臺灣士林地方法院民事判決 102年度簡上字第146號
上 訴 人 葉詠發
訴訟代理人 侯冠全律師
複代理人 劉千綺律師
被上訴人 徐進義
徐進忠
共 同
訴訟代理人 徐滄明律師
上列當事人間返還押租金等事件，上訴人對於民國一０二年六月
十八日本院士林簡易庭一０二年度士簡字第四二二號第一審判決
提起上訴，本院於一０三年三月二十日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾肆萬壹仟參佰捌拾柒元，及自民國一０二年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人於原審起訴主張：伊經由訴外人旺庭不動產經紀有限 公司（下稱旺庭公司）居間仲介，於民國一００年十月一日 與被上訴人簽立房屋租賃契約，承租被上訴人所有門牌號碼 新北市○○區○○○路○段○○○號一樓房屋（下稱系爭房 屋），作為經營牛肉麵小吃店使用，約定租賃期間自一００ 年十一月一日起至一０三年十月三十一日止，每月租金新台 幣（下同）三萬元（下稱系爭租約），伊於簽約時已交付押 租金六萬元予被上訴人之代理人胡序守。詎遷入系爭房屋後 ，先後於一００年十二月、一０一年一月間起，發現系爭房 屋牆角有滲水情形，經要求旺庭公司之業務員陳淨瑜轉知上 情予被上訴人，被上訴人未前來處理；一０一年三月間，復 發現天花板有滴水狀況，經移開矽酸鈣天花板查看，始知屋 頂大樑有明顯裂縫，且裂縫處正在漏水，恐危及來店消費顧 客之安全，遂於一０一年四月間邀胡序守前來實地查看，並 當面請求修繕天花板裂縫及漏水瑕疵，仍未見被上訴人出面 修繕；再於一０一年五月間，要求旺庭公司之經紀人謝忠佑 代向被上訴人轉達，亦未獲置理，因而於一０一年五月二十 四日以三重郵局三十支局第二九四號存證信函（下稱系爭存
證信函）再次催告被上訴人修繕並為終止系爭租約之意思表 示，另於一０一年五月底透過謝忠佑向被上訴人表示終止系 爭租約，故系爭租約於斯時業已終止，伊並於一０一年五月 三十一日將系爭房屋鑰匙寄還被上訴人。茲因系爭房屋牆角 多處嚴重滲水，屋頂大樑有嚴重裂縫及漏水情形，致伊無法 正常營業使用，經通知被上訴人修繕未獲置理，已依民法第 四二三條、第四三０條之規定，終止系爭租約，並騰空、交 還系爭房屋，伊自得依系爭租約第三條第二項之約定，請求 被上訴人返還六萬元押租金。又被上訴人蓄意隱匿系爭房屋 大樑有嚴重裂縫及漏水瑕疵，無法正常營業使用，已屬不完 全給付，致伊花費二十九萬五千九百元進行裝潢，使用不到 四個月，附合於系爭房屋之全部裝潢均因無法回收及遷移至 新店面使用而受有損失，爰依民法第二二七條之規定，訴請 被上訴人賠償二十九萬五千九百元裝潢損失等語，並聲明： 被上訴人應給付上訴人三十五萬五千九百元，及自起訴狀繕 本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被上訴人則以：兩造簽約時，系爭房屋之大樑即有裂縫存在 ，上訴人看屋時應已知情，被上訴人並無故意隱匿；又多年 來系爭房屋均出租予他人開店使用，從未聽聞有漏水、滲水 情形，且屋頂大樑裂縫處並無管線經過；上訴人遷離迄今， 所稱漏水處之天花板及地板均是乾燥，並無水漬痕跡，故上 訴人前開主張應係生意不佳，藉口終止租約。被上訴人未授 權謝忠佑代收上訴人之漏水通知，上訴人向謝忠佑表示系爭 房屋漏水之意思，對被上訴人不生效力。上訴人直至一０一 年六月間接獲系爭存證信函時，始知上訴人之主張，上訴人 未定相當期限催告修繕，逕行終止系爭租約並不合法。況系 爭存證信函所定三日催告期限過短，亦未表明向被上訴人為 終止租約之意思，不生終止契約之效力，且上訴人無意等候 被上訴人修繕漏水，寄發系爭存證信函只為達搬遷系爭房屋 時，免遭求償之藉口，不生合法催告及終止租賃契約之效力 。縱系爭房屋有瑕疵，並未達於不完全給付或不能修繕之程 度，上訴人請求終止租約及損害賠償即無理由，且店面之生 財器具大都已搬空，上訴人未受有損失。又上訴人自一０一 年六月起即未給付租金，迄今已積欠十個月以上租金，被上 訴人以押租金六萬元扣抵其中二個月租金後，亦無庸返還押 租金予上訴人等語，資為抗辯，並聲明：（一）上訴人之訴 駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保准予免為假執行。三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服 提起上訴，所陳除與原審同外，另補陳：上訴人自一０一年 一月起即不斷透過陳淨瑜、謝忠佑催告被上訴人修繕，迄至
