臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四三一號
原 告 丁○○
送達代收人 甲○○
被 告 乙○○
被 告 丙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○、乙○○應將坐落於桃園縣大園鄉○○○段崁腳小段第九五之八地號、面積共０、一七七五公頃土地，返還原告及訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭秀絨。
被告丙○○應給付原告及訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭秀絨等七人新台幣十五萬二千六百三十三元，及自民國八十九年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由原告受領。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○、丙○○應共同將桃園縣大園鄉○○○段崁腳小段九五之八地號土 地（下稱系爭土地）如附圖所示部分之地上物，全部拆除騰空，並將該土地返 還予原告丁○○及訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭秀 絨等七人。
（二）被告丙○○應給付原告及訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、 趙郭秀絨等七人新台幣（下同）八十四萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，由原告代為受領。二、陳述：
（一）被告丙○○於民國六十一年間，向原告之被繼承人趙蔡治訂立耕地租賃契約， 承租系爭土地，嗣趙蔡治於八十七年十一月間死亡，系爭土地由原告與訴外人 趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭秀絨等七人共同繼承取得共 有。
（二）查被告丙○○於系爭耕地上建造雞舍，並未從事耕作已繼續一年以上，又自八 十五年下期起，即未再給付系爭土地之地租，欠租已達二年以上，復於八十五 年十月十五日未經原告同意，將系爭土地轉租予被告乙○○使用，原告依民法 第四百五十八條及土地法第一百十四條第六、七款，分別於八十九年六月十九 日以中壢郵局存證信函、同年七月二十五日鈞院八十九年度自字第八十七號刑 事案件以提出刑事調查證據狀，向被告丙○○為終止系爭土地租賃契約之意思 表示，復於八十九年十一月十五日再以存證信函向被告丙○○為前述終止租約 之意思表示；是兩造間之租賃約已合法終止。
（三）兩造間之租約既已合法終止，被告丙○○及乙○○對於系爭土地之占有即屬無 權占有，被告丙○○在系爭土地上建造雞舍，顯對原告系爭土地之所有權構成
侵害，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，訴請被告拆除前開雞 舍並返還系爭土地。
（四）另被告丙○○未經原告同意，於八十五年十月十五日將系爭土地以每年二十八 萬元之代價違法轉租予被告乙○○，被告丙○○就此部份租金之取得，並無法 律上之原因，爰依民法第一百七十九條之規定，訴請被告返還相當於租金之不 當得利共八十四萬元。
（五）對於被告抗辯之陳述：
