臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
102年度板簡字第1707號
原 告 劉三雄
訴訟代理人 粘舜權律師
鍾欣惠律師
蘇忠聖律師
被 告 遠揚香檳特區公寓大廈管理委員會
法定代理人 鍾明燈
訴訟代理人 蔡錫純
上列當事人間修復漏水等事件，於中華民國103 年4 月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將新北市○○區○○○路○段○○○巷○號十三樓之一樓頂平台排水不良及漏水部分修繕排除及至不漏水狀態。被告應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元，及自民國一百零二年六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾伍萬捌仟肆佰捌拾元由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有民事 訴訟法第255 條第1 項但書規定之各款情形之一者，不在此 限。本件原告於辯論時，就原聲明請求被告賠償給付房屋修 復費用新臺幣（下同）5 萬4,600 元、精神慰撫金20萬元等 合計25萬4,600 元部分，於鑑定後變更為請求被告賠償給付 房屋修復費用5 萬5,000 元、精神慰撫金19萬9,600 元等合 計25萬4,600 元，經核合於上揭規定，應予准許，合先敘明 。
二、原告主張：
㈠緣原告係被告管理之社區內新北市○○區○○○路0 段00 0 巷0 號13樓之1 之區分所有權人，所有上址房屋係該公 寓大廈頂層，於民國102 年5 月間，因被告就原告上址房 屋頂樓平台疏於管理、維護，致該平台排水溝堵塞，防水 層破裂，發生漏水，因而侵入原告上址房屋室內天花板等 處，造成原告房屋損壞，經估價及鑑定修復費用，估定需 修復費用5 萬5,000 元。按依公寓大廈管理條例第3 條第 4 款、第10條第2 項、第36條第2 款、本社區住戶規約第 2 條第1 項第2 款、第2 項、第12條等規定，本社區公寓
大廈之樓頂平台係屬共用部分，其修繕、管理、維護，應 由管理委員會為之，其費用由公共基金支付，因此原告房 屋樓頂平台之漏水，自應由被告負修繕之義務，惟經原告 屢請被告處理，均置之不理。又本社區上開樓頂平台漏水 ，係因被告對樓頂平台疏未注意維護，致生漏水侵入原告 屋內造成損害，被告處理社區事務顯有過失，原告自得依 侵權行為法律關係，請求被告賠償原告房屋損害回復原狀 之修復費用。另原告房屋上開損害，影響原告居住品質， 造成不便，心理上亦因環境潮濕受有健康疑慮之壓力，已 超出社會一般生活所能容忍之程度，原告精神已受有損害 ，且屬情節重大，依上開漏水期間、範圍、程度及原告所 受精神上痛苦，原告應得請求被告賠償精神慰撫金19萬9, 600 元。為此，提起本訴，請求㈠被告應將原告上址房屋 樓頂平台排水管堵塞排除，並將漏水修繕排除至不漏水狀 態，㈡被告並賠償給付原告房屋損壞修復費用5 萬5,000 元、精神慰撫金19萬9,600 元等合計25萬4,600 元，及自 起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
㈡並提出原告所有上址房屋建物登記謄本、樓頂平台、原告 房屋屋損壞情狀等照片、社區住戶規約、催告律師函、樓 頂平台、原告房屋等修繕報價單等影本為證，及聲請鑑定 。
三、被告抗辯：
㈠原告主張其房屋樓頂平台因被告疏於管理維護，致排水溝 堵塞、防水層破裂致發生漏水，侵入其屋內造成損害云云 ，惟被告否認，且原告復未舉證以實其說，不能證明有漏 水情形，況其提出之上開照片所示，看不出是何房屋及有 長期滲漏水、潮濕之情，是原告主張顯非實在，自不足採 信。再其提出之報價單，被告亦否認其真正，不能證明原 告房屋樓頂平台有漏水之情。
㈡縱認原告主張之其房屋樓頂平台有漏水之情，按原告主張 依本社區住戶規約上開規定，被告對系爭樓頂平台負修繕 義務，純係斷章取義，胡亂曲解之詞，並不可採。且依本 社區住戶規約第11條第3 項第1 之⑹款規定，已明文「頂 樓漏水之補助款，以自上次修繕日起算，每5 年補助6 萬 元為限（檢附修繕發票或收據及修繕過程的照片2 張」， 蓋因社區經費有限，樓頂平台修繕耗費甚大，社區無力負 擔，故本社區規定樓頂平台應由住戶自行修繕，再憑修繕 相關單據申請補助，被告並無修繕義務，該規約規定已經 區分所有權人會議決議通過，並已公告周知，原告自應受
該規約拘束，且已實際適用多次，原告為多年之住戶，不 能諉為不知，況其前亦曾於93年間向被告申請補助5 萬元 ，修繕系爭樓頂平台漏水，目前樓頂平台現況，即原告申 請補助修繕後情狀，如有漏水亦應係可歸責於原告，今其 提起本訴，實有違誠信，足證原告本件主張請求於法無據 ，毫無可採。