同年五月被上訴人已逾相當期限未為修繕，上訴人自得終止 系爭租約，縱認上訴人於系爭存證信函後仍需再為終止租約 之表示，由上訴人提起本件訴訟，即足以推知上訴人有終止 租約之意，故自起訴狀送達被上訴人之日起，即生終止租約 之效力，若仍有疑義，爰以一０二年七月十五日民事上訴狀 送達被上訴人作為終止系爭租約之通知。又系爭房屋屋頂裂 縫長度達三三九公分，已危害房屋結構安全，且此項瑕疵危 及上訴人及同居人之身體健康及安全，依民法第四二四條規 定，得不經催告修繕，逕行終止租賃契約。另上訴人裝潢損 失如按固定資產耐用年數表所示商店用簡單裝備及簡單隔間 之耐用年數三年，折舊率每年千分之五三六計算後，仍受有 二十一萬六千五百九十九元之損害。上訴人自一０一年六月 起未給付租金，係因被上訴人未履行修繕義務之故，爰主張 同時履行抗辯，即被上訴人未修繕前，上訴人無需給付租金 ，是以被上訴人以租金主張抵銷即無理由。並聲明：（一） 原判決廢棄、（二）被上訴人應給付（上訴狀記載「連帶」 給付，但事實及理由均未提及「連帶」，應屬誤載）上訴人 三十五萬五千九百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
四、被上訴人所陳除與原審同外，另辯稱：系爭房屋於簽約時及 承租後均無滲漏水情況，且上訴人進行裝潢之初已明知系爭 房屋大樑有裂縫，不符合民法第四二四條規定，亦不得以此 向被上訴人請求瑕疵責任及損害賠償，故被上訴人對於大樑 裂縫及天花板、牆角滲漏水並無修繕義務，縱有滲漏水，依 系爭租約第七條約定，上訴人應自行修繕，而非被上訴人不 修繕即賦予上訴人契約終止權。又系爭存證信函僅定期催告 修繕，並未同時附有停止條件之終止意思表示，致不生終止 租約之效力，故上訴人請求返還押租金為無理由。上訴人主 張滲漏水瑕疵由上訴人自行修繕即得補正者，上訴人未自行 修繕，旋另覓新址承租營業，此乃可歸責於上訴人之事由， 故依民法第二二七條規定請求賠償裝潢費用即屬無據。上訴 人未合法終止租約前，仍應給付一０一年六月起至一０二年 八月止，合計十四個月租金四十二萬元，上訴人未依約給付 ，爰以此與上訴人之請求主張抵銷云云，以資抗辯。並聲明 ：上訴駁回。
五、受命法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項如下（見本院 卷第七０頁）：
甲、兩造不爭執事項：
（一）兩造於一００年十月一日就系爭房屋簽立租賃契約，租期 自一００年十一月一日起至一０三年十月三十一日止，上
訴人於簽約時已交付押租保證金六萬元予被上訴人。（二）兩造簽約前，系爭房屋天花板中間橫樑即有一道約三三九 公分之裂縫。
（三）上訴人已於一０一年五月三十一日騰空遷出系爭房屋。乙、本件爭點：
（一）被上訴人是否對上訴人負有修繕系爭房屋大樑裂縫、裂縫 處漏水及左側天花板、牆角滲水之義務？
（二）上訴人是否已合法終止系爭租約？其請求返還押租金六萬 元是否有理由？
（三）系爭房屋之瑕疵是否已危及上訴人之身體健康及安全，得 依民法第四二四條規定不經催告而終止契約？
（四）被上訴人是否因不完全給付，而對上訴人負固有利益之損 害賠償責任？上訴人請求賠償二十九萬五千九百元是否有 理由？
（五）被上訴人以上訴人未合法終止契約前，應給付之租金主張 抵銷，是否有據？上訴人主張因被上訴人未履行修繕義務 ，而未給付租金之同時履行抗辯，是否有據？
六、本院之判斷
（一）被上訴人負有修繕系爭房屋大樑裂縫處漏水及左側天花板 、牆角滲水之義務