１、被告丙○○就其轉租辯稱係合法，引用實務見解：「租地建築房屋除當事人間 有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築 物而移轉於他人」，舉重以明輕，建築物所有權可轉讓，建築物出租更無違法 可言云云。惟查：⑴本件土地係耕地非建地。⑵本件係出租耕地，非出租建地 。更無出租建地供承租人建築房屋可言。⑶民法、土地法咸將建地、耕地分別 規定，足見建地、耕地並不相同，無從舉重以明輕而互為援用。⑷如被告丙○ ○主張為有理由，則民法第四百五十八條規定：「耕作地租賃於租期屆滿前有 左列情形之一時，出租人得終止契約一、：：。二、承租人非因不可抗力不為 耕作繼續一年以上者。三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。」。及 土地法第一百一十四條：「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之 一時終止之：：：第六款：違反第一百零八條之規定（第一百零八條：承租人 縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。）時。」等規定，豈 非具文？被告丙○○主張為無理由至明。
２、被告丙○○辯稱「與出租人即原告之被繼承人趙守成約定租地作為建造雞舍之 用」乙節，並不實在。就此有利於己之事實，依民事訴訟法第二百七十七條之 規定被告丙○○應負舉證責任。惟，縱經證明，仍無解免被告丙○○違法轉租 之效果。
３、被告丙○○將系爭地轉租予被告乙○○，雙方訂有如證七之租賃契約，此為雙 方所不否認。雖被告乙○○辯稱僅租雞舍未租地。惟證之租賃契約既為雙方所 不否認，其契約第一條上載「：：租賃契約條件列明於左：第一條：甲方（丙 ○○）雞舍屋所在地及使用範圍：：」。足見租賃範圍包括係爭地。被告乙○ ○所辯不足採。被告二人所辯為無理由。
三、證據：提出地籍圖謄本、土地謄本、桃園縣都市計劃土地使用分區證明書、存證 信函及回執、提存通知書、被告丙○○與被告乙○○間之租賃契約、八十九年度 自字第八十七號刑事提出證據狀及判決書等之影本、趙守成、趙蔡治死亡除戶謄 本、繼承系統表含各繼承人即本件土地共有人之戶籍謄本等為證。乙、被告丙○○方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。二、陳述：
（一）兩造間租賃契約係屬民法上租地建屋契約，並非耕地租賃契約。系爭租賃契約 訂立於六十一年間，被告承租目的是要建造雞舍，當時農地並未限建（農發條 例於民國六十二年九月六日施行），是租地興建雞舍仍屬適法，兩造間之契約 非屬基於耕地三七五減租條例而訂之耕地租賃契約，亦無適用土地法耕地租賃
契約相關規定之餘地。另觀以六十一年間，被告租地建屋施工中，原出租人趙 守成、趙蔡治夫婦（即原告之父、母）經常到現場觀看施工，並多次提出規劃 興建意見。且雞舍興建使用二十餘年以來，趙守成夫婦每年按期前來收取土地 租金，均未曾對被告興建房舍使用表示異議，且雙方締約迄今並未辦理耕地租 約登記，益徵締約雙方真意係民法上之租地建屋契約。則兩造間之租賃契約既 係租地建屋契約而非耕地契約，自無土地法耕地租賃相關規定之適用。是原告 主張被告非因不可抗力繼續一年不為耕作而依土地法第一百十五條終止兩造上 開租約，即屬無據。
（二）被告並無積欠租金之事，本件租賃契約係約定給付租谷代金，由出租人逐年分 上下期二次前至被告住所收取，有原告之父母在八十五年上期以前之收租證明 可證，是本件租金之給付，係約定以被告之住所地為清償地。而自八十五年下 期迄今，原告迭經被告催告仍未依約前來收租金，被告以郵政匯票寄予原告， 亦遭原告退回；是原告所稱被告積欠租金之事實，實係原告受領遲延。且依民 法第四百四十條第一項之規定，出租人以承租人積欠租金為理由終止租約，應 經訂相當期限催告，承租人仍未支付，出租人始得終止租約。本件被告並未積 欠租金，原告亦未訂相當期限催告支付租金，原告主張被告欠租而終止契約， 要屬無據。
（三）本件亦無違法轉租之情事，按「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特 約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」， 最高法院四十四年台上字第四七九、四十八年台上字二二七號、七十九年台上 字第二六七八號著有判決可參。而租賃房屋之轉讓，其情形尤甚於轉租，是本 件被告丙○○固於八十五年十月十五日將上開雞舍出租予被告乙○○，惟基於 舉重明輕之法理，揆諸上述判例意旨，其轉租行為當非法之所禁，且被告所轉 租者，乃為雞舍，而非系爭土地，原告自不得執此主張被告違法轉租而終止契 約。
