臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1823號
原 告
即反訴被告 李慕晨
訴訟代理人 林助信律師
複 代 理人 吳孟育律師
林雅芬
被 告
即反訴原告 黃任鴻
訴訟代理人 盧永盛律師
複 代 理人 王志文律師（於103年3月11日始具狀解除委任）
上列當事人間請求返還押金等事件，經本院於民國103年3月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號A部分面積○．○○○九公頃建物騰空遷出，並將該部分建物返還予反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬參仟柒佰伍拾陸元，及自民國一○二年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國一○二年五月一日起至返還第三項所示建物予反訴原告之日止，按月給付反訴原告新臺幣肆萬元。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣捌仟元，其中新臺幣陸仟壹佰陸拾元由反訴被告負擔，其餘新臺幣壹仟捌佰肆拾元由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣參拾肆萬貳仟參佰柒拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得就本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第 259條定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易訴訟程序 適用之。查本件原告起訴主張：原告見位於臺中市逢甲商圈 之門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號建物（下稱系爭建 物）有在招租並表示經營合法，兩造遂於民國101年4月27日 簽訂「設置櫃位展示契約」，約定由原告向被告承租系爭建 物經被告隔間並編號為20號之5櫃位（下稱系爭櫃位），租 期自101年5月1日起至102年4月30日止，押金新臺幣（下同 ）80,000元，每月租金40,000元，並就店面權利金180,000
元部分另簽訂「櫃位店面訂立契約書」，原告並已將租金、 押金、店面權利金如期給付完畢。之後，原告就系爭櫃位委 請他人裝潢施工，花費共計29,585元。嗣於102年2月農曆春 節過後，被告突然告知系爭櫃位即將拆除，並向原告提示臺 中市政府違章建築限期改善通知單，且要求原告自行另尋店 面搬遷，然被告當初隱瞞系爭櫃位係違章建築並非合法，非 可歸責原告，且原告向被告談論返還押金、權利金及賠償裝 潢費用等問題，被告卻置之不理，原告遂委請律師於102年3 月8日發函終止系爭櫃位租賃契約，並於102年3月初搬遷完 畢，且於102年3月6日當面口頭通知被告及於同年月12日以 簡訊通知被告，為此提起本件訴訟，請求被告返還權利金 180,000元、押金80,000元，並賠償裝潢費用29,585元，共 計289,585元及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息等語。而被告則以：「設置 櫃位展示契約」第6條已載明「乙方悉知騎樓及道路不得違 法使用，電費乙方自行負責（由甲方計算）。」等語，足見 騎樓及道路均不在約定承租範圍內，承租範圍僅限於店面櫃 位即如附圖所示編號A部分，原告自不得以騎樓係違建為理 由終止契約，其終止契約難謂合法，不生終止契約之效力， 況被告僅於102年3月12日收到原告簡訊，未曾收受原告所謂 終止契約之口頭通知。