臺中高等行政法院判決
103年度訴字第2號
103年4月10日辯論終結
原 告 張家榮
被 告 雲林縣斗六地政事務所
代 表 人 郭競澤
訴訟代理人 詹智能
林融聖
上列當事人間因塗銷土地登記事件，原告不服雲林縣政府中華民
國102年11月27日府行法字第1026004960號訴願決定，提起行政
訴訟，本院判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，被告之代表人為劉秀珍，嗣於訴訟中變為 郭競澤，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，經核無不合， 應予准許。
二、事實概要：
原告於民國（下同）102年7月25日提出聲請書，向被告申請 塗銷雲林縣林內鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地） 之移轉登記，嗣經被告查明原告並未檢附法院判決塗銷確定 證明文件，依內政部74年12月2日（74）臺內地字第365559 號函意旨，依土地登記規則第7條規定，非有法律上原因， 經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，遂以102 年7月31日斗地一字第1020005806號函（下稱原處分）駁回 原告之申請。原告不服，提起訴願，並主張：系爭土地原為 訴外人李榮義所有，嗣於99年間經臺灣雲林地方法院拍賣由 訴外人張勝美拍定，其復於100年3月2日辦理買賣移轉登記 予訴外人王美雲，王美雲再於102年5月21日辦理買賣移轉登 記予訴外人李文傑，但上開土地移轉均未與其上門牌雲林縣 林內鄉○○路○○○號建物（下稱系爭建物）併同移轉，違反 農業發展條例第18條第4項而有無效之原因，上開土地移轉 登記應予塗銷，原告為有優先購買權之人，對此主張自有法 律上利害關係，原處分拒絕塗銷上開土地移轉登記，顯無理 由云云，惟遭訴願駁回，遂提起本件行政訴訟。三、本件原告主張：
（一）原告就系爭土地之移轉登記是否塗銷，有法律上利害關係 。原告為系爭建物所有權人，於系爭土地出售時，有優先 承買權，被告於辦理系爭土地之移轉登記時，未注意原告
之優先承買權，故原告聲請將系爭土地自訴外人王美雲移 轉至訴外人李文傑部分塗銷，以使原告得向王美雲主張優 先承買權，原告就此有法律上之利害關係。又原告為系爭 土地原所有權人李榮義之債權人，於系爭土地回復為李榮 義所有時，原告得聲請將系爭土地予以強制執行，故原告 就系爭土地是否塗銷恢復為李榮義所有，有法律上利害關 係。另查原告請求被告塗銷王美雲與李文傑間及李文傑與 陳孫儼間因買賣所為之移轉登記，被告認為無理由而否准 ，自係消極之行政處分，被告謂為事實或理由之通知，非 行政處分，為無理由。況原處分已損害原告優先承買權， 被告謂原處分對原告不生損害，為無理由。而被告於答辯 狀中自承不動產之權利變動時，如登記結果影響第三人權 益，依法應先經第三人表示者，即為與登記有利害關係之 第三人。原告已一再主張為優先承買權人，依法須先經原 告表示，被告理應對原告是否有優先承買權、系爭土地之 權利變動、是否影響原告權益，先經原告表示，未經原告 表示即變動系爭權利者，則不待民事法院判決即應予塗銷 。
（二）又系爭土地出售時，有無優先承買權人存在，為被告於移 轉登記時所應審究之事項，如有優先承買權存在，而當事 人為證明優先承買權人已放棄優先承買權，即應命當事人 補正，如無法補正，即應駁回移轉登記之申請，被告漏未 就此予以審酌，該移轉登記有重大瑕疵，此瑕疵無須民事 法院介入，即可由被告逕行塗銷，被告謂原告僅以拍賣違 反農業發展條例之規定為理由，申請被告逕行塗銷系爭土 地之移轉登記，並非實在。
（三）本件原告之訴如為有理由，本應塗銷回復為李榮義名義， 與王美雲是否為善意第三人無涉，回復為王美雲名義時， 原告為系爭建物之所有權人，得主張優先承買權，而訴願 決定竟謂張勝美之拍定無效，但王美雲為善意第三人，應 受保護，置王美雲與李文傑間買賣移轉登記及李文傑與陳 孫儼間買賣移轉登記，是否違反優先承買權而無效於不顧 ，率爾駁回訴願，顯無理由。又李文傑復將系爭土地以買 賣方式，移轉登記予陳孫儼，亦未通知原告有優先承買權 ，有無效原因，為此一併請求塗銷登記。
（四）依農業發展條例規定之意旨，系爭土地與地上建物應一併 移轉於同一人，否則其移轉無效，是不論土地或房屋移轉 時，均須移轉於同一人，否則其移轉無效，因此張勝美拍 定系爭土地，當然無效，不因嗣後將土地移轉登記予王美 雲而有異，若因拍定無效之拍定人，將土地移轉登記予第