（四）縱或兩造間之租約係屬耕地租約，則兩造自應依耕地三七五減租條例第二十六 條規定，循租佃爭議調解、調處之程序辦理，而非逕行起訴。（五）原告雖另主張曾於八十九年六月十九日以中壢郵局存證信函通知，及八十九年 七月二十五日於刑事證據狀中聲明終止租約，惟原告所稱之終止事由均不存在 ，且出租人並非僅只原告一人，是其前開所為終止租約之意思表示不生效力。（六）又縱使原告於八十九年十一月十五日與其他共有人共同向被告所為終止租約之 意思表示生效，惟兩造間之租金一年僅為四千九百六十一元五角，原告請求八 十四萬元亦屬無據。
三、證據：提出台灣高等法院八十九年度上易字第四三二五號判決、電力公司基本資 料、農業發展條例節本、限制建地擴展執行辦法、最高法院判例要旨、並聲請訊 問證人黃燦堂、許金水。
丙、被告乙○○方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告丙○○並未欠租，其應付之地租，依雙方約定之付租方法，係由出租人前
來承租人住所收受租谷代金。惟八十五年下期，原告竟未依約定之付租方法前 來收租。因原告受領遲延，被告丙○○催促無效，方於八十九年六月十七日以 大園郵局第二二五號存證信函，檢附八十五年下期至八十八年下期之租谷代金 合計一萬七千三百七十元，以郵局同額匯票寄予原告，原告收受後竟指被告丙 ○○竊佔，雙方無租賃關係，將匯票退還被告丙○○。其不得已向鈞院提存所 以八十九年度存字第一一Ｏ七號辦理提存，以上事實亦為原告所自認。按出租 人以承租人積欠租金為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，訂 相當期限催告承租人支付，並須於催告期滿，承租人仍不為支付，出租人始得 終止租約（四十四台上二三九、四十六台上一五Ｏ八、八十六台上三三二四判 例參照）查原告不依約定之履行方法前來收取，應屬原告受領遲延，且被告丙 ○○不待原告訂期催告，主動將應付之租金以郵局匯票函寄予原告，原告收受 匯票即生給付效力。嗣後原告雖又將匯票退回，不影響於已成立之給付效力。 是原告指丙○○欠租云云，與事實不符，所為終止租約之意思表示實不生任何 效力。
（二）被告丙○○並無違法轉租之情事。
１、原告主張被告丙○○與伊父母間乃就系爭土地存有不定期限之租用耕地契約關 係，並主張被告丙○○有違反土地法一一四條及新修正民法四五八條之規定違 法轉租，業已依法終止租約而請求本件拆屋還地云云，惟查本件系爭租約係訂 立於民國六十一年間，由原告之父母將系爭土地出租予被告丙○○搭建雞舍、 倉庫養雞而非以耕作為目的之耕地契約。
２、又所謂耕地租用者，依土地法第一Ｏ六條之規定，為以自任耕作為目的、約定 支付地租，使用他人之農地是謂，則本件被告丙○○與原告父母間，既係以「 租地建屋」為目的而非以「自任耕作」為目的，縱標的物為農地，依土地法前 開一Ｏ六條，亦不成立耕地租賃之法律關係。是本件並無適用土地法或民法特 別租賃之耕地租賃等規定之餘地，而應適用民法一般租賃之規定乃毋庸置疑。 ３、如前所詳述，本件既無適用耕地特別租賃之規定，則自應審究丙○○與被告間 之租賃行為有無違反任何原告與被告丙○○間約定或法定之事由，致原告得以 違法轉租而終止租約、並請求本件拆屋還地。查被告丙○○與乙○○間之租賃 契約內容，係由被告丙○○將自己出資興建之「雞舍」出租予被告，而非將伊 承租自原告父母之「土地」轉租予被告。查本件被告丙○○與原告間並無任何 不得將興建於土地上之房屋出租予他人之特約。且基地租賃，由承租人建屋而 將房屋出租予他人者，並非民法四四三條所謂之轉租，而房屋之承租人可基於 借貸關係使用基地。是依法律規定此種行為亦非構成民法之轉租，則原告主張 被告丙○○有違法轉租而終止租約並請求拆屋還地，顯屬無由。（三）綜上所述，被告丙○○與原告間之租賃契約既未經合法終止，被告基於與被告 丙○○之租賃契約占有系爭土地，自屬有權占有，原告之請求於法無據。三、證據：提出原告收租明細影本、租賃契約影本、鄭玉波著民法債編各論第二八三 頁影本。
