臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度訴字第639號
原 告 蔡明耀
吳美玉
上二人共同
訴訟代理人 廖道成律師
被 告 侯坤榮
訴訟代理人 侯致民
訴訟代理人 嚴庚辰律師
複 代理人 嚴奇均律師
被 告
兼上一人之
代 理 人 侯瑜淨即侯淑貞
被 告 侯清翔
侯居隆
侯夌宏即侯春蘭
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年3月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告侯清翔、侯居隆、侯夌宏即侯春蘭經合法通知，均未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列 情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者；擴張或縮減應受判決事項之聲明者；該訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為 當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2、3、5 款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更 或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同 一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者 ，即屬之（最高法院90年度台抗字第 2號裁定參照）。查原 告起訴時，僅將侯坤榮列為被告，並聲明：被告侯坤榮應將 坐落嘉義市○路○段 000○00地號土地（下稱系爭土地）上 門牌號碼為嘉義市○○○路 000巷00號之房屋拆除，將土地 交付予原告。嗣訴狀送達後，原告發現上開房屋之門牌號碼
應為嘉義市○○○路 000巷00號，且該房屋為被告侯坤榮、 侯清翔、侯居隆、侯瑜淨即侯淑貞、侯夌宏即侯春蘭等 5人 自被繼承人侯恒成處繼承，由渠等公同共有，故於民國 103 年 1月16日具狀追加侯清翔、侯居隆、侯瑜淨即侯淑貞、侯 夌宏即侯春蘭為被告，並變更聲明為：被告應將坐落系爭土 地上門牌號碼為嘉義市東區○○○路 000巷00號房屋（下稱 系爭房屋）拆除，將土地交付予原告。核原告所為，屬追加 對於訴訟標的必須合一確定之被告及擴張應受判決事項之聲 明，且請求之基礎事實，均係被告就系爭土地是否無權占有 乙事，則原告追加之請求，在相當程度內具有同一性或一體 性，且就原請求之訴訟及證據資料，得於後請求之審理予以 利用，而有繼續利用之可能性，依前揭最高法院裁定意旨， 堪認前後聲明之基礎事實同一，揆諸前揭法條，原告所為訴 之變更，應予准許。至於原告更正系爭房屋之門牌號碼，並 依複丈成果圖更正請求拆除系爭房屋並返還土地面積之部分 ，僅屬事實上之更正，非屬擴張或減縮應受判決事項之聲明 ，附此敘明。
貳、原告起訴主張：
一、緣系爭土地為原告依鈞院101年司執字第26849號強制執行事 件拍賣程序而拍定取得，並經鈞院核發不動產權利移轉証書 且辦妥登記而為原告所有。查系爭房屋係訴外人即被繼承人 侯恒成向第三人買受，雖為未保存登記建物，其仍取得事實 上處分權。侯恒成於90年 2月16日死亡後，系爭房屋應由其 繼承人即配偶侯蘇省（已於92年 2月13日死亡）、被告侯坤 榮、侯清翔、侯居隆、侯瑜淨即侯淑貞、侯夌宏即侯春蘭等 人繼承，然系爭建物無合法權源，占用系爭土地，爰依民法 第767條規定，請求被告侯坤榮等5人拆除系爭房屋並將土地 返還。並聲明：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除， 並將土地交付予原告；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、對被告答辯所為陳述：
㈠查系爭房屋既由被繼承人侯恒成之繼承人即被告侯坤榮等5 人繼承，則系爭房屋即屬公同共有，而非被告侯坤榮所有， 與民法第425條之1規定之要件不符，即無該條規定之適用。 ㈡次查，被告侯瑜淨即侯淑貞於鈞院101年度司執字第26849號 強制執行事件中，主張其與被告侯坤榮間成立租賃契約，故 聲請優先承買系爭土地云云。然觀其聲請意旨，其與被告侯 坤榮間之租賃契約是成立於 100年1月1日，為假扣押查封後 ，故鈞院民事執行處已審認，不得對抗債權人及買受人，亦 無從主張優先承買權。且從稅籍資料查證，房屋非被告侯瑜
淨即侯淑貞所有。
