臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第5250號
原 告 馥岱開發建設有限公司
法定代理人 陳孟潮
訴訟代理人 程柏霖
林梅玉律師
複代理人 張瑞玲
被 告 陳秀雄
訴訟代理人 李振生律師
上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國103年3月17日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國97年4月2日與被告就坐落臺北市○○區○○段 ○○段000地號、面積68平方公尺（權利範圍全部），及 同小段204地號、面積226平方公尺（權利範圍1/4）等2筆 土地（下稱系爭土地），簽訂2份合建契約書（下稱系爭 合建契約），原告並依約分別給付被告新臺幣（下同）20 0,000元及170,000元之保證金，並於101年1月19日雙方合 意延長合建契約書之期限3年，至104年1月18日始屆期， 此亦有當日簽署之協議書（下稱系爭協議書）可證。詎被 告竟於101年11月15日將系爭土地出售與第三人傅惠敏， 並於101年12月19日完成登記，被告出售系爭土地違約致 給付不能之情事至臻明確。嗣原告於102年1月31日依民法 第226條、256條規定，向被告為解除契約之意思表示，並 依合建契約書第10條第1項後段約定請求被告返還其所收 取之所有款項，包括保證金200,000元、170,000元，及為 被告墊付之銀行貸款利息41,781元，合計411,781元，惟 被告迄今仍拒絕返還。
（二）對於被告抗辯所為之陳述：
1、原告並無給付不能之情事：
⑴原告於99年11月29日撤回建造執照之申請案時，係因補正 事項過多，無法於所定6個月期限內完成補正，故先行撤 回。撤回後原告依法仍得隨時重新提出申請，法令並未限 制不能再提出申請，因此被告以原告撤回建照申請乙節， 主張原告有給付不能之情，於法尚有未合。
⑵依被證3、4、5號之建造執照申請案審核結果表、撤案申 請書、里長陳述書均為99年間之文件，被告執該等文件主
張原告給付不能，果如被告所言，何以被告要於101年1月 19日與原告合意延長合建契約期限3年，豈非自相矛盾。 ⑶依兩造於101年1月19日協議書第2條之約定：「因鄰房問 題，甲方同意乙方放棄當開發建設公司，原則上由乙方選 擇建設公司，再由雙方共同選定興建建設公司。」足認本 件係經被告同意原告可不擔當開發公司，由雙方共同另外 選定興建公司，故無原告非開發建設公司即無法履行合建 契約義務之情形。
⑷原告移轉臺北市○○段○○段000地號土地登記予歐淙機 ，係基於共同合資投資關係，並無影響合建土地之完整性 。
⑸被告於101年11月15日即將其系爭房地出售而發生給付不 能之情事，而原告與傅惠敏係於102年3月26日終止委建契 約，係發生於被告違約致給付不能以後，故原告並無影響 合建土地完整性之情形。
2、被告於102年4月22日所為解除契約之意思表示，於法不合 ：
本件被告於解除契約之意思表示前，並未先以書面限期通 知改善，依系爭合建契約第10條第2項之約定，被告並未 有解除契約之權利。又被告係在原告於102年1月31日解除 契約後，始於102年4月22日之答辯狀為解除契約之意思表 示，系爭合建契約已因原告於102年1月31日解除而失其效 力，被告於102年4月22日無由再對已發生解除效力之契約 再次解除。
3、被告並未點交房屋予原告占有：
系爭合建契約第5條第1項第4款約定：「甲方於建照下達 後依乙方通知期間遷出並將建物點交乙方，以便辦理房屋 拆除及後續興建事宜。」可知雙方就房屋點交之約定，係 在建照核發後依原告公司通知之期間辦理點交。被告將鑰 匙交予程柏霖之目的係因其長時間在國外，為方便樓上住 戶鄰居抄水錶之緣故，與系爭房屋點交無涉。
4、又原告所提出請求貸款利息部分為原告所墊付者，至於證 人程柏霖是否有另外墊付其他貸款利息，非本件訴訟範圍 ，亦與原告無關。
（三）爰依民法第259條、第260條規定，及系爭合建契約第10條 第1項後段約定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告4 11,781元，及自102年2月8日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
