臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第656號
原 告
即反訴被告 許芳文
訴訟代理人 蔡碧仲律師
張育瑋律師
被 告
即反訴原告 伍睿建設股份有限公司
法定代理人 郭奕谷
被 告
即反訴原告 盧建丞
共 同
訴訟代理人 嚴庚辰律師
林湘陵律師
嚴奇均律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國103年4月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告伍睿建設股份有限公司應給付原告新臺幣159,578元，及自民國102年11月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告盧建丞應給付原告新臺幣500,000元，及自民國102年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項原告勝訴部分，於原告以新臺幣53,193元為被告伍睿建設股份有限公司供擔保後，得為假執行；但被告伍睿建設股份有限公司如以新臺幣159,578元，為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第2項原告勝訴部分，於原告以新臺幣166,667元為被告盧建丞供擔保後，得為假執行；但被告盧建丞如以新臺幣500,000元，為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告伍睿建設股份有限公司負擔5%，被告盧建丞負擔16%，餘由原告負擔。
反訴原告之訴與假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告伍睿建設股份有限公司負擔33%，餘由反訴原告盧建丞負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國100年12月間向被告伍睿建設股份有限公司（以 下稱伍睿公司）購買嘉義市「大觀」建案預售屋1戶（戶別 ：大境C、編號：B3，面對中排B區由右數來第3間，B區預計
興建6戶，見原證1、房屋基地圖），而簽定房屋買賣預定合 約書（原證2），約定房屋價款為新臺幣（下同）400萬元； 另與地主即被告盧建丞簽定土地買賣預定合約書（原證3） ，約定土地價款為800萬元，前開房地總價款計1,200萬元。 而原告迄今已支付合約所約定之房屋買賣開工款30萬元、各 期工程款共40萬元等合計70萬元，及土地買賣訂金20萬元、 簽約金150萬元等合計170萬元，與變更追加減工程款70,092 元，故原告共支付前開買賣價款計2,470,092元。二、詎被告伍睿公司於簽約前，從未明確告知原告系爭房屋預定 地之B區連棟透天厝有1邊間房屋（即大隱B，前排A區連棟透 天厝亦有1戶邊間房屋即大美H亦發生同樣問題），因土地上 越界占用之舊屋拆遷補償仍存有爭議，並於法院進行拆屋還 地訴訟中，被告伍睿公司尚無法興建大隱B及大美H房屋。於 簽約後數月，原告至現場查看系爭房屋建造過程，始發現A 區、B區兩排連棟透天厝之邊間房屋（即大隱B、大美H）迄 未興建。經詢問被告伍睿公司人員黃玲慧，方得知該兩排連 棟透天厝之邊間房屋，因被告伍睿公司股東兼地主即被告盧 建丞與越界占用邊界土地之人正進行拆屋還地訴訟而暫緩興 建。原告遂屢次詢問該土地訴訟情況，黃玲慧迭稱：「因多 次訴訟開庭程序延宕甚久，但會持續打官司，並在土地占用 問題解決後即刻興建邊間房屋，絕對會依照雙方土地買賣契 約頁末所附之圖示興工完成，絕對不會讓原告預購的房屋變 成『中間厝』」等語。惟於102年9月之前，被告尚隱瞞原告 前開拆屋還地訴訟已經於101年3月14日判決本件被告盧建丞 敗訴、二審法院亦於102年8月21日將本件被告盧建丞之上訴 駁回等事實（原證4、本院100年度嘉簡字第234號民事判決 。原證5、本院101年度簡上字第39號民事判決），被告亦從 未主動告知原告前開訴訟之判決結果，故被告伍睿公司確定 無法興建前開大隱B、大美H兩間房屋。