三人，即可治癒無效之拍定，則房屋之拍定，亦應同時治 癒而有效，否則一為有效、一為無效，自非農業發展條例 之立法本意。系爭土地與地上建物均為李榮義所有，但因 拍賣而由張勝美拍定系爭土地，原告則承受系爭房屋，故 於系爭土地出賣時，應有優先承買權，被告於辦理土地移 轉登記時，即應審究，被告未審究，即有無效事由，應予 塗銷。又李榮義於系爭土地上興建房屋（農舍），雖未辦 理保存登記，被告仍應於登記簿內記載系爭土地有興建農 舍之要旨，以免兩者所有權分離，被告竟疏未記載，使張 勝美於拍賣時拍定取得系爭土地，自違反農業發展條例之 規定。
（五）臺灣雲林地方法院102年度六訴字第1號民事判決略以：「 ……本件農舍於拍賣時，形式上已與其坐落基地成分離之 狀態，而系爭建物，雖未辦保存登記，卻有相當財產上價 值，且非法律上禁止交易之標的，自不得禁止其拍賣，況 透由拍賣過程，倘農舍基地所有權人行使優先購買權，仍 然有使農舍與其坐落基地同歸一人所有之機會，自無禁止 之必要，故本件農舍之拍賣應無違反農業發展條例第18條 第4項之規定而無效。……本件與租地建屋造成房、基地 不屬同一人所有之情形相類，自得類推適用426條之2之規 定。原告為系爭建物坐落基地之所有權人，就系爭建物， 於拍賣時自得行使優先承買權，且該優先購買權，具有物 權之效力。」民法第426條之2規定之優先承買權，具有相 對性，即房屋出賣時，基地所有權人有優先承買權，同時 基地出賣時，房屋所有權人亦得行使優先承買權，此係類 推適用民法第426條之2規定所得之當然結論。而依土地法 第37條第2項授權制定之土地登記規則第97條第2項規定： 「依民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107 條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1 款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者， 申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件； 或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人 接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法 律責任字樣。」準此，內政部才編定土地登記審查手冊， 於手冊內所有權移轉登記章買賣移轉登記節應備文件內第 10項載明優先承買權拋棄書或切結書為申請買賣移轉登記 之必備文件，否則不得辦理移轉登記，如未依此規定，率 爾辦理移轉登記，即有塗銷之原因。
（六）被告於辦理系爭土地移轉登記時，即應審究原告有無優先 承買權，若有優先承買權，申請人是否已通知原告優先承
買、是否已依法切結，被告即不應無視，率爾辦理移轉登 記，故系爭土地之移轉登記有無效之原因。
（七）綜上所述，原處分認事用法，均有所違誤。為此，原告依 據行政訴訟法第5條第2項提起課予義務訴訟，並聲明求為 判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應作成塗銷系爭土地有關陳孫儼與李文傑、王美雲與 李文傑間之買賣移轉登記，並回復為王美雲所有之行政處 分。
⒊訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：
（一）按訴願法第1條第1項前段規定：「人民對於中央或地方機 關之行政處分，認為違法或不當，致損害其權利或利益者 ，得依本法提起訴願。」第3條第1項規定：「本法所稱行 政處分，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決 定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政 行為。」第18條規定：「自然人、法人、非法人之團體或 其他受行政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」第 77條第3款、第8款規定：「訴願事件有左列各款情形之一 者，應為不受理之決定：……三、訴願人不符合第18條之 規定者。……八、對於非行政處分……提起訴願者。」