最高法院民事判決 一○三年度台上字第七○四號
上 訴 人 陳榮福
陳榮華
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
被 上訴 人 盧楚山
訴訟代理人 陳文元律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○一
年九月四日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第六一號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國九十九年一月三日簽訂不動產買賣契約（含附約條款；下稱系爭契約），約定伊以新台幣（下同）三百五十萬元購買上訴人共有坐落宜蘭縣礁溪鄉○○○段○○○○○地號土地其中面積八百二十六點五平方公尺土地（下稱系爭土地），並以具農民身分之上訴人名義興建農舍，於興建完畢且辦理土地分割登記後，將上開土地及農舍過戶予伊；附約第七條約定：「如因法令變更或其他不可歸責乙方（即上訴人）事由以致無法取得建照執照，雙方同意無條件解除契約，乙方應於通知後三日內將已收取之價款無息退還甲方（即被上訴人），申辦相關手續已支付全部費用由乙方負擔，且甲方須同時撤銷設定於本案標的之權益」。伊委請建築師檢附設計圖向宜蘭縣礁溪鄉公所申請核發新建農舍之建造執照，遭上開農舍設計圖之污水排放口位置為禁止排放之水路為由予以退件；系爭土地鄰近之「李寶興圳九主給」灌溉溝渠管理機關即台灣省宜蘭農田水利會亦不再受理「灌排兼用」或「灌溉專用」渠道搭排水申請；上訴人亦無法取得鄰地所有權人同意以供搭排水管至最近排水溝渠，無法獲准核發建造執照，致系爭契約目的無法達成，屬不可歸責於雙方之事由。伊於九十九年十一月十一日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，並請求返還已給付之價金一百七十五萬元及已支出之建築設計、申請建照執照代書規費、抵押權設定及申請無農舍證明等費用十二萬五千八百八十元，共計一百八十七萬五千八百八十元。爰依系爭契約附約第七條及民法第二百五十九條規定，求為命上訴人給付一百八十七萬五千八百八十元及法定遲延利息之判決。對於上訴人之反訴，則以：系爭契約以興建農舍為目的，故附約第一條第⑵項之約定，係以主管機關於九十九年四月三十日前准予核發建照為前提，若因不可歸責雙方事由致未能於該日
核發建照，當不受上開約定拘束。本件訴訟前，上訴人從未以付款期限已屆至為由，向伊催告給付，兩造均未認定九十九年四月三十日為第三期款之付款期限等語，資為抗辯。上訴人則以：依附約第三條應由被上訴人負責申請建造執照，其未依主管機關通知補正申請資料，違反契約義務；被上訴人藉詞不欲購買系爭土地，其依附約第七條請求為無理由等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：系爭契約附約第一條第⑵項約定「第三次付款七十萬元應於建照核發後三日內給付之且雙方同意最遲須於九十九年四月三十日付款完畢。但前述排除日期應予扣除」、主契約第九條第二項約定「甲方（即被上訴人）不依本契約履行付款或所訂各項義務，經乙方（即上訴人）催告限期履行，逾期仍不履行時，視同違約。乙方得解除本契約並沒收甲方已付之價款作為違約賠償，並同意將已申請產權登記之有關案件撤銷及返還乙方，同時負擔因此所產生一切費用」。被上訴人未於九十九年四月三十日（或同年五月十五日）前給付第三期款七十萬元，伊於同年十一月十日以存證信函催告，告知將依系爭契約附約第八條規定論處，嗣於同年月十四日以存證信函通知解除系爭契約，伊除得沒收被上訴人已付之價款外，並得請求其尚未給付之七十萬元價款作為損害賠償；另依系爭契約，就系爭土地已於九十九年四月十六日設定最高限額抵押權登記及預告登記於未辦妥所有權移轉登記予被上訴人前不得移轉他人，於解約後均應回復原狀。爰依系爭契約附約第一條第⑵項及第八條、主約第九條第二項約定，民法第二百十六條、第二百二十九條、第二百三十一條、第二百六十條規定，聲明求為被上訴人應塗銷系爭土地上如原審判決附表（下稱附表）所示之預告登記及最高限額抵押權設定登記；應給付七十萬元及法定遲延利息之判決。