丁、本院依聲請現場履勘，並囑託桃園縣蘆竹地政事務所派員會同測量。 理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。均可為之，民事訴訟法第二百五十五條第一 項第二款、第七款定有明文。本件原告起訴聲明之第二項原為：被告丙○○應賠 償原告新台幣八十四萬元及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五 計算之利息，嗣於九十年五月九日本院審理時，提出書狀，請求變更聲明為：被 告丙○○應給付原告及訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭 秀絨等七人共八十四萬元及自訴狀繕本送達日之翌日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息，由原告代為受領。核其所為之變更，因其請求之基礎事實相同， 且不甚礙被告之防禦，於法自無不合，應予准許，合先敘明。二、復按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。」，民 法第八百一十一條前段定有明文。本件原告為系爭土地之共有人之一，有其提出 土地謄本在卷可查，堪信為真實，是其本於共有人之地位，訴請被告返還系爭土 地予全體共有人，及將不當得利交付原告及全體共有人，而僅由原告一人起訴請 求，核其當事人為適格，且為法之所許，併此敘明。乙、實體方面：
一、原告主張伊之被繼承人趙守成、趙蔡治於六十一年間與被告丙○○就系爭土地訂 立耕地租賃契約，約定租金每年分上下二期給付。嗣系爭土地於七十八年六月十 三日由原告與訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建焜、趙建發、趙郭秀絨等七 人共同繼承取得。詎被告丙○○自八十五年下期迄今均未給付租金，積欠租金已 達二年之總額。又被告丙○○於系爭土地上興建雞舍，並未從事耕作，其非因不 可抗力不為耕作繼續一年以上。另被告丙○○未經原告之同意，於八十五年十月 十五日以每年租金二十八萬元之代價，將系爭土地違法轉租予被告乙○○，嗣經 原告及其他共有人全體，依土地法第一百十四條第六、七款、民法第四百五十八 條之規定，終止兩造間之租賃契約。爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條 、第一百七十九條之規定，訴請被告將系爭土地上之建物拆除騰空，返還予原告 及共有人全體，並給付如聲明第二項所示之金額。二、被告丙○○辯稱：兩造間之租賃契約未經合法終止。被告丙○○與原告之被繼承 人趙蔡治於六十一年間訂立前述租約時，係以興建雞舍為目的，非用以耕作，是 兩造間之租賃契約，係屬基地租賃契約，要無土地法及民法耕地租賃相關規定之 適用，是原告稱被告丙○○不為耕作繼續一年以上，終止租賃契約，於法無據。 而兩造間租賃契約租金之清償地，係在被告丙○○之住所地，原告自八十五年下 期後，即未至上揭處所收取租金，係屬受領遲延，且上揭租金業經被告丙○○以 郵政匯票寄達原告之住所而遭其拒收，現已提存，故並無積欠租金達二年之總額 之事實，是原告主張因被告欠租而終止契約，亦屬無據。又被告丙○○雖於八十 五年十月十五日將所建雞舍出租於被告邱騰隆，惟上開雞舍之出租與基地租賃無 關，非屬違法轉租，是原告主張被告丙○○違法轉租系爭土地而終止契約，於法 自有未合。兩造間之租賃契約既並未終止，原告之請求即屬無理由等語。而被告 乙○○則以：被告丙○○並未積欠原告租金，轉租系爭土地亦非違法，是被告丙 ○○與原告間之租賃契約並未終止。被告乙○○因與系爭土地承租人丙○○所訂