三、至102年9月間，原告視察工地現場時，得知被告伍睿公司擬 將前開暫時無法興建房屋之土地先行轉賣他人（正洽談中） ，並將俟日後50米計畫道路開通後始會繼續興建該兩排連棟 透天厝之邊間房屋，然屆時該邊間房屋（大隱B）正門方位 將改為朝向50米計畫道路，與原來所規劃之連棟透天厝方位 （朝向社區道路）將不同，如此勢必將會與相鄰透天厝隔開 。原告所購買之系爭房屋，因此確定由6間連棟透天厝之第3 間變成5間連棟透天厝之第3間即為中間屋；而民俗所稱中間 厝或扁擔屋，屬風水上大禁忌，對住戶身心健康會有嚴重不 良影響，例如在發生地震時將會承受最大的應力及發生最大 的應變，亦會接收到最多來自兩邊所有隔壁住戶噪音污染的
影響等，故住進去之後，無論是人的精神或是身體均容易因 壓力日增而出問題，將影響財運、家運，造成風俗所稱會挑 重擔之結果。如此一來，原告當初預購之系爭房屋將因風水 不佳而大大減低其價值（蓋將來換屋時恐轉手不易，甚至需 大幅減價才能賣出），重者可能導致日後家庭、事業、身心 健康或財富等之損失。此與原告於購屋時之認知大相違背， 若被告伍睿公司於簽約之前，誠實告知原告前開大隱B房屋 坐落土地涉訟情事，原告大可另覓其他建案或購買其他位置 之房地，斷無購買系爭房屋之理。
四、再者，被告伍睿公司在102年5、6月取得「大觀」建案B區及 C區建物使用執照後，又協助「大觀」建案工地之中排B區連 棟透天厝及後排C區連棟透天厝之住戶進行「頂樓（5樓）加 蓋增建」二次施工（屬違建），然原告所購買系爭房屋（編 號B3）對面住戶（即編號C3）則堅持無此需要、不想加蓋， 而未進行「頂樓增建」二次施工，致原本僅系爭房屋（編號 B3）頂樓增建為合法申請，現則除編號C3住戶外，其餘住戶 皆進行違法之「頂樓增建」二次施工，造成原告所購買之系 爭房屋對面之C區連棟透天厝房屋頂樓之外觀形成凹型煞氣 （俗稱凹風煞），此在風水上屬極端禁忌，因冬天時東北季 風將長驅直入且風速會特別增強變大，若長期居住，恐對身 心健康及情緒產生嚴重不良影響。此等房屋瑕疵實為原告於 簽約之初所始料未及。
五、綜上所述，因被告伍睿公司於簽約前「隱瞞重要資訊」即未 事先明確告知買家連棟透天厝之邊間房屋涉訟一事，且如今 已確定無法在交屋前依預售屋之土地買賣契約中所附房屋基 地圖所載連棟透天厝建造（房屋廣告亦載明此旨），致原告 當初精挑細選預購之房屋（6間連棟透天厝之第3間）頓時變 成「中間厝」（5間連棟透天厝之第3間），此與被告伍睿公 司房屋廣告及系爭買賣契約完全不符，故被告伍睿公司確涉 有「廣告不實」之情事，更以該等不當廣告行為誤導交易相 對人即原告，使原告錯誤判斷而與其簽訂買賣契約。被告前 開行為乃惡意詐欺誘騙之行為，嚴重違反誠信原則。六、原告爰依民法第179條所規定不當得利之法律關係，請求被 告伍睿公司及被告盧建丞將其收受之系爭價金及利息返還原 告。
（一）原告已依民法第92條第1項撤銷系爭房屋買賣合約及土地 買賣合約之意思表示。
1、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，民法第92條第1項定有明文。次按企業經營者 應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於