最 高行政法院56年判字第218號判例：「人民提起訴願，須 以官署之處分致損害其權利或利益為前提。所謂損害其權 利或利益，係指原處分所生具體的效果，致損害其確實的 權利或利益而言……」62年裁字第41號判例：「官署所為 單純的事實敘述或理由說明，並非對人民之請求有所准駁 ，既不因該項敘述或說明而生法律上之效果，非訴願法上 之行政處分，人民對之提起訴願，自非法之所許。」75年 判字第362號判例：「因不服中央或地方機關之行政處分 而循訴願或行政訴訟程序謀求救濟之人，依現有之解釋判 例，固包括利害關係人而非專以受處分人為限，所謂利害 關係乃指法律上之利害關係而言，不包括事實上之利害關 係在內……」就土地登記申請而言，其當事人除掌管不動 產登記之政府機關外，尚包括登記之權利人、義務人與登 記有關之第三人，以及其他具有申請人資格者。其中與登 記有關之第三人，乃係指於不動產權利變動時，若登記之 結果，影響第三人權益，且「依法」須先經第三人表示者 ，即為與登記有利害關係之第三人。
（二）次按土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權 利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記
機關不得為塗銷登記。」另依內政部74年12月2日臺（74 ）內地字第365559號函略以：「……非有法律上原因，經 法院判決塗銷確定者，登記機關不得為塗銷登記，土地登 記規則第7條訂有明文……」
（三）查系爭土地與系爭建物，於89年以前同為所有權人李榮義 所有，然土地於99年由訴外人張勝美經拍賣取得系爭土地 所有權，又於100年因買賣移轉登記予訴外人王美雲，王 美雲再於102年辦理移轉登記予訴外人林文傑；另該地上 物於100年11月24日經拍賣由原告（即債權人）承受取得 所有權（101年10月18日收件斗地總字第2770號申請書辦 理建物所有權第一次登記完竣），惟該建物依使用執照用 途所載係屬農舍且與其坐落基地於89年以後，因拍賣而分 屬不同所有權人，顯已違反農業發展條例第18條第4項之 強制規定，故該建物所有權第一次登記於102年，被告依 土地法第69條及土地登記規則第144條第1項第2款之除外 規定，報上級機關查明後塗銷該建物所有權第一次登記， 該案並於雲林縣政府102年9月12日府行法字第1026003685 號訴願決定書中駁回原告，另該案尚於臺中高等行政法院 102年11月21日中高行鴻審一102訴00461字第1020003411 號函行政訴訟中。
（四）嗣原告於102年7月25日以聲請書方式，欲被告塗銷系爭土 地之權利，並將該土地權利移轉回復至李榮義所有，理由 為其系爭土地與系爭建物，未依農業發展條例規定一併移 轉為由，聲請系爭土地回復至李榮義所有，依原告所提臺 灣雲林地方法院民事判決102年度六訴字第1號民事判決文 第12頁第3行以下及雲林縣政府102年11月27日府行法字第 1026004960號訴願決定書第2頁第4點以下業已詳述在案， 自不贅述。
（五）經查本案原告並非系爭土地登記之權利人或與登記有利害 關係之第三人，若欲塗銷土地之所有權人，需依土地登記 規則第7條之規定提出法院判決塗銷確定證明文件，而非 僅以聲請書方式，若欲被告辦理土地所有權塗銷登記，既 違反土地登記規則第53條之處理程序，更有悖於土地法第 43條之規定，故被告以原處分，請原告檢附相關證明文件 向被告申請土地登記相關事宜；另查被告之答覆，核其性 質僅屬事實敘述及理由說明之觀念通知，並未向原告作出 行政處分，原告就此部分提起訴願及行政訴訟，揆諸前揭 規定及判例意旨，亦非法之所許。
（六）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為 判決駁回原告之訴。
五、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘兩 造所不爭執，並有原處分書、被告核發斗六陸字第016604號 系爭土地異動索引表、斗六謄字第001211號系爭建物異動索 引表、102年5月16日斗地普字第063850號土地建物異動清冊 、102年5月20日斗地普字第065200號土地建物異動清冊、10 2年8月22日斗地普字第109000號土地建物異動清冊、雲林縣 政府102年6月19日府行法字第1026002354號函、臺灣雲林地 方法院100年12月30日雲院恭99司執戊字第19621號權利移轉 證書、原告102年7月25日聲請書、102年8月10日聲明異議書 、房屋稅籍證明書、102年期房屋稅語音繳納證明、系爭土 地土地登記第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本、系爭建 物所有權狀、訴外人李文傑系爭土地所有權狀等件附卷可稽 ，為可確認之事實。
