臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1085號
原 告 吳語潔
訴訟代理人 許修齊律師
被 告 李慶福
訴訟代理人 蘇美玲律師
上列當事人間請求核定法定地上權存續期間事件，本院於103 年
3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（下稱 系爭土地），及地上門牌臺北市○○區○○街○段00號未保 存登記房屋（下稱系爭建物），原為訴外人柯梅所有，柯梅 僅以其所有系爭土地設定抵押權，嗣後因其債務屆期未清償 ，經抵押權人行使抵押權拍賣系爭土地，由訴外人邱琡文拍 定；系爭建物並未併付拍賣，仍為柯梅所有，依民法第876 條第1 項規定，柯梅於邱琡文自抵押物拍賣時起，即民國92 年10月31日起就系爭建物坐落之系爭土地有法定地上權（下 稱系爭法定地上權）之存在。原告於95年10月4 日向邱琡文 購買系爭土地，並於同年月19日辦理所有權移轉登記，被告 則向柯梅購買系爭建物而取得事實上處分權，並繼受柯梅於 92年10月31日取得系爭土地之法定地上權。 ㈡查系爭建物為鐵皮磚造，本院90年度執字第17219 號執行程 序進行中，經囑託國聯不動產鑑定股份有限公司對系爭建物 予以鑑價，系爭建物之鑑定價值為新臺幣（下同）59,641元 。兩造就系爭法定地上權之地租，曾於101 年3 月27日於臺 灣高等法院審判中成立和解，有100 年度上字第957 號和解 筆錄可稽（士簡卷第29頁）。然兩造未就系爭法定地上權存 續期間達成協議，系爭建物之鑑定價格僅59,641元，而系爭 土地之公告現值為每平方公尺347,000 元，系爭土地價值已 屬非低，況目前臺北市土地價格飆漲，系爭土地市價當在公 告現值數倍以上，實無令被告以價值低廉之磚造鐵皮屋占用 系爭土地，並存續長達20年以上之地上權，致影響系爭土地 之充分運用，從而如未將系爭法定地上權存續期間予以核定 ，將對原告權益有莫大影響。
㈢原告得依民法第876 條第1 項之規定，聲請法院核定地上權 存續期間，且該權利之行使係法所明文，不因被告是否以高 價購買系爭建物而受影響。系爭建物構造為鐵皮磚造，耐用
年數本非長久，且原告所有系爭土地面積僅為33平方公尺， 於無設定地上權之情況下，對系爭土地之利用，仍宜與鄰近 土地合併開發為最適當，若坐令系爭法定地上權長期存在， 將造成原告莫大損失，因而系爭法定地上權之存續期間不宜 過長。且系爭土地將來因系爭法定地上權存續期間屆滿後， 原告對系爭土地即取得完全支配權，則原告所為之處分、收 益行為，均與被告無涉。
㈣系爭土地面積僅33平方公尺即9.98坪，系爭建物扣除騎樓， 實際可用範圍，約僅3.87坪。被告取得系爭建物後，並未自 行使用，而係用以出租予訴外人劉木華，每月租金22,000元 ，有房屋租賃契約可證。被告於原告所提調整租金事件中， 不服本院99年度訴字第645 號判決上訴時，曾提出以系爭建 物出租予第三人劉木華之每月租金僅有22,000元，比系爭土 地於調整租金前23,659元還低，為不服本院判決將系爭土地 每月租金調高為36,300元之理由。原告一再表示，被告既處 如此不利之情形，被告可隨時拋棄或終止系爭法定地上權， 原告並願補償被告系爭建物之損失，然被告並不為所動，仍 願與原告和解並每月給付租金32,000元，足見被告購買系爭 建物非著眼其價值，亦非供自己使用，更非用以出租牟利， 而係企圖以系爭法定地上權，藉以要求並獲得原告給予更高 之利益，故被告以臆測之言稱「原告不過為圖牟取終止設定 地上權，賺取買賣價差之暴利」等語，殊屬非是。 ㈤按民法物權編施行法第13條之1 及民法第833 條之1 規定， 未定期限之地上權，其地上權之存續期間逾二十年或地上權 成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，定其存續 期間或終止其地上權。查系爭法定地上權於92年10月31日成 立，且未定有存續期間，依上開規定，其存續期間宜定為二 十年，至112 年10月30日止。