廣告之內容，亦為消費者保護法第22條所明定。 2、本件被告伍睿公司於銷售時，既係以預售屋建案基地之規 劃、房屋之坐落方向、格局、配置作為廣告訴求重點（見 原證1），顯見系爭建案基地之規劃、房屋坐落方向與格 局、配置，連同基地之完整權利，均屬系爭建物及土地買 賣交易上之重要事項。然被告於簽約前，隱瞞前述之交易 上重要資訊，顯有刻意隱瞞詐欺情形，致原告陷於錯誤， 進而為買受之意思表示，被告前開行為已構成民事上詐欺 行為。依民法第92條之規定，原告自得撤銷簽訂系爭契約 時因受被告詐欺所為之意思表示，乃屬當然。
3、又原告既已於102年9月17日、25日及10月14日至被告伍睿 公司及「大觀」建案工地現場與業者面談協商，更委請律 師向被告伍睿公司及被告盧建丞發函（原證6、仲瑋律字 第0000000000號函），表示撤銷系爭買賣契約之意思表示 ，並請求返還已交付之系爭定金及房屋土地價金，自可認 原告已撤銷系爭受詐欺所為之意思表示。
4、又兩造間之買賣契約，業因原告撤銷前開遭詐欺之意思表 示而不存在，依民法第179條所規定不當得利之法律關係 ，被告伍睿公司及被告盧建丞自應將其收受之系爭價金及 利息返還於原告。
（二）被告變更設計之行為，造成原告對系爭房屋之性質產生重 大錯誤，原告亦得依民法第88條第2項之規定撤銷系爭買 賣房屋及土地契約之意思表示：
1、按意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其思表示撤銷之。前2條之撤銷權， 自意思表示後經過1年而消滅，民法第88條第1項前段，第 90條定有明文。
2、被告變更系爭大觀建案大境及大隱區之房屋間數配置，已 影響系爭房屋於連棟式透天住宅之位置，即屬物之性質有 重大變更。再者，選購連棟式透天住宅之房屋，首重房屋 所在之位置，有人偏好安靜，則會選擇巷底；有人喜歡臨 路，則選擇臨巷口之房屋；有人忌諱門牌號碼尾數為4號 ，則會刻意避免選購第2間房屋，足知一般民眾選購連棟 式透天房屋，房屋所處之位置屬交易上重要之事項，則原 告購買系爭房屋及土地之意思表示乃意思表示內容之錯誤 ，原告爰依民法第88條第2項及第1項之規定，撤銷購買系 爭房屋及土地之意思表示。
3、原告係於102年9月始知被告變更設計已因系爭邊界土地拆 屋還地訴訟於102年8月判決確定之情，依臺灣桃園地方法 院85年度重訴字第227號民事判決之見解，原告之撤銷權
仍未消滅，併此敘明。
七、若認原告不得依民法前開規定撤銷前開意思表示時，原告亦 得依民法第226條、第256條及因瑕疵擔保責任解除契約與系 爭房屋買賣契約第18條第1、2款規定，解除系爭契約與請求 返還前開價金及其利息，且被告伍睿公司並應賠償房屋總價 款15%之違約金（即60萬元）與原告。
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之 履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請 求全部不履行之損害賠償。債權人於有第226條之情形時 ，得解除其契約，民法第226條、第256條訂有明文。次按 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條亦有規定。 而系爭買賣房屋合約書第18條第1款亦約定，違約之處罰 ：一、賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及 取得使用執照期限』之規定，買方得解除本契約。前開消 費者保護法第22條之規定係誠實信用原則在消費者與企業 經營者契約關係上具體化之規定，其立法意旨在於使任何 影響消費者形成消費動機、決定訂立契約之廣告宣傳內容 ，均成為契約內容之一部分，使其成為對消費者之最低限 度保障。