㈢又原告依侵權行為法律關係，請求被告賠償其房屋回復原 狀之必要修復費用及精神上損害云云，並未舉證以實其說 ，純係徒託空言，於法無據而不可採。蓋被告為公寓大廈 管理委員會，雖依法具有訴訟當事人能力，惟僅具非法人 團體性質，無實體法上之權利能力，自無侵權行為能力。 再原告主張被告對系爭樓頂平台疏於管理維護、原告房屋 、精神受有損害等，被告否認，且其亦未舉證以實其說， 自非可採。又公寓大廈管理條例制定之立法意旨係為加強 公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，主要係在規範住戶 彼此間及與管理委員會間之權利義務關係，是原告主張之 上開公寓大廈管理條例規定，非屬一般防止危害權益或禁 止侵害權益之法律，自非民法第184 條第2 項前段所指之 保護他人法律，因此原告據以主張被告對系爭樓頂平台疏 於管理維護，係構成侵權行為，請求被告負損害賠償責任 ，顯於法未合。爰聲明駁回原告之訴，如受不利之判決， 請准供擔保後免為假執行。
㈣並提出被告管理社區93年5 月16日第12屆區分所有權人會 議記錄、社區帳戶存摺交易明細等影本為據。
四、經查：
㈠原告上開主張其上址房屋因樓頂平台排水溝堵塞，防水層 破裂致漏水，而侵入原告房屋，造成屋內滲水受損之事實 ，業經其提出上開樓頂平台、屋內損害照片為證，復經本 院至現場勘驗結果，其屋內天花板等處確有因水自樓頂平 台滲漏造成多處水漬損害等情，此有本院102 年11月20日 勘驗筆錄及所附現場照片、簡圖在卷可稽，復經依原告聲 請送請臺灣省土木技師公會鑑定結果，亦認原告房屋客廳 挑高木作平頂、陽台挑高平頂、樓中樓臥室平頂、牆面等 處均有滲水痕跡，研判該漏滲水原因為屋頂原有防水層年 久喪失防水功能及屋頂排水不良導致積水有關，而四周之 排水淺溝亦可能未做好防水工程，亦有該會103 年3 月10 日（103 ）省土技字第1118號鑑定報告書在卷可稽，堪認 原告上開主張屬實。
㈡次查，原告上址房屋屋頂之樓頂平台，參諸公寓大廈管理 條例第7 條第3 款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用
供做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁 、樓地板及「屋頂」之構造者，並不得為約定專用部分， 足見本件系爭之滲漏水處即屋頂之樓頂平台，應為共用部 分，並不得為約定專用部分。又按「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權 人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定 。」，公寓大廈管理條例第10條第2 項亦定有明文，復參 諸被告管理之遠揚香檳特區公寓大廈住戶規約第2 條第1 項第2 款、第2 項、第11條第2 項第2 款、第12條等規定 所示，亦謂該社區屋頂、樓頂平台為共用部分，應供全體 區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人 會議之決議，不得至共用部分種植任何花草樹木及任何遮 蔽物，且不得約定為約定專用部分使用，管理費用途包括 共用部分之管理、維護費用，共用部分之修繕，由管理委 員會為之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之，但修繕費 用係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有 權人負擔，亦與上揭公寓大廈管理條例規定相合。雖被告 另抗辯稱：依其社區住戶規約第11條第3 項第1 之⑹款規 定，已明文「頂樓漏水之補助款，以自上次修繕日起算， 每5 年補助6 萬元為限（檢附修繕發票或收據及修繕過程 的照片2 張」，故本社區規定樓頂平台應由住戶自行修繕 ，再憑修繕相關單據申請補助，被告並無修繕義務云云， 然按依上揭公寓大廈管理條例第10條第2 項、被告社區管 理規約第2 條、第12條等規定所示，關於社區共用部分負 責修繕、管理、維護義務者之規定，明定係由管理委員會 為之，並無另授權得由區分所有權人會議或規約另行規定 ，而授權得由區分所有權人會議或規定另行約定者，僅限 於費用之負擔，況依被告住戶規約規定所示，係規定住戶 得申請頂樓漏水補助款，並非明文規定樓頂平台之修繕， 由住戶自行申請補助修繕，而免除被告管理委員會之修繕 義務，縱認上開規定係如被告抗辯主張所述云云，惟參諸 同條例第3 條第12款規定有關規約定義係「公寓大廈區分 所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所 有權人會議決議之共同遵守事項。」之立法意旨精神，授 權規定應係基於私法自治原則及落實平等原則，就各公寓 大廈之個別具體情況、各區分所有權人之差異性，另行規