㈥系爭建物經臺北市結構工程工業技師公會查勘，查勘結果無 明顯受損或不堪使用等現象，依其使用現況，此結構受損情 形係屬輕度，並無結構安全之疑慮，且無法明確估算何時將 因系爭房屋物理結構耗損而達於無法使用之程度，固非無見 。然金融機構於以房屋設定抵押權放貸時，對房屋價值之評 估，常依房屋之造價及構造不同等之耐用期間，扣除該屋自 建造完成後所使用之期間，予以評定。又對不動產評估價值 ，係由專業估價師估價，估價時亦係按建物之耐用年數及已 使用年數之比例乘以房屋造價計算，是以房屋之耐用年數， 不失為該房屋得使用期間之參考。且按系爭法定地上權，未 能於地上權成立時約定存續期間，然若因其未有存續期間之 約定，任令系爭法定地上權長期永遠存在，對土地所有人至
為不公。
㈦依臺北市不動產估價師公會103 年1 月15日(103) 台北估價 師字第005 號函（本院卷第115-117 頁），系爭建物主體構 造為磚造，且為供商店使用，依建物經濟年數表所載，其經 濟耐用年數為25年。且系爭建物於92年10月31日核發土地權 利移轉證書拍定前已存在，致系爭建物對系爭土地具有法定 地上權，是以存續期間之訂定，不宜自92年10月31日法定地 上權成立時起超過25年。
㈧據上聲明：被告對原告所有臺北市○○區○○段0 ○段000 ○000 地號土地面積33平方公尺之法定地上權存續期間為自 民國92年10月31日起至民國117 年10月30日止二十五年。二、被告則以下列各點置辯：
㈠地上權存續並不妨礙土地之經濟利用，按地上權係以在他人 土地上有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權利， 地上權人於存續期間內，使用收益該土地，所有權人則保有 土地所有權，並取得地上權租金，雙方各蒙其利，足見土地 經濟利用與地上權設定存續並無關連，而原告企圖藉由限制 被告系爭法定地上權存續期間，以從中牟取暴利。系爭法定 地上權自92年10月31日起即已成立，且自始未限定存續期間 ，衡諸常情，設有地上權之土地，與所有權權能完整之土地 ，二者售價自有相當差異，原告以低於一般土地出售之市價 買受系爭土地，而被告於96年10月間取得系爭建物時，即因 有未定存續期間之法定地上權存在，乃願以高價買受系爭建 物，所買受者乃合法使用收益系爭建物及系爭土地之權利， 自不能以該建物本身價值多寡，作為認定系爭法定地上權存 續期間長短之標準。次按被告均按月給付租金，並未有拒繳 或怠於繳納之情事，且租金均由本院依法核定，無損害原告 權益可言。況被告亦於成立和解時，於和解筆錄中承諾按每 年度土地公告現值比例調增租金，對原告權益更有充分保障 ，更無損害原告權益情事。原告不過為圖牟取終止設定地上 權，能以正常市價出售系爭土地，賺取買賣價差之暴利，而 致被告受有嚴重損害。
㈡系爭建物非無權占有他人土地，而係具有合法使用系爭土地 之權源，系爭土地所有權人並無從主張無權占有而訴請拆屋 還地。衡諸市場現況，系爭土地交易時，自會將系爭建物及 未定存續期間之地上權作為交易標的而一併計價，乃屬當然 之理。原告僅著眼於系爭建物，而將系爭法定地上權即屬財 產權之一種，且於交易市場上通常將之作為標的、衡量價值 乙事，置之不論，實無足採。
㈢民法第833 條之1 規定係就當事人間以法律行為設定地上權
者，始有適用。本件地上權係因民法第876 條規定而生，屬 法定地上權，與上開規定有間，無該條規定之適用，故原告 依該規定主張本件地上權存續期間定為20年並無理由。再依 民法第876 條法定地上權之立法理由，係基於社會經濟之公 益理由，及基於對抵押權當事人之合理意思與當事人之預見 為基礎，擬制當事人間已有設定地上權之意思，顯見該規定 係為使建築物於可使用期間內，合法利用土地，不使其無端 遭受拆除之命運而設，則其地上權期間自應以建築物滅失為 終期。況法定地上權係為維護土地上建築物之存在而設，則 於該建築物滅失時，其法定地上權始隨之消滅。故本件系爭 法定地上權期間，自應以建築物滅失時為終期，且被告買受 系爭建物後，合理使用且悉心維護，並非任其荒廢、破敗， 按通常可信之狀況評估，距建築物滅失尚應有數十年時間。 ㈣按臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告結論欄：「綜合上 述之鑑定結果，目前鑑定標的物之主結構狀態尚稱良好，並 無明顯受損或不堪使用的情形…耐震能力符合最新建築物耐 震設計規範需求。據此研判，依目前使用方法及狀態，應無 結構安全之疑慮，惟並無法據此明確估算何時將因系爭房屋 物理結構耗損而達無法使用之程度」等語所示，顯見系爭建 物不僅結構良好，其耐震能力達到最新建築物耐震設計之規 範需求，並無因地震或天災致建物毀壞達不堪使用之疑慮， 原告不顧系爭建物結構良好、民法第876 條之立法理由，且 不顧對被告可能造成之重大損害，主張系爭法定地上權期間 定為20年云云，顯無足採。