六、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：本件有無塗銷系 爭土地有關訴外人陳孫儼與李文傑、王美雲與李文傑間之買 賣移轉登記之民事法院判決確定？原告能否主張其對系爭土 地有優先承買權即據以請求被告塗銷相關之登記？茲分述如 下：
（一）按「人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁 回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依訴願程 序後，得向行政法院提起請求該機關應為行政處分或應為 特定內容之行政處分之訴訟。」行政訴訟法第5條第2項定 有明文。另「提起行政爭訟，須其爭訟有權利保護必要， 即具有爭訟之利益為前提，倘對於當事人被侵害之權利或 法律上利益，縱經審議或審判之結果，亦無從補救，或無 法回復其法律上之地位或其他利益者，即無從進行爭訟而 為實質審查之實益。」復經司法院釋字第546號闡釋在案 。是以，提起上開課予義務訴訟，須其爭訟有權利保護必 要，即具有爭訟之利益為前提。又按當事人適格，乃指當 事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，祇須主張自 己為權利人，而對其主張之義務人提起，即為當事人適格 ，亦即當事人是否適格，應依原告起訴主張之事實定之， 而非依審判之結果定之（最高行政法院99年度判字第923 號判決參照）。本件被告主張「本案原告並非系爭土地登 記之權利人或與登記有利害關係之第三人，若欲塗銷土地 之所有權人，需依土地登記規則第7條之規定提出法院判 決塗銷確定證明文件，而非僅以聲請書方式，若欲被告辦 理土地所有權塗銷登記，既違反土地登記規則第53條之處 理程序，更有悖於土地法第43條之規定，故被告以原處分 ，請原告檢附相關證明文件向被告申請土地登記相關事宜
；另查被告之答覆，核其性質僅屬事實敘述及理由說明之 觀念通知，並未向原告作出行政處分，原告就此部分提起 訴願及行政訴訟，揆諸前揭規定及判例意旨，亦非法之所 許。」云云。經查，原告主張其為系爭建物之所有權人， 因該建物所坐落之土地買賣移轉所有權，未通知其優先承 買，影響其權益，乃提起本件訴訟，依其起訴主張之事實 定之，其應為適格之當事人，並無疑義；另原告既主張其 有系爭土地之優先承買權，但因未通知其行使該權利，致 使系爭建物與其坐落土地物權分離，妨害其行使系爭建物 之權利，顯非無權利保護必要。至於原告是否確有優先承 買權，及是否業已提出法院判決塗銷確定證明文件，均屬 起訴有無理由之問題，要非認定其非系爭土地登記之權利 人或與登記有利害關係之第三人之依據。因此，原告應有 本件起訴之利益。又被告以原告並未檢附法院判決塗銷確 定證明文件為由，以原處分答覆無法辦理等語之公文，旨 在回覆原告依據土地登記規則第7條所提出之申請，自屬 否准其申請之行政處分，至屬明確。是被告上節所稱，容 有誤解，洵非可採，合先敘明。
（二）次按「依本法所為之登記，有絕對效力。」「依本規則登 記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷 確定，登記機關不得為塗銷登記。」分別為土地法第43條 、土地登記規則第7條所明定。上開土地登記規則第7條規 定，無非因已為之土地登記，即足據以認定權利人有登記 所示之私權，若予塗銷，自對權利人之私權產生影響，此 項登記苟未經權利人申請，或依土地登記規則之規定予以 塗銷，自須憑對私權爭執有審判權之民事法院判決塗銷， 登記機關始得為塗銷登記。至行政法院關於土地登記之裁 判，係就人民土地登記之公法上權利爭執所為裁判，與私 權之爭執無涉，且該裁判係就登記處分是否違法予以判斷 ，登記確定後，除法令另有規定外，該登記即非得依行政 爭訟程序予以爭執，自非行政法院判決所得判決塗銷，是 前開規定之法院判決塗銷，係指民事法院之判決塗銷而言 （最高行政法院96年度判字第00080號判決意旨參照）。 另「土地法第36條（即現行法第43條）所謂登記有絕對效 力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公 信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記 原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護 交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信 賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記 名義人主張登記原因之無效或撤銷，『提起塗銷登記之訴