1、查預售屋建案基地之規劃、房屋之坐落方向、格局、配置 等，均屬買賣契約之成立要素，建商自應依契約內容施工 ，始為履約。有鑑於預售屋買賣交易習慣上，預售屋建案 基地之規劃、房屋之座落方向、格局、配置等，往往係當 事人間最重要之交易因素，而原告亦僅能信賴建商所提出 之廣告，且該「大觀」建案之廣告，具體而明確，從而該 廣告單有關房屋基地圖之內容，依前開法律規定與說明， 即足成為兩造間系爭買賣契約內容之一部分，自無可疑。 2、被告伍睿公司現未能依原設計圖對原告為給付，即無法依 照「大觀」建案房屋基地圖所載予以興建系爭房屋，且依 客觀情事顯可預見被告伍睿公司之給付將不合乎債務之本 旨，確定嗣後亦無法或難予補正，原告自得主張給付不能 之法律效果。亦即，原告得依民法第226條、第256條之規 定解除系爭買賣契約。且預售屋建案基地之規劃、房屋之 坐落方向、格局、配置等屬本建案重要規格，則被告伍睿 公司未按其房屋基地圖之規格興建房屋，已違反系爭買賣 房屋合約書第18條第1款之約定，原告亦得依該約定解除 系爭買賣合約。
（二）按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保
其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質 」。被告伍睿公司屢次辯稱原告所簽約購買之系爭房屋並 未變成「中間厝」，顯見其確知此項風水瑕疵將造成系爭 房屋房價之減損（與其相鄰連棟房屋相比），且一般中間 屋之房價顯著低於相同建案之其他房屋，並會造成購屋消 費者原本該享有之權益受到重大損害，此屬民法第354條 所規定「減少其價值之瑕疵」及買賣契約中「賣方之瑕疵 擔保責任」之規定，而出賣人即被告伍睿公司確也無法達 成「其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。且中華 民國全國建築師公會回函表示中間厝偶有價格稍低之情況 ，故系爭房屋已有減少其價值之瑕疵，原告自得解除契約 。
（三）原告既依前開規定或約定解除系爭買賣契約，則被告伍睿 公司及被告盧建丞自應依民法第259條之規定返還系爭價 金及利息予原告。
（四）又被告伍睿公司已違反『主要建材及其廠牌、規格』、『 開工及取得使用執照期限』之約定，原告依系爭契約約定 解除契約，業如前述。則另依系爭房屋買賣預定合約書第 18條第1款及第3款之約定，原告另得請求被告伍睿公司賠 償房屋總價款15%之違約金即60萬元予原告。八、退言之，縱依系爭約定，被告即反訴原告得依契約約定沒收 依房屋或土地總價款15%，亦即分別為60萬元、120萬元，原 告即反訴被告已繳房屋價款（含追加部分）770,092元、土 地價款170萬元均達房屋或土地總價15%，已逾系爭買賣總價 款15%。依系爭房屋買賣預定合約書第18條第4款、土地買賣 預定合約書第11條第2款等約定，被告即反訴原告至多僅能 沒收原告即反訴被告已繳納價款15%，被告自須返還原告超 過15%之價款（分別為170,092元、50萬元）。九、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖抗辯『大觀』建案規劃的『大境』、『大美』及『 大隱』三區各自獨立互不影響，興建的格局樣式亦大相逕 庭；與「大隱區」及「大境區」前後非排列切齊，實際上 二區有所不同云云。惟：
1、「大隱區」及「大境區」二區乃同時施工屬連棟房屋，選 購連棟房屋之位置為購屋重要事項，被告伍睿公司未告知 或刻意隱瞞土地涉訟致前開大隱B無法施工，原告購買系 爭房屋土地之意思表示即屬受詐欺，自得撤銷系爭買賣土
地及房屋之意思表示。
2、大境區及大隱區屬連棟住宅，從其相連之牆壁亦為共構可 知，該二區均為同一排「連棟透天厝」，故於預售屋廣告 上或建案現場觀之實為相連一貫，並非如被告所抗辯「各 自獨立互不影響」，故被告無法同時興建大隱B，將影響 原告選購連棟住宅之重大因素。
