臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第333號
原 告 汪美華
尤若瑄
黃音紋
共 同
訴訟代理人 賴以祥律師
被 告 吳啟聰
上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國103年3月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附圖C部分（面積六０點九二平方公尺）之花棚及盆栽騰空，並應自附圖A、B部分之地上物（面積各為一０六點六二平方公尺、十九點六四平方公尺）遷出後，將上開土地返還給原告。被告應自民國一０一年五月七日起至民國一０一年十二月三十一日止，按月給付原告汪美華、尤若瑄各新臺幣捌仟陸佰伍拾玖元、原告黃音紋新臺幣壹仟玖佰貳拾肆元；自民國一０二年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告汪美華、尤若瑄各新臺幣玖仟貳佰肆拾玖元、原告黃音紋新臺幣貳仟零伍拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹仟貳佰貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁仟陸佰陸拾柒萬柒仟肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得變更原訴或追加他訴，但被告同意 、請求之基礎事實同一者，不在此限。又被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款、第2 項分別定有 明文。經查：原告汪美華、尤若瑄、黃音紋（以下如未分述 ，即合稱原告）起訴時，主張坐落臺北市○○區○○段○○ 段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）及其上同小段20024 建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○街0 巷0 號）之 房屋（下稱系爭房屋）為其所有，被告吳啟聰及吳明怡、吳 永金、施秀冰等人無權占有系爭房屋及屋外之系爭土地約50 平方公尺，而無法律上原因受有利益等語，並聲明：「一、 被告吳啟聰、吳明怡、吳永金、施秀冰應將系爭房屋騰空返 還原告。二、被告吳啟聰、吳明怡、吳永金、施秀冰應將坐
落系爭土地、面積約50平方公尺土地上之建物拆除，並將上 開土地返還原告。二、被告吳啟聰、吳明怡、吳永金、施秀 冰應連帶自101 年5 月7 日起至遷讓返還第一項房屋及第二 項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）56,972元。」 。經本院囑託臺北市士林地政事務所（以下稱士林地政事務 所）測量結果，因被告吳啟聰無權占有系爭房屋屋外土地部 分者包含未經辦理保存登記之建物（即附圖A 、B 部分）， 又系爭房屋於現場已無法判定原坐落位置，復因原告具狀撤 回對吳明怡、吳永金、施秀冰三人之起訴（見本院卷第163 頁），再經本院囑託士林地政事務所將附圖甲defg部分即系 爭房屋殘存部分套繪至附圖結果，原告乃變更其主張，並為 先位聲明：「一、被告應將系爭房屋及其增建部分【即附圖 乙A （含A1）、B 、D 部分】騰空，並將上開建物及增建部 分返還給原告。二、被告應將坐落系爭地號，面積60.92 平 方公尺之土地（即附圖乙C 部分）騰空返還給原告。三、被 告應自101 年5 月7 日起至遷讓返還第一項房屋及第二項土 地之日止，按月給付原告68,508元。」備位聲明為：「一、 被告應將系爭房屋（即附圖乙A1部分）騰空遷讓返還給原告 。二、被告應將坐落系爭土地、如附圖乙A （不含A1）、B 部分之未經保存登記建物拆除。三、被告應將如附圖乙A 、 B 、C 部分土地騰空遷讓，並將上開土地返還給原告。四、 被告應自101 年5 月7 日起至遷讓返還第一項房屋、拆除第 二項建物及遷讓返還第三項土地之日止，按月給付原告68,5 08元。」。