』……」「依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力， 縱使登記有無效之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍 不失其效力。」分別有司法院院字第1919號解釋及最高法 院86年度臺上字第2343號判決意旨參照。（三）本件原告主張前揭系爭土地有關陳孫儼與李文傑、王美雲 與李文傑間之買賣移轉登記，有土地登記規則第7條規定 之原因，故提起本件課予義務訴訟，請求被告應予塗銷， 業經原告於本院審理時陳述明確。是本件所應審究者，乃 上開買賣移轉登記，有無土地登記規則第7條所規定之事 由。依前揭土地法第43條及土地登記規則第7條規定，經 依土地法所為之登記，有絕對效力，依土地登記規則登記 之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確 定，登記機關不得為塗銷登記。經查，系爭土地屬一般農 業區農牧用地，原為李榮義所有，87年8月31日李榮義向 雲林縣林內鄉公所申請在系爭土地上興建系爭建物作為農 舍使用，並於99年4月23日由張勝美向臺灣雲林地方法院 民事執行處拍賣取得系爭土地，100年3月2日張勝美復以 買賣為由將系爭土地移轉登記予王美雲，102年5月21日王 美雲又以買賣為由將系爭土地移轉登記予李文傑，同年8 月26日李文傑再以買賣為由將系爭土地移轉登記予陳孫儼 等情，均為兩造所不爭執，並有系爭土地異動索引表、土 地登記第二類謄本、土地建物異動清冊及土地所有權狀等 件在卷可稽（參見本院卷第79至81頁、第119至123頁）。 原告雖主張其於100年11月24日向臺灣雲林地方法院民事 執行處承買系爭建物，已取得該建物之所有權，並提出臺 灣雲林地方法院100年12月30日雲院恭99司執字第19621號 不動產權利移轉證書、系爭建物所有權狀為證（參見本院 卷第82頁、第113頁）。惟依照上開說明，仍應由原告就 王美雲移轉系爭土地登記予李文傑、李文傑移轉系爭土地 登記予陳孫儼等部分登記，另案提起塗銷登記之民事訴訟 ，經獲得勝訴判決確定後，始得就系爭土地之土地登記簿 上有關陳孫儼、李文傑部分登記逐一辦理塗銷。在該登記 未塗銷以前，其登記仍不失其效力，並非行政法院所得判 決塗銷。而原告另案提起塗銷登記之民事訴訟，則經臺灣 雲林地方法院以102年度訴字第374號民事判決駁回原告之 訴，有該判決書附卷可參，原告自仍未獲勝訴判決確定。 此外，原告復未提出其他任何可塗銷上開登記之確定判決 資料，則原處分依土地登記規則第7條規定，以原告辦理 塗銷登記未檢附法院判決塗銷確定證明文件為由，否准其 申請，即非無據。
（四）雖原告主張「系爭土地出售時，有無優先承買權人存在， 為被告於移轉登記時所應審究之事項，如有優先承買權存 在，而當事人為證明優先承買權人已放棄優先承買權，即 應命當事人補正，如無法補正，即應駁回移轉登記之申請 ，被告漏未就此予以審酌，該移轉登記有重大瑕疵，此瑕 疵無須民事法院介入，即可由被告逕行塗銷，被告謂原告 僅以拍賣違反農業發展條例之規定為理由，申請被告逕行 塗銷系爭土地之移轉登記，並非實在。」「原告為系爭建 物所有權人，於系爭土地出售時，有優先承買權，被告於 辦理系爭土地之移轉登記時，未注意原告之優先承買權， 故原告聲請將系爭土地自訴外人王美雲移轉至訴外人李文 傑部分塗銷，以使原告得向王美雲主張優先承買權。」「 依農業發展條例規定之意旨，系爭土地與地上建物應一併 移轉於同一人，否則其移轉無效，是不論土地或房屋移轉 時，均須移轉於同一人，否則其移轉無效，因此張勝美拍 定系爭土地，當然無效，不因嗣後將土地移轉登記予王美 雲而有異，若因拍定無效之拍定人，將土地移轉登記予第 三人，即可治癒無效之拍定，則房屋之拍定，亦應同時治 癒而有效，否則一為有效、一為無效，自非農業發展條例 之立法本意。