二、被告辯稱：
（一）系爭合建契約因可歸責於原告之事由而給付不能：
1、原告給付不能之事實及證據：
⑴原告無正當理由自行撤銷申請建造執照，致無法建造房屋 ，己給付不能。
⑵原告放棄當開發建設公司，即無法履行合建契約之義務。 而原告迄無法依協議書約定另選開發建設公司，縱令可另 選開發建設公司，鄰房問題仍無法解決，故系爭合建契約 亦因可歸責於原告之事由而給付不能。
⑶原告處分其合建標的之土地，合建土地不完整，己給付不 能。原告於99年11月29日撤銷申請建造執照後，即於100 年11月25日處分其為合建而購買之土地。合建土地己不完 整，原告亦迄未與基地受讓者簽訂合建契約，自無法進行 合建。合建契約亦因可歸責於原告之事由而給付不能。 ⑷原告副總經理程柏霖於101年1月19日原告簽訂協議書之同 時要求被告簽訂授權書，授權其處分被告所有合建標的之 土地。原告亦於協議書第2條明確表明放棄當建設公司， 足見原告簽訂協議書時事實上亦明知其無法履行合建契約 之義務。該協議書既以不能之給付為標的，依法即無效力 。
⑸原告終止與系爭房屋4樓所有權人傳惠敏之委建契約，足 證合建土地不完整，無法履行合建契約義務，合建契約因 可歸責於原告之事由而給付不能。
2、兩造另訂之協議書係以不能之給付為標的，並無效力： 原告於99年11月29日撤銷申請建造執照，又於100年11月 25日處分其所有參加合建之第202地號土地，原告給付不 能後，再於101年1月19日與被告簽訂協議書，延長該己經 給付不能之合建契約，該協議書係以不能之給付為契約標 的，依民法第246條第1項規定，其契約即為無效。 3、原告先給付不能後，被告即無給付不能之可能： 系爭合建契約之履行係以原告申請取得建造執照為先決條 件，原告取得建造執照後，被告始有依合建契約書第5條 第1項第5款約定履行基地及起造人信託登記之義務。原告 無法取得建造執照，先構成給付不能。被告因不可歸責於 己之事由致無法履行土地及起造人信託登記之義務，被告 即得免為給付，再無給付不能之問題。
（二）原告給付不能，被告即得請求賠償損害： 1、履約保證金之性質為違約定金，原告違約，被告即得沒收 。
2、原告依法應賠償被告可得預期之利益。原告如履行合建契 約，被告即可得預期分配房屋及2停車位之利益，因原告 給付不能致被告喪失上述預期利益，該預期利益即為所失
利益，依上規定，原告即應賠償被告所失利益，被告所失 利益遠遠超過系爭履約保證金，被告依法自得主張抵銷。 3、被告己交付原告房屋，原告依約亦應給付被告租金補貼： 被告將所有房屋騰空於99年8月9日將房屋交付原告，有增 訂合建契約書可證。被告己將建物交付原告，原告即應依 系爭合建契約第4條第1項約定給付租金補貼，該租金補貼 自99年8月9日交屋日起計算至101年12月9日共420,000元 （計算式：15,000元x28月=420,000元）。原告既對被告 負有420,000元損害賠償債務，被告亦得主張以原告請求 之411,781元與其應負損害賠償420,000元債務互相抵銷， 因尚不足抵銷，原告之請求即無理由。
4、原告給付不能後被告即得隨時解除契約，自無需依合建契 約第10條第2項約定為事先通知。又原告給付不能後，對 以後發生之事由即無契約解除權，其解除合建契約即無依 據。
5、原告請求返還履約保證金之期限尚未屆至。因原告迄未施 工，未完成結構體，依系爭合建契約第4條約定，原告請 求返還履約保證金之期限尚未屆至，其請求自無依據。（三）被告己騰空房屋，交付原告鑰匙，使其占有房屋，有增訂 合建契約書第2頁手寫「為低調處理建築執照能順利取得 ，先將本房屋之進入鑰匙貳支交付程柏霖保管，以方便合 建本約實際進行需要」可證。足認被告交付原告鑰匙之目 的在「方便合建本約實際進行需要」。又被告早將進入庭 院之鑰匙委託鄰近朋友蔡可賢處理抄水錶事宜，再無必要 委由程柏霖處理抄水錶。由此足見程柏霖取得鑰匙非為抄 水錶。
（四）程柏霖因被告促成合建而自願為被告給付貸款利息。系爭 合建契約並無原告應為被告給付銀行貸款利息之約定，原 告即無為被告給付銀行貸款利息之義務。原告自無可能亦 無必要為被告給付銀行貸款利息，故原告請求返還代墊利 息，即無依據。
（五）並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為 假執行。