1.上訴人主張系爭房屋大樑有長達三三九公分一情，業經本 院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片在卷可按（本院卷 第四一頁背面、第五三至五九頁），雖被上訴人抗辯上訴 人承租前業已知悉有前開裂縫一情，然證人謝忠佑證稱： 一００年暑假，被上訴人委託伊出租後，曾至系爭房屋查 看，由於房屋很久無人使用，天花板所鋪設之輕鋼架矽酸 鈣板都變黃了，由於矽酸鈣板仍然封閉，所以伊沒有看到 天花板量柱有無裂縫等語（原審卷第五九頁），復經證人 即裝潢工人彭文榮至本院證述：進場裝潢前，系爭房屋是 有裝潢的，依約需拆除牆壁的壁板、天花板上的舊石膏板 ，拆除後，有看到天花板有裂痕，但因為當時沒有漏水， 也沒有潮濕，所以沒有跟業主即上訴人反應天花板有裂縫 之事等語明確（本院卷第六八頁背面至六九頁），可徵上 訴人於承租前及裝潢時對於前開裂縫之存在均不知情，是 以，被上訴人前開抗辯，尚無可採。
2.上訴人主張承租系爭房屋後，大樑裂縫處及左側天花板、 牆角處有滲漏水之瑕疵一節，則據其提出照片為憑（原審 卷第十至十二、十四、三九至四六頁），復經證人即麵店 客人王連發、謝忠佑於原審證述明確（原審卷第五七頁背 面、第五九頁），並經原審當庭勘驗上訴人提出一０一年
五月二十一日、二十二日、二十七日之現場漏水錄影光碟 畫面，均顯示系爭房屋天花板矽酸鈣板移開後，天花板大 樑有一道裂縫，沿著裂縫有多處水滴正在滴水，滴水位置 大約位於店面擺設桌椅用餐區正中間之上方，有勘驗筆錄 在卷可參（原審卷第五九頁背面），堪信上訴人此部分主 張應屬可信。
3.至於被上訴人抗辯上訴人一０一年五月三十一日遷離後， 均未有滲漏水云云，但經本院履勘現場發現經移開天花板 大樑前方左側矽酸鈣板後之牆面，油漆明顯斑駁，呈現水 泥表面部分有顏色較深之受潮痕跡，長度約一八０公分、 寬度約三十公分，與大樑後方同一側牆壁之水泥表面有所 不同，後者表面無潮濕水漬，顏色均一。又系爭房屋前方 玻璃隔間前方之天花板，經移除矽酸鈣板後，牆壁油漆斑 駁、脫落。又取下位於大樑裂縫下方之矽酸鈣板，內側有 長約三一點五公分、寬約十八公分之水漬痕跡，大樑前方 之矽酸鈣板則無明顯水漬痕跡。另左側天花板下方壁紙兩 側有黏貼不牢翹起之現象，相對於右側牆壁壁紙則無此現 象，有勘驗筆錄及照片在卷可稽（本院卷第四一頁背面至 四二、五五至六三頁），益徵系爭房屋大樑裂縫處及左側 天花板、牆角應有滲漏水現象，該處牆面顏色及油漆方因 受潮而呈現色深、斑駁及壁紙翹起等情狀，因此，被上訴 人此部分抗辯，洵無可採。
4.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍 受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依 約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收 益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租 人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害 或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義 務（最高法院九十四年度台上字第一六八號判決參照）。 查上訴人向被上訴人承租系爭房屋係作為牛肉麵店之營業 場所使用，有系爭租約第四條第一項在卷可參（原審卷第 七頁），故被上訴人應保持系爭房屋供店家營業、消費者 消費、用餐等區域合乎營業使用之狀態，如前所述，系爭 房屋大樑裂縫處及牆角滲漏水位置，正位於消費者用餐區 所設桌椅之上方或鄰側，滲漏水恐影響用餐區域之衛生以 及地面濕滑導致消費者行動危險等情影響消費意願，繼而 妨害上訴人對於系爭房屋之正常使用目的及收益，因此， 無論前開裂縫及滲漏水瑕疵得否歸責於被上訴人，被上訴
人均負有修繕前兩項瑕疵之義務至明。