而被告依約將系爭櫃位將交予原告使 用後，原告自102年3月間起即積欠租金，迄至102年4月30日 租期屆滿為止，已積欠102年3、4月間租金合計80,000元、 電費2,260元、冷氣機維修清洗保養費1,500元，且原告迄今 仍占用系爭櫃位堆放雜物，為此提起反訴，爰依「設置櫃位 展示契約」第3條、第6條、第16條約定，請求原告給付積欠 租金80,000元、電費2,260元、冷氣機維修清洗保養1,500元 ；且原告惡意不履行契約，係屬違反契約，並依「設置櫃位 展示契約」第11條約定，應賠償被告至少1倍押金之損失即 80,000元，以上合計163,760元；並依民法第455條及第767 條規定，請求原告將系爭櫃位返還予被告，及依民法第179 條規定，請求原告自102年5月1日起至返還系爭店面櫃位之 日止，按月給付被告相當於租金之不當得利40,000元。核被 告提起反訴之標的並非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及 其防禦方法相牽連，且非不得與本訴行同種訴訟程序，而本 院認為被告提起反訴亦無延滯訴訟之虞，揆諸上開說明，被 告提起本件反訴，應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文，依同法第 436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。又按不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查：一、本訴部分：
原告起訴時未敘明本件請求權基礎，嗣於102年9月9日本院 言詞辯論期日，原告訴訟代理人當庭陳稱：依民法第179條 規定請求返還權利金180,000元，及依民法第227條規定請求 返還押金80,000元，以及依民法第184條第1項後段規定請求 賠償裝潢費用29,585元等語，迭經變更，先後於102年10月 21日提出民事準備書及答辯（三）狀，及於103年2月25日提 出民事綜合爭點整點狀，關於押金之請求權基礎變更為押租 金返還請求權，及關於權利金之請求權基礎變更為類推適用 押租金返還請求權，以及關於裝潢費用部分之請求權基礎變 更為民法第184條第1項。核屬請求之基礎事實同一，且此部 份請求權基礎之變更，應無礙被告之防禦及訴訟之終結，合 於前開規定，應予准許。
二、反訴部分：
（一）反訴原告於102年8月21日本院言詞辯論期日當庭提出民事 答辯暨反訴狀提起反訴時原聲明請求：1.反訴被告應給付 反訴原告1,63,760元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌 日（即102年8月22日）起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。2.反訴被告應將坐落臺中市○○區○○路00巷00 號之5店面櫃位返還予反訴原告。3.反訴被告應自102年5 月1日起至返還前項店面櫃位之日止，按月給付反訴原告 80,000元等語。嗣於102年8月29日反訴原告提出民事變更 反訴聲明暨陳報狀，將上開聲明第3項變更為反訴被告應 自102年5月1日起至返還前項店面櫃位之日止，按月給付 反訴原告40,000元，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於 前開規定，應予准許。
（二）反訴原告提起反訴時原依民法第455條及第767條規定，請 求反訴被告將返還系爭櫃位予反訴原告，嗣於102年9月9 日本院言詞辯論期日當庭表示變更僅依民法第455條規定 請求反訴被告將返還系爭櫃位予反訴原告，不主張民法第 767規定，且此部份請求權基礎之變更，應無礙反訴被告 之防禦及訴訟之終結，合於前開規定，應予准許。（三）反訴原告依臺中市中興地政事務所測量結果，於103年3月 3日提出民事變更反訴聲明暨陳報狀，將上開聲明第2項變 更為反訴被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地 上如附圖編號A所示面積0.0009公頃建物騰空遷出，並將