㈤原告雖引用國稅局對房屋稅課徵之現值標準，以及房屋耐用 年數作為參考云云，惟上開二標準，僅依個別房屋之建築年 限、材質作一粗略估算，而用於「評定房屋價值」時之參考 ，並非具有拘束效力或有絕對效力之標準。況每一房屋價值 除建築年限、材質外，尚有結構、安全性、耐震能力、使用 方法、維護修繕狀況之不同，並非同一建築年限及材質之房 屋，其價值均屬相等，原告主張以該二標準作為參考，亦不 足採。
㈥原告購買系爭土地時，已明知系爭建物存在，及有法定地上 權之情事，其與出賣人並未依土地法第104 條規定，通知被 告行使優先購買權，原告自始即非善意，豈能依其主張，將 系爭法定地上權期間定為20年？況倘依原告主張定存續期間 為20年，屆期系爭建物仍結構完好，被告豈非成為無權占有 ，再受原告逼迫拆屋還地？顯有悖於前開規定。 ㈦依臺北市不動產估價師公會函，顯見建物之耐用年數，依其 效用不同而有所區分，經濟耐用年數專自經濟效用之觀點出
發，指因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數；而物 理耐用年數則以實際使用之觀點出發，指自然耗損或外力破 壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。且因常有建物實際 存在年數久遠於經濟耐用年數之情況發生，致須重新調整經 濟耐用年數情況發生，是經濟耐用年數不過係人為制定，用 以評估建物經濟價值之一種數理上計算方式，既非代表建物 物理上可實際使用之年數，更須隨著建物經歷年數而重新調 整，該經濟耐用年數完全不適宜作為本件評量地上權期間之 基礎。再查該函雖稱：「若建物主體構造為磚造，依供為辦 公室、商店用、住宅用、公共場所用時，其經濟耐用年數為 25年」等語，如前所述，惟該經濟耐用年數不過作為評估建 物折舊後經濟價值之計算方式，並非代表該建物逾25年後即 不堪或無法使用，再參酌臺北市結構工程工業技師公會之鑑 定報告無法具體評估耐用年數之結論，顯見系爭建物之結構 良好，並無不堪或無法使用之情事，則原告主張系爭法定地 上權期間定為20年云云，顯不足採。
㈧據上聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第132 頁 背面）：
㈠被告對原告所有臺北市○○區○○段0 ○段000 ○000 地號 土地，自92年10月31日起享有法定地上權。 ㈡兩造就上開法定地上權之地租，曾於101 年3 月27日於臺灣 高等法院審判中成立和解，詳如100 年度上字第957 號和解 筆錄。
㈢被告享有上開法定地上權之建物於本院審理中經臺北市結構 工程工業技師公會鑑定結果認為目前鑑定標的物之主結構良 好，並無明顯受損或不堪使用之情形，無法據此明確估算何 時將因系爭房屋物理結構而達無法使用之程度（鑑定報告書 外放）。
㈣被告享有上開法定地上權之建物經函詢財團法人台北市不動 產估價師公會認為：若建物主體構造為磚造、供為商店用時 ，其經濟耐用年數為25年，但依不動產估價技術規則第65條 規定，建物之經歷年數大於經濟耐用年數時，應重新調整經 濟耐用年數。
㈤被告享有上開法定地上權之建物為磚造、供為商店使用。四、兩造爭點經協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎 （本院卷第132 頁背面）：
㈠本件應否准許原告之請求，核定法定地上權期間？ ㈡如應准許，其應核定之法定地上權期間為何？五、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：