定以求合乎實質之公平原則，而非得由區分所有權人會議 或規約恣意為之，故仍須與共用部分之修繕、管理、維護 有合理之連結，且不可過度偏離其他區分所有權人所適用 之標準，悖離實質之公平、比例原則，始為適當。又按權 利之行使，不得以損害他人為主要目的，民法第148 條第 1 項定有明文，蓋權利人於法律限制內，雖得自由行使其 權利，然其目的，要以保護自己之利益為必要，若專以損 害他人利益為目的者，其權利之行使，實為不法行為，自 為法所不許。再按區分所有權人會議經由多數決作成之決 議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉 由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議 或約定，應有充分理由及合法依據，始不悖離「按應有部 分比例分擔」之原則；且其是否係以損害該少數區分所有 權人為主要目的，基於公平法理，法院得加以審查，惟應 從公寓大廈全體區分所有權人因「該決議之權利行使」所 能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權 利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘該決議之權利行 使，公寓大廈區分所有權人全體所得利益極少，而該少數 區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗 ，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71 年度台上字第737 號判例、97年度台上字第2347號、臺灣 高等法院97年度上字第218 號等判決意旨參照）。另按公 寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各 區分所有權人之利害關係事項所召開，雖其決議性質上係 多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，但 可發生一定私法上之效力，對住戶有其拘束力存在，是其 決議於多數區分所有權人與少數區分所有權人間有相對之 利害關係衝突時，即屬多數區分所有權人藉由該決議對少 數區分所有權人之權利行使，自仍應有民法第148 條第1 項權利濫用規定之適用（最高法院97年度台上字第2347號 、臺灣高等法院97年度上字第218 號等判決意旨參照）。 復按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會 議為其最高意思機關，類似社團法人之總會，是其區分所 有權人會議之決議之內容違反法令或章程者，依公寓大廈 管理條例第1 條第2 項規定，自應適用民法第56條第2 項 規定認為無效。衡諸本件原告主張請求之系爭樓頂平台修 繕費用經鑑定結果估價高達52萬3,000 元，工程非微，如 按被告主張之上開規約規定，僅有頂樓一戶負擔全棟住戶 使用之樓頂平台之修繕、管理、維護及費用，縱係社區規
約約定，亦屬失平之權利濫用規定，與公寓大廈管理條例 制定之立法意旨及精神顯然有悖，自難認此約定為有效而 優先適用，是被告據該規約規定執已抗辯推卸其義務，自 非可採。從而，據上所述，本件系爭原告主張修繕部分， 即係原告房屋屋頂之樓頂平台，屬共用部分，依上開法律 規定、社區規約及說明，該樓頂平台共用部分之修繕，自 應由管理委員會之被告為之，至其費用依其社區規約規定 應由公共基金支付，公共基金不足時，始由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分攤之，但修繕費用係可歸責於 區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。另 被告上開雖又抗辯指述系爭樓頂平台之損壞滲漏水，係可 歸責於原告云云，惟其並未具體舉證以實其說，衡其指述 僅係臆測之詞，並無證據確認，況此僅係費用負擔問題， 尚難據以抗辯免除被告修繕之義務，故亦非可採。 ㈢又被告雖另辯稱：被告為公寓大廈管理委員會，雖依法具 有訴訟當事人能力，惟僅具非法人團體性質，無實體法上 之權利能力，自無侵權行為能力云云，然按所有人對於妨 害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之；又公寓大廈屋頂之構造，為公寓大廈共有 部分；公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，民法第767 條 第1 項中段、後段、公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第 10條第2 項前段分別定有明文。