經核其請求之基礎事實均係主張被告吳啟聰使用 如附圖所示A 、B 部分之地上物及被告吳啟聰所有如附圖C 部分之花棚及盆栽為無權占有系爭土地，且被告吳啟聰對於 上開原告所為訴之變更並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸 前開法律規定，其變更自屬合法，應予准許。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：原告於101 年3 月21日向訴外人亨利富達建 設股份有限公司（原名盛泰建設股份有限公司，以下仍稱盛 泰公司）購買系爭土地及系爭房屋（以下合稱系爭房地）， 於同年101 年5 月7 日完成所有權移轉登記。被告吳啟聰於 93年以前即無權占有系爭房屋，並在系爭房屋外之系爭土地 上設置棚架等工作物並種植花草，經盛泰公司對被告吳啟聰 提起民事訴訟並成立訴訟上和解作成和解筆錄（案號：本院 90年度訴字第829 號，下稱系爭和解筆錄），然被告吳啟聰 未依和解筆錄履行，盛泰公司乃聲請強制執行（案列本院92 年度執字第9755號，下稱系爭執行事件），被告吳啟聰當時 雖搬離系爭房地，惟復於94年間無權占有系爭房地。附圖乙
即附圖defg部分為原告所有系爭房屋殘存部分，附圖乙A （ 不含A1）部分【即附圖A （不含defg部分）】、附圖乙B 部 分（即附圖B 部分）、附圖乙D 部分（即附圖以橘色及綠色 虛線圈圍之區域）為增建建物，已因附合成為系爭房屋之一 部，原告自得請求被告吳啟聰自附圖乙A （含A1）、B 、D 部分遷出並將建物返還原告。縱使附圖乙A 、B 、D 部分為 獨立建物，因附圖乙A （含A1）、B 、D 部分建物之事實上 處分權已自被告經盛泰公司輾轉讓與原告，原告亦得請求被 告吳啟聰一併返還附圖乙A （含A1）、B 、D 部分之建物。 爰依民法第767 條前段之規定，請求被告吳啟聰應將系爭房 屋及其增建部分【即附圖乙A （含A1）、B 、D 部分】騰空 ，並將上開建物及增建部分返還給原告，並應將坐落如附圖 乙C 部分之土地騰空返還給原告。再被告吳啟聰無權占用系 爭土地，係無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，爰 依民法第179 條規定，請求被告吳啟聰自101 年5 月7 日起 按月返還原告依土地法第97條第1 項之規定，以系爭土地申 報地價年息百分之10計算之不當得利68,508元【計算式：申 報地價43,920元/ 平方公尺×10％×187.18平方公尺÷12月 ＝68,508，元以下四捨五入】。如認附圖乙A 、B 、D 部分 為獨立建物，且被告吳啟聰有事實上處分權，則請求被告吳 啟聰應自系爭建物騰空遷讓，並應將附圖乙A （不含A1）、 B 部分之地上物拆除，並將附圖乙A 、B 、C 部分之土地騰 空遷讓後，將上開土地返還給原告。並為先位聲明：「一、 被告應將系爭房屋及其增建部分【即附圖乙A （含A1）、B 、D 部分】騰空，並將上開建物及增建部分返還給原告。二 、被告應將如附圖乙C 部分所示土地給原告。三、被告應自 101 年5 月7 日起至遷讓返還第一項房屋及第二項土地之日 止，按月給付原告68,508元。四、原告願供擔保，請准宣告 假執行。」備位聲明：「一、被告應將系爭房屋（即附圖乙 A1部分）騰空遷讓返還給原告。二、被告應將坐落系爭土地 、如附圖乙A （不含A1）、B 部分之未經保存登記建物拆除 。三、被告應將如附圖乙A 、B 、C 部分土地騰空遷讓，並 將上開土地返還給原告。四、被告應自101 年5 月7 日起至 遷讓返還第一項房屋、拆除第二項建物及遷讓返還第三項土 地之日止，按月給付原告68,508元。五、願供擔保請准宣告 假執行。」。
二、被告吳啟聰辯稱：系爭不動產有未登記部分，為伊祖先所留 下，經吳炳榕出售予伊使用，伊自幼即居住在該處，非屬原 告所有。盛泰建設公司依系爭和解筆錄應給付伊610 萬元， 惟盛泰建設公司並未給付，伊係有權占有系爭土地等語。
三、原告主張：其於101 年5 月7 日自盛泰建設公司受讓系爭土 地之所有權，業據原告提出土地登記第二類謄本及建物登記 第二類謄本及系爭土地暨房屋之異動索引為憑（見本院卷第 10-11 、12、93-99 頁）。又原告主張被告吳啟聰現使用之 如附圖A 、B 部分所示之地上物（面積各為106.62、19.64 平方公尺），及被告所有如附圖C 部分所示之花盆及盆栽占 有系爭土地之事實，為被告吳啟聰所不爭執（見本院卷第14 7 頁），並有本院102 年10月4 日勘驗筆錄（本院卷第101 頁）、現場照片（見本院卷第126-127 頁）及台北市士林地 政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第109 頁）， 均堪信為真正。