該部分建物返還予反訴原告，核屬不變更訴訟標的，僅補 充事實上之陳述，合於前開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：（一）原告見系爭建物有在招租並表示經營合法 ，原告接洽時，被告表示：「逢甲商圈店面櫃位非常搶手， 你的租期尚未開始，為表示要承租之誠意，須付店面權利金 180,000元，用以擔保5月1日會正式進場，如屆時有進場， 該店面權利金於退租時，連同押金一起返還。」等語，原告 不疑有他，遂於101年4月27日與被告簽訂「設置櫃位展示契 約」，並由證人即原告之妻施婉婷擔任保證人，約定由原告 向被告承租系爭建物經被告隔間並編號為20號之5櫃位（即 系爭櫃位），租期自101年5月1日起至102年4月30日止，押 金80,000元，每月租金40,000元，兩造就店面權利金180,00 0元部分，另有簽訂「櫃位店面訂立契約書」，原告已將租 金、押金、店面權利金如期給付完畢。之後，原告就系爭櫃 位委請他人裝潢施工，並由證人施婉婷監工，花費共計29, 585元，迨完工後，原告從事服飾配件等販賣業務。嗣於102 年2月農曆春節過後，被告突然告知系爭櫃位即將拆除，並 向原告提示臺中市政府違章建築限期改善通知單，且要求原 告自行另尋店面搬遷，然被告當初隱瞞系爭櫃位係違章建築 並非合法，非可歸責原告，且原告向被告談論返還押金、權 利金及賠償裝潢費用等問題，被告卻置之不理，原告遂委請 律師於102年3月8日發函終止系爭櫃位租賃契約，並於102年 3月初搬遷完畢，且於102年3月6日當面口頭通知被告及於同 年月12日以簡訊通知被告，而被告於收受律師函，依然置若 罔聞，卻於102年3月6日就系爭櫃位違法招租，使原告損失 甚鉅，且被告隱瞞租賃標的物之適法性，使原告陷於錯誤而 承租，此不可歸責於原告之事由，原告依民法第435條規定 終止契約，為此提起本件訴訟，爰依押租金返還請求權，請 求返還押金80,000元，及類推適用押租金返還請求權，請求 返還權利金180,000元，以及依民法第184條第1項規定，請 求賠償裝潢費用29,585元，共計289,585元。（二）關於押 金部分：於違建之玻璃櫥窗外仍有約2至3米寬之騎樓，且於 兩造簽約之前洽談，被告一再保證為合法經營，該玻璃櫥窗 並非新設，故原告認為該玻璃櫥窗並非違建，才與被告簽訂 租賃契約。而原告於102年2月底、3月初時，以口頭向被告 反映系爭櫃位因違建將遭拆除乙事，並表示欲終止兩造間租 賃契約，當時被告除表示歉意外並同意租賃契約合意終止， 被告復於同年3月6日在網路上刊登招租廣告，則租賃契約既
經兩造合意終止而告消滅，原告自得依最高法院81年度臺上 字第1630號判決、83年度臺上字第2108號判例見解請求被告 返還押租金。再者，原告亦委由律師依民法第435條之法定 終止租約事由，於102年3月8日發函終止系爭租賃契約，則 租賃契約至遲於被告收受該律師函即已終止，原告自得依前 開實務見解主張押租金返還請求權。（三）關於權利金部分 ：被告並無商譽、可分離之營業工具、專屬營業權利、可特 定範圍一定人數之客源等情形，系爭櫃位係由原告獨自重新 裝潢，甚至連招牌亦由原告找人安裝，被告並未提供任何衣 櫥、櫃子等設備予原告使用，至於被告所指店面內冷氣、燈 飾、窗戶、固定橫桿等，原本即存在於店面內而不可分離， 其使用對價即已包含於租金內，況契約既記載「權利金」， 必定是不同於租金之涵意。且被告於簽約前表示權利金係用 以擔保原告會於5月1日進場，如屆時有依約進場，該權利金 將會退還，應可認該筆180,000元款項雖名為權利金，但其 性質應較類似押金，故應類推適用押租金返還請求權為主張 。（四）關於裝潢費用部分：系爭櫃位關於突出於騎樓之「 景觀窗臺」屬系爭櫃位之附屬建物或設施，租賃契約之使用 效力當然及於該部份，該「景觀窗臺」屬違建物，核屬民法 第227條不完全給付，而被告隱瞞違建之不法資訊，並謊稱 該「景觀窗臺」可以合法使用，致原告陷於錯誤，係以違背 善良風俗之方法，使原告誤信店面可以全部合法使用，原告 因被告之詐欺行為因而支出裝潢費用29,585元。