最高法院民事判決 一○三年度台上字第八二二號
上 訴 人 五十層世貿大樓管理委員會
法定代理人 林啓源
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 上訴 人 長谷生活科技股份有限公司
法定代理人 鍾正元
被 上訴 人 長家開發股份有限公司
法定代理人 鍾正光
共 同
訴訟代理人 李玲玲律師
上列當事人間請求撤銷會議決議事件，上訴人對於中華民國一○
一年十一月二十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○一
年度上字第八五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：長谷生活科技股份有限公司（原名長谷建設股份有限公司，下稱長谷公司）係「五十層世貿大樓」（下稱系爭大樓）原始起造人，保有該大樓二百九十一個汽車停車位（下稱停車位）使用權，除將其中六十六個售與其他區分所有權人，另一百十個售與第三人即區分所有權人長捷開發股份有限公司（下稱長捷公司），再由長捷公司信託與被上訴人長家開發股份有限公司（下稱長家公司）外，其餘一百十五個仍由長谷公司保有。上訴人於民國一○○年六月二十一日召開第十七屆第二次區分所有權人大會（以下稱系爭會議），會議通知單記載之議題內容並未表明修改討論事項內容及依據，經被上訴人於會議中異議在案，且系爭會議議題一決議（下稱系爭第一項決議）逕將系爭大樓規約暨組織章程（下稱系爭規約及章程）第二條第四項規定，停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分等語，修改為停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決定之。議題二決議（下稱系爭第二項決議）則將原屬於長家公司所有其中一百零四個停車位及長谷公司所有其中七十四個停車位（下稱系爭停車位），改由如系爭會議紀錄所附車位約定專用名冊所載之區分所有權人取得使用權，該決議內容違反公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第三十三條第三款規定而不生效力等情。求為確認系爭會議決議無效之判決。
上訴人則以：長谷公司有無停車位使用權，應以應有部分比例之多寡為認定標準，應有部分比例多者，應取得停車位使用權。長谷公司於九十六年七月十六日向中華商業銀行（下稱中華銀行）
辦理抵押借款時，除提供主建物供擔保外，尚包括停車位相對應之應有部分，而該設定抵押之建物已先後經法院拍賣，屬停車位之應有部分隨主建物所有權之轉讓而移轉他人，各該建物之買受人取得停車位使用權，系爭第二項決議依此分配，並無不當。系爭決議並無違反公寓大廈條例第三十三條第三款規定等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上述聲明，無非以：長谷公司、長家公司目前各為系爭大樓門牌為高雄市○○區○○○路○○號二十樓之二及同號二十五樓之二建物之區分所有權人。又該大樓原始起造人為長谷公司，於公寓大廈條例八十四年六月二十八日施行前已取得建造執照，並於八十一年十月間辦理第一次所有權登記，公共設施包括地下室規劃為停車空間之共同使用部分，只編列一個建號（即高雄市○○區○○段○○○○○○號），系爭停車位未獨立編列建號，而登記為共同使用部分。而所有權與使用權乃不同概念，公共設施應有部分比例之多寡，與能否取得停車位使用權間並無必然關係。查系爭規約及章程第二條第四項原規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」等語，可見長谷公司及各承購戶間就系爭停車位已成立分管契約。參酌九十八年三月前，系爭停車位係由長谷公司委託上訴人所設置之管理中心代為出租，長谷公司倘非使用權人，何以得委託上訴人出租系爭停車位。而長捷公司向長谷公司購入一百十個停車位後信託與長家公司，故長谷公司、長家公司基於分管契約，擁有停車位之使用權，應堪認定。上訴人雖抗辯原屬長谷公司所有之區分所有建物，業經法院先後拍賣由他人取得云云，惟該等拍賣公告中並未記載拍賣標的物包含停車位，於拍定後亦未點交特定停車位等情，業經調閱台灣高雄地方法院九十年度執字第二九二一六號等強制執行事件卷宗足憑，則為維持共有管理秩序之安定性，拍定人在有上開分管契約情形下，自無從取得系爭停車位之使用權。按「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」，為公寓大廈條例第三十三條第三款所明定。系爭規約及章程第二條第四項原規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳見附約一）」，經系爭會議以第一項決議變更為：「停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決議定之，並載明於規約（停車場管理辦法詳見附約一）」等語。系爭第二項決議將系爭大樓地下二至五樓如原判決附圖所示停車位，改由系爭會議所附停車位約定專用名冊其上所載區分所有權人取得使用權等語，既未經系爭停車位約定專用權人即被上訴人同意，自屬無效。從而，被上訴人訴請確認系爭決議
無效，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
查原審係依系爭規約及章程原第二條第四項約定，關於停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分之約定，認長谷公司及各承購戶間就系爭停車位已成立分管契約。果爾，該分管契約內容自應依長谷公司與各承購戶間之上開買賣契約書或分管契約書認定之。而長谷公司與各承購戶當時，究係約定無對應關係，由長谷公司概括管理系爭停車位全部，抑或按相對應之應有部分成立分管關係？並不明晰。倘屬前者，長谷公司雖僅保有共有部分少數應有部分，仍擁有使用權；倘屬後者，因分管關係係依附共有關係而存在，無對應應有部分即無分管關係，則各該使用權應隨同相對應主建物及共同使用部分之轉讓而移轉。原審就此未遑調查審認，徒以長谷公司就系爭停車位已與各承購戶成立分管契約，即認系爭大樓之拍定人無從取得停車位使用權，已有可議。次查，上訴人提出長谷公司在九十六年七月十六日向中華銀行辦理抵押借款時之切結書，其上記載：「立切結書人長谷生活科技股份有限公司即長谷建設股份有限公司於民國八十三年十月七日向貴行貸款新台幣二億元，並提供位於高雄市○○區○○段○○○○○○地號之土地：面積四○一八平方公尺，權利範圍：萬分之四四九，及其地上建物：二二四七二、二二四七三、二二五二○、二二五二一建號，權利範圍全部，共同設定第一順位抵押權新台幣二億四千萬元予貴行。其中建號二二四七二建物之共同使用部分即建號二二五二二，面積三九○七五‧五六平方公尺，權利範圍：萬分之七九六，內含有六十五個平面車位（每個停車位持有權利範圍為萬分之一一，詳如附表一樓層車位編號表及其樓層位置圖）；另建號二二四七三建物之共同使用部分即建號二二五二二，面積三九○七五‧五六平方公尺，權利範圍：萬分之六二五，內含有四十一個平面車位（每個停車位持有權利範圍為萬分之九，詳如附表二樓層車位編號表及其樓層位置圖），亦一併共同設定與貴行第一順位抵押權新台幣二億四千萬元無誤」等語（見原審卷㈠第四二頁）。倘長谷公司係依該切結書之記載為抵押權登記，其提供之擔保品包括停車位使用權，則上訴人抗辯：長谷公司向中華銀行辦理抵押借款時，除提供主建物供擔保外，尚包括停車位相對應之應有部分，而該設定抵押之建物已先後經法院拍賣，屬停車位之應有部分隨主建物所有權之轉讓而移轉，長谷公司已喪失停車位之使用權云云（見原審卷㈠第三九至四○頁、卷㈡第四六至四八頁），似非全然無據。原審徒以公共設施應有部分之多寡，與停車位之使用權無必然關係，逕認定各拍定人未因受讓主建物及共同使用部分而取得停車位之使用權，進而為不利於上訴人之判決，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 四 月 三十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 五 月 十二 日
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