三、查原告於97年4月2日與被告就系爭土地，簽訂系爭合建契約 2份，原告並給付被告200,000元及170,000元之保證金，兩 造並於98年11月26日簽訂增訂合建契約書，另於101年1月19 日雙方簽訂系爭協議書同意延長合建契約書為3年，被告於1 01年11月15日將系爭土地出售與傅惠敏，並於101年12月19 日完成所有權移轉登記，原告於102年1月31日以律師函向被 告為解除契約之意思表示之事實，有合建契約書2份、增訂
合建契約書、協議書、土地登記第二類謄本、律師函等件為 證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告應返還系爭保證金及代墊利息，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。是兩造所爭執之點為：被告將系爭土 地出售予傅惠敏，能否認被告有可歸責之事由，原告得解除 契約，被告應負違約之責？茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文；次按因可歸責於債 務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償；債 權人於有226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第 1項、256條分別定有明文；又依系爭合建契約第10條第1 項約定：「如甲方（指被告）有違反本契約規定時，經乙 方（指原告）書面通知限期改善而未改善時，乙方得終止 或解除本契約，甲方應將所收取所有補貼無息返還乙方， 並應賠償乙方所受之實際損失」等語，有合建契約書附卷 可稽。本件原告主張被告有可歸責之事由，致給付不能， 自應由原告負舉證責任。
（二）原告雖主張兩造於101年1月19日簽訂系爭協議書同意延長 合建契約書為3年，被告於101年11月15日將系爭土地出售 與傅惠敏，並於101年12月19日完成所有權移轉登記，致 給付不能，依約被告即應退還系爭保證金及代墊利息等語 。被告則辯稱，原告副總經理程柏霖於101年1月19日原告 簽訂協議書之同時要求被告簽訂授權書，授權其處分被告 所有合建標的之土地等語。
（三）經查，原告就程柏霖曾任職原告公司擔任副總經理，並參 與本件合建契約締約過程並不否認，然稱系爭授權書係被 告與程柏霖所簽訂，為程柏霖個人行為，所生之效力不及 於原告，且程柏霖於100年底已離職，於101年1月19日簽 系爭授權書時，已非被告公司副總經理，其個人行為與原 告無關等語。惟查，證人程柏霖於本院審理時證稱：其去 兜這個案子時，原告請其去任職，97年簽約前任職至100 年離職，專責處理信義路這個案子，沒有其他工作，就像 現在其還在處理這個案子，後來其沒有領薪水後，還是跟 原告合作，未來案子如果會成，公司會給其獎金，延長協 議書有跟1、2、3樓簽，協議書是公司準備，其拿去簽等 語（見本院102年9月30日筆錄），為原告所不爭執，縱認 自101年起程柏霖已離職非原告公司之副總經理而僅係仲 介，然原告公司對於程柏霖係受其委任以為系爭合建之土 地整合工作及全程參與與被告等住戶合建契約締約過程等 情既不否認，原告自應負代理之授權責任，則程柏霖應認
係原告公司民法第224條上所稱之代理人或使用人，應可 認定。又查程柏霖於101年1月19日兩造簽訂系爭協議書之 同日，由被告出具授權書，授權程柏霖處分被告所有合建 標的即系爭土地等情，有協議書、授權書附卷可稽，程柏 霖既為原告公司之代理人，並主導被告等住戶合建土地之 整合，明知被告已簽訂系爭協議書延長合建契約，仍受被 告委託處分系爭土地，足認已同意被告出售系爭土地與第 三人，則被告嗣後將系爭土地出售予第三人傅惠敏，致系 爭合建契約因而陷於給付不能之違約狀態，既經原告之代 理人程柏霖同意，自非屬可歸責於被告之事由致系爭合建 契約因而陷於給付不能之違約狀態，原告公司豈有逕將責 任推給被告之理？此外，原告復未能證明被告有可歸責之 事由，致給付不能，是其依上開規定請求被告返還系爭保 證金及代墊利息，即屬無據。
五、綜上所述，原告請求被告給付411,781元，及自102年2月8日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 18 日
書 記 官 陳香伶
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