（五）被告 所提簽收單，經證人施婉婷再三回想，始回憶起於101年5月 1日簽收時，被告係隨便拿1張白紙且其上僅記載「甲方:黃 任鴻…鑰匙共合計有3付、六只請乙方簽收」等語，其上並 未記載「鐵門、玻璃門…應自行改裝至合法使用」等語，且 細觀被告所提出之簽收單，其上記載「鐵門、玻璃門…應自 行改裝至合法使用…絕無異議」等字樣，其字距及行距與前 段記載字句相較，皆壓縮為較小間距，下方仍有大片空自， 衡諸常情，倘原先已記載，必不致如此，該段文字應為被告 臨訟製作而來。（六）被告所提出之權利金收付單據，原告 從未見過，亦未曾受領該單據，且該單據僅有被告簽名，實 令人難以相信其為真正。及依「櫃位店面訂立契約書」第3 條記載「細目條文如下:A/每月租金40000元、B/押金80000 元，起算日101/5/1至終止日102/4/30止．共為期壹年．店 面權利金180000元．第1個月租金支付及其他尾款應於101年 5月6日當天支付應收總額210000元，實付訂金90000元．應 收尾款210000元」等語，並未明寫店面權利金180,000元應 於101年5月6日支付，且上開契約已明白寫出「第1個月租金
支付…於101年5月6日當天支付」，故訂金並不包含租金部 分，又押金僅80,000元與訂金數額不符，故當初收取90,000 元之訂金，實為繳納權利金之半數以供擔保。（七）被告所 提「（20-2）設置櫃位展示契約證明書」，其真實性頗令人 質疑。且於102年12月5日勘察系爭櫃位時，可知編號20-2號 與20-3號櫃位已合併為同1櫃位（外牆為粉紅色，招牌係為 Cuepi），而被告稱編號20-2號櫃位係於102年4月出租，然 被告於102年9月16日民事陳報狀中所提出系爭建物現況照片 ，仍顯示區分成4個櫃位（即20-1、20-2、20-3、20-5）， 顯然編號20-2號櫃位不可能係於102年4月租出去等語。並聲 明：（一）被告應給付原告289,585元，及自支付命令聲請 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）系爭建物坐落臺中市○○區○○段0000地 號土地上，已辦理保存登記，而訴外人陳美玲與證人即系爭 房屋所有權人包仁正簽訂房屋租賃契約，向證人包仁正承租 系爭房屋1、2樓（含騎樓全部），租賃期間自100年5月2日 起至103年5月1日止，證人包仁正並同意訴外人陳美玲得將 上開租賃物之全部或一部份轉租、頂讓予他人使用，嗣訴外 人陳美玲就系爭房屋1樓取得營利事業登記證後，隨即將上 開租賃物之租賃事宜委由被告代為處理，約定期間自100年5 月2日起至103年5月1日止。（二）系爭建物如附圖所示編號 A部部分非屬違章建築，僅玻璃櫥窗部分占用騎樓部分即如 附圖所示編號B部分係屬違章建築，且兩造所簽訂「設置櫃 位展示契約」第6條已載明「乙方悉知騎樓及道路不得違法 使用，電費乙方自行負責（由甲方計算）。」等語，足見騎 樓及道路均不在約定承租範圍內，承租範圍僅限於店面櫃位 即如附圖所示編號A部分，原告自不得以騎樓違建為理由終 止契約，其終止契約難謂合法，不生終止契約之效力，且被 告僅於102年3月12日有收到原告簡訊，未曾收受原告所謂終 止契約之口頭通知。再者，於101年5月1日因原告在國外尚 未回台，乃由證人施婉婷代為簽收系爭櫃位並於簽收單上簽 名，且該簽收單已載明「…玻璃門、玻璃窗、櫥窗等，乙方 應自行改裝至合法使用，乙方擔負全責，絕無異議。」等語 ，足見兩造約定原告不得違法使用騎樓及道路，就玻璃門、 玻璃窗、櫥窗等，原告應自行改裝至合法使用，原告卻遲未 改裝，逕自違法、違約使用騎樓，迄今仍占用系爭櫃位堆放 雜物。至被告於102年3月6日刊登出租廣告，係針對編號20 之2號櫃位部分，與系爭櫃位無涉。（三）關於權利金部分 ：租金係原告使用系爭櫃位空間之對價，權利金則係原告使
