臺灣新竹地方法院民事簡易判決 103年度竹東簡字第24號
原 告 呂金蓮
黃斌煥
黃烘裕
黃國書
上列四人之
訴訟代理人 呂雅莘律師
被 告 楊盛明
楊合興
楊盛登
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國10
3 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊盛明應將坐落於新竹縣芎林鄉○○段○○○段○○○○地號土地，面積四三四平方公尺之所有權應有部分四三四○○分之一六二二二移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告楊盛明負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。所 謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之 審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免 重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年 度台抗字第2 號裁判要旨參照）。查本件原告起訴時訴之聲 明為：被告應將坐落新竹縣芎林鄉○○段○○○段0000地號 、面積162.22平方公尺之土地移轉登記予原告；嗣訴訟進行 中，原告於民國（下同）103 年2 月20日具狀變更聲明為： 被告應將坐落於新竹縣芎林鄉○○段○○○段0000地號土地 、面積434 平方公尺之所有權應有部分43400 分之16222 號 移轉予原告等情，有民事更正狀在卷可參（見本院卷第101 頁）。原告上開變更前後訴之聲明，請求之基礎事實同一， 且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定及說明， 應予准許。
二、又被告楊盛登經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告之被繼承人黃德浩於69年4 月4 日向被告三人之父 親楊阿生買受坐落於新竹縣芎林鄉○○段○○○段0000地 號（20則旱地、面積434 平方公尺）持分二分之一內162. 22平方公尺之土地（下稱系爭土地），價款業已於簽約同 時付清，此有買賣契約書可稽。然因當時法令規定無法辦 理前開土地之所有權移轉登記，故於土地買賣契約書第三 條記載：「本買賣因係旱地目，依目前現況及法令規定， 暫不能辦理土地分割與所有權移轉登記，待將來建物達本 筆土地三分之二或因法令變更可以辦理分割與移轉時，乙 方保證無條件提供所需印鑑、印章及權狀等交甲方辦理… 」。是以，原告之被繼承人遂於前開購買之土地內建築房 屋，此亦可由前開合約之附件之「拋棄優先承買權證明書 」第三行所提及「茲因楊阿生願將其持分內之162.22平方 公尺，出售與黃德浩建築房屋，本人願無條件放棄優先承 買權…」可佐。
（二）又因當時法令規定，系爭土地一直無法分割及辦理所有權 移轉登記，是原告之被繼承人黃德浩又於79年4 月27日與 被告之父親楊阿生續訂土地買賣合約（原證二），土地買 賣契約書第一條記載：「土地座落：芎林鄉下山段下山小 段壹捌之五號20則旱地，面積肆叁肆平方公尺，持分貳分 之壹內壹陸貳點貳貳平方公尺之土地，折合台坪為49.071 3 坪，出售與甲方。其正確位置，即已建房屋處。」；第 三條亦記載：「本買賣土地，因係農業用地，依現行法令 ，不能辦理土地分割與所有權移轉登記，待將來法令變更 ，可以辦理分割與移轉時，乙方保證無條件提供所需印鑑 證明、戶籍資、土地權狀及在各種書表上加蓋印鑑章，交 甲方辦理…」；第四條記載：「本買賣標的物，於民國六 十九年四月四日訂立土地買賣契約後，即交與甲方建築房 屋，茲因請求權時效將屆，經雙方協議重訂本約，有關本 買賣標的物之分割及所有權移轉登記請求權，不受民法第 壹百貳拾伍條之時效限制，且該契約之權利義務，及於雙 方之法定繼承人，俾能永久切實履行。」，被告三人亦同 時簽名用印於前開合約作為其父親楊阿生之連帶保證人。（三）按民法第348 條規定：「物之出賣人，負交付其物於買受 人，並使其取得該物所有權之義務。」、第1148條：「繼 承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財