3、再者，被告亦抗辯其自不可能告知『大隱B屋』之基地正 值涉訟等語，足見被告伍睿公司並未將基地涉訟乙事告知 原告。
4、「大隱區」兩棟房屋（大隱A、大隱B）在設計時其前庭雖 有「很小幅度的斜切式」內縮（其實是因為其前方社區道 路之土地不夠方正整齊），而不與同一排「連棟透天厝」 之「大境區」房屋完全排列切齊，但兩區相鄰接點（大境 D與大隱A共構之牆壁）其實仍有切齊，且「大隱區」第一 戶大隱A其斜切式內縮距離非常小，在建案現場裡看起來 幾乎無法察覺有任何內縮，而「大隱區」第二戶大隱B則 因邊界土地被占用而尚未興建。所以系爭房屋在一般大眾 之認知裡仍為五間連棟透天厝之第三間，即為中間厝。 5、「大境區」房屋整體外觀設計之風格與「大隱區」並未有 太大差異，故在預售屋廣告上或建案現場裡看起來實為相 連一貫，並未各自獨立互不影響，被告伍睿公司豈能隨意 分割、欺騙購屋消費者，並意圖推卸其未能依據廣告及契 約所言按圖施工完畢所應負之法律責任。
（二）退言之，縱認系爭買賣契約有效，惟被告伍睿公司已違反 廣告內容及主要結構，原告自得依契約第18條第1、2款約 定解除買賣房屋契約、要求給付違約金及返還房屋價金， 另房屋係依附土地存在，自不可能單獨解除系爭房屋買賣 契約，原告亦併同解除系爭土地買賣契約，並請求返還土 地價金。蓋：
1、系爭房屋買賣預定合約書第1條、第7條第1款約定「本公 司之廣告說明書：：：，房屋平面圖與位置示意圖視同契 約之一部份：：：」、「建築主要結構、主要建材及廠牌 規格：一、本預售屋建築構造種類（主要結構）係鋼筋混 凝土構造，其規格除依照主管建築機關核准之建造A100嘉 市府工建執字第0000000號」。
2、被告伍睿公司重大變更「大境區」、「大隱區」連棟房屋 之數量，未告知原告之情況下，變更系爭建案之設計，被 告伍睿公司已違反系爭契約第1、7條之約定變更建築設計 ，於未告知原告之下，減少B區戶數，原告自得依系爭房 屋買賣契約第18條約定解除房屋買賣契約，併請求被告伍
睿公司返還價金及給付違約金。
3、至系爭土地買賣契約，因房屋買賣契約已解除，而土地與 房屋相互依存，僅單獨解除房屋買賣契約，系爭土地買賣 對兩造而言已無實益，且被告盧建丞係被告伍睿公司之股 東，實已知被告伍睿公司之前揭違約情事，原告自當然得 一併解除土地買賣契約，請求被告盧建丞返還系爭土地價 金。
（三）原告所購買之系爭房屋具有中間厝及凹風煞等風水瑕疵， 此係既定且廣為一般大眾所客觀認定之事實，絕非「買受 人一己之主觀心理好惡」。
1、中間厝及凹風煞等風水瑕疵誠屬民俗信仰，自無法以科學 方法驗證其真偽，亦不能以此觀點任意否定並藐視之。眾 多連棟住宅建案皆以雙數間為主，顯見上開民俗信仰已為 建商不成文之內規，此有建築師網頁意見（原證7）可稽 。且現今風水之說已為民間在買賣房屋時之重要公開參考 指標，此種避諱已為一般民眾在購屋交易考量時之常見「 習慣」，此有各大網路論壇詢問資料（原證8）可稽，故 絕非「買受人一己之主觀心理好惡」。
2、被告伍睿公司因規劃處置不善而致系爭房屋即將完工交屋 時確定成為中間厝，且因恣意違法進行其他房屋頂樓增建 二次施工，而致系爭房屋形成凹型煞氣。縱認「中間厝及 凹風煞等風水瑕疵」為「買受人一己之主觀心理好惡」， 然依消費者保護法之立法意旨與規定，當購屋消費者所購 得成屋與當初簽約所訂購預售屋之廣告及契約所言內容並 不符合時，買方亦得要求解除契約，賣方並應返還已付價 金及利息。
（四）被告伍睿公司雖抗辯於買賣洽談或訂立契約時，原告未提 及其不願購買中間厝，亦未特別要求被告說明，又被告本 無告知義務，應未違誠信原則，自難課以被告特別說明之 義務；被告單純緘默並非刻意隱瞞，顯與民法第92條詐欺 行為迥異云云。但：
1、選購連棟房屋之位置為購屋重要事項，被告伍睿公司未告 知或刻意隱瞞土地涉訟致大隱B無法施工，原告購買系爭 房屋土地之意思表示即受詐欺，自得撤銷買賣土地及房屋 之意思表示。
