臺灣基隆地方法院民事判決 103年度訴字第4號
原 告 余適超
陳時枝
共 同 劉炳烽律師
訴訟代理人
被 告 張吳珠螺
兼 法 定 張義文
代 理 人
被 告 張淑媚
共 同 黃敬唐律師
訴訟代理人
複 代理人 吳文君律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國103年3
月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告之被繼承人即訴外人張水法前於民國68年12月12日將其 所有坐落基隆市○○區○○段○○○○段 0地號土地（下稱 系爭土地）面積600坪部分即系爭土地應有部分71874分之60 000，以新臺幣（下同）360萬元出賣予原告陳時枝與原告余 適超之被繼承人即訴外人余季森，並由余季森代表與張水法 簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告陳時枝與 訴外人余季森已給付買賣價金 288萬元，其餘72萬元則須待 系爭土地完成過戶登記後支付，因系爭土地為農地，依當時 土地法第30條第 1項前段規定之限制，原告陳時枝與訴外人 余季森因均不具備自耕農身分，無法登記為系爭土地之所有 權人，雙方遂於系爭土地上設定擔保權利總金額 360萬元之 抵押權，擔保余季森及陳時枝已支付之買賣價金，並約定待 日後法令變更而得為移轉登記時再行辦理。嗣訴外人余季森 於93年 6月27日去世，經全體繼承人協議由原告余適超單獨 繼承系爭買賣契約之權利及義務，另訴外人張水法於79年 6 月15日去世，被告就系爭土地之應有部分已辦理繼承登記， 對於其等被繼承人張水法依系爭買賣契約所負債務應負連帶 履行義務，而土地法於89年 1月26日修正時已取消私有農地 承受人須具自耕農身分之限制，原告自得依買賣及繼承之法 律關係，請求被告辦理所有權移轉登記等語。並聲明：被告 張吳珠螺、張義文、張淑媚應各將坐落基隆市○○區○○段
○○○○段 0地號土地所有權應有部分11380分之316移轉登 記予原告余適超、應有部分11380分之316移轉登記予原告陳 時枝。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭買賣契約第 6條、第10條分別約定：「本契約書成立前 之佃欠稅由乙方（即訴外人張水法）負責繳清，成立後之稅 捐均由甲方（即原告陳時枝與訴外人余季森）負責繳納雙方 不得異議。」、「本契約書成立後甲方如辦理本買賣有關之 所需之印章及乙方出面時，乙方應無條件蓋章及不得藉故拖 延。」，足見原告陳時枝與訴外人余季森基於系爭契約負擔 稅捐，且因雙方明瞭系爭土地所有權移轉有自耕能力之限制 ，遂特別約定訴外人張水法需配合用印及出面等事宜，又系 爭買賣契約亦未具體約定尾款之給付期日及系爭土地之過戶 期日，係為待前述自耕能力之限制除去後，雙方再互為給付 。另系爭契約第 4條約定：「本買賣成立後貳個月內（即民 國69年2月15日）乙方應辦理抵押權設定登記供與甲方。」 ，系爭土地抵押權設定契約書亦載明：「債務清償日期：無 限期」、「權利存續期限：自民國69年2月1日起計無限期」 ，益徵立約雙方有約定待日後得移轉登記時再為移轉之意， 系爭契約當屬有效。
⒉系爭買賣契約有約定待自耕能力之限制除去後或日後得移轉 登記時，再為給付或移轉之意思，而89年 1月26日既已廢止 土地法第30條所定「私有農地移轉，須能自耕」之限制，參 酌最高法院63年台上字第1885號判例，原告之移轉登記請求 權以前述停止條件成就之時可行使之時即自89年 1月26日起 算，原告於 102年12月26日提起本件訴訟，尚未罹於15年之 消滅時效。
二、被告均聲明駁回原告之訴，其抗辯略以：
㈠訴外人張水法固曾於68年12月12日與原告陳時枝、訴外人余 季森簽訂系爭買賣契約，將系爭土地出售予原告陳時枝及訴 外人余季森，然系爭土地之地目為「旱」，屬於農地，原告 自承簽約當時買受人余季森及陳時枝均不具自耕農身分，系 爭買賣契約復未有「得指定登記於任何有自耕能力之第三人 」或「登記於有自耕能力之特定第三人」之約定，違反修正 前土地法第30條第 1項規定，買受人余季森及陳時枝既無自 耕能力卻購買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依 民法第246條第1項前段之規定，系爭買賣契約應屬自始無效 ，不因現行土地法已刪除上開限制而使無效之契約成為有效 。
㈡又系爭買賣契約於68年12月12日簽訂，簽約後即處於得請求
