臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1896號
原 告
即反訴被告 陳瓊花
訴訟代理人 簡文彬
被 告
即反訴原告 廖育成
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月21日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市南屯區永定段四四八、四四八之一、四五０之六、四五一之三、四五一之四地號，其上如附圖即台中市中興地政事務所民國一０二年十一月二十二日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分、面積一０平方公尺，編號Ｄ部分、面積一平方公尺，編號Ｆ部分、面積一平方公尺，編號Ｈ部分、面積八平方公尺，編號Ｉ部分、面積一四平方公尺，編號Ｊ部分、面積一０一平方公尺之鐵皮屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳拾伍萬伍仟元，及自民國一０二年九月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣貳萬肆仟玖佰玖拾元，除減縮部分外，由被告負擔新台幣貳萬肆仟陸佰柒拾元，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項得假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣柒仟零伍拾元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本 件原告起訴時原請求：「一、被告應將坐落台中市○○區○ ○段000○0地號上之房屋【經本院囑託台中市中興地政事務 所現場實測結果，該房屋實際坐落位置為附圖即台中市中興 地政事務所民國(下同)102年11月22日土地複丈成果圖所示 編號Ｂ部分、面積10平方公尺，編號Ｄ部分、面積1平方公 尺，編號Ｆ部分、面積1平方公尺，編號Ｈ部分、面積8平方 公尺，編號Ｉ部分、面積14平方公尺，編號Ｊ部分、面積 101平方公尺之鐵皮屋，下稱系爭房屋】騰空遷讓返還予原 告。二、被告應給付原告新台幣(下同)375000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 」；嗣於102年8月19日具狀更正聲明二之請求：「被告應給 付原告255000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息。」，有該日民事陳報暨聲明狀在 卷可憑。本院審酌原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之 原因事實與原訴仍屬相同，僅聲明二部分之請求金額減少而 已，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加， 依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
二、又民事訴訟法第435條第1項規定：「因訴之變更、追加或提 起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項 之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁 定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」。本件原告 起訴依據兩造間定期租賃關係請求被告遷讓房屋及給付租金 ，依民事訴訟法第427條第1項及同條第2項第1款規定，應適 用簡易訴訟程序，嗣於本訴審理時，被告於102年12月25日 言詞辯論期日當庭以言詞提起反訴，請求原告即反訴被告賠 償所受損害650000元，因反訴請求金額逾500000元，已不屬 於民事訴訟法第427條第1項及第2項規定之範圍，依前揭民 事訴訟法第435條第1項規定，本件訴訟(本訴及反訴)原應由 本院裁定改依通常訴訟程序審理，但因兩造於103年1月17日 言詞辯論期日當庭以言詞表示合意繼續適用簡易訴訟程序， 並經記明筆錄在卷(參見該日言詞辯論筆錄第1頁)，故本件 訴訟仍依簡易訴訟程序審理及裁判，合先敘明。