原審以：兩造於系爭契約第十二條其他約定事項第一、二項約定：「本案標的出售八百二十六點五平方公尺，雙方約定先依乙方（即上訴人）名義興建農舍，於農舍興建完畢分割後，始將上開面積及農舍過戶予甲方（即被上訴人）」、「本案過戶前雙方之權利義務依附約、過戶依主約」。被上訴人於簽約後，委請建築師辦理農舍建築設計圖、監造及提出相關之文件，向礁溪鄉公所申請核發建造執照，經該鄉公所以本件申請未檢附搭排水證明文件，予以退件。系爭農地鄰近溝渠為李寶興圳九主給，屬灌溉給水路，管理單位為宜蘭農田水利會，該會因行政院農業委員會政策變更，自九十九年一月起停止受理人民「灌概專用」或「灌排兼用」渠道搭排水申請，上訴人於同年九月六日向該會申請在李寶興圳九主給搭排水，未獲該會同意。系爭農地興建農舍既未能自宜蘭農田水利會取得搭排水證明，且因無法提出其他鄰地所有人提供搭排水至附近溝渠之證明，礁溪鄉公所因而未核發建造執
照，屬附約第七條之「其他不可歸責乙方（即上訴人）事由」致無法取得建照之情形，雙方均得解除系爭契約及附約。上訴人亦未舉證證明本件符合民法第七百七十五條自然排水或第七百七十九條過水權之規定。因被上訴人已於九十九年十一月十一日以存證信函解除系爭契約，上訴人於同年月十二日收受，被上訴人解除契約合法，其依系爭契約附約第七條後段約定及民法第二百五十九條規定，請求上訴人返還已支付之價金一百七十五萬元及所支出之費用十二萬五千八百八十元，共計一百八十七萬五千八百八十元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。次查系爭契約以農舍興建為主要目的，兩造就買賣價金之支付，亦配合農舍興建相關申辦程序，雖附約第一條第⑵項約定：「第三次付款七十萬元應於建照核發後三日內給付之且雙方同意最遲須於九十九年四月三十日付款完畢。但前述排除日期應予扣除」，應認為兩造係以「主管機關准予核發建照」作為第三期款給付之條件。系爭契約於九十九年一月三日簽訂，簽約後依附約第一條第⑴項約定，須申請農業使用證明、無農舍證明，並完成鑑界等手續，被上訴人始有給付第二期款義務。衡諸常情及上訴人之陳述，自簽約時起至核發建照，至少約須五個月期間，不可能於同年四月三十日或五月十五日前核發建照，自難認上開日期為第三期款之付款期限。另參以上訴人於獲悉主管機關未准予核發建照後，仍繼續協商，尋求其他申請核發建照之方法，並表示「仲介是說等建照申請出來再付第三期款七十萬元」等語，足見兩造係約定於建照核發時給付第三期款，未將九十九年四月三十日或同年五月十五日認係第三期款之最後付款期限，從而，上訴人主張於九十九年十一月十日以存證信函向被上訴人催告給付第三期款未果，於同年月十四日解除系爭契約，為不合法。況被上訴人於同年月十二日已合法解除系爭契約，上訴人再於同年月十四日發函解除系爭契約，自非合法。準此，上訴人主張依系爭契約附約第一條第⑵項及第八條、主約第九條第二項約定，民法第二百十六條、第二百二十九條、第二百三十一條、第二百六十條規定，請求被上訴人應塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記；應給付七十萬元及法定遲延利息，為無理由。原審因而將第一審本訴所為被上訴人敗訴之判決，反訴所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判本訴為被上訴人勝訴之判決，反訴為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴意旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。又上訴人於原審並未主張民法第二百六十四條之同時履行抗辯，指稱原審漏未為對待給付判決云云，即有誤會。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 四 月 十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 李 文 賢
法官 盧 彥 如
法官 邱 瑞 祥
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 四 月 二十一 日
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