㈢再者，強制執行法上所指不動產之意義，與民法相同，不分 不動產是否能辦理所有權登記，縱使不能辦理所有權登記之 違章建築物，…亦視為不動產。原始建築人不能辦理所有權 登記，無法以登記方法取得所有權移轉於他人之不動產，均 得成為不動產執行之標的物。另建築物與基地於民法上均為 獨立之不動產，但建築物不能離開基地而獨立存在，故執行 法院於查封債務人之土地，應查明該土地上是否有建築物， 建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併 予查封、拍賣。本件系爭土地係經鈞院查封拍賣，坐落系爭 土地上之系爭房屋，依法應屬強制執行效力所及，而被告對 於原告就系爭土地具有所有權存在之事實，並無爭執；而原 告於被告無權占有之事實，無舉証責任，故被告既辯稱系爭 房屋，是有民法425條之1規定而屬租賃關係云云，而遭原告 所否認，被告即應就占有系爭房屋，係有正當權源之事實証 明之。而如前所述，系爭房屋之情形與民法第425條之1之立 法意旨及要件均不符，且被告於鈞院101年度司執字第26849 號強制執行事件多次為矛盾且不同內容之主張，亦屬違反誠 信原則、權利不得濫用原則。故被告既無法証明係有正當權 源，則應認原告之請求為有理由。
叁、被告答辯則以：
一、被告侯坤榮、侯瑜淨即侯淑貞部分：
㈠查系爭土地及坐落其上之系爭房屋為訴外人即被告父親侯恒 成向第三人所購買，是侯恒成雖非原始起造人，然已透過買 賣契約取得地上物即系爭房屋之事實上處分權。嗣被告父親 侯恒成死亡後，系爭土地及房屋即由訴外人即被告母親侯蘇 省所繼承。而被告母親侯蘇省於92年 2月13日死亡後，全體 繼承人即被告侯坤榮等 5人於92年5月1日達成遺產分割協議 ，由被告侯坤榮單獨繼承系爭房屋及土地，合先敘明。 ㈡按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房 屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，基於房屋使用權保護原則之考量，使 房屋所有權與土地利用權一體化，促進房屋所有權之安定性 ，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調 和土地與房屋之利用關係，以免維害社會經濟，並維公平。 故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分別 出賣之情形，其間雖無地上權之設定，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間 之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，故89年5月5日施行
之民法第425條之1規定即參照上開法理而定。次按民法第42 5條之1規定，雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無 法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異 ，故依民法第425條之1之立法意旨，所謂「所有權讓與」， 解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實 上處分權之情形，始符法意，有最高法院99年度台上字第17 23號民事判決要旨可參。是本件系爭房屋雖為未辦理保存登 記之建物，然為貫澈該房屋使用權保護原則之考量，使基地 使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與 房屋之利用關係，以免維害社會經濟，並維公平之法意旨， 當認僅將系爭土地所有權讓與他人時，該未保存登記建物即 系爭房屋之所有人就土地之利用，與土地所有權受讓人間， 亦有民法第425條之1規定之適用自明。另按執行法院之拍賣 ，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應 與一般受讓人無異，有臺灣高等法院臺南分院91年度上易字 第 208號民事裁判要旨可參，是本件原告依鈞院執行處拍賣 而取得系爭土地，且如前所述，系爭房屋並非公同共有，則 其與被告侯坤榮間，關於系爭房屋是否得使用系爭土地，當 亦有民法425條之1條規定之適用，故系爭房屋自有使用系爭 土地之權源。足證原告之請求被告拆屋還地乙情，並無理由 。並聲明：如主文所示。
二、被告侯清翔、侯居隆、侯夌宏即侯春蘭未於言詞辯論期日到 庭，亦皆未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
一、兩造不爭執之事項
㈠系爭土地於85年8月17日登記為被告5人之父親侯恒成所有； 嗣於90年5月22日由被告5人之母親侯蘇省以分割繼承辦理登 記為其所有；再於92年 5月15日由被告侯坤榮以分割繼承辦 理登記為其所有。
㈡系爭土地因法院拍賣，於102年4月29日由原告蔡明耀及吳美 玉共同買受拍定，並已取系爭土地之不動產權利移轉證書。 ㈢系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭房屋於61年 1月18日因買 賣申報契稅變更納稅義務人為侯恒成，90年 5月28日因繼承 變更納稅義務人為侯蘇省，92年 5月13日因繼承變更納稅義 務人為侯坤榮迄今。