三、另反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防 禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定 有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連 關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩 者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所 主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標 的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間 有牽連關係(參見最高法院91年度台上字第262號民事裁判意 旨)。本件原告起訴係依據兩造間就系爭房屋定期租賃關係 請求被告遷讓房屋及給付租金，而被告即反訴原告提起反訴 請求損害賠償，其主張之原因事實乃原告即反訴被告出租系 爭房屋時，並未符合約定使用收益之狀態，致被告即反訴原 告承租時需投入大量資金整修及購置廚具等設備，共花費 240000元，復因系爭房屋於101年8月間在營業中遭台灣電力 股份有限公司(下稱台電公司)斷電處分，係可歸責於原告即 反訴被告未交付電費通知單所致，使被告即反訴原告受有營 業損失，每月以180000元計算，3個月共540000元等情。本
院審酌被告即反訴原告主張之上揭原因事實，要為系爭房屋 出租時及出租後是否符合約定使用收益之狀態，核與本訴係 基於同一法律關係而生，參照前揭最高法院91年度台上字第 262號民事裁判意旨，應認反訴之標的與本訴之標的具有相 牽連關係，故被告即反訴原告提起本件反訴即為合法，應予 准許。
貳、本訴部分：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、系爭房屋為原告所有，於99年11月11日出租予被告供為飲 食店使用，約定租賃期間自99年11月25日起至101年11月 24日止，租金每月15000元，按月於每月1日以前繳付，並 約定水電費由被告負擔。詎被告自101年9月份起即開始遲 延給付租金，迄至101年11月24日租約屆期後不但拒絕自 系爭房屋遷出，且計算至102年8月份止，被告共積欠11個 月租金，合計165000元。另依系爭租約第6條約定，被告 如違約不於租賃期滿交還房屋者，原告得向被告請求給付 違約金90000元。又原告曾於102年5月24日寄發台中法院 郵局第1356號存證信函通知被告於函到7七內遷讓房屋完 畢，及請求給付90000元之違約金，但被告均置之不理。 原告乃依民法租賃及兩造間租賃契約等法律關係提起本訴 等情。
2、並聲明：除假執行宣告外，餘如主文第1項、第2項所示。 (二)對被告抗辯之陳述：
1、兩造簽訂系爭房屋租約時，原告即已告知系爭房屋基地即 將辦理重劃，日後可能需要搬遷，此事在系爭租約第9條 有明文記載。另出租系爭房屋時，原告亦向被告表示電力 係臨時申請，水必須向附近住家借用，原告並未隱暪。 2、台中市政府都市發展局寄發之系爭房屋限期拆除通知乙事 ，因當時並非表示須立即拆除，原告認為並不影響被告營 業，故未及時通知被告上情，況系爭房屋迄今仍存在，尚 未拆除，且附近商家仍有營業之事實。
3、原告出租系爭房屋時確有收取押租保證金30000元，但被 告積欠租金未繳時，被告曾表示租期屆滿後不再續租，要 求先扣押租保證金，故被告支付之押租保證金抵銷租金後 ，原告始請求101年9月份以後積欠之租金。 4、被告在租賃系爭房屋期間，原告亦曾多次僱工維修水電問 題，事後才在系爭租約第10條加註水電維修費用應由被告 自行負責，不得向原告求償。
二、被告方面：