立之租賃契約，占有系爭土地，為有權占有，原告之請求自非有據。又系爭土地 上之雞舍，係被告丙○○興建，與被告乙○○無關，是被告邱盛隆對於系爭土地 ，自無拆除建物或回復原狀之義務。
三、本件原告主張其為系爭土地之共有人，被告丙○○曾與原告之被繼承人趙守成、 趙蔡治就系爭土地訂有不定期租賃契約等情，業據其提出系爭土地之土地謄本為 證，且為被告所不爭執，自堪信為真。原告又主張與被告丙○○所訂之租約為土 地法之耕地租賃，惟被告丙○○則辯稱兩造所訂者為一般民法之租約，經查：（一）按自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所 謂耕作，包括漁牧。土地法第一百零六條定有明文。又「按以自任耕作為目的 ，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用，前項所稱耕地，包括漁牧， 土地法第一百零六條第一項、第二項規定甚明，養雞事業係畜牧之一種，亦有 營業稅類計徵標的表可資參證，是租用農地從事養雞，應屬耕地租賃，而有耕 地三七五減租條例之適用。」最高法院七十一年台上字第二八八號判決要旨可 參。
（二）被告丙○○自承於六十一年十月間與締約之初，租賃之目的即在系爭土地上興 建雞舍養雞等情，業據被告丙○○提出台灣電力公司於系爭土地架設電錶之基 本資料為證，且經證人即當初為被告丙○○興建雞舍之工人許金水到庭證稱： 「（問：系爭土地上之雞舍是否為你所建造？）是我受僱去建的，大約是在民 國六十幾年，由丙○○僱用我和其他人一同建成的。當時地主夫妻偶而都會到 場看看，但我不知道地主他們夫妻的名字。地主夫妻有叫我們要蓋好一點。」 等語，（詳見本院九十年五月九日之言詞辯論期日筆錄）核與本院依職權調閱 本院八十九年自字第九十號刑事卷查閱之內容相符，參以被告丙○○於系爭土 地上興建雞舍已達二十餘年，原告之被繼承人實無不知之理，每年仍依約向被 告丙○○收取租金，自堪信丙○○於租賃之時，目的即為建造雞舍至明。（三）則被告丙○○租賃之初既是建造雞舍，其目的自為養雞之用，且被告亦自承在 系爭土地上經營養雞業二十餘年，至八十五年十月十五日始將雞舍轉租予被告 乙○○繼續經營養雞業（參見被告九十年五月三日之答辯狀第三項非違法轉租 部分），且本件系爭土地之地目的為「田」有地籍謄本可稽，可見被告丙○○ 與趙守成、趙蔡治所締結之租賃契約為耕地租賃至明。則被告丙○○與原告之 被繼承人所訂之契約既為耕地租賃，依右揭法律規定及說明，自應適用土地法 關於耕地租賃之規定甚明。
（四）至被告丙○○辯稱系爭土地上之建物為鐵皮木造雞舍，應屬房屋，故兩造間之 租賃契約應屬民法上之基地租賃、自應依民法上之基地租賃規定云云，惟查本 件在系爭土地上所建違者為雞舍，業為被告丙○○所自認，且本院現場履勘時 ，現場確實是雞舍，其內雞隻為被告乙○○所畜養，有本院九十年三月八日之 現場勘驗筆錄在卷可參，則系爭土地上所建造者既為雞舍，並養有雞隻，又無 可供人居住使用之處所，顯難認定系爭土地上蓋有房屋，其上所蓋者既非房屋 ，自非屬基地租賃甚為顯然，且本件雞舍所在之系爭土地之地目為「田」，既 是「田」更無做為基地供人建造房屋使用之理，是被告之抗辯。顯不可採。四、原告又主張因被告違法轉租，違反土地法第一百十四條第六款之規定，耕地租約
