 系爭二層樓加強磚造房屋所有權全部（一、二層面積各66.5 平方公尺，合計總面積133平方公尺，約40.23坪），於90年 間因陳永安積欠綜合所得稅款，經財政部台灣省中區國稅局 聲請強制執行查封拍賣，查封當時陳永安稱房屋為其自用， 嗣於96年4月18日由被上訴人得標拍定，於96年5月9日取得 不動產權利移轉證書，於96年6月13日登記為被上訴人所有 等事實，業經本院調取法務部行政執行署彰化分署90年度綜 所稅執專字第59187號執行案件卷宗查明屬實。堪認被上訴 人已因拍賣而取得陳永安所有系爭土地應有部分6分之1及系 爭房屋所有權。是依上開執行情形，系爭房屋為二層樓建物 ，各樓層面積為66.5平方公尺（約20.1坪），二層樓之總面 積始為40坪左右，所占用之基地面積為20.1坪，並未逾拍賣 上訴人之父陳永安所有系爭土地應有部分6分之1計算之面積 （土地面積408.59平方公尺×1/6=68.098平方公尺，約20.6 坪）。
2.又系爭土地原為訴外人陳勝雄、陳永安（上訴人之父）、陳 富家、陳勝文、陳六華、陳賴敏（上訴人之母）等人所共有 ，陳勝文及陳六華之應有部分於95年8月間經拍賣由訴外人 輝興汽車貨運有限公司（簡稱輝興公司）拍定取得，輝興公 司於95年12月間出賣予被上訴人登記取得應有部分所有權； 陳永安之應有部分如前項所述於96年間拍賣由被上訴人拍定 取得；陳勝雄之應有部分於96年10月由陳永安繼承取得，嗣 於99年間經彰化縣花壇鄉農會查封拍賣，由訴外人江明輝拍 定取得；上訴人之母陳賴敏之應有部分於99年間由陳素蓮分 割繼承取得；陳富家之應有部分於99年間出賣予江明輝登記 取得應有部分所有權。故系爭土地共有人已變更為被上訴人
應有部分6分之3、江明輝應有部分3分之1、陳素蓮應有部分 6分之1。訴外人江明輝於99年11月起訴請求分割系爭土地， 經本院99年度訴字第894號判決分割為彰化縣花壇鄉○○○ ○段000○00000○00000地號三筆土地，其中系爭房屋坐落 之位置係位在分割後被上訴人取得面積204.29平方公尺土地 上；上訴人之姊陳素蓮則分配取得毗鄰之面積68.10平方公 尺（約20.6坪）土地等情，亦經本院調取99年度訴字第894 號分割共有物事件卷宗查明。則上訴人之父陳永安原有系爭 土地應有部分6分之1，既因拍賣而由被上訴人取得所有權， 上訴人復未證明其父陳永安對系爭土地仍有所有權存在。而 上訴人之姊陳素蓮雖原為系爭土地共有人，然其於判決分割 後所取得之土地，亦非位在系爭房屋之基地位置。是上訴人 辯稱其尚有20坪土地之權利云云，為無可採。 ㈡又被上訴人主張上訴人於99年1月21日系爭房屋點交時，向 被上訴人承租系爭房屋，未約定租賃期限，每月租金2,500 元，以2個月為1期，從99年1月21日起於單月21日繳納租金 之事實，為上訴人所否認，辯稱系爭房屋未點交，被上訴人 係無償提供給上訴人父母陳永安夫婦居住，並供死後靈堂之 用，系爭房屋並非上訴人承租云云。經查：
1.系爭房屋已由法務部行政執行署彰化分署於99年1月21日點 交予被上訴人，有前揭執行卷所附99年1月21日執行筆錄及 不動產拍定交付接管切結書可按，故上訴人辯稱系爭房屋未 點交予被上訴人云云，為無可採。另上訴人辯稱系爭房屋係 被上訴人無償提供給陳永安夫婦居住，並供死後靈堂之用乙 情，亦為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，其此 部分所辯，應無可取。
2.本件係上訴人出面與被上訴人洽談租賃事宜及交付租金予被 上訴人乙情，業經上訴人於原審102年8月20日言詞辯論期日 陳述「．．．當初跟原告談要承租房子的人是我．．．」， 及102年9月3日言詞辯論期日陳述「99年間我與原告談承租 系爭房屋時，我沒有住在那裡，．．．租金都是我拿給原告 的．．．」等語（見原審卷第25頁背面、第66頁）。雖上訴 人辯稱係訴外人賴安全要其去談承租事宜，拿錢給上訴人繳 房租云云，並舉證人賴安全為證。惟依證人賴安全證述「後 來因為裡面有2個所有權人，一個是陳秋蘭，一個是陳賴敏 ，因為當初有糾紛，我怕吵架，所以我叫陳寶田先租，但是 要立租約，陳秋蘭沒辦法提出租約。是我叫陳寶田去繳租金 ，租金是我付的。」、「（問：你有跟陳秋蘭講說要租房子 的事嗎？）這是我姊夫陳永安叫我去租。」、「（問：陳永 安叫你去租，你為什麼又叫陳寶田跟陳秋蘭租？）因為我不
想跟陳秋蘭見面。有沒有租都沒有關係，有沒有租到我不知 道。」、「（問：你知道陳寶田、陳秋蘭是怎麼講租約的嗎 ？）我不知道。」、「（問：是你向陳秋蘭租的還是陳寶田 去租的？）陳永安叫我暫時跟陳秋蘭租，我才叫陳永安的兒 子陳寶田去租。」等語（見本院103年2月19日準備程序筆錄 ），僅足認證人賴安全係建議上訴人向被上訴人承租系爭房 屋，並拿錢予上訴人繳交房租，並不能證明上訴人係代理賴 安全向被上訴人承租系爭房屋。則本件既係由上訴人與被上 訴人洽談系爭房屋租賃事宜，堪認兩造間就租賃契約已達成 合意，是上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，應為 可採。又上訴人於原審既陳述係其與被上訴人談承租房屋及 繳租金，其上訴後改稱與被上訴人從未見面，請求被上訴人 出庭對質，自非必要。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第 2項前段分別定有明文。本件被上訴人主張上訴人僅繳租至9 9年11月21日，被上訴人於102年6月6日寄發存證信函催告上 訴人於文到2星期內繳納租金，上訴人仍未繳付，被上訴人 已於102年6月22日寄發存證信函終止租約等情，業據其提出 存證信函為證，且為上訴人所不爭執，應為可採。是依上開 規定，堪認兩造租賃契約已經終止。從而，被上訴人依租賃 物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋，並依租賃契約請 求上訴人給付99年12月起至102年6月止每月2,500元共77,50 0元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月30日起至清償日 止，按年息5%計算之法定遲延利息，均屬有據。 ㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。查無權占有他人房屋， 係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額 為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益。兩造租賃契 約已終止，上訴人無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不 當利益，並致被上訴人受有損害。是被上訴人依前開規定即 不當得利之法律關係，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即 102年7月30日起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租 金之不當得利2,500元，亦屬有據。
㈤綜上所述，被上訴人請求上訴人遷讓並交還系爭房屋，給付 77,500元租金及法定遲延利息，並自102年7月30日起至遷讓 房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2,50
0元，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為被 上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴 人上訴意旨指摘原判決不利於上訴人部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 4 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 陳正禧
法 官 郭麗萍
法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 28 日
書記官 楊筱惠
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