(一)被告承認自101年9月間起至102年8月間止積欠原告租金未 付，但被告有意與原告協調此事，原告並未到場。房屋出 (二)被告對台中市中興地政事務所勘測之附圖無意見。 (三)被告自101年7月份以後即不再營業，而台中市政府都市發 展局於101年7月中旬左右將系爭房屋限期拆除通知單張貼 在系爭房屋門口，表示限期於101年8月30日以前需將系爭 房拆除，被告曾詢問原告此事，但原告並未理會。 (四)系爭房屋係於101年8月份遭台電公司斷電處分，當時係因 原告收受台電公司之繳費通知單後，故意不將繳費單交付 被告繳費，被告無法繳納費用才遭斷電。事後被告並未補 繳電費及申請復電，因為經常有人檢舉，致被告無法繼續 營業。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上揭事實，已據其提出房屋租賃契約書影本1件及 存證信函(含回執聯)影本1件各在卷為憑，核屬相符，亦為 被告不爭執，是原告之主張自堪信為真正。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。又系爭租賃契約第4條第3款規定 ：「乙方(即被告)於租賃期滿，應即將房屋遷讓交屋，不得 向甲方(即原告)請求遷移費或任何費用。」。本件原告主張 被告承租系爭房屋後，自101年9月份起即拒不給付租金，甚 至於101年11月24日租期屆滿後，仍拒不自系爭房屋遷出， 且計算至102年8月份止，被告共積欠11個月租金未付，合計 165000元。另依系爭租約第6條約定，被告如違約不於租賃 期滿交還房屋者，原告得向被告請求給付違約金90000元。 又原告曾於102年5月24日寄發台中法院郵局第1356號存證信 函通知被告於函到7七內遷讓房屋完畢，及請求給付90000元 之違約金，但被告均置之不理各情，已如前述，則原告於 102年7月16日提起本件訴訟時，系爭房屋租賃契約之租期已 於101年11月24日屆滿，依前揭法條規定及系爭租賃契約第4 條第3款約定，兩造間就系爭房屋租賃關係自101年11月25日 起即已消滅，被告即負有將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之 義務，是原告請求被告騰空遷讓系爭房屋交還予原告，即無 不合。另系爭房屋租約屆滿後，被告既未將系爭房屋騰空遷 讓交還原告外，另積欠101年9月份起至101年11月份共2個月 期間之租金，金額為30000元(計算式：15000×2＝30000)， 及依系爭租約第6條約定，被告尚應給付原告違約金90000元 。準此，原告得請求被告給付之租金及違約金共計120000元 (計算式：30000＋90000＝120000)。五、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第 179條設有規定。另依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念 (參見最高法院61年台上字第 1695號判例意旨)。本件兩造間就系爭房屋租約於101年11月 24日租期屆滿後，被告即負有將系爭房屋騰空遷讓返還原告 之義務，但被告拒不遷讓而仍繼續占有使用系爭房屋，已欠 缺占有使用之正當權源，即構成無權占有，而被告繼續占有 使用系爭房屋，獲得相當於租金之利益，原告因此無法及時 收回系爭房屋使用或另行出租他人，同時受有相當於租金之 損害，依首揭法條規定及最高法院判例意旨，對被告而言， 應成立不當得利，被告即負有返還所受利益之義務。至原告 雖以「租金」名稱請求自租期屆滿後至102年8月份止所受損 害，惟其真意應係請求被告返還相於租金之所受利益，故原 告請求被告給付自租期屆滿後即101年12月份起至102年8月 份止，共9個月，相當於租金之所受利益合計135000元(計算 式：15000×9＝135000)，亦無不合，併准許之。六、綜上所述，原告依據民法租賃、不當得利法則及兩造間租賃 契約等規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋交還予原告，及請 求給付租金30000元、相當於租金之損害金135000元及違約 金90000元，合計255000元，洵屬正當，應予准許。又原告 就請求給付租金、損害金及違約金部分，併請求自起訴狀繕 本送達翌日即102年9月6日起至清償日止按年息百分之5計算 之遲延利息，亦有理由，併准許之。