㈠本件應否准許原告之請求，核定法定地上權期間？ ⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之 目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立 之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形， 定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文 。依此法律規定，法院因當事人請求，就未定期限地上權， 定其存續期間，應以其存續期間已逾二十年者為限；至於終 止未定期限之地上權，則應以地上權成立之目的已不存在為 前提。因此，未定期限之地上權，其存續期間未逾20年者， 當事人自不得依此規定，請求法院定其地上權之存續期間。 ⒉前開民法規定，係於民國99年2 月3 日修正公布新增，其立 法理由為：「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間 ，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又 因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢， 為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明 定土地所有人或地上權人均得於『逾二十年後』，請求法院 斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地 上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得 終止其地上權。」（雙引號為本判決所加）按此立法理由， 更可認土地所有人請求法院定地上權之存續期間，須以其地 上權之存續期間「逾二十年後」為前提，不得僅因地上權未 定有期限，即行請求法院定其存續期間。
⒊倘認未定有期限之地上權，無論存續期間是否已逾20年，均 得依此規定請求法院定其存續期間，則未定期限之地上權均 得由土地所有人或地上權人之片面請求，即轉為定有存續期 間，如此地上權定有期限與否，即無甚差別，無論該地上權 為意定或法定，均喪失其為未定期限地上權之意義。此應係 前開法律規定要求未定期限之地上權，須逾20年後，始得請 求定其存續期間之原因。
⒋經查：依兩造不爭執事項第㈠點所確認之事實，本件原告所 請求定存續期間之本件法定地上權，其存續期間係始自92年 10月31日，從而迄至本件訴訟言詞辯論終結止（103 年3 月 17日），其存續期間僅10年又4 月餘，尚未逾20年，揆諸前 開法律規定及說明，原告自不得請求定其存續期間。 ⒌原告雖另舉日本民法第268 條規定：「地上權存續期間，為 未以設定行為訂定時，除另有習慣外，地上權得隨時拋棄其 權利。地上權人未依前項拋棄其權利時，法院因當事人之請 求，斟酌工作物或竹木之種類狀況及其他地上權設定當時之 情事，於20年以上，50年以下之範圍內，定其存續期間。」 ，認本院得參酌該規定，為本件地上權期間之核定（本院卷
第101 頁）。但上開日本民法之規定，僅以地上權未以設定 行為訂定存續期間，且地上權人未拋棄其權利為要件，即得 由當事人請求定地上權之存續期間，所定期間之範圍為20年 以上，50年以下。此與我國民法第833 條之1 須以地上權存 續期間逾二十年為要件，始得請求定地上權存續期間，但所 定期間全然委諸法院裁量判斷，兩者立法例並不相同，自不 得比附援引。
⒍從而，本件原告請求因不符合首開法律規定之要件，自不應 准許。
㈡如應准許，其應核定之法定地上權期間為何？ 因第㈠項爭點，已為否定判斷，本項爭點，已無判斷必要。六、根據前開爭點之判斷結果，本件原告請求為無理由，應予駁 回。兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響， 爰不再一一論述。
七、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 103 年 4 月 21 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 4 月 24 日
書記官 吳旻玲
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