用系爭櫃位內部裝潢及設備（包含木製造型天花板、立地矮 櫃、燈具、水晶掛鏈大吊燈等）之對價，故權利金與租金相 當，均為使用收益之對價，自無返還權利金之問題，況權利 金係於101年5月6日付清，何來如原告主張權利金用以擔保 101年5月1日正式進場。且依原告於101年4月27日傳送予被 告之簡訊內容，可知係原告主動積極要求降租金，並急切盼 望於當晚簽訂租約。再者，依被告所出具「權利金收付單據 」記載「…頂讓地址位於台中市○○區○○路00巷00號之5 壹樓（如合約附件）之裝潢設備使用權利…乙方不得以任何 名目向甲方要求追討…」等語，可知權利金係裝潢設備使用 權利，為原告使用店面內部裝潢及設備之對價，原告不得就 此向被告請求返還。（四）關於押金部分：依兩造所簽訂「 設置櫃位展示契約」第8條約定，因原告中途解約，不得請 求返還押金。且依上開「設置櫃位展示契約」第11條約定「 乙方若有違反契約情事，押金不得請求退還…」等語，原告 有未自行改裝櫥等至合法使用，竟違法使用騎樓之違約情事 ，原告自不得請求退還押金。（五）關於裝潢費用部分：依 上開「設置櫃位展示契約」第6條約定「乙方悉知騎樓及道 路不得違法使用，電費乙方自行負責（由甲方計算）。」等 語，及前開簽收單明確載明「…玻璃門、玻璃窗、櫥窗等， 乙方應自行改裝至合法使用，乙方擔負全責，絕無異議。」 等語，準此，原告陳稱被告隱瞞違建物資訊，原告因被告之 詐欺行為，因而支出裝潢設備費用，係因被告侵權行為云云 ，顯屬無稽等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分：
一、反訴原告即被告反訴主張：（一）反訴被告向反訴原告承租 系爭櫃位即如附圖編號A所示面積0.0009公頃建物，兩造並 於101年4月27日簽訂「設置櫃位展示契約」，約定租賃期間 自101年5月1日起至102年4月30日止共1年，押金80,000元， 每月租金40,000元，應於當月1日支付。詎反訴原告依約將 系爭櫃位交予反訴被告使用後，反訴被告自102年3月間起即 開始積欠租金，迄至102年4月30日租期屆滿為止，已積欠 102年3、4月間租金合計80,000元、102年1至4月電費2,260 元、冷氣機維修清洗保養費1,500元，期間反訴原告曾發簡 訊及寄發存證信函催告反訴被告，反訴被告置之不理，迄今 仍占用系爭櫃位堆放雜物，為此提起反訴。（二）依「設置 櫃位展示契約」第3條、第6條、第16條約定請求反訴被告給 付積欠租金80,000元、電費2,260元、冷氣機維修清洗保養 1,500元，且反訴被告惡意不履行契約，係屬違反契約，依 「設置櫃位展示契約」第11條約定，應賠償反訴原告至少1
倍押金之損失即80,000元，以上合計163,760元（計算式： 80000＋2260＋1500＋80000＝163760)；並依民法第455條規 定，請求反訴被告將返還系爭櫃位予反訴原告，及依民法第 179條規定，請求反訴被告自102年5月1日起至返還系爭店面 櫃位之日止，按月給付反訴原告相當於租金之不當得利40,0 00元。（三）依「設置櫃位展示契約」第6條及簽收單記載 ，反訴被告負有改裝玻璃門、櫥窗等至合法使用之義務，且 依「設置櫃位展示契約」第4條約定，反訴被告於租期期滿 日有將系爭櫃位清空返還之義務，然反訴被告卻違反上開約 定而不履行，反訴原告因而受有「需自行改裝玻璃門、櫥窗 等及回復原狀之損害」。再者，反訴被告於契約期間將生財 器具等在騎樓及道路上擺設，甚至曾經被警察開立紅單，違 反「設置櫃位展示契約」第6條「騎樓及道路不得違法使用 」之約定，此外，並有諸多如前揭所述未依約修改裝至合法 使用等違約情事，且依「設置櫃位展示契約」第11條約定， 反訴原告就「律師費用支出」等損害，並得請求反訴被告賠 償違約金。（四）2店家共用1臺冷氣機，於102年5月20日清 洗保養費為3,000元，系爭櫃位應負擔2分之1即1,500元。又 依臺灣電力公司電費通知單及收據記載系爭建物1樓於102年 1、2月間用電度數1278度，電費4,363元，每度電費為3.414 元，2店家（20-3及20-5）共用之電表附表度數923度，除以 2店家使用，故系爭櫃位於102年1、2月間電費為1,576元。 及依臺灣電力公司電費通知單及收據記載系爭建物1樓於 102年3、4月間用電度數1235度，電費4,210元，每度電費為 3.41元，因當時反訴被告用電度數較少，經扣除其餘店家度 數1035度，故系爭櫃位於102年3、4月間電費為684元。