2、按「中間厝」等風水瑕疵乃為一般大眾選購連棟房屋時重 要參考事項，被告伍睿公司明知「大觀」建案邊界土地涉 訟致使邊間房屋大隱B無法施工，可能導致原告購買之系 爭房屋大境C變成中間厝，於交易習慣上就本事項負有告 知之義務，以保障購屋消費者之權益。
3、當初簽訂買賣契約時，原告因看到被告伍睿公司「大觀」 建案之預售屋廣告、預售屋之土地買賣契約中所附全部房 屋基地圖、全部房屋模型（在購屋顧客接待服務中心展示 ），而深信不疑，心中確定其選購之系爭房屋（大境C） 並非「中間厝」，故並未亦不需要針對此問題提出質疑， 亦未表達欲購買「非中間厝之房屋」主張，且未要求將此 風水禁忌寫在房屋買賣契約中。所以，被告伍睿公司不能 因當初原告「緘默」而認定原告無此風水禁忌，並於事後 將責任反推給購屋消費者當初「亦未詢問所購房屋是否為 中間厝」。況依消費者保護法之規定，被告伍睿公司於買 賣預售屋時在「交易習慣上就本事項負有告知之義務」， 若被告伍睿公司在簽約時明知兩排連棟透天厝之邊間房屋 因拆屋還地訴訟而暫緩興建，卻未誠實主動明確告知購屋 消費者將來其所訂購房屋可能會變成中間厝之風水瑕疵問 題，將會嚴重侵害購屋消費者的權益，故即屬隱瞞交易上 重要資訊，顯已違反消費者保護法之規定。
4、況在系爭房屋買賣契約中第18條或土地買賣契約中第14條 之「未盡事宜之處置」中亦提到「本合約如有未盡事宜， 依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之 」。因此，被告伍睿公司豈能要求購屋消費者必須將所有 風水禁忌或其他喜好因素均寫在房屋買賣契約中始算數。 被告伍睿公司漠視買賣契約中此項「未盡事宜之處置」規 定，在簽約之後因建商本身過失而致系爭房屋發生「風水 瑕疵」並違反原告當初購屋之選擇意願時，被告伍睿公司 執意不肯依照「風水瑕疵」等房屋買賣交易民俗「習慣」 解除買賣契約，亦不願返還原告已付價金，且欲強行沒收 原告已付購屋及買地之價金。如此，將造成原告鉅額利益 損失，而被告伍睿公司則將反而獲得鉅額不當利益，對於 購屋消費者並不「公平」，顯已違反消費者保護法中規定 所言「平等互惠」原則，且不符民心、社會感受。另外， 被告伍睿公司因隱瞞重要交易資訊而讓原告選購房屋時作 了錯誤決定，並於完工交屋時確實無法如廣告及契約所言 完成連棟透天厝所有房屋的興建，且違反廣告及契約所附 房屋平面圖任意進行頂樓違法增建二次施工等，亦均確已 違反買賣契約規定所言「誠實信用」原則。故被告伍睿公 司嚴重侵害購屋消費者的權益，違反消費者保護法之規定 ，事證甚為明確。
5、企業經營者依消費者保護法第7條第3項之規定，就其所提 供之商品或服務，應負無過失損害賠償責任。為落實前開 規定之立法意旨，俾保障消費者權益，爰於消費者保護法
第10條之1明文規定：「本節所定企業經營者對消費者或 第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄」。其 意義如下：（1）消費者保護法第7條第3項之規定，為一 種不得由當事人約定排除之強制規定；違反該規定所為任 何不利於消費者之約定，概屬無效。（2）本條規定所禁 止者，非僅止於責任之排除，即使如責任要件，如企業經 營者僅就故意負責，或如責任範圍之限制，如賠償金額之 限制，均在禁止之列。（3）前述之預先限制或拋棄之約 定，不論係以定型化條款或以經當事人個別磋商之約款方 式為之，均在禁止之列。故被告伍睿公司抗辯購屋消費者 須將所有風水禁忌或其他喜好因素都寫在房屋買賣契約中 始算數，故意將中間厝、凹風煞等風水瑕疵排除於「賣方 之瑕疵擔保責任」（房屋買賣契約第18條第2款明文規定 ）範圍之外，並稱「中間厝及凹風煞等風水瑕疵非屬民法 上之瑕疵」，被告伍睿公司前開抗辯顯抵觸消費者保護法 第7條第3項規定之立法意旨。況被告伍睿公司並未於房屋 買賣契約中將房屋風水瑕疵具體明文排除於「賣方之瑕疵 擔保責任」範圍之外，又豈能擅自推卸其企業責任，並恣 意損害購屋消費者之利益。即使被告伍睿公司有在房屋買 賣契約中將房屋風水瑕疵具體明文排除於「賣方之瑕疵擔 保責任」範圍之外，因將對購屋消費者不利，亦抵觸消費 者保護法第10條之1規定之立法意旨。