（二）上訴人因被上訴人未盡修繕義務已終止系爭租約部分 1.次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出 租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修 繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第四 三０條定有明文。由上述規定可知，承租人定相當期限催 告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於期限內不為修 繕者，承租人得終止契約。又按給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受 催告時起負遲延責任，契約當事人之一方遲延給付者，他 方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行 時，得解除契約，民法第二二九條第二項前段、第二五四 條分別定有明文；苟債權人催告雖定有期限而不相當，惟 若自催告後經過相當期限，債務人仍不履行，則基於誠實 信用原則，應認亦發生該條所定契約解除權（最高法院九 十年台上字第一二三一號民事判例要旨參照）。 2.查依系爭租約第七條第二項內容，可知兩造並未就催告修 繕之期間為具體約定，然據證人謝忠佑證述：系爭房屋是 透過伊公司的營業員陳淨瑜成交締約的，因上訴人以本件 滲漏水瑕疵向總部客訴，總部通知伊處理，一０一年五月 九日伊到系爭房屋找上訴人了解狀況，當天矽酸鈣板已經 移開，上訴人表示天花板樑柱有裂縫且在漏水，伊確實有 看到裂縫及正在滴水，當天伊立刻打電話通知被上訴人的 太太胡序守，胡序守表示陳淨瑜已經知會過她有關漏水的 事，不過當時正處於梅雨季節，不適合動工修繕，伊向胡 序守表示上訴人很生氣，她要伊安撫上訴人，並表示一定 會修繕漏水等語（原審卷第五九頁），堪認上訴人主張先 後有請陳淨瑜、謝忠佑催告被上訴人修繕前開滲漏水瑕疵 一情，應屬可信，而自陳淨瑜、謝忠佑代上訴人向被上訴 人要求立即修繕之一０一年五月九日起至上訴人於同年月 二十四日再寄發催告被上訴人於三日內修繕之系爭存證信 函止（詳原審卷第十五、九一至九三、九八頁），被上訴 人均未進行修繕行為，應認自上訴人催告後已經經過相當 期限，被上訴人仍不履行修繕義務，上訴人自得依民法第 四三０條規定終止系爭租約。
3.復參以證人謝忠佑證稱：等到一０一年五月二十幾日，上 訴人表示不再繼續承租，要求伊向被上訴人為終止租約之 表示，伊一方面請上訴人以書面為終止租約之意思表示， 一方面伊也向胡序守表達上訴人要終止租約之意思表示，
因為胡序守是系爭租約之被上訴人代理人，所以都跟胡序 守聯繫等語（原審卷第五九頁），以及上訴人確於同年月 三十一日寄還系爭房屋鑰匙予被上訴人徐進義，有快遞包 裹收據可按（原審卷第四七頁），並已於斯日騰空遷出系 爭房屋，至遲於一０一年五月三十一日已合法終止系爭租 約，要屬可信。
4.雖被上訴人抗辯出租人未進行修繕，被上訴人依約應自行 修繕，不得終止租約云云，然系爭租約第七條第一項後段 乃約定「房屋因自然或災害之損毀有修繕必要時，由甲方 （即被上訴人）負責修理。如甲方於乙方書面通知之期限 內不修繕時，乙方【得】自行修繕，....」，換言之，前 開約定並未排除上訴人得依民法第四三０條規定終止契約 甚明，因此，被上訴人此部分抗辯顯非有理。
（三）上訴人既已於一０一年五月三十一日合法終止系爭租約， 則爭點（三）即毋庸再行審酌，附此敘明。
（四）上訴人得請求返還押租金及損害賠償部分 1.如前所述，系爭租約已於一０一年五月三十一日經上訴人 合法終止，上訴人並於同日騰空遷出系爭房屋，則上訴人 依系爭租約第三條第二項規定，請求被上訴人返還押租金 六萬元，核屬有據。