七、本訴部分訴訟費用包括第一審裁判費4740元，及第一審地政 機關勘測費用20250元，共計24990元。但因原告於102年8月 19日具狀減縮聲明(除請求遷讓房屋外，請求金額自375000 元減為255000元)，而減縮請求金額部分屬無益之訴訟費用 ，應由原告自行負擔，故諭知被告應負擔訴訟費用為24670 元，餘由原告負擔。
八、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟 程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，法院應依職權宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假 執宣告如主文第4項所示。
參、反訴部分：
一、反訴原告方面：
(一)反訴原告起訴主張：
1、反訴原告為經營「筏得來滿意餐館」，於99年11月11日向
反訴被告承租系爭房屋，租期自99年11月25日起至101年 11月24日止，反訴原告承租後即投入大量資金建設、裝修 系爭房屋，裝修範圍及支出金額包括興建廁所圍牆8000元 、牆壁隔間6000元、補強地面5000元、裝設鐵捲門1式 10000元、搭建遮雨棚2組30000元、加裝後鐵門1片3000元 、修補外牆3000元、牆壁隔間1片5000元、室內抓漏5000 元、製作廣告布條3000元及增設白鐵門10000元，共計 88000元。另反訴原告亦同時添購餐廚設備，包括三口麵 攤1台35000元、4門冰箱1台15000元、透明4門冰箱1台 10000元、雙口炒台1座25000元、排風設備1式15000元、 餐桌椅15000元、烤箱1台8000元、火鍋台含電磁爐2台 16000元、三口快速爐1台5000元及歐式冰凍冰箱1台8000 元，共計152000元。是反訴原告裝修、購買上開設備後即 開始營業，營業項目多樣，餐館生意興隆。詎反訴原告於 101年7月底、8月初經台中市政府都市發展局在餐館門首 張貼違章建築限期改善通知單，要求反訴被告於101年8月 30日自行拆除。反訴原告認事態嚴重，乃要求反訴被告出 面協商處理後續租賃事宜，但反訴被告置之不理，且自 101年7月底起不再前往系爭房屋收取租金，連同反訴原告 每期應負擔之電費，反訴被告亦未將電費繳費單交付反訴 原告繳納，反訴原告甚為無奈，而系爭房屋因逾期未繳納 電費，約於101年8月間遭台電公司斷電，致反訴原告無法 繼續經營餐館，損失慘重。
2、系爭房屋為違章建築，並非合法建物，欠缺法律保障，且 有隨時遭檢舉拆除之危險，反訴被告於兩造簽訂系爭房屋 租賃契約時，並未據實告知，反訴原告在不知情之狀況， 簽訂租約，投入大筆資金裝修、建設系爭房屋，並訂購大 批餐飲用之廚具、設備供經營餐館使用，因反訴原告事後 始知悉系爭房屋為違章建築，反訴被告顯然未依債之本旨 交付約定使用之租賃物。再系爭房屋之每期電費繳費單皆 由反訴被告轉交反訴原告持向電力公司繳納，但反訴被告 於租賃期間竟未轉交反訴原告繳納，致系爭房屋遭斷電處 分，幾經反訴原告通知反訴被告出面處理，均未獲置理， 使系爭房屋無電供應，業已影響反訴原告餐館之經營，故 反訴被告提供之系爭房屋顯然未合於約定使用收益之狀態 ，已違反民法第423條規定甚明。故反訴原告得依民法第 423條、第227條、第226條及第216條等規定，請求反訴被 告賠償反訴原告「所受損害」即系爭房屋裝修費用88000 元、添購餐廚設備費用152000元，共計240000元。 3、系爭房屋自101年7、8月間遭台電公司斷電後，餐館即無
法再經營，預估每月之營業損失為180000元，故以101年8 月25日起至租賃期限屆滿即101年11月24日止，共計3個月 ，計算停電之營業損失約為540000元，反訴被告就反訴原 告上開營業損失負賠償責任。又上開餐館之營業損失，係 約略每月之平均營業額，請鈞院依民事訴訟法第222條第2 項規定，酌定本件之營業損失數額。