（五）被告伍睿公司另抗辯房屋屬中間厝得否即遽謂風水不佳？ 與原告所主張因對面住戶未加蓋頂樓增建致其所購之系爭 房屋形成凹型煞氣，若長期居住恐有不良影響，亦毫無科 學根據，皆非屬民法上之瑕疵甚明云云。但：
1、中間厝及凹風煞等風水瑕疵屬民俗信仰，自無法以科學方 法驗證其真偽，亦不能以此觀點任意否定並藐視之，但被 告伍睿公司卻以「毫無科學根據」否定系爭房屋「風水瑕 疵」之說，對於一般民眾普遍的民俗信仰未予以尊重，乃 是缺乏正確的宗教文化素養之表現，為臨訟杜撰之詞，且 觀被告伍睿公司推出之連棟透天住宅建案皆為雙數，足見 被告伍睿公司亦知情上開風水瑕疵。被告伍睿公司屢以「 中間厝及凹風煞等風水瑕疵非屬民法上之瑕疵」為藉口， 在簽約時未明確主動告知購屋消費者將來其所訂購房屋可 能會變成中間厝之風水瑕疵問題，並事後誆稱「被告本無 告知義務，應未違誠信原則」，而在系爭房屋完工交屋時 確定變成中間厝之後，亦拒絕原告解除買賣契約之請求， 並欲強行沒收已付價金，此乃利用法律漏洞故意侵害購屋 消費者的權益之行為，實已違反法律上的公平正義原則。
況系爭房屋發生中間厝、凹風煞等風水瑕疵問題並非原告 之過失所造成，乃簽約後因被告伍睿公司之過失所導致， 被告伍睿公司明顯違反誠信原則且違反買賣契約規定，更 顯欠缺企業經營者之道義，且有意推卸其法律上應負之責 任。
2、原告訂購之系爭房屋具中間厝及凹風煞等風水瑕疵已是既 定且廣為一般大眾所客觀認定的事實，並為被告伍睿公司 所知悉，絕非「買受人一己之主觀心理好惡」。原告為避 免全家人遭受厄運橫禍及承受災難可能隨時降臨之恐懼， 斷無可能冒此極大風險去購買因建商規劃處置不善而變成 中間厝且因建商違法進行頂樓增建二次施工而形成凹型煞 氣之系爭房屋，以確實保護原告全家人之生命安全與人生 幸福。憲法第13條明文規定「人民有信仰宗教之自由」， 故風水之說等宗教文化、民俗信仰依法應獲得保障。因此 ，被告伍睿公司依法應當尊重購屋消費者之民俗信仰，不 應屢次以「中間厝及凹風煞等風水瑕疵非屬民法上之瑕疵 」藉口而恣意妄為，不但在購屋交易過程詐欺誘騙、隱瞞 消費者，並在消費者得知被詐欺誘騙時拒絕解除買賣契約 ，且欲強行沒收購屋消費者已付價款，完全推卸其廣告不 實、未按圖施工、無法履行契約之責任，嚴重侵害購屋消 費者的權益，違反消費者保護法之規定。
3、系爭房屋（編號B3）對面住戶之相鄰房屋（C區連棟透天 厝）在102年9月之時皆尚未賣出，故對面住戶相鄰房屋之 頂樓「違法」增建二次施工都是被告伍睿公司之任意所為 ，亦與原告購買預售屋當時之廣告說明書及房屋買賣契約 中所附房屋平面圖相違。所以被告伍睿公司廣告不實、未 按圖施工、無法履行契約之事證極為明確，實難辭其咎， 豈可任意推卸其法律責任。
（六）被告伍睿公司復抗辯系爭房屋業於100年5月間開工，並依 合約內容完成系爭房屋一切主建物、附屬建物之設備及必 要公同設施，復於102年5月間竣工云云，與事實不符。 1、被告伍睿公司「大觀」建案B區及C區連棟透天厝於102年5 月間請嘉義市政府驗收通過後，被告伍睿公司又於102年7 月開始違法進行B區和C區頂樓增建二次施工，故「大觀」 建案工地在102年9月初時尚有其他住戶頂樓增建二次施工 正在進行，社區道路、門窗玻璃安裝等工程尚未施做，而 且水電瓦斯亦尚未接通，根本尚未興建完成，完全無法入 住，因此被告伍睿公司主張系爭房屋已於102年5月間竣工 ，顯屬虛偽不實。其真正完工可交屋之日期大約在102年1 2月間。