履行所有權移轉登記之狀態，原告卻未尋覓具有自耕農身分 之人辦理過戶，因買受人余季森、陳時枝係因無自耕能力而 不能移轉系爭土地所有權，屬個人事實上之障礙，不能阻止 時效之進行，遲至 102年12月間始提起本件訴訟，請求權顯 已逾15年消滅時效，被告自得為時效抗辯並拒絕履行。三、原告主張原告陳時枝、訴外人余季森約定以 360萬元向張水 法購買系爭土地其中 600坪面積，於68年12月12日由余季森 代表與訴外人張水法簽訂系爭買賣契約，已依約給付 288萬 元價金，並設定 360萬元普通抵押權，及訴外人張水法於79 年6月15日去世，被告為張水法之繼承人，訴外人余季森於9 3年6月27日去世，全體繼承人協議由原告余適超繼承系爭買 賣契約之權利義務等事實，業據原告提出土地登記謄本、土 地買賣契約書、抵押權設定契約書、遺產分割協議書等件影 本為證，且為被告所不爭執，原告此部分主張自堪信為真實 。至於原告主張私有農地承買人以自耕者為限之法令已刪除 ，被告負有各將系爭土地應有部分 316/11380移轉登記予原 告 2人之義務等情，為被告所否認，並以前開內容抗辯，因 此本件應審究的是：㈠系爭買賣契約是否無效？㈡如系爭買 賣契約為無效，是否因嗣後法律修改為農地得自由轉讓，而 變為有效？
㈠系爭買賣契約，依締約時法律應為無效：
⒈按64年 7月24日修正之土地法第30條第1項、第2項規定：「 私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得 移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」、「違反前 項規定者，其所有權之移轉無效」，嗣上開條文於89年1月2 6 日修正刪除。系爭買賣契約係成立於68年12月12日，而系 爭土地為旱地，使用分區空白，有原告提出之土地登記謄本 可憑，為修正前土地法第30條所稱之農地，其承受人以能自 耕者為限，則系爭買賣契約成立時，土地法第30條第 1項、 第2項尚未刪除，其契約之效力自應受修正刪除前土地法第3 0條第1項、第2項規定之限制。
⒉復按修正前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其 承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有 無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以 為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地， 即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之 規定，其契約為無效，最高法院64年台上第1352號判例足資 參照。又修正前土地法第30條第 1項前段所定私有農地所有 權之移轉，其承受人以能自耕者為限，係指承受人本人而言 ，亦有最高法院71年台上第2841號判例可參。再按前述修正
刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如 承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買 人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於 有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力 時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者， 其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依 民法第246條第1項前段規定為無效（最高法院95年度台上字 第1682號判決要旨參照；最高法院65年度第 9次民庭庭推總 會議決議㈡亦採相同見解，嗣因土地法第30條刪除，該決議 不再供參考）。
⒊系爭買賣契約之買賣標的為農地，而系爭土地之買受人即訴 外人余季森及原告陳時枝均無自耕能力，為原告所不爭執， 自非依訂約時法律所規定得承受系爭土地之人，原告主張買 賣雙方就系爭土地自耕能力另為約定，依民事訴訟法第 277 條前段規定，應由其證明此一有利於己事實存在。按解釋意 思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法 第98條固定有明文。是適用該條解釋意思表示時，以有意思 表示之存在為前提，而所用辭句與當事人之客觀真意參差者 ，方有循解釋以明當事人真意之必要，以免因辭害義，致與 真實相違。苟系爭意思表示之存否尚待證明，而所用辭句與 該意思並無關連者，即無解釋之空間，更不容透過解釋之方 式，而擬制本無之意思表示為存在，否則私法自治之精神即 受戕害。