四、被告吳啟聰雖以前詞資為辯解。但查：
㈠依系爭和解筆錄第一、二、三、五點所載內容，被告應於90 年12月31日以前將系爭房屋及坐落系爭土地上之地上物騰空 遷讓返還與盛泰建設公司及其他共有人全體（第一、二點） 。若被告吳啟聰於90年12月31日以前履行前開事項，盛泰公 司同意給付被告吳啟聰610萬元（第三點）。惟若被告吳啟 聰逾90年12月31日仍未履行，盛泰公司即免除給付被告吳啟 聰610 萬元之義務（第五點），此有系爭和解筆錄在卷可憑 （見本院卷第58、59頁）。是被告吳啟聰和盛泰建設公司依 系爭調解筆錄之約定，盛泰建設公司依系爭和解筆錄第三點 給付被告610 萬元，係以被告吳啟聰履行系爭和解筆錄第一 、二項所定之義務為條件，如被告吳啟聰未能按時履行系爭 調解筆錄第一、二項所定內容完畢，即條件未能成就，盛泰 建設公司自無庸依系爭調解筆錄第三點履行，且依系爭和解 筆錄第五項之約定，被告吳啟聰亦免除盛泰建設公司按系爭 和解筆錄第三項應負之給付義務。
㈡嗣盛泰建設公司以被告吳啟聰未履行系爭調解筆錄第一、二 項所定之內容，以系爭和解筆錄為執行名義，向本院聲請強 制執行。經本院於92年12月10日至現場履勘結果，被告吳啟 聰同意自行清空遺留物品並向本院陳報，嗣於93年5月6日陳 報已將物品全部騰空。有92年12月10日勘驗筆錄及93年5月6 日調查筆錄附於系爭執行事件卷宗可憑，並經本院依職權調 閱系爭執行卷宗查閱無訛。據此可悉，被告吳啟聰遲至92年 12月10日時，確實尚有物品留存在系爭房屋內及系爭土地上 。原告主張：被告吳啟聰未依系爭和解筆錄第一、二項所定 時程履行經系爭房屋及地上物騰空遷讓，並將土地返還予盛 泰建設公司及其他共有人乙節，堪認有據，核屬真正。則依 系爭和解筆錄第五項之約定，因系爭和解筆錄第一、二項之 條件未成就，被告吳啟聰不能請求盛泰建設公司給付610萬
元，亦可認定。被告吳啟聰以盛泰建設公司應給付610萬元 而未給付等語資為辯解，尚屬無據，非屬可取。 ㈢被告吳啟聰另抗辯：就未經登記部分定有買賣契約乙節，固 提出讓渡書一紙為憑（見本院卷第156 頁）。惟查：機諸上 開讓渡書上所載建物門牌號碼為下樹林街8 巷13號，核與系 爭房屋之門牌號碼為台北市○○區○○○街0 巷0 號非屬同 一，且經本院至現場履勘結果，僅見右側建物門口有以漆噴 上「台北市○○區○○○街0 巷0 號」，並未見有下樹林街 8 巷13號之記載，有勘驗筆錄可據，被告吳啟聰以此證明其 有權使用本件未經登記之建物部分，已難認可採。況上開讓 渡書僅能證明被告吳啟聰占有門牌號碼「台北市○○區○○ ○街0 巷00號」房屋容有正當權源，但亦不能證明上開房屋 使用系爭土地確有受原告同意之事實，是被告吳啟聰執此抗 辯，仍不能執為被告吳啟聰有利之認定。
㈣綜合上述，被告吳啟聰就其使用之如附圖乙A 、B 部分即附 圖A 、B 部分所示之地上物及所有之附圖乙C 部分即附圖C 部分所示之花棚、盆栽係有權占有系爭土地並未舉證以實其 說，自不得認定被告吳啟聰有占有系爭土地之正當權源。據 上，原告主張被告吳啟聰使用之如附圖A 、B 部分所示之地 上物及所有之附圖C 部分所示之花棚、盆栽係無權占有系爭 土地乙節，應屬有據，當認可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 定有明文。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未 經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者， 始得予以拆除。經查：