2.系爭房屋大樑有嚴重裂縫，裂縫處及牆角有滲漏水瑕疵， 且上開瑕疵於租賃期間中持續存在及發生，被上訴人未曾 設法排除及修繕，違反出租人之修繕義務，自屬因可歸責 於被上訴人之事由而發生不完全給付，被上訴人除因所交 付之系爭房屋大樑有裂縫及漏水現象，而負有修繕義務之 外，如上訴人因不完全給付而受有損害，被上訴人亦應負 不完全給付之債務不履行損害賠償責任。
3.查上訴人於系爭租約終止後，已遷離系爭房屋，但在系爭 房屋所進行之裝潢及設備如原證四編號二至十部分，或附 合於系爭房屋，或無法單獨拆除移作他用，業經本院勘驗 屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（原審卷第二十頁、本院卷 第五五至六四頁），本院參酌兩造約定租期為三年，系爭 租約期間屆滿後，上訴人本應自行拆除裝潢設備回復原狀 ，詳系爭租約第十條第四款約定（原審卷第八頁），但因 被上訴人未盡保持系爭房屋合於租賃使用、收益之狀態， 未盡修繕義務，以致上訴人終止系爭租約，是以，上訴人 於終止租約後，無法繼續使用裝潢設備，此部分裝潢設備 費用之支出即因被上訴人不完全給付致上訴人所受之損害 。準此，查原證四（原審卷第二０頁）編號一「原裝潢物 料拆除及清運」三萬二千元部分，係上訴人進行裝潢前，
必須進行之拆除工程，此與嗣後系爭房屋之滲漏水，被上 訴人不為修繕無關，其餘編號二至十之工程合計二十六萬 三千九百元部分，則與被上訴人不為修繕有關，茲參酌兩 造不爭執固定資產耐用年數表所示商店用簡單裝備及簡單 隔間之耐用年數三年，折舊率為每年千分之五三六（本院 卷第一二二頁背面），是以，自上訴人自一００年十一月 承租系爭房屋起至一０一年五月止，共計使用七個月，故 裝潢設備之折舊金額為八萬二千五百十三元【計算式：26 3900×536/1000×7/12＝82513，元以下四捨五入】，扣 除折舊後，上訴人所受損害為十八萬一千三百八十七元【 計算式：263900-82513＝181387】，因此，上訴人請求被 上訴人給付不完全給付損害賠償金額在十八萬一千三百八 十七元之範圍內，為有理由，逾前開金額，即屬無據。 4.承上所述，上訴人請求被上訴人給付之押租金及不完全給 付損害賠償合計為二十四萬一千三百八十七元【計算式： 60000+181387】，復因系爭租約既已於一０一年五月三十 一日合法終止，上訴人已給付至一０一年五月之租金，並 未積欠租金，則被上訴人以上訴人積欠租金為由主張抵銷 ，即屬無據。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息，民法第二二九條第二項、第二三三條第一項前 段分別定有明文。查上訴人訴請被上訴人給付二十四萬一 千三百八十七元部分，雙方未約定給付期限，是以，上訴 人訴請被上訴人前開款項及自起訴狀繕本送達之翌日即一 ０二年二月十八日起至清償日止（詳見原審卷第二六、二 七頁送達證書），按年息百分之五計算之利息，為有理由 。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約及不完全給付之法律關係，請 求被上訴人給付二十四萬一千三百八十七元，及自一０二年 二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分 ，洵屬有據，應予准許，其餘部分為無理由，應予駁回。原 審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由， 應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至上開不應准 許部分，原審駁回上訴人之請求，核無違誤，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四三六條之一第三項、第四五０條、第四四九條第一項、第七九條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 林政佑
法 官 陳月雯
法 官 黃欣怡
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
書記官 詹志鵬