蓋意思表示之「存否」與「為何」係屬不同概念， 二者不容混淆，是必以該意思表示業已存於契約之中，惟因 字面或書據中之一二語與該當事人之真意有所參差，而依契 約全文以及立約當時情形，仍可資解釋探求者，方得予以適 用。否則如契約中業已表示當事人真意者，即不得反捨契約 文字，而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照） 。查系爭買賣契約條款共計11條，其中第 4條是關於「抵押 權設定登記」之約定，第 6條是「稅捐負擔」之約定，第10 條係就「辦理過戶」之事宜為約定，並無隻字片語提及系爭 土地為私有農地、自耕能力問題，更未約定土地法第30條承 買資格限制之規定刪除時，買方得請求移轉系爭土地，依上 開最高法院判例及決議意旨，自未可認余季森與張水法就系 爭土地所訂定之買賣契約為有效，原告主張依系爭買賣契約 第 6、10條約定，余季森與張水法於簽訂系爭買賣契約時即 有約定待日後得移轉登記時再為移轉之意，故系爭買賣契約 為有效云云，殊無足採。
⒋另買受人余季森、陳時枝固於系爭土地設定 360萬元普通抵 押權，惟抵押權所擔保範圍限於金錢債權（民法第 860條參
照），不及土地移轉登記事項，充其量僅能認為買賣雙方設 定抵押權，以保障買受人日後取回系爭土地價金 360萬元之 金錢債權，尚不得據此推論余季森與張水法就系爭土地（農 地）自耕能力另行約定處理方案，原告主張余季森與張水法 另行約定於自耕能力之限制除去後或日後得移轉登記時始為 移轉，遂設定抵押權云云，即無可採。
⒌依上所述，系爭買賣契約簽訂時，買賣雙方並無具體指定將 系爭土地移轉登記予具有自耕能力之人，且未有待法律修正 為可移轉登記予不具自耕農身分者後再為移轉之合意，依簽 約當時土地法第30條規定及上開最高法院判例及決議意旨， 系爭買賣契約自為無效。
㈡系爭買賣契約並不因嗣後法律修改為農地得自由轉讓，而變 為有效：
⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反 前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第30條第 1項、第2項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人 之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第 2項之情形外 ，依修正前土地法第30條第 1項前段規定，其契約應屬無效 。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地 後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地， 亦不能使無效之契約成為有效，最高法院66年台上第2655號 判例可資參照。
⒉系爭買賣契約於訂約時因違反土地法第30條規定而為無效， 且買賣雙方並無「待法律修正為可過戶再過戶」之合意，業 經論述如上，自屬當然、確定、自始無效，依上開最高法院 66年台上第2655號判例意旨，殊不因嗣後土地法第30條修正 刪除，而使原為無效之系爭買賣契約轉為有效。 ㈢系爭買賣契約既為無效，原告即不得依該無效之買賣契約， 請求被告移轉登記系爭土地之所有權，關於原告之所有權移 轉登記請求權是否已罹於15年消滅時效之爭點，即無審究之 必要。
四、綜上所述，系爭土地為農地，依當時有效之土地法第30條規 定，承受人應具有自耕能力，而買受人余季森、陳時枝均無 自耕能力，復未就此另為特別約定，依民法第246條第1項前 段，系爭買賣契約為無效，原告依買賣及繼承之法律關係請 求被告張吳珠螺、張義文、張淑媚應各將系爭土地所有權應 有部分35937分之10000移轉登記予原告余適超、應有部分35 937分之10000移轉登記予原告陳時枝，為無理由，應予駁回 。
五、本件事證已經明確，原告雖聲請訊問證人余葉麗英以證明系
爭土地之買賣雙方有約定待買受人有自耕能力或待相關法令 限制解除時，始為移轉登記等情，然如系爭買賣契約雙方有 前揭特別約定，理應於系爭買賣契約就此等重要事項加以記 載，系爭買賣契約既無任何文字提及自耕能力情事，即無前 揭特別約定之意思表示存在，自無傳訊該證人之必要，又兩 造其餘主張及攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影 響
本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
書記官 修丕龍