4、小計：反訴原告得請求反訴被告賠償之租賃系爭房屋之裝 修、餐飲設備共240000元、停電期間之營業損失540000元 ，合計780000元，但反訴原告考量裁判費，暫請求650000 元。
5、並聲明：(1)反訴被告應給付反訴原告650000元，及自反 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對反訴被告抗辯之陳述：
1、系爭房屋電費之繳納，皆由反訴被告前來收取租金時，一 併將電費通知單交給反訴原告繳納，但反訴被告於自101 年7月份即未前來收取租金，亦未將電費通知單交付，致 反訴原告無法持單繳納。
2、反訴被告於101年6月間前來收取房租時，反訴原告曾表示 因生意不好欲將餐館頂讓他人經營之事，反訴被告當時有 同意，但事後即不再理會(參見103年2月19日言詞辯論筆 錄第3頁)。
3、反訴原告承租系爭房屋後即進行裝修工程，亦未曾要求反 訴被告裝修系爭房屋。
4、反訴原告之餐館平時僅夫妻2人經營而已，平時並無記帳 習慣，故每月營業額180000元，祇是大約數字，並無證據 證明。
5、其餘引用本訴部分之陳述。
二、反訴被告方面：
(一)系爭房屋屬違章建築乙事，從房屋外觀即可看出，且系爭 房屋為鐵皮屋，亦無門牌號碼，反訴原告承租時即已知悉 ，反訴被告從未隱暪此事。又反訴原告主張台中市政府都 市發展局就違建部分在系爭房屋張貼公告乙事，反訴被告 不知情，且系爭房屋在拆除前，並不影響反訴原告之營業 。
(二)系爭房屋之裝修費用及經營餐館之設備費用等，皆為反訴 原告在經營上必要支出，不得要求反訴被告負擔。又系爭 租約第4條第4款已約定房屋有改裝設施之必要，反訴原告 應取得反訴被告同意後，得自行裝設，所需費用為反訴原 告自行負擔，但不得損害原有建築結構。故反訴原告請求
反訴被告賠償系爭房屋之裝修及購置設備費用共240000元 ，即無理由。
(三)系爭房屋遭台電公司斷電處分，乃反訴原告遲未繳納電費 所致，與反訴被告無關。況反訴原告自101年7、8月間即 拒不繳納租金，且表示因餐館生意不好有意頂讓他人經營 ，希望反訴被告延長租約，但反訴被告不同意延長租約， 亦未要求反訴原告必須提前搬遷，是反訴原告之餐館經營 不善致無力負擔房租及電費，其主張營業損失每月180000 元部分，應先提出證據證明。
(四)系爭房屋積欠之電費部分，反訴被告已於101年11月27日 繳清，最後1期金額為178元，但因反訴原告早已無意經營 ，故反訴被告並未申請復電。
(五)其餘引用本訴部分之陳述。
(六)並聲明：如主文第5項所示。
三、反訴原告主張上揭事實，固據其提出系爭房屋租賃契約書1 紙、估價單2紙、筏得來滿意餐館菜單1紙、台中市政府都市 發展局違章建築限期改善通知單1紙及電費收據1紙各在卷為 憑，核屬相符，然反訴被告除自承系爭房屋確為違章建築， 及將系爭房屋出租予反訴原告經營餐館收取租金等情外，其 餘皆否認之，並以上情抗辯(詳後述)，是反訴原告之主張就 反訴被告承認部分自堪信為真正。
四、法院之判斷：
(一)查民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其 合於約定使用、收益之狀態。」，而所謂合於所約定使用 、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、 收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果 ，則應非所問(參見最高法院84年度台上字第333號民事裁 判意旨)。本件反訴原告雖主張系爭房屋為違章建築，並 非合法建物，欠缺法律保障，且有隨時遭檢舉拆除之危險 ，反訴被告於兩造簽訂系爭房屋租賃契約時，並未據實告 知，反訴原告在不知情之狀況，簽訂租約，投入大筆資金 裝修、建設系爭房屋，並訂購大批餐飲用之廚具、設備供 經營餐館使用，因反訴原告事後始知悉系爭房屋為違章建 築，反訴被告顯然未依債之本旨交付約定使用之租賃物云 云，已為反訴被告所否認，並以上情抗辯。然本院曾依職 權囑託台中市中興地政事務所指派測量員會同本院及兩造 於102年10月28日上午實地履勘及測量系爭房屋，確認系 爭房屋為鐵皮屋，坐落台中市南屯區永春東路與永春東七 路交叉路口附近，並未編設門牌號碼各情，製有勘驗筆錄
