臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第1367號
原 告 Timothy James Quinn
訴訟代理人 黃璽麟律師
複代理人 滕澤珩律師
黃翔彥律師
被 告 李慧生
訴訟代理人 鍾維民
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國103 年3 月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖仟陸佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣伍佰元，餘新臺幣伍佰元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣玖仟陸佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國101 年8 月9 日簽訂房屋租賃契約書 ，由原告向被告承租其所有坐落臺北市○○路0 段00巷00弄 00號2 樓房屋，租賃期間自101 年8 月9 日起至102 年6 月 30日止，租金每月新臺幣（下同）10,500元，原告並於系爭 租約簽訂時交付21,000元予被告作為押租保證金。嗣於102 年1 月29日，兩造合意自102 年2 月1 日起終止系爭租約， 惟原告於102 年2 月1 日如期歸還鑰匙後，被告竟以原告未 將鑰匙放在系爭房屋客廳之桌上為由，拒絕將系爭押租金返 還予原告，系爭租約既經兩造合意終止，被告已無繼續持有 系爭押租金之法律上原因，原告自得依民法第179 條規定請 求被告返還系爭押租金。縱認兩造未合意自102 年2 月1 日 起終止系爭租約，然依系爭租約第18條約定，原告如擬提前 遷離他處，僅需賠償被告1 個月租金即可，系爭租約亦因原 告賠償1 個月租金予被告後終止，原告仍得依民法第179 條 規定請求被告將扣除該項賠償後之剩餘押租金10,500元返還 予原告等語，並聲明：被告應給付原告21,000元。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場抗辯：兩 造約定租賃期間自101 年8 月9 日起至102 年6 月30日止， 原告並無提前終止系爭租約之權，其於102 年1 月13日表示 將提前終止系爭租約，被告已明確告知原告將因此損失所有 押租金，被告並未與原告達成提前終止系爭租約之合意。系
爭租約既未經合意終止，原告原應於102 年2 月1 日給付10 2 年2 月份之租金及水電、瓦斯、網路費用，原告迄未繳納 ，已積欠租金及水電等費用達11,746元，而原告未經被告同 意提前終止系爭租約，迄至102 年2 月24日始將系爭房屋鑰 匙返還被告，被告除得依系爭租約第18條約定請求原告給付 違約金10,500元外，尚得依系爭租約第12條約定請求原告賠 償被告因涉訟支出之律師費用12,000元，以系爭押租金抵償 後，原告已無押租金可資請求等語。並聲明：原告之訴駁回 。
四、原告主張兩造於101 年8 月9 日簽訂房屋租賃契約書，由原 告向被告承租其所有坐落臺北市○○路0 段00巷00弄00號2 樓房屋，租賃期間自101 年8 月9 日起至102 年6 月30日止 ，租金每月10,500元，原告並於系爭租約簽訂時交付21,000 元予被告作為押租保證金，為兩造所不爭，並有系爭房屋租 賃契約書在卷可憑〔本院102 年度促字第5737號卷（下稱支 付命令卷）第3-10頁〕，原告此部分主張，堪信為真。五、又原告主張系爭租約業經兩造合意終止，被告應將系爭押租 金返還原告，縱認非經兩造合意終止，系爭租約亦因原告提 前終止並賠償1 個月租金予被告而終止，被告自應將扣除該 項賠償後之剩餘押租金10,500元返還予原告，為被告所否認 ，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭租約是否經 兩造合意終止？㈡原告得否提前終止系爭租約？㈢原告是否 積欠租金、水電、瓦斯、網路費用未償？被告應返還之押租 金為何？茲論述如下：