系爭土地與地上建物均為李榮義所有，但因 拍賣而由張勝美拍定系爭土地，原告則承受系爭房屋，故 於系爭土地出賣時，應有優先承買權，被告於辦理土地移 轉登記時，即應審究，被告未審究，即有無效事由，應予 塗銷。」等云。然查，參酌首揭說明，有關系爭建物及土 地之分開買賣移轉是否違反農業發展條例第18條第4項規 定，及系爭建物之所有權對於系爭土地之買賣移轉有優先 承買權等事項，皆屬民事法院判決塗銷登記所應審查之事 項，在未獲得民事法院之勝訴判決確定前，被告自無從依 土地登記規則第7條規定予以塗銷，是原告前開主張被告 漏未審酌此等事項，該移轉登記即有重大瑕疵，且該瑕疵 無須民事法院介入，即可由被告逕行塗銷云云，容有誤解 。況且，訴外人王美雲、李文傑以本件原告為被告，請求 撤銷其承受法拍農舍所提起之民事訴訟案件，經法院判決 認定：「……然若農舍與其坐落用基地分屬不同之人，自 無併同移轉之可能，本件農舍於拍賣時，形式上已與其坐 落基地成分離之狀態，而系爭建物，雖未辦保存登記，卻 有相當財產上價值，且非法律上禁止交易之標的，自不得 禁止其拍賣，況透由拍賣過程，倘農舍基地所有權人行使 優先購買權，仍然有使農舍與其坐落基地同歸一人所有之 機會，自無禁止之必要，故本件農舍之拍賣應無違反農業
發展條例第18條第4項之規定而無效。……2.本件系爭建 物之拍賣，有否其他拍賣無效之原因？（1）按房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未 通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不 得對抗優先購買權人。土地法第104條定有明文；又土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制；另租用基地建築 房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買 之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先 承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優 先承買權人。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有 權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。民法（原判決 誤載為土地法第425條之1、426條之2亦依序定有明文。本 件與租地建屋造成房、基地不屬同一人所有之情形相類， 自得類推適用426條之2之規定。原告（按指訴外人王美雲 、李文傑）為系爭建物坐落基地之所有權人，就系爭建物 ，於拍賣時自得行使優先承買權，且該優先購買權，具有 物權之效力。（2）但查，系爭建物之不動產拍賣條件所 擬訂進行單，其中關於優先承買權部分，並未勾選房屋出 賣時：基地所有權人有優先承買權（通知後10日），其拍 賣公告亦未載明系爭建物拍定後，其基地之所有權人得以 相同條件行使優先購買權，而系爭建物，經被告（按指本 件原告）以第一次拍賣之最低底價206,000元聲明承受後 ，本院執行處亦僅通知原告（拍賣公告：原告為占有系爭 建物之第三人）係由被告以該次最低價承受，亦未通知原 告得以相同條件優先購買，有拍賣條件擬訂進行單、拍賣 公告及100年11月24日本民事執行處通知函可參（見執行 卷第149頁；第163至165頁；第176頁；第179頁）。基此 ，本件尚難認已為合法之書面通知原告行使優先購買權， 業已違反土地法第104條、民法第426條之2之強制規定， 被告所為承受系爭建物之意思表示，進而合意成立之拍賣 契約，自不得對抗優先承買權人即原告，原告主張系爭建 物之拍賣無效，要屬有理由。……（3）本件拍定，雖有 如上所述拍賣無效之原因，然本件執行標的既已拍賣終結 ，整個強制執行程序業已終結在案，原告要不得依此項異 議理由，主張拍賣無效，而請求撤銷拍賣程序。（三）綜 上，原告主張本件系爭建物承受，有拍賣無效之原因，請