㈠原告先位聲明雖主張：其為系爭建物之所有權人，附圖乙A 、B 、D 部分所示之地上物已因附合成為系爭建物之一部， 且依系爭和解筆錄第三、四、六項可悉附圖乙A 、B 、D 部 分所示地上物之事實上處分權已由被告及施秀冰、吳明怡移 轉予盛達建設公司，再經盛達建設公司移轉給原告，並提出 建物登記第二類謄本、系爭不動產之異動索引及盛達建設公 司出具之切結書一紙為憑（見本院卷第12、93-99 、148 頁 ）。惟此為被告吳啟聰所否認。且查：系爭建物之位置原如 系爭和解筆錄附件附圖（下稱為附圖甲）abcdefg 部分，然 於90年8 月10日測量時，僅殘存附圖甲defg部分（關於系爭 建物之標示字母「G 」，附圖甲係使用大寫字母，系爭和解 筆錄係使用小寫字母，以下仍以小寫字母g 標示之），有附 圖甲附於系爭執行卷宗可據。再系爭建物殘存部分坐落位置 及面積，現已無從判別，再將附圖甲defg部分套繪至附圖結
果，附圖甲defg部分之範圍均在附圖A 部分所示之地上物之 內，有台北市士林地政事務所102 年11月27日北市士地測字 第00000000000 號函及103 年2 月13日北市士地測字第 00000000000 號函檢送之附圖在卷可按（見本院卷第137 、 171-172 頁）。系爭建物殘存部分既為附圖A 部分（即附圖 乙A 部分）所示之地上物所包圍，復無法辨別其現實上存在 位置，顯見附圖乙A 、B 、D 部分所示之地上物，並未利用 系爭建物殘存部分之門戶進出，核非系爭建物殘存部分之附 屬物，不能認為已與系爭建物殘存部分附合，而使原告取得 附圖乙A 、B 、D 部分所示地上物之所有權。再則，依系爭 和解筆錄第六項：「被告於和解後，同意拋棄系爭房地及附 連地上物之一切權利。」之字面文義可悉，被告吳啟聰及施 秀冰、吳明怡等人於成立系爭和解筆錄時，即已拋棄附圖甲 所示系爭房屋殘存部分（即附圖defg部分）及其他地上物之 權利，原告主張：被告吳啟聰及施秀冰、吳明怡等人係將附 圖甲所示系爭房屋殘存部分（即附圖defg部分）和其他地上 物之事實上處分權讓與盛泰建設公司等語，即屬無據，殊難 信採。是原告本於上開主張所為先位聲明之請求，亦失所據 ，不能准許。
㈡次查：被告吳啟聰現使用之如附圖乙A 、B 部分即附圖A 、 B 部分所示之地上物（面積各為106.62、19.64 平方公尺） ，及如附圖乙C 部分即附圖C 部分所示之花盆及盆栽係無權 占有系爭土地乙節，業如前述，是原告備位聲明第三項請求 被告吳啟聰應自附圖A 、B 部分之地上物遷出及將附圖C 部 分之花棚、盆栽騰空後，將上開土地返還給原告，自屬有據 。惟附圖乙A1部分即附圖defg部分，為系爭房屋之殘存部分 ，現已無法辨別其現實上存在位置，則原告備位聲明第一項 請求被告吳啟聰將系爭房屋殘存部分即附圖乙A1部分之建物 騰空返還給原告，因標的物無法特定，顯難適於執行；又被 告吳啟聰已於系爭和解筆錄作成後拋棄附圖甲所示A 、B 、 C 地上物之權利，均如前所述，再以附圖甲和附圖相互對照 結果可悉，附圖甲之A 部分實與附圖A 、B 部分相當，自難 認被告吳啟聰就附圖A 、B 部分之地上物尚保有事實上之處 分權，而有拆除之權限。是原告備位聲明第一項請求被告吳 啟聰應將附圖乙A1部分（即附圖defg部分）騰空返還給原告 ，及備位聲明第二項請求被告拆除附圖乙A （不含A1）、B 部分【即附圖A （不含defg部分】、B 部分）之地上物（面 積106.97平方公尺），暨備位聲明第三項請求被告吳啟聰將 附圖乙A 、B 部分（即附圖A 、B 部分）之土地騰空等節， 均不應准許。
六、原告請求不當得利之數額
㈠按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利 ，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第 1695號判例意旨可供參照。本件被告吳啟聰無權占有原告所 有之系爭土地，原告依不當得利之法律關係，請求自101 年 5 月7 日（原告於101 年5 月7 日以買賣為原因取得系爭土 地之所有權）至返還系爭土地之日，按月給付相當於租金之 不當得利，自屬有據。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。此於租用 基地建築房屋亦有其適用，土地法第105 條亦有規定。而所 謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所 明定。