㈠系爭租約是否經兩造合意終止？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而契約合意終止，係契 約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸 於無效，亦即以第二次契約終止原有契約（第一次契約）， 須雙方當事人意思表示合致，始足當之。原告主張系爭租約 業於102 年1 月29日經兩造合意自102 年2 月1 日起終止， 固據其提出被告102 年1 月29日電子郵件為證（本院卷第66 頁）。惟原告於102 年1 月13日向被告為提前終止系爭租約 之意思表示後，被告已於同日回覆原告表示原告將因提前終 止租約而損失全部押租金，有兩造102 年1 月13日電子郵件 附卷可稽（本院卷第32頁），足見被告就原告提前終止系爭 租約之要約並未予以承諾，原告主張系爭租約業經兩造合意 自102 年2 月1 日起終止，尚非可採。雖原告嗣再提出102 年1 月14日電子郵件，主張被告102 年1 月29日電子郵件係 為回應原告102 年1 月14日所為終止系爭租約之意思表示，
被告倘非同意系爭租約自102 年2 月1 日起終止，何以指示 原告於102 年2 月1 日前返還系爭房屋鑰匙等語？然依系爭 租約第18條約定，原告非不得單方提前終止系爭租約遷離他 處（按：僅應賠償被告1 個月租金，支付命令卷第7 頁）， 被告102 年1 月29日電子郵件提及請原告於102 年2 月1 日 前將鑰匙放在系爭房屋之桌子上並通知被告（本院卷第66頁 ），僅係就系爭租約終止後後續返還租賃物之方式為指示， 其終止之原因究為兩造合意終止或原告單方提前終止，則屬 不明，上開102 年1 月29日電子郵件既未表明係就原告102 年1 月14日電子郵件為承諾，復未具體載明系爭租約終止之 原因，自不足以供作系爭租約係經兩造合意終止之證明，原 告執以主張系爭租約業經兩造合意自102 年2 月1 日起終止 ，難謂可採。又原告既得單方提前終止系爭租約，被告於系 爭租約終止後受領系爭房屋及其鑰匙，不過係就原告提出之 給付（返還租賃物）為受領而已，且原告單方提前終止系爭 租約時，系爭租約即向後失其效力，兩造即無再合意終止之 可能，自不得以被告受領系爭房屋及鑰匙之事實，反推論系 爭租約係經兩造合意終止，原告主張被告嗣已點交系爭房屋 及鑰匙，應認被告於此時與原告合意終止系爭租約，容有誤 會。
㈡原告得否提前終止系爭租約？
系爭租約明定租賃期間自101 年8 月9 日起至102 年6 月30 日止，屬定有期限之租賃契約，固為兩造所不爭，惟「租賃 期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲 方（即被告）一個月租金，乙方絕無異議」，系爭租約第18 條約定甚明（支付命令卷第7 頁），足見兩造已約定原告於 租賃期限屆滿前得任意終止租約，僅原告應賠償被告1 個月 租金而已。又定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於 期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第 3 項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文。原告於終 止系爭租約前之102 年1 月13日，已先行通知被告將於102 年2 月中旬遷離他處終止系爭租約，嗣於102 年1 月14日， 再具體告知被告自102 年2 月1 日起終止系爭租約，被告於 102 年1 月29日回覆請原告於102 年2 月1 日前將鑰匙放在 系爭房屋之桌子上並通知被告，有102 年1 月13日、102 年 1 月14日、102 年1 月29日電子郵件附卷足憑（本院卷第32 頁、第285-286 頁、第66頁），堪認原告單方提前終止系爭 租約之意思表示業已到達被告，原告主張系爭租約自102 年 2 月1 日起終止，兩造自該時起已無租賃關係存在，應為可 採。
㈢原告是否積欠租金、水電、瓦斯、網路費用未償？被告應返 還之押租金為何？
⒈被告固抗辯原告僅將鑰匙置於系爭房間內某處，難認已歸還 鑰匙，原告既於102 年2 月24日始將鑰匙返還被告，自應給 付102 年2 月份之租金、水電、瓦斯、網路費用等語。惟查 ：系爭租約自102 年2 月1 日起終止，被告102 年1 月29日 電子郵件指示原告於102 年2 月1 日前將鑰匙放在系爭房屋 之桌子上，已如前述。而原告於102 年2 月1 日即將其所承 租之房間清空，並將其鑰匙放置於該房間之桌上，則據證人 即陪同原告至系爭房屋放置鑰匙之陳向晞於本院審理時證稱 ：「按照房東的指示，信件並沒有寫明，我覺得放在其他的 桌子應該會混淆，不知道是誰的鑰匙，所以我們就放在原告 承租房間的桌上」、「（提示本院卷內第51頁原證五，這是 原告當天歸還的鑰匙嗎？）是的，當天我有看到。後來就把 鑰匙放在原告承租房間的桌上」、「（102 年2 月1 日原告 當天承租的房間是否已經清空？）我看到的是，原告告訴我 現場的家具都是原來的家具」、「（鑰匙放在桌上之後，房 間的門是否有上鎖？）當天鑰匙放在桌上，我們認為沒有必 要再鎖門，我和原告把門打開之後就走了」等語（本院卷第 253 頁），並有現場照片在卷可稽（本院卷第245-248 頁） 。則自被告102 年1 月29日電子郵件僅指示原告於102 年2 月1 日前將鑰匙置於系爭房屋之桌子上，並未特定限於客廳 之桌子，而原告將鑰匙置於其所承租房間之桌子上後即將房 門打開，該鑰匙已置於被告之支配範圍內，處於被告得隨時 受領之客觀狀態等節以觀，即足徵原告業依被告之指示完成 系爭房間及鑰匙之返還，被告抗辯原告將鑰匙置於系爭房間 內某處，難認已歸還鑰匙，仍應給付102 年2 月份之租金、 水電、瓦斯、網路費用，尚難憑採。