產上之一切權利、義務。」。查原告之被繼承人黃德浩已 於92年1 月18日過世，被告之父親亦已過世。原告呂金蓮 對於系爭土地尚未過戶之情形不甚清楚，直至日前自先夫 黃德浩之遺物中翻找出此兩份合約，始至地政事務所查詢 得知系爭土地尚未辦理所有權移轉登記。原告等人向被告 三人請求辦理移轉所有權登記，被告楊盛明遂聲請新竹縣 芎林鄉調解委員會調解，被告等人本已達成協議同意將系 爭土地測量後移轉登記予原告，未料隔日被告又反悔不願 依筆錄履行，此有新竹縣芎林鄉調解委員會之調解筆錄及 調解不成立證明書（原證三）可證。今原告四人係黃德浩 之繼承人，繼受其權利義務，遂依買賣契約書之約定，訴 請被告三人辦理應有部分所有權移轉登記予原告等人。（四）另按，現行農業發展條例第16條規定：「每宗耕地分割後 每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」。最高 法院75年台上字第404 號判例、55年台上字第3267號判例 見解認為：「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人 有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得 請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與 原所有人共有該土地。」。查系爭土地於69年及79年間簽 訂系爭買賣契約書時，地目為旱，使用地類別為農牧用地 ，係屬農業發展條例中所指之耕地，依簽約當時之土地法 及農業發展條例規定，每宗耕地原則上不得分割及移轉為 共有，是依簽約當時之法令規定，原告之被繼承人黃德浩 有無法就前述其所買受之特定範圍土地辦理分割後移轉之 法令上限制，甚至亦受有無法成為共有人之法令上限制。 嗣土地法第30條與農業發展條例第30條關於農地不得分割 及移轉為共有之規定，均於89年1 月28日經修法刪除失效 ，惟現今農業發展條例第16條仍有對耕地最小分割面積之 限制規定，本件系爭土地面積僅162.22平方公尺（約49坪 ），不足前開法定分割面積，是以就原告之被繼承人黃德 浩所購買之特定範圍土地，仍受限於現行法令就農地分割 仍有最小面積之要求而無法分割，從而依上開判例見解， 自應可請求移轉登記按購買部分計算之土地應有部分，而 與原所有人共有該土地，故爰請求被告應將坐落於新竹縣 芎林鄉○○段○○○段000000000 地號土地按面積162.22 平方公尺計算之『應有部分』移轉登記予原告。（五）此外，本件原告之被繼承人黃德浩向被告父親楊阿生買受 系爭土地之情事，業經被告楊合興自承其父楊阿生有向其 提過此筆土地，並知悉該買賣土地之地號，所出售之坪數 及每坪價格等等細節，足證被告父親楊阿生確實與原告之
被繼承人黃德浩簽立前開買賣契約書。是以，被告父親楊 阿生往生後，其移轉不動產所有權之義務遂由其繼承人繼 承。
（六）綜上所述，爰依土地買賣合約書及民法繼承之法律關係提 起本件訴訟，並聲明：被告應將坐落於新竹縣芎林鄉○○ 段○○○段0000地號土地、面積434 平方公尺之所有權應 有部分43400 分之16222 號移轉予原告。二、被告部分：
（一）被告楊盛明則以：系爭土地係伊繼承伊父親楊阿生取得， 倘若伊同意原告之請求，將導致伊繼承之土地較其他繼承 人少。又伊並不知悉伊父親曾將系爭土地出賣予原告，且 於遺產分割時，被告等並未約定出賣予原告之土地應由伊 履行。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告楊合興則以：伊父親曾稱係以每坪600 元之價額將系 爭土地約50坪部分出賣予原告之被繼承人黃德浩；又伊係 繼承同段18-1地號土地、面積459 平方公尺；被告楊盛明 則係繼承系爭土地、面積434 平方公尺，其中被伊父親出 賣約49點多坪部分，伊父親曾交代伊交付3 萬元予被告楊 盛明，且於遺產分割時曾討論出賣予黃德浩之土地應由被 告楊盛明履行之。另契約書上伊父親之姓名應係由伊代簽 ，至於楊盛明、楊盛登的簽名，伊則已忘記是否係由伊代 簽，而「乙方連帶保證人」之部分則非伊所書寫。此外， 伊並非系爭土地之所有權人，故原告將伊列為被告顯無理 由。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告楊盛登未於最後言詞辯論期日到場，惟據其起訴主張 略以：伊未在系爭契約書上簽名，且不知悉伊父親曾將系 爭土地出賣予原告；而伊父親死亡後，進行遺產分割時， 伊亦未在場。是本件訴訟顯與伊無關，並聲明：原告之訴 駁回。