及命測量員繪製如附圖所示土地複丈成果圖可稽。又依兩 造不爭執之系爭房屋租賃契約書第1條記載：「房屋所在 地及使用範圍：台中市○○區○○段000○0地號上之房屋 約29坪出租。」，另依反訴原告提出其在系爭房屋經營「 筏得來滿意餐館」之菜單記載營業地址：「永春東路與永 鎮巷紅綠燈旁」，電費繳納通知單記載用電地址為：「台 中市○○區○○○路0000號左方108公尺處(農田噴霧)。 」等字樣，且反訴原告復自承在承租系爭房屋時已看過房 屋現況，及承租後即僱工開始進行裝修內部準備營業等情 ，則系爭房屋既係鐵皮搭建之簡陋建物，並未申請編設門 牌號碼，且使用電力係申請田間農業用電，與一般建物設 有門牌號碼，及申請一般住家或營業用電之情形迥異，故 系爭房屋在外觀上顯而易見即非合法建物，應屬違章建築 ，此為反訴原告承租時主觀上已知悉之事項，其事後臨訟 竟諉稱不知系爭房屋為違章建築，殊難想像。況反訴原告 復自認承租系爭房屋即僱工進行內部裝修等語，可見系爭 房屋是否為違章建築？是否為設籍課稅之合法建物？對反 訴原告承租系爭房屋時在主觀上即非重要，否則反訴原告 當時何以未要求反訴被告出示系爭房屋所有權狀或房屋稅 繳款書等影本？若反訴被告無法提出系爭房屋合法證明文 件，且反訴原告相當在意是否合法建物時，反訴原告即有 不向反訴被告承租系爭房屋之選擇權利，但反訴原告卻仍 予承租及僱工裝修，其作法顯然矛盾。再反訴被告在本院 審理時自承出租系爭房屋時已向反訴原告表示電力為臨時 用電，自來水須向附近住家借用，反訴原告未曾以系爭房 屋現況無法作為飲食店使用而要求修繕各節，亦為反訴原 告不爭執(參見103年2月19日言詞辯論筆錄第2、3頁)，足 見系爭房屋出租當時既處於未正常申請營業用電及申請自 來水使用，而欠缺一般房屋合於約定使用、收益之狀態， 但反訴原告明知上情仍同意承租，及自費進行內部裝修， 且繼續營業使用長達1年8個月以上(計算至101年7月份， 即反訴原告自承停止營業時點，參見102年12月25日言詞 辯論筆錄第3頁)，基於「禁反言」原則，反訴原告要無在 系爭房屋租賃契約租期屆滿後再主張反訴被告交付租賃物 時欠缺「合於約定使用、收益之狀態」之理。從而，反訴 原告此部分主張即無可採。
(二)反訴原告請求反訴被告賠償系爭房屋裝修費用88000元， 及經營餐館購置餐廚設備費用152000元，共計240000元， 固提出估價單2紙為證，並聲請訊問證人何健德(房屋裝修 人員)、張誌元(餐廚設備商家)云云，然為反訴被告所否
認，並以上情抗辯。本院認為依系爭房屋租賃契約第4條 第4款約定：「……，房屋有改裝設施之必要，乙方取得 甲方同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負擔，但 不得損害原有建築結構。……。」等語，可見兩造間既就 系爭房屋之裝修、增加設施及費用負擔乙事設有明文約定 ，即應依上開租約條文履行，不得事後藉故反悔，亦即反 訴原告承租系爭房屋後所為內部裝修工程及購置相關設備 等，在取得反訴被告同意後，即得自行僱工為之，並由反 訴原告自行負擔系爭房屋改裝設施之相關費用。是反訴原 告在系爭房屋租賃關係消滅後，另行起訴請求反訴被告賠 償房屋裝修費用88000元及購置餐廚設備費用152000元， 共計240000元，即與上開租約第4條第4款之約定有違，於 法不合，不應准許。又反訴原告主張購置餐廚設備支出費 用152000元部分，依反訴原告提出訴外人金龍實業社估價 單記載，皆為反訴原告經營餐館所需購置之餐廚設備，在 客觀上屬於反訴原告在營業上之生財器具，並非就系爭房 屋進行改良及增益價值之必要行為，故反訴原告購置餐廚 設備乙事，僅供其經營餐館使用而已，反訴被告並非以經 營餐館為業，前揭餐廚設備對反訴被告而言與廢棄物無異 。倘反訴原告認為前揭餐廚設備仍有經濟上價值，自可在 自系爭房屋搬遷時一併拆解取回，要無請求反訴被告賠償 之理。從而，反訴原告聲請訊問證人何健德、張誌元等2 人，其待證事項無非在於證明反訴原告確有支付上開費用 而已，惟依前述，即使反訴原告主張其支出房屋裝修費用 88000元及購置餐廚設備費用152000元，共計240000元乙 節屬實，亦因與上開租約第4條第4款約定有違，反訴原告 不得請求反訴被告賠償，故反訴原告聲請訊問證人何健德 、張誌元等2人部分，核無必要。