⒉按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。系爭租賃期間自101 年8 月9 日起至102 年6 月30日止，原告提前終止系爭租約遷離他處，依系爭租 約第18條約定，原告應賠償被告1 個月租金即10,500元，被 告抗辯原告應賠償其1 個月租金10,500元，應為可採。又系 爭租約自102 年2 月1 日起終止，原告已於102 年2 月1 日 將其所承租之房間清空，並依被告之指示完成系爭房間及鑰 匙之返還，業如前述，關於102 年2 月份之租金、水電、瓦 斯、網路費用，原告尚無負擔之義務，惟關於系爭租約終止
前之水費、電費、瓦斯費，原告仍有給付之義務。系爭房屋 承租人4 人，原告應負擔比例為4 分之1 ，為兩造所不爭， 其101 年12月21日至102 年2 月23日（65日）之水費為447 元，有水費繳納證明單在卷可憑（本院卷第40頁），原告應 負擔期間為101 年12月21日至101 年1 月31日（42日），則 原告應負擔之水費為72元（447 ×1/4 ÷65×42＝72，元以 下四捨五入）。而101 年12月19日至102 年2 月19日（63日 ）之電費為1,809 元，有用電繳費證明附卷足憑（本院卷第 41頁），原告應負擔期間為101 年12月19日至101 年1 月31 日（44日），則原告應負擔之電費為316 元（1,809 ×1/4 ÷63×44＝316 ，元以下四捨五入）。又101 年12月8 日至 102 年2 月8 日（63日）之瓦斯費為1,996 元，有繳費通知 單（收據）在卷可佐（本院卷第43頁），原告應負擔期間為 101 年12月8 日至101 年1 月31日（55日），則原告應負擔 之瓦斯費為436 元（1,996 ×1/4 ÷63×55＝436 ，元以下 四捨五入）。依此，原告應給付之水費、電費、瓦斯費及應 賠償之1 個月租金合計為11,324元（72＋316 ＋436 ＋10,5 00＝11,324），被告抗辯其得以系爭押租金抵充之，洵屬正 當，抵充後，被告應返還之押租金餘額為9,676 元（21,000 －11,324＝9,676 ）。再系爭租約第12條關於原告應賠償被 告因涉訟支出之律師費用之約定，係以原告有違約情事為前 提（支付命令卷第6 頁），系爭租約第18條已約定原告於租 賃期限屆滿前得任意終止租約，原告提前終止系爭租約，難 認其有何違約情事，被告抗辯原告提前終止系爭租約，應依 系爭租約第12條約定賠償其因涉訟支出之律師費用12,000元 ，核非可採。
六、綜上所述，系爭租約因原告行使單方終止權提前自102 年2 月1 日起終止，惟原告應給付之水費、電費、瓦斯費及應賠 償之1 個月租金合計為11,324元，經以系爭押租金抵充後， 原告得請求返還之押租金餘額為9,676 元，其逾此金額之請 求，洵非正當。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告 給付9,676 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第 392 條第2 項規定，依職權為被告預供擔保後，得免為假執 行之宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此 敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
臺北簡易庭 法 官 陳秀貞
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000 元
合 計 1,000 元 由被告負擔50%即500
元，餘50%即500元由
原告負擔。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 15 日
書記官 曾東竣
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。