2、由於以上原因，所以「大觀」建案工地現場在102年9月初 時明明尚未興建完成，但被告伍睿公司卻急忙於此時通知 原告辦理銀行貸款及產權移轉手續，且在發文通知之前， 被告伍睿公司確再次隱瞞「該拆屋還地訴訟官司之二審已 於102年8月21日判決敗訴且不得上訴」之事實，該公司顯 然又有隱瞞重要資訊及詐欺誘騙之行為。因被告伍睿公司 先前已知原告對於中間厝風水之禁忌，大家都在等待若法 院判決勝訴之後可趕快興建邊間房屋，但被告伍睿公司卻 在「官司敗訴定讞」此重要關鍵時刻故意「隱瞞重要資訊 」（邊間房屋確定無法興建、系爭房屋確定變成中間厝） ，誘騙原告儘速辦理房屋過戶登記。
3、原告選購系爭編號B3房屋（原為3間連棟透天厝之第3間） 在102年12月底完工交屋時將會確定變成「中間厝」（即5 間連棟透天厝之第3間），此與被告伍睿公司之房屋廣告 及買賣契約完全不符，亦與原告當初精挑細選預購之房屋 周遭環境條件不同。原告乃決意不想購買之系爭房屋，並 陸續於102年9月17、25日及10月14日至被告伍睿公司及「 大觀」建案工地現場與業者面談協商，請求解除預售屋（ 房屋與土地）之買賣契約並返還已付價金，但被告伍睿公 司對此請求置之不理。其後原告更委請律師向被告伍睿公 司及被告盧建丞發函，表示撤銷系爭買賣契約之意思表示 ，並請求返還已交付之定金及房屋土地價金，但被告伍睿 公司亦置之不理。因此原告對於被告伍睿公司通知原告辦 理銀行貸款及產權移轉手續之要求並未如被告伍睿公司於 民事反訴起訴狀中所宣稱「置若罔聞」，一直都有在積極 面對處理。
（七）被告伍睿公司於委任律師發函中指出「：：：如許芳文不 想購買編號B3之房屋，本公司也同意許芳文以同價格或貼 補差價更換其他屋型」云云。但被告伍睿公司所提供其他 尚未售出之空屋亦有風水瑕疵、工程結構瑕疵等問題，且 只同意原告換屋而不得退屋還款，否則即要沒收已付價金 ，故意侵害購屋消費者之權益，顯有違反消費者保護法之 規定。
1、被告伍睿公司「大觀」建案C區之連棟透天厝當初蓋到一 半時，曾因「廢巷」爭議（未事先向嘉義市政府合法申請 通過即開始違法施工且於事後補申請時被駁回）而更改房 屋設計，並在進行「地基移位」工程之後才又繼續施工， 其房屋結構安全性非常令人擔憂。且在通過驗收之後，C 區之連棟透天厝其頂樓大都有施做「違法增建」二次施工 ，甚至於C區每間房屋每層樓後面牆壁亦有全部敲掉並施
做違法擴建工程之可疑情事，其房屋結構安全性因此亦非 常令人擔憂，故原告不願接受更換為C區之連棟透天厝。 2、「大觀」建案B區之連棟透天厝，其B2、B5（位於B3左右 兩間）之頂樓外牆皆有特殊大塊水泥造型會擋住視線，若 將來頂樓設置神明廳，對於神明、祖先等會形成沖煞，實 為大不敬，況且其頂樓亦為「違法增建」二次施工，其房 屋結構安全性亦令人擔憂，故原告不願接受更換為B區其 他之連棟透天厝。而B1為邊間房屋，停車迴轉不易，且靠 近垂楊路巷口，不僅冬天風大，亦會有較大車聲吵鬧，且 其頂樓亦為「違法增建」二次施工，其房屋結構安全性令 人擔憂，故原告亦不願接受更換。
3、「大觀」建案A區之連棟透天厝其頂樓雖為合法施做，但 當時現存尚未賣出的兩戶A3、A5（第三、第四戶）中間有 一根電線桿，且上面掛有危險的變電筒，這不僅觸犯了嚴 重的風水禁忌，且對全家人身心健康亦會有很大的影響與 傷害，故原告不願接受更換。況A5亦為中間厝，原告亦不 願接受更換。雖然被告伍睿公司提議可嘗試向台電公司申 請將電線桿移至A9空地前（因故無法興建之邊間房屋的基 地），但如此將會造成A8住戶反彈及排斥，古有明訓「己 所不欲、勿施於人」，故原告不願接受更換為A區之連棟
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