況反 訴原告於102年3月2日發送簡訊予反訴被告，要求反訴被告 提供已使用之電表度數，反訴被告置之不理，嗣於102年12 月5日現場勘驗，勘查得知2店家（20-3及20-5）共用之電表 附表度數為39075.9度，亦得以之與反訴被告最後一次於101 年12月21日所報度數36853度之差額計算系爭櫃位應負擔電 費為3,795元等語。並聲明：（一）反訴被告應給付原告 1,63,760元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌日（即102 年8月22日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（ 二）反訴被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上 如附圖所示編號A部分面積0.0009公頃建物騰空遷出，並將 該部分建物返還予反訴原告。（三）反訴被告應自102年5月 1日起至返還前項建物之日止，按月給付反訴原告40,000元 。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即原告則以：（一）關於系爭櫃位及相當於租金之
不當得利部分：反訴被告於102年2月底、3月初時，以口頭 反映因違建將拆除問題，向反訴原告表示終止租賃契約之意 ，且反訴被告早已將系爭櫃位鑰匙返還予反訴原告，反訴原 告亦於102年3月6日在「奇集集」網頁刊登系爭櫃位招租廣 告，由此可知，反訴原告至遲於102年3月6日即已受領反訴 被告交付系爭櫃位，並於反訴原告受領占有下，始可能進行 招租廣告，亦有反訴原告所提證6下方相片可稽（日期明白 顯示「2013/ 8/17」）。至於系爭櫃位內雜物並非反訴被告 所遺留，況反訴原告所提出之證5存證信函中明自記載「… 限台端於102年3月25日前‥．將該展示住清空…若逾期仍不 為辦理，則前揭承租櫃位內物品將視同廢棄物處理‥．」等 語，倘反訴被告於撤離系爭櫃位時遺留物品於內，依上開存 證信函所載內容，反訴原告應早已視同廢棄物處理，何以於 事隔多月後，又主張反訴被告堆放雜物於系爭櫃位內，實令 人難以理解。（二）關於102年3、4月份租金部分：反訴原 告既可進行招租行為，並已於102年3月6日刊登廣告，顯見 反訴原告亦同意反訴被告之終止通知，蓋當初反訴被告向反 訴原告表示違建將拆除乙事，當時反訴原告頻頻表示歉意， 亦同意反訴被告終止租賃契約及交付受領系爭櫃，反訴原告 始於網路上刊登招租廣告，則反訴原告既是同意，何來反訴 被告積欠102年3、4月份租金之情形。（三）關於電費部分 ：反訴原告所提收據可否證明與反訴被告有關？又該收據所 示之電錶是裝設於何處，可否證明反訴被告使用多少度訴之 電費及如何計算？根本無法令人信服。況反訴原告所提計算 式，根本不知所云。再者，契約書內亦無記載電費如何負擔 問題，反訴原告之計算，恐是憑空想像而來。（四）關於冷 氣機維修清洗保養費部分：否認反訴原告有支出冷氣機維修 清洗保養費1,500元。況反訴原告所稱有冷氣機是否為反訴 被告所使用之冷氣機，亦未有所證明，且反訴原告所稱「二 店家分擔費用」係如何約定，約定何在，請反訴原告說明之 。再者，反訴原告所提收據記載維修日期102年5月20日，當 時反訴被告早已遷出系爭櫃位，應否由反訴被告負擔仍有疑 義。（五）關於1倍押金之損失部分：因反訴原告提供違建 物並隱瞞該資訊，以詐欺對反訴被告為意思表示，反訴被告 據此終止租約，係可歸責反訴原告之事由，且反許原告所稱 依契約第11條規定請求至少1倍押金，其前提須反訴原告有 所損失，然未見反訴原告舉證損失何在。況「設置櫃位展示 契約」第11條係反訴原告單方事先擬定之定型化租賃契約， 該第11條顯然限制反訴被告提起訴訟之權利，對反訴被告顯 失公平，依民法第247條之1第3、4款規定，該定型化條款無
效。再者，我國民事訴訟原則上並不採強制律師代理制度， 反訴原告與反訴被告間之訴訟，並不必然造成反訴原告需支 出律師費用，難謂此律師費用即為反訴原告之損害，故反訴 原告就此主張，實屬無據等語資為抗辯。並聲明：（一）反 訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