(三)反訴原告另主張因反訴被告自101年7月間起拒不交付系爭 房屋之電費繳納通知單，致反訴原告無法持單繳納電費， 系爭房屋於101年8月間遭台電公司斷電後，餐館即無法再 繼續經營，預估每月之營業損失為180000元，故以101年8 月25日起至租賃期限屆滿即101年11月24日止，共計3個月 ，請求反訴被告賠償於停電期間所受之營業損失540000元 云云，亦為反訴被告所否認，並以上情抗辯。惟本院依反 訴原告聲請向台電公司台中區營業處函詢系爭房屋究於何 時遭斷電處分？斷電原因為何？各情，經該處函覆稱：「 該用戶因積欠電費於101年10月25日遭本處停電並終止用 電契約。停電終止契約用戶於繳清欠費後，在規定期限內 (2年)原用戶得申請復電。」等語，有該營業處103年2月
19日台中字第0000000000號函可按，此與反訴原告主張系 爭房屋於101年7、8月間即遭台電公司斷電處分乙事即有 出入。又反訴原告在本院審理時復陳稱：「反訴被告於 101年6月間前來收取房租時，反訴原告曾表示因生意不好 欲將餐館頂讓他人經營之事，反訴被告當時有同意，但事 後即不再理會。」等語(參見103年2月19日言詞辯論筆錄 第3頁)、「於101年7月間即不再營業」、「101年7月中旬 ，我沒有在營業時，台中市政府都市發展局將違章建築限 期拆除通知單貼在門口。」等語(參見102年12月25日言詞 辯論筆錄第3頁)，再參照反訴原告提出該紙違章建築限期 拆除通知單之發文日期為101年7月30日，益見反訴原告經 營之餐館於101年6月間即因生意欠佳而陷於經營困難之情 形，且至遲於101年8月間即自行停止營業甚明。是系爭房 屋雖因積欠電費於101年10月25日遭台電公司停電及終止 用電契約，但反訴原告既於101年8月間已自行停止營業， 該停業行為即與台電公司之停電處分無關，2者欠缺相當 因果關係。詎反訴原告不察上情，猶主張其經營之餐館無 法繼續營業係因遭台電公司斷電處分，而台電公司將系爭 房屋斷電，係因反訴被告拒不交付電費繳納通知單，使反 訴原告無法持單繳納電費云云，要與事實不符，尚難採信 。準此，反訴原告主張其餐館無法繼續經營，預估每月之 營業損失為180000元，故以101年8月25日起至租賃期限屆 滿即101年11月24日止，共計3個月，請求反訴被告賠償停 電期間所受之營業損失540000元，顯乏依據，不應准許。五、綜上所述，反訴原告主張反訴被告故意隱暪系爭房屋為違章 建築，有遭隨時拆除之風險，及反訴被告在營業期間故意不 交付電費繳納通知單，致反訴原告無法持單繳費而遭台電公 司斷電處分，認為反訴被告違反民法第423條規定，並依民 法第227條、第226條及第216條等規定，請求反訴被告賠償 「所受損害」即系爭房屋裝修費用88000元、添購餐廚設備 費用152000元，共計240000元，及「所失利益」即停電期間 所生營業損失540000元，或因悖於事實，或與系爭房屋租賃 契約第4條第4點約定有違，而均嫌無憑。從而，反訴原告訴 請反訴被告給付650000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之5計算之利息，即無理由，應予駁回。 另反訴原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失其依附，併 駁回之。
六、本件反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證 據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐 一論述，附此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依 民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成，
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 9 日
書記官