又公寓大廈管理條例第38 條第1 項規定，管理委員會有當事人能力，明文承認管理 委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或 被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權； 故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所 為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償 責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體， 亦應認被害人得基於程序選擇權，依該項規定及訴訟擔當 法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴 請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞 力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（參照最高 法院98年度台上字第790 號民事判決意旨），且合於公寓 大廈區分所有之管理關係。是本件原告應得向被告主張請 求系爭損害賠償，於法尚非無據，被告上開所辯，應非可 採。
㈣再查，原告上開主張被告應賠償給付原告上開房屋損壞修 復費用及法定遲延利息部分，按土地上之建築物或其他工
作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任 ；又不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損 所減少之價額，民法第191 條第1 項前段、第196 條亦分 別定有明文。又按依民法第196 條請求賠償物被毀損所減 少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限 （參照最高法院77年度第9 次民事庭會議決議㈠決議）。 依上所述，本件既係因被告疏於對上址房屋樓頂平台維護 、修繕以致漏水，滲入原告屋內造成損壞，依上揭規定及 說明，原告自得請求被告賠償上開房屋損壞之修復費用， 原告主張之上開修復費用之項目、金額，業經臺灣省土木 技師公會鑑定修復方法及估定費用為5 萬5,000 元，有上 開鑑定報告可稽，是原告此部分主張，應屬可採。又原告 請求精神損害賠償部分，按不法侵害他人居住安寧之人格 利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195 條第1 項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164 號判例意旨參照），本件原告因被告疏未維護、修繕上開 房屋樓頂平台致漏水，造成其屋內多處天花板、牆面滲漏 水受有損害，長期影響其居住環境，亦屬侵害原告居住安 寧之人格利益，難謂對原告無精神損害，經斟酌本件侵害 情節、兩造之身分、地位、經濟能力及對原告生活精神上 之影響等狀況，認原告請求之精神損害賠償應以5 萬元為 適當，予以准許，逾此金額範圍，尚有未當，不予准許。 另依民法第229 條、第233 條等規定，原告就上開請求賠 償給付之修復費用，固亦得請求依法定利率計算之利息， 惟本件原告係以起訴狀送達催告被告給付上開修復費用， 依上開規定，自應自起訴狀繕本送達翌日起算其遲延利息 ，而原告主張自起訴狀繕本送達之日起算，於法尚有未合 ，故其主張之遲延利息部分，應自起訴狀繕本送達翌日起 算為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，於法未合，自 難准許。
五、從而，綜上所述，本件原告起訴請求被告㈠應將原告上址房 屋樓頂平台排水不良及漏水部分修繕排除及至不漏水狀態。 ㈡並賠償給付原告房屋損壞修復費用5 萬5,000 元、精神慰 撫金5 萬元等合計10萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達被告 翌日即102 年6 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，合於上揭規定，核屬正當，為有理由，自應准許， 逾此範圍之請求則均為無理由，應予駁回。又本件事證已臻 明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明 。
六、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所 為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行，並依被告聲明， 諭知被告如以62萬8,000 元為原告預供擔保，得免為假執行 。另確定本件訴訟費用額為15萬8,480 元（包括第一審裁判 費8,480 元、鑑定費15萬元）由被告負擔十分之七，餘由原 告負擔。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 彭 全 曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃 炎 煌
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日