參、本院於103年3月10日言詞辯論期日會同兩造整理並簡化爭點 如下：
一、兩造不爭執事項：
（一）原告向被告承租坐落臺中市○○區○○路00巷00號建物（ 下稱系爭建物）由被告隔間編號「20號之5」櫃位（下稱 系爭櫃位），且兩造就系爭櫃位租賃事宜於101年4月27日 簽訂「設置櫃位展示契約」及「櫃位店面訂立書」，約 定租期自101年5月1日起至102年4月30日止，租金為每月 40,000元，租賃期間系爭櫃位之電費、冷氣機維修清洗保 養費由原告負擔。
（二）兩造簽訂租賃契約時，原告應先交付1個月租金40,000元 、2個月押金80,000元、權利金180,000元，共計300,000 元，且原告於承租時已交付上開款項。
（三）於101年5月1日因原告人在國外尚未回台，由證人即原告 之妻施婉婷代為簽收系爭櫃位，並簽名於簽收單上。（四）原告自102年3月起未按月給付租金。（五）系爭櫃位於租賃期間之冷氣機維修清洗保養費及102年1至 4月電費，原告均未支付予被告。
（六）原告迄今仍有部分雜物遺留於系爭櫃位內。二、兩造之爭執事項：
（一）本訴部分：
1.原告終止與被告就系爭櫃位之租賃契約是否適法： 2.被告應否返還權利金180,000元？
3.原告得否請求被告返還押金80,000元？ 4.原告得否請求被告賠償裝潢費用29,585元？（二）反訴部分：
1.反訴原告請求反訴被告返還系爭櫃位，及依不當得利之法 律關係請求反訴被告自102年5月1日起至返還系爭櫃位之日 止，按月給付40,000元，有無理由？
2.反訴原告請求反訴被告給付102年3、4月租金共計80,000元 ，有無理由？
3.反訴被告是否需負擔系爭櫃位租賃期間之電費及冷氣機維 修清洗保養費？如是，反訴被告尚積欠電費及冷氣機維修 清洗保養費為多少？
4.反訴原告請求反訴被告賠償損失至少1倍之押金80,000元， 有無理由？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）原告終止與被告就系爭櫃位之租賃契約是否適法： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。 2.原告主張：原告於102年2月底、3月初時，以口頭向被告 反映系爭櫃位因違建將遭拆除乙事，並表示欲終止兩造間 租賃契約，當時被告除表示歉意外並同意租賃契約合意終 止等情，已為被告所否認，原告復未就此舉證以實其說， 自難信為真實。
3.又原告主張：於兩造簽約之前洽談，被告一再保證為合法 經營，該玻璃櫥窗並非新設，故原告認為該玻璃櫥窗並非 違建，才與被告簽訂租賃契約，而被告隱瞞系爭櫃位係違 章建築並非合法，使原告陷於錯誤而承租，原告依民法第 435條規定，委請律師於102年3月8日發函終止系爭櫃位租 賃契約等語，固提出臺中市政府都市發展局違章建築限期 改善（自行拆除）通知單、律師事務所102年3月8日函及 中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證，然已為被告所否 認並以前詞置辯。經查：
⑴被告辯稱：系爭建物坐落臺中市○○區○○段0000地號土 地上，已辦理保存登記，如附圖所示編號A部分面積0.000 9公頃非屬違章建築，僅玻璃櫥窗即如附圖所示編號B部分 面積0.0002公頃部分占用騎樓等情，業據其提出土地及建 物登記謄本正本、臺中市政府都市發展局違章建築拆除通 知單影本為證，並為原告所不爭執，亦經本院於102年12 月5日會同兩造至系爭櫃位現場勘驗明確，並囑託臺中市 中興地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄、現場照片及 臺中市中興地政事務所於102年12月11日以中興地所二字 第0000000000號函檢送土地複丈成果圖附卷可稽，自堪信 為真實。