經其依法終止之，惟為被告丙○○所否認，經查：（一）本件被告丙○○與原告之被繼承人間所訂之租賃契約並未定有期限，業為兩造 所不爭執，既未訂有期限，則該租賃契約之性質自為不定期租賃契約，而不定 期租用耕地契約，依土地法第一百十四條規定，非有該法條所列情形之一者， 不得終止之。依第一百十四條第六款規定：違反第一百零八條之規定時，可終 止不定期限耕地租用契約；依土地法第一百零八條規定：承租人縱經出租人承 諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。是本件被告丙○○如有將系爭土地 轉租於他人，原告基於繼承被繼承人趙守成、趙蔡治與被告丙○○間不定期限 耕地租用契約法律關係之權利、義務，自得終止租約至明。（二）被告丙○○自承於八十五年十月十五日將系爭土地上之雞舍轉租予被告乙○○ 繼續經營養雞業已如上述，且有渠二人所訂之養雞舍租賃契約書影本在卷可參 ，本院現場履勘時，養雞場確為被告乙○○在經營，亦有前揭勘驗筆錄可參， 足見被告丙○○確是將系爭土地轉租予他人使用，則被告丙○○轉租耕地予他 人，自屬違反土地法第一百十四條第六款之規定至明。（三）被告丙○○既違法轉租予被告乙○○，原告及訴外人即其他共有人乃於八十九 年十一月十五日以中壢郵局第五七一號存證信函向被告丙○○為終止租賃契約 之意思表示，有原告提出之上開存證信函影本為證，且為被告丙○○所自承， 足認兩造間之租賃契約，業經原告及其他共有人於八十九年十一月十五日終止 之。
（四）至另被告丙○○辯稱伊與被告乙○○僅系爭土地上之雞舍簽訂租賃契約，與耕 地轉租有所不同，且伊為租地建屋之契約，建築物本得自由處分而移轉於他人 ，舉重以明輕，出租行為係屬於房屋管理行為，自非為法所禁止云云。惟耕地 與雞舍之使用收益係屬一體，無從分別獨立存在，是將耕地上之雞舍出租，實 係將耕地併同出租，不能再單獨使用耕地，可見其無從劃分。而揆諸前述土地 法之規定，承租人不得將耕地轉租予他人，為法所明定之事項，並無所謂「舉 重明輕」法理適用之餘地，且本件所建造者為雞舍，並非房屋，非屬租賃基地 建築房屋，亦已說明如上，被告之抗辯，委無可採。（五）退步言之，縱認被告丙○○與原告之被繼承人趙守成、趙蔡治之所簽訂之租賃 契約非土地法之耕地租賃，而為民法上之一般耕作地租賃，則依民法第四百五 十九條準用同法第四百五十八條之規定，被告丙○○亦因將耕作地全部或一部 轉租於他人，原告基於繼承之耕作地租賃契約之法律關係，亦得主張被告有上 開轉租事由，依上開終止租約之意思表示而終止系爭土地之租賃，顯見本件土 地租賃契約業已終止至明。
五、按土地法為民法之特別法，土地法有特別規定者，自應優先適用，土地法無規定 者，自應適用民法之規定，關於終止耕地租約後之法律關係，土地法未有規定， 自應適用民法之規定，則依民法第四百五十五條規定：「承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。」。本件被告丙○○與原告及訴外人趙世雄等共有人間之租 賃契約既經終止，則依上開民法之規定，被告丙○○自應將系爭土地返還原告及 訴外人趙世雄等共有人。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。」，民法第七百六十七條前段定有明文。被告乙○○係向被告丙○○承租
系爭土地做為經營養雞場，為次承租人，與原告及其他共有人或原告之被繼承人 趙守成、趙蔡治之間並無任何租賃關係存在，為被告丙○○及乙○○二人所自承 在卷，則被告乙○○占有系爭土地，對於原告及其他共有人而言均無合法之占有 權源，自屬無權占有，故原告對之主張依上開民法第七百六十七條前開之規定請 求其返還系爭土地，即屬於法有據，為有理由，被告二人均應返還予原告及其他 共有人。
六、原告又主張請求被告二人共同返還系爭土地外，應將建造於系爭土地之雞舍拆除 騰空。惟查：
１、被告丙○○與原告及其他共有人間之租賃契約關係固經終止，惟關於終止耕地或 耕作地租賃契約關係後，當事人如未約定承租人負有拆除地上物回復土地原狀之 約定，並無法律規定承租人負有拆除地上物回復原狀之義務，且參照上開民法第 四百五十五條後段規定：「租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租 人。」，顯見承租人無拆除地上物回復原狀之義務至明。２、再系爭土地上之雞舍係被告丙○○獨資所興建，轉租與被告乙○○，業據原告提 出被告丙○○、乙○○訂立之租賃契約為證，且均為被告所不爭執。是被告乙○ ○，雖屬無權占有系爭土地，惟上開雞舍其並非其所興建，自不能課其應負拆除 雞舍之義務至明。