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申 報之地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段雖規定 ，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。又所謂年 息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及 社會感情等情事，以為決定。經查，系爭土地101 年之公告 地價為每平方公尺51,400元、102 年度之公告地價為每平方 公尺54,900元，有系爭土地公告地價及公告土地現值查詢結 果畫面在卷可憑。又系爭土地鄰近士林國中、士林國小、士 林捷運站、鄰近房屋多作住宅使用，距離士林區公所及士林 捷運站步行約10分鐘，至新光醫院之車程約5 分鐘，有本院 勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第101 頁），是本院審酌系爭 土地之坐落位置、周遭環境、繁榮程度，及附圖A 、B 部分 之地上物係供住宅使用，附圖C 部分則用以設置花棚及擺放 盆栽之使用方式，認以申報地價年息百分之3 計算本件不當 得利金額，始屬適當。原告請求以年息百分之10計算，尚屬 過高。
㈢查原告汪美華、尤若瑄、黃音紋三人就系爭土地之應有部分 範圍各為100分之45、100分之45、100分之10，有系爭土地 第二類謄本可按（見本院卷第10-11頁），又系爭土地100至 101年度之公告地價為每平方公尺51,400元，102年度之公告 地價為每平方公尺54,900元，則：自101 年5 月7 日至101 年12月31日，被告應按月給付原告汪美華、尤若瑄之不當得 利各應為8,659 元【計算式：51,400×0.8 ×187.18×3%÷ 12×45/100＝8,659 ，元以下四捨五入】、應按月給付原告 黃音紋之不當得利應為1,924 元【計算式：51,400×0.8 ×
187.18×3%÷12×10/100＝1,924 ，元以下四捨五入】；自 102 年1 月1 日起，被告應按月給付原告汪美華、尤若瑄之 不當得利各應為9,249 元【計算式：54,900×0.8 ×187.18 ×3%÷12×45/100＝9,249 ，元以下四捨五入】、應按月給 付原告黃音紋之不當得利應為2,055 元【計算式：54,900× 0.8 ×187.18×3%÷12×10/100＝2,055 ，元以下四捨五入 】。
七、從而，關於原告先位之訴方面，為無理由。備位之訴方面， 原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告吳啟聰應 將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地系爭 土地如附圖C 部分（面積60.92 平方公尺）之花棚及盆栽騰 空，並應自附圖A 、B 部分之地上物（面積各為106.62平方 公尺、19點64平方公尺）遷出後，將上開土地返還給原告。 並應自101 年5 月7 日起至101 年12月31日止，按月給付原 告汪美華、尤若瑄各8,659 元、原告黃音紋1,924 元；102 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告汪美華 、尤若瑄各9,249 元、原告黃音紋2,055 元，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核 並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告 吳啟聰得預供擔保而免為假執行。至原告其餘假執行之聲請 ，即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件原告先位之訴，為無理由，備位之訴為一部 有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 16 日
民事第一庭 法 官 許碧惠
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 22 日
書記官 陳弘祥