㈣被告5人之父親侯恒成、母親侯蘇省死亡後，被告5人均未辦 理拋棄或限定繼承。惟被告 5人已於92年5月1日協議分割遺 產，由被告侯恒成單獨繼承系爭房屋。
二、經兩造協議簡化之爭點
㈠本件有無民法第425條之1法定租賃規定之適用？ ㈡原告請求被告拆屋還地，有無理由？
伍、本院得心證之理由：
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1 第1 項定有明文。
二、次按，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使 房屋所有權與土地利用結成一體，促進房屋所有權之安定性 ，使基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響，俾資調和 土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。 故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開 出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋 為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此房屋所有人與土 地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最 高法院48年台上字第1457號判例所持之見解。為杜爭議並期 明確，89年5月5日施行之民法第425條之1 第1項乃參照上開 見解，予以明文規定如下：「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓 人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之 限制。」。
三、經查，系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭土地北側土地面臨 道路（興業東路297巷），路寬（含水溝蓋約8米），巷道的 北側為南田公園。系爭土地東側、西側、南側與他人土地相 鄰，僅由北側道路對外出入，系爭土地東側附近臨南田市場 ，西側約3、4百公尺連接吳鳳南路。系爭土地上坐落 2層樓 鐵皮木造門牌號碼為○○○路 000巷00號，系爭土地附近為 公園住宅及市場等情，業據本院會同地政人員履勘現場查證 屬實，製有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，並有複丈成果圖 存卷可按（詳本院卷第26、27、32、54至56頁），堪信為真 實。而系爭房屋於61年 1月18日因買賣申報契稅變更納稅義 務人為侯恒成，90年 5月28日因繼承變更納稅義務人為侯蘇
省，92年 5月13日因變更納稅義務人為侯坤榮迄今之事實， 為兩造所不爭執，並有嘉義市政府稅務局 103年1月9日嘉市 稅房字第0000000000號函存卷可稽（詳本院卷第88頁）。復 參照被告提出並經原告不爭執形式真正之被繼承人侯蘇省遺 產分割協議書，其上記載系爭土地及房屋由被告侯坤榮取得 乙節，亦有上開遺產分割協議書存卷足憑（詳本院卷第 127 頁）。本院參諸遺產協議分割書之內容，與系爭房屋及系爭 土地皆於92年 5月間分別將納稅義務人及所有權人改登記為 被告侯坤榮乙節，兩者相符，則被告侯坤榮主張系爭房屋並 非全體繼承人公同共有，其為系爭房屋之事實上處分權人等 語，洵堪採信。
四、基上，自92年 5月間起，被告侯坤榮為系爭土地之所有權人 及系爭房屋之事實上處分權人，既堪認定，則本件原告於拍 定買受系爭土地時，系爭土地及坐落其上之系爭房屋既同屬 於被告侯坤榮所有，揆諸民法第425條之1 第1項規定，因認 兩造間推定有租賃關係存在。故被告侯坤榮占有使用系爭土 地，因認有合法使用權源，尚非無權占有。
陸、綜上所述，被告侯坤榮主張系爭房屋及系爭土地於拍定時， 均同屬於被告侯坤榮所有，兩造間依民法第425條之1規定有 法定租賃關係等語，洵堪採信，則被告侯坤榮主張其占有使 用系爭土地有正當權源等語，自屬可採。從而，原告依物上 請求權之法律關係，請求被告等 5人應將系爭房屋拆除並返 還土地，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 385條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
民二庭法 官 林中如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 許錦清