三、本院之判斷：
（一）本件原告主張坐落新竹縣芎林鄉○○段○○○段0000地號 、面434 平方公尺土地原為被告之被繼承人楊阿生與他人 共有，楊阿生之應有部分為二分之一；原告之被繼承人黃 德浩前於69年4 月4 日向楊阿生買受上開土地、應有部分 二分之一內之162.22平方公尺土地，並依約交付買賣價金 ，惟受限於當時農業發展條例農地不得細分之規定，未能 立即辦理所有權移轉登記，並載明於給付不能情形除去後 ，出賣人應配合辦理所有權移轉登記，而簽訂土地買賣合 約書；79年4 月27日，原告之被繼承人黃德浩復與被告之 被繼承人楊阿生簽訂不動產買賣合約書等情，業據提出土
地買賣合約書、拋棄優先承買權證明書各2 份為證（見本 院卷第5 至第9 頁），且為被告楊合興所不爭執，堪信為 真實。
（二）次查，訴外人楊阿生於88年10月20日死亡，被告楊合興、 楊盛明、楊盛登為楊阿生之法定繼承人，渠等於89年2 月 18日簽訂遺產分割協議書，約定系爭18-5地號土地、應有 部分二分之一由被告楊合興、楊盛明、楊盛登等繼承，被 告三人應有部分均為六分之一，並於89年3 月6 日完成分 割繼承登記等情，有遺產分割協議書及異動索引表在卷可 參（見本院卷第39、40頁、第30頁至第35頁）；嗣於92年 10月28日，被告與訴外人謝煥榮、謝錦泉、謝添榮、謝盛 榮、謝盛火等就系爭18-5地號土地與其他共有之土地為共 有物分割登記，由被告楊盛明取得系爭18-5地號、面積43 4 平方公尺、應有部分全部之土地等情，有本院依職權函 請新竹縣竹東地政事務所調閱之系爭18-5地號土地人工登 記簿謄本及92東地字第179330號共有物分割案全卷足憑（ 見本院卷第52頁至第96頁），是系爭18-5地號土地業經楊 阿生之全體繼承人及其他共有人同意分割，且所有權人目 前亦僅被告楊盛明一人無訛。
（三）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去 後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有 明文。又按私有農地所有權不得分割移轉為共有，違反該 規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第30條及農 業發展條例第30條固定有明文；惟上開規定，業於89年1 月26日修正刪除，是當事人於89年1 月26日土地法及農業 發展條例修正刪除前開規定前，約定出賣私有農地而為分 割之買賣契約，原則上固屬無效，但訂約時已預期俟上開 限制解除後再為移轉之情形，則符合民法第246 條第1 項 但書規定，其買賣契約仍為有效。查，原告之被繼承人黃 德浩於69年4 月4 日、79年4 月27日與被告之被繼承人楊 阿生，就系爭18-5地號土地、應有部分二分之一中之162. 22平方公尺之土地即系爭土地，簽訂土地買賣契約書當時 ，因系爭18-5地號土地之地目為「旱」，使用地類別為農 牧用地，有該土地登記第二類謄本附卷可參（見本院卷第 11頁），依當時土地法第30條及農業發展條例第30條有關 農地不得分割及移轉為共有之規定，並無法分割，惟依69 年4 月4 日土地買賣合約書第三條約定「本買賣因係旱地 目依目前現況及法令規定，暫不能辦理土地分割與所有權 移轉登記，待將來建物達本筆土地三分之二或因法令變更
