最高法院民事判決 一○三年度台上字第六四七號
上 訴 人 洪崑智
洪蕭珠
洪崑吉
共 同
訴訟代理人 劉家榮律師
被 上訴 人 洪振凱
洪克綺
上 列一 人
法定代理人 梁碧霞
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華
民國一○二年五月十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（一
○二年度重上字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台南市永康區○○段一一九二之一、一一九二之三、一一九三之一地號土地，面積共計七九一．六六平方公尺（下稱系爭土地），為伊與上訴人共有，應有部分為上訴人洪蕭珠三十分之一、上訴人洪崑智三十分之九、上訴人洪崑吉三分之一，被上訴人洪振凱及洪克綺各六分之一。嗣上訴人於民國一○一年一月四日以每月新台幣（下同）三萬元將系爭土地出租予訴外人廖芸孺，於同年月十七日將系爭土地以二千一百零八萬八千八百元出售予廖芸孺，並於同年月十八日以存證信函通知伊，伊於同年月三十日、三十一日分別函覆上訴人，表明依土地法第三十四條之一規定行使優先承買權，於同年二月十七日通知上訴人受領買賣價金，兩造間買賣契約已成立。詎上訴人以廖芸孺有土地法第一百零四條第一項規定之優先承買權為由，否認伊之優先承買權等情，求為確認伊對上訴人與廖芸孺於一○一年一月十七日就系爭土地應有部分所訂買賣契約有同一買賣條件之優先承買權存在；洪蕭珠應就其應有部分與伊訂定書面契約，於伊給付價金七十萬二千九百六十元之同時，將其應有部分移轉登記與伊各六十分之一；洪崑智應就其應有部分與伊訂定書面契約，於伊給付價金六百三十二萬六千六百四十元之同時，將其應有部分移轉登記與伊各六十分之九；洪崑吉應就其應有部分與伊訂立書面契約，於伊給付價金七百零二萬九千六百元之同時，將其應有部分移轉登記與伊各六十分之十之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：系爭土地上有洪崑智、洪崑吉與第一審共同被告洪
寶山原始起造未辦保存登記之房屋，渠等三人於一○○年七月二日將該房屋出售予廖芸孺，廖芸孺於一○一年一月四日向伊承租系爭土地，依土地法第一百零四條規定，廖芸孺對系爭土地有優先承買權，其權利優先於被上訴人之優先承買權。況被上訴人對伊出售之總價款未完全同意，應視為拒絕原要約而另為承買之要約，兩造就系爭土地之買賣契約自未成立等語，資為抗辯。原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭土地為兩造共有，應有部分為洪蕭珠三十分之一、洪崑智三十分之九、洪崑吉三分之一、洪振凱六分之一、洪克綺六分之一。洪崑智、洪崑吉與洪寶山於九十二年間於系爭一一九二之一地號土地上共同起造房屋二棟，門牌號碼為台南市○○路○○○巷○○弄○○○號及一二五號之二，渠等三人於一○○年七月二日將該房屋以十萬元出售予廖芸孺。上訴人於一○一年一月四日將系爭土地出租予廖芸孺，租期自一○一年一月一日起至同年十二月三十一日止，租金每月三萬元。上訴人於一○一年一月十七日將系爭土地以總價二千一百零八萬八千八百元出售予廖芸孺等情，為兩造所不爭執。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。上訴人於一○一年一月十七日將系爭土地以總價二千一百零八萬八千八百元出售予廖芸孺，於同年二月七日以存證信函通知被上訴人，略以：兩造共有之系爭土地由買受人廖芸孺以總價二千一百零八萬八千八百元承買，價金給付方式為第一期款一百萬元、第二期款三百萬元、第三期款五百萬元、第四期款（尾款）一千二百零八萬八千八百元，增值稅由出賣人負擔，地價稅以點交日為準分別負擔，其餘登記規費、印花稅、履約保證申辦費與代書業務執行費由雙方各負擔二分之一等語。被上訴人於同年二月十七日通知上訴人，表明願依上開買賣條件買受，扣除伊應得之價金七百零二萬九千六百元，其餘價金一千四百零五萬九千二百元，請上訴人至高雄市○○○路○○號九樓之二領取，該通知於同年月二十日送達上訴人。被上訴人業於法定期間內主張優先購買權，自生優先承買之效力，上訴人有與被上訴人訂定買賣契約之義務。次查上訴人固於一○一年一月四日將系爭土地出租予廖芸孺，惟廖芸孺僅租用系爭土地，並無租用基地建築房屋之情事，其自無土地法第一百零四條第一項規定之優先承買權，上訴人抗辯廖芸孺有上開權利，被上訴人則無優先承買權，尚無足取。故被上訴人請求確認渠等就系爭土地上訴人之應有部分之優先承買權存在，洪蕭珠應就其應有部分與渠等訂定書面契約，於渠等給付價金七十萬二千九百六十元之同時，將其應有部分移轉登記與渠等各六十分之一；洪崑智應就其應有部分與渠等訂定書面契約，於渠等給付價金六百三十二萬六千六百四十
元之同時，將其應有部分移轉登記與渠等各六十分之九；洪崑吉應就其應有部分與渠等訂立書面契約，於渠等給付價金七百零二萬九千六百元之同時，將其應有部分移轉登記與渠等各六十分之十，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按土地法第一百零四條第一項所定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有上開法條規定之適用。系爭一一九二之一號土地上之房屋係洪崑智、洪崑吉與洪寶山興建，渠等三人於一○○年七月二日將該房屋出售予廖芸孺；上訴人於一○一年一月四日將系爭土地出租予廖芸孺，租期自一○一年一月一日起至同年十二月三十一日止，嗣於一○一年一月十七日將系爭土地售予廖芸孺，為原審認定之事實。果爾，能否謂廖芸孺就系爭一一九二之一地號土地無土地法第一百零四條第一項所定之優先承買權，自滋疑問。原審見未及此，遽謂廖芸孺無該法條所定之優先承買權，爰為上訴人不利之判決，尚有可議。又系爭一一九二之一地號土地與其他二筆土地係共同出售，各筆土地出售之價金如何，有由原審核算之必要，自應將該部分之原判決全部廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決上開部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查前開房屋係未辦保存登記之建物，其買賣價金僅十萬元；系爭土地之共有人原為四人，因洪崑智將其應有部分三十分之一移轉予洪蕭珠，始成為五人，所定租約之租期僅一年，案經發回，應併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 四 月 三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒
法官 阮 富 枝
法官 彭 昭 芬
法官 陳 光 秀
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 四 月 十四 日
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