３、是被告丙○○基於租賃關係終止後雖負有返還租賃物之義務，惟並無將地上物拆 除騰空之義務，而被告乙○○因非雞舍之建造人且非所有人，亦無拆除之義務， 故原告請求被告丙○○與乙○○應共同將上開雞舍拆除騰空，於法難謂有據，不 應准許。
七、原告又主張被告丙○○於八十五年十月十五日將系爭土地以年租二十八萬元之價 格，違法轉租予被告乙○○，獲有相當於租金之不當得利，故依民法第一百七十 九條之規定，請求被告丙○○給付其向被告乙○○所受領之租金八十四萬元。經 查：
（一）「無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。（二）原告係於八十九年十一月十五日與被告丙○○終止耕地租賃契約等情已如前述 ，復有中壢郵局存證信函為證，可見兩造間之租賃關係於上開八十九年十一月 十五日始行終止。在原告終止租約前，被告丙○○占有系爭土地係基於租賃契 約，為有權占有，則被告丙○○既有正當之權源占有系爭土地，其依此權源收 租他人所交付之租金（縱屬違法轉租而收取者），即非無法律上之原因，自非 不當得利。惟在原告終止與被告丙○○之租賃契約後，被告丙○○占有系爭土 地已無正當之法律上權源，為無權占有，而其在無權占有之情況下，仍占有使 用收益系爭土地，即獲有「占有」之不當利益，自應將該「占有利益」返還原 告。
（三）又被告丙○○係以每年二十八萬元之代價違法轉租予被告乙○○，有原告提出 被告丙○○與乙○○之雞舍租賃契約一紙為證，且為二被告所不爭執，則被告 丙○○所獲取之「占有利益」，自應以上開租金所得為據，將之返還原告及其 他共有人全體。
（四）再原告主張被告丙○○應返還不當得利計算之截止日為至本件言詞辯論終結止 ，即九十年六月十二日，則計算被告丙○○自租契約終止後之八十九年十一月 十五日起至上開九十年六月十二日止，期間共計一百九十九日，依上開每年二 十八萬元之租金計算之，每日之租金費用為七百六十七元（四捨五入），是原 告可請求被告丙○○自租約終止後就系爭土地使用收益所得之不當利益共計十 五萬二千六百三十三元，為有理由，應予允許。逾此範圍之請求，因失所據， 不能允許。
（五）至被告丙○○雖辯以系爭土地之地租一年上下期亦不過四千九百六十一元，原 告之請求尚嫌過多等語。惟查，所謂不當得利之返還，自係以實際利得為返還 之客體，若被告丙○○並未將系爭土地轉租予被告乙○○，而係自已使用收益 ，則其使用收益之利得並非具體，自可以前述兩造租金據以推算其利得，惟本 件被告丙○○既已將系爭土地轉租予被告乙○○，其實際所收取之租金，即屬 不當得利，自應將之返還甚明，是被告此部分之抗辯，並無足採。八、綜上所述原告主張依終止租賃契約及所有物返還請求權之法律關係請求被告丙○ ○、乙○○將系爭土地返還伊及共有人即訴外人趙世雄、趙嬪翡、趙仁菁、趙建 焜、趙建發、趙郭秀絨等七人，自屬於法有據，應予允許。原告又主張被告丙○ ○、乙○○應共同將系爭土地上之建物拆除騰空，因被告丙○○係承租人，依法 並無此義務，而被告乙○○因非所有人，亦無此拆除之義務，是原告之請求自不 能准許。又原告主張被告丙○○應將其所獲得之不當利得八十四萬元返還，因被 告丙○○於租約終止後始有不當得利之可言，故原告之請求，於十五萬二千六百 三十三元之範圍為有理由，應予許可，逾此範圍之請求，因失所據，應予駁回。九、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果已無影響，爰不再 一贅述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 潘進柳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日~B法院書記官 王順天