⑵觀諸原告所提上開通知單固然記載：臺中市○○區○○路 00巷00號建物騎樓之違章建築，應於102年1月25日前自行 拆除等語，然上開通知單所謂違章建築係指位於系爭建物 前方騎樓上增建部分，有臺中市政府都市發展局102年10
月17日中市都違字第0000000000號函後附違章建築拆除通 知單及照片等影本為證，並為兩造所不爭執，自堪信為真 實。
⑶依兩造所簽訂「設置櫃位展示契約」第1條記載：「甲方 （指被告，下同）櫃位所在地-台中市○○區○○里○○ 路00巷00號之5（詳如附件1）。」等語，及第6條記載： 「乙方（指原告，下同）悉知騎樓及道路不得違法使用， 電費乙方自行負責（由甲方計算）。」等語，且依原告所 提上開契約附件即使用範圍標示圖，其上已標明系爭櫃位 範圍並記載「騎樓是公共通道」等語，足見原告於101年 4月27日簽訂「設置櫃位展示契約」時，已知系爭櫃位前 方騎樓係公共通道，非屬承租範圍，不得違法使用，尚難 認有如原告主張被告隱瞞系爭櫃位係違章建築之情形。 ⑷按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃 物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金 。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者， 得終止契約，民法第435條固然定有明文。然原告於101年 4月27日簽訂「設置櫃位展示契約」時，既已知系爭櫃位 前方騎樓係公共通道，非屬承租範圍，不得違法使用，原 告自不得再以爭櫃位係違章建築為由終止兩造針對系爭櫃 位所簽訂「設置櫃位展示契約」及「櫃位店面訂立書」。 4.綜上以析，原告以爭櫃位係違章建築為由，依民法第435 條規定，於102年3月8日發函終止兩造針對系爭櫃位所簽 訂「設置櫃位展示契約」及「櫃位店面訂立書」，於法未 合，自不生終止契約之效力。
（二）被告應否返還權利金180,000元？ 1.原告主張：被告於簽約前表示權利金係用以擔保原告會於 5月1日進場，如屆時有依約進場，該權利金將會退還，應 可認該筆180,000元款項雖名為權利金，但其性質應較類 似押金等語，已為被告所否認，且觀諸上開兩造所簽訂「 設置櫃位展示契約」及「櫃位店面訂立書」，均無前開原 告所謂應退還權利之相關記載，原告復未就此舉證以實其 說，自難信為真實。
2.又原告主張：依「櫃位店面訂立契約書」第3條記載「細 目條文如下:A/每月租金400 00元、B/押金80000元，起算 日101/5/1至終止日102/4/30止．共為期壹年．店面權利 金180000元．第1個月租金支付及其他尾款應於101年5月6 日當天支付應收總額210000元，實付訂金90000元．應收 尾款210000元」等語，契約並未明寫店面權利金180,000 元應於101年5月6日支付，且上開契約已明白寫出「第1個
月租金支付…於101年5月6日當天支付」，故訂金並不包 含租金部分，又押金僅80,000元與訂金數額不符，故當初 收取90,000元之訂金，實為繳納權利金之半數以供擔保， 應可認該筆180,000元款項雖名為權利金，但其性質應較 類似押金等語，已為被告所否認並以前詞置辯。經查： ⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號民事判例意旨參照）。
⑵觀諸上開兩造所簽訂「櫃位店面訂立書」第3條記載：「 細目條文如下:A/每月租金40000元.B/押金80000元。起算 日101/5/1至終止日102/4/30止.共為期壹年.店面權利金 180000元.第1個月租金支付及其他尾款應於101年5月6日 當天支付應收總額210000元.實付訂金90000元.應收尾款 210000元.」等語，顯已將原告應給付款項詳細列舉包含 每月租金40,000元、押金80,000元、權利金180,000元， 共計300,000元，足見租金、押金、權利金應分屬3種不同 款項。
⑶依上開兩造所簽訂「設置櫃位展示契約」第4條記載「乙 方（指原告，下同）應於訂立契約時交付甲方（指被告，