求撤銷被告承受系爭建物（農舍）之行為，自屬無理由， 應予駁回。至於系爭建物之承受（拍賣）既有如上之無效 之原因，原告迄未為訴之變更，非不得另行起訴確認系爭 建物之買賣（承受）關係無效或不成立之訴訟，附此敘明 。」有臺灣雲林地方法院102年度六訴字第2號民事判決在 卷足憑。另本件原告以訴外人王美雲、李文傑、陳孫儼等 人為被告請求回復原狀所提起之民事訴訟案件，業經法院 判決認定：「……觀諸上開不動產移轉過程，原告（按指 本件原告張家榮）於99年間聲請拍賣訴外人李榮義所有系 爭建物時，並未聲請將系爭土地併付拍賣，且原告於100 年11月24日亦僅承買系爭建物而已，是該次拍賣系爭建物 行為顯已違反農業發展條例第18條第4項有關農舍與農地 不可分離移轉強制規定，應屬無效。是以原告既未取得系 爭建物所有權，與系爭土地自未有地上權、典權或租賃關 係存在。準此，原告顯非土地法第104條第1項所定之優先 購買權人，依法對系爭土地無優先承購權，殆無疑問。… …至原告雖主張：因其對系爭土地有優先購買權，故依民 法第425條之1、第426條之2規定，被告應將渠等間就系爭 土地所為移轉登記部分予以塗銷云云。惟原告在本院99司 執字第19621號強制執行事件中聲請承買系爭建物既有違 農業發展條例第18條第4項規定，要屬無效，業如前述， 則原告顯非上揭條文所規定之房屋受讓人或基地承租人至 灼，從而原告主張其依前揭規定請求被告渠等塗銷系爭土 地移轉登記，亦屬無據，應予駁回。」亦經本院調取102 年度訴字第461號有關土地登記事務案件全卷查證屬實， 並有臺灣雲林地方法院102年度訴字第374號民事判決附卷 可參。雖上開二件判決認定原告於100年11月24日拍賣承 受系爭建物部分係屬無效之理由稍有不同，然其結論則無 二致。再有關原告於10 0年11月24日拍賣承受系爭建物後 ，另於101年10月18日向被告以收件斗地總字第2770號土 地登記申請書辦理建物所有權第一次登記，嗣經被告查明 該建物係屬農舍，依農業發展條例第18條第4項規定，以1 02年5月27日以斗地一字第1020004005號函予以撤銷，辦 理塗銷登記，原告不服，循序提起訴願及行政訴訟均經駁 回，亦經本院調取102年度訴字第461號有關土地登記事務 案件全卷查證明確。顯見，原告於前揭拍賣程序中承受系 爭建物之所有權，已有無效之原因，且其於101年10月18 日向被告申請辦理建物所有權第一次登記部分，嗣後亦經 被告撤銷在案，從而原告主張其於訴外人陳孫儼與李文傑 、王美雲與李文傑間買賣系爭土地時有優先購買權，亦屬
無據。因此，原告之上開主張，自難據為有利原告事實之 認定。
七、綜上所述，被告以原告並未提出系爭塗銷登記之確定民事判 決，乃以原處分否准原告之申請，經核並無違誤，訴願決定 予以維持，亦無不合。是原告以上開主張，認有違法，請求 均予撤銷，尚難認為有理由，應予駁回。另被告以原處分否 准原告所為塗銷登記，既無違誤，已如前述，則原告聲明請 求被告應作成塗銷系爭土地有關陳孫儼與李文傑、王美雲與 李文傑間之買賣移轉登記，並回復為王美雲所有之行政處分 部分，亦屬無據，應併予駁回。
八、兩造其餘陳述於判決結果不生影響，無庸一一論列。另行政 訴訟法第42條第1項規定：「（第1項）行政法院認為撤銷訴 訟之結果，第三人之權利或法律上利益將受損害者，得依職 權命其獨立參加訴訟，並得因該第三人之聲請，裁定允許其 參加。……（第3項）前二項規定，於其他訴訟準用之。」 顯見行政法院就原告所提之課予義務訴訟有無必要命第三人 獨立參加訴訟，原得依職權裁量之，若經審酌兩造之陳述及 舉證結果，認該第三人之權利或法律上利益並無將受損害者 ，為免該第三人受無謂訟累，影響其生活秩序，自得不命其 參加訴訟。本件經本院審酌原告之主張及所提相關證據，認 尚無從憑以認定原處分具有違法應予撤銷之事由，爰不依職 權命系爭土地之先、後所有權人陳孫儼、李文傑、王美雲等 人獨立參加訴訟，均附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 17 日 臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 林 秋 華
法 官 莊 金 昌
法 官 劉 錫 賢
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
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│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ 院認為適當者│ 。 │
│ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│