可以辦理分割與移轉時，乙方（即楊阿生，下同）保證無 條件提供所需印鑑、印章及權狀等交甲方（即黃德浩，下 同）辦理…」、79年4 月27日土地買賣合約書第三條亦約 定：「本買賣土地，因係農業用地，依現行法令，不能辦 理土地分割與所有權移轉登記，待將來法令變更，可以辦 理分割與移轉時，乙方保證無條件提供所需印鑑證明、戶 籍資、土地權狀及各種書表上加蓋…」等語，有土地買賣 合約書二份在卷足憑，顯見原告之被繼承人黃德浩與被告 之被繼承人楊阿生簽訂上開土地買賣合約書，就有關系爭 土地之買賣及分割、移轉所有權，依簽約當時之土地法及 農業發展條例之規定，受有無法就該等買賣之土地，辦理 分割後移轉之法令上限制，於此情形下，渠等乃於上開契 約中約定待日後系爭土地可以分割過戶時，賣方即楊阿生 應無條件辦理分割過戶，是雙方預期待能分割後再為移轉 登記，已為雙方共識，足徵上開買賣合約書簽訂時，買賣 雙方已預期並約定於不能之情形除去後再為給付，是依前 開民法第246 條第1 項但書規定，上開買賣合約書自為有 效。
（四）次按，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該 物所有權之義務；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定 外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第348 條第1 項及第1148條本文分別定有明文。查系爭18-5地號 土地於89年1 月26日農業發展條例第30條及土地法第30條 規定公布刪除後，已得辦理移轉為共有，而原告為系爭買 賣合約書上買方黃德浩之繼承人，被告楊合興、楊盛明、 楊盛登則為賣方楊阿生之繼承人，此為兩造所不爭執，故 被告自應承受被繼承人楊阿生之上開債務，對原告負有履 行系爭買賣合約書之出賣人義務。惟查，系爭18-5地號、 面積434 平方公尺，應有部分全部之土地目前僅登記為被 告楊盛明所有，已如前述，且被告等前於89年3 月6 日、 92年10月28日分別已完成遺產分割協議登記、共有物分割 登記，是縱令被告等三人均為楊阿生之繼承人，然被告楊 合興、楊盛登並非系爭土地共有人，自無從移轉系爭土地 予原告，故原告併請求被告楊合興、楊盛登共有移轉系爭 土地予原告，即屬無據，是原告僅得向被告楊盛明請求之 。
（五）再按，單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能 將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出 賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有 人共有該土地（最高法院著有75年度台上字第404 號判例
意旨可資參照），是依該判例意旨之反面解釋，乃係肯認 單獨所有土地之特定部分買受人，於出賣人不能將該特定 部分土地分割後移轉登記予買受人之情況下，可請求出賣 人移轉登記按該特定買受部分計算之土地應有部分所有權 ，而與出賣人共有該土地。就本件而言，因目前農業發展 條例第16條仍有對耕地最小分割面積之限制規定，被告楊 盛明仍無法就原告繼承黃德浩買受系爭18-5地號土地、面 積434 平方公尺，應有部分43400 分之16222 之土地即系 爭土地，予以單獨分割出來並移轉其所有權予原告，則揆 諸上開最高法院判例意旨之反面解釋，原告於此時主張其 等已就繼承取得黃德浩對被告楊盛明之債權請求權，並請 求被告楊盛明移轉轉該部分購得之應有部分，即屬有據， 應予准許。
（六）綜上所述，原告依土地買賣合約書及民法繼承之法律關係 ，請求被告楊盛明就原告之被繼承人黃德浩所買受之系爭 土地，即系爭18-5地號土地、面積434 平方公尺、應有部 分43400 分之16222 之土地所有權，移轉登記予原告，核 屬於法有據，應予准許。至逾此部份之請求，則屬無據， 不應准許。
四、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第436 條第2 項、第79條、第385 條第1 項前段，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
竹東簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 陳明芳