臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度朴簡字第176號
原 告 林伯諺
兼 訴 訟
代 理 人 陳博偉
被 告 張秀絹
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103年3月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣義竹鄉○○段○○○段○地號土地上，如附圖（即朴子地政事務所民國一○三年一月二十七日複丈成果圖）所示編號A部分面積三八三平方公尺之之磚造鐵皮平房，及長度分別為二十三公尺、四點二公尺、八點八公尺之鐵皮圍牆三面、長度五點九公尺之磚造圍牆一面、長度五公尺之塑膠網拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告各新臺幣壹佰肆拾元，及各自民國一百零二年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○二年十一月五日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按年給付原告各新臺幣壹仟零肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告2人於102年9月17日取得坐落於嘉義縣義竹 鄉○○段○○○段0地號土地（下稱系爭土地）之所有權， 應有部分各2分之1。被告未經原告同意，占用系爭土地搭建 如附圖編號A所示面積383平方公尺之磚造鐵皮平房（下稱系 爭建物），及如附圖所示長度23公尺、4.2公尺、8.8公尺之 鐵皮圍牆、長度5.9公尺之磚造圍牆、長度5公尺之塑膠網（ 下稱系爭地上物），爰依民法第767條第1項前段規定請求被 告拆除系爭建物及系爭地上物，並將該部分土地返還於原告 。又無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益，是原告 自得依不當得利法律關係，並依土地法第105條準用同法第 97 條規定，以系爭土地申報地價每平方公尺新臺幣（下同 ）136元之年息10%為不當得利數額之計算依據，請求被告給 付102年9月17日起至本件起訴日即102年11月5日止，共計49 天之不當得利699元（計算式：383×136×10％×49/365＝ 699，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日至返還 土地之日止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起 至返還占用土地之日止，按年給付按土地申報地價年息10％
計算之損害金等語，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上， 如附圖（即朴子地政事務所103年1月27日複丈成果圖）所示 編號A部分面積383平方公尺之之系爭建物，及附圖所示之系 爭地上物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原 告699元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日 止，按年息5％計算之利息，及自102年11月5日起至返還前 開土地之日止，按年給付原告按土地申報地價年息10％計算 之損害金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於84年間係訴外人丁○○、丙○○、乙 ○○、甲○○所共有，被告於84年間與丁○○訂立契約（下 稱系爭契約），約定雙方合夥開設幼兒園，由丁○○提供系 爭土地，由被告出資建造系爭建物，期限為10年，系爭地上 物所占用土地亦在丁○○提供被告使用之土地範圍內，故被 告與丁○○間就系爭建物及系爭地上物所占用之系爭土地範 圍存有租賃關係。10年期滿後，被告於94年間再與丁○○訂 立租賃契約，約定被告每月給付丁○○5千元租金，未約定 租期。系爭建物及如附圖所示之磚造圍牆、塑膠網係被告於 84年間所搭建，鐵皮圍牆則是被告於101年間因原址建物遭 火災燒毀而搭建。嗣丁○○因債務致系爭土地遭法院執行拍 賣，原告經拍賣取得系爭土地所有權，依民法第425條之規 定，原告應受丁○○與被告間租地建屋契約之拘束，又依民 法第425條之1規定，應認租地建屋契約存續至系爭建物不堪 使用時為止等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張渠等於於102年9月17日取得系爭土地所有權，應有 部分各2分之1，被告占用系爭土地如附圖所示383平方公尺 範圍搭建系爭建物及系爭地上物等情，業據提出土地及建物 登記第二類謄本及異動索引、現場照片3張、本院不動產權 利移轉證書、本院執行命令、本院執行處通知、本院拍賣公 告、土地所有權狀、地籍圖謄本為證，且經本院會同嘉義縣 朴子地政事務所人員至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈 成果圖各1份在卷可稽，自且為被告所不爭執，自堪信為真 實。
四、原告另主張被告無權占用系爭土地，原告得請求被告拆屋還 地及給付相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並 以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告援引民法第425 條、第425條之1規定，抗辯其就系爭土地為有權占有，有無 理由？㈡被告應否給付原告因占用系爭土地所獲相當租金之 不當得利？數額若干？茲分述如下：
㈠被告援引民法第425條、第425條之1規定，抗辯其就系爭土 地為有權占有，有無理由？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法 第425條第1項所明定；但同條第2項復規定：前項規定，於 未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者， 不適用之。被告辯以其於84年間與丁○○合夥開設幼兒園， 而就系爭建物及系爭地上物占用範圍之土地訂立租地建屋契 約云云，並提出契約証書1紙為證。然查，該契約書係記載 「今甲方丁○○、乙方戊○○（以下均以甲方、乙方代表） 合資辦理幼兒園，甲方出土地180坪左右（大約），乙方出 資建設，協議立定之後期限為十年，十年滿期，欲再合作， 則另訂契約。……雙方合資之持股、期限、細節無異議協議 達成，恐口無憑，立字為證。」等語，參以被告於103年3月 20日言詞辯論期日陳稱：我與丁○○訂立上開契約書時，沒 有付租金，當時我與丁○○合夥開立安親班，丁○○提供土 地讓我在上面蓋房屋，契約寫五五對分，就是我把蓋房屋本 錢回收後，再五五分帳等語，足見上開契約僅係就丁○○與 被告間合作經營幼兒園之出資、分帳、違約賠償等事項為約 定，而未有丁○○出租系爭土地予被告之相關約定，自難僅 憑上開契約即遽論丁○○與被告曾就系爭土地成立租地建屋 契約。況上開契約以10年為約定期限，則契約效力僅至94年 ，被告固於103年3月20日言詞辯論期日時另辯稱：10年期限 到期後，94年我與丁○○簽立契約，每月付5千元租金，有 簽立契約，但沒有公證，也沒有約定租賃多久等語，惟依被 告上開所辯，其於94年間與丁○○就系爭土地所訂立之租賃 契約未經公證，亦未約定期限，則依前揭民法第425條第2項 之規定，系爭土地所有權移轉時，並無該條第1項買賣不破 租賃之適用，是被告辯以原告取得系爭土地所有權後，仍應 受被告與丁○○間租地建屋契約之拘束云云，即無足採。 ⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第項規定之限制，民法第425條1第1項 載有明文。上開規定係以「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有」為前提要件，惟查於原告取得系爭土地所有權之前， 系爭土地為丁○○、丙○○、乙○○、甲○○所共有，有系 爭土地異動索引在卷可參，而系爭建物未辦保存登記，為被 告所原始起造，自屬被告所有，則系爭土地與系爭建物並非 同屬一人所有，於系爭土地所有權移轉予原告時，自無從依 上開法條推定土地受讓人與建物所有人間在房屋得使用期限
內，有租賃關係。被告依民法第425條1規定意旨主張就系爭 土地有權占有，亦無可採。
㈡被告應否給付原告因占用系爭土地所獲相當租金之不當得利 ？數額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照。經查，原告係於102年9月17 日取得系爭土地所有權，系爭建物自原告取得系爭土地所有 權之前即占用系爭土地，則被告因此受有相當於租金之利益 ，致原告受有損害，自堪認定。則原告依民法第179條不當 得利之規定，請求被告給付自102年9月17日起至本件起訴日 即102年11月5日止，共計49天之不當得利，及自起訴狀繕本 送達翌日至返還土地之日止，按年息5％計算之利息，及自 102年11月5日起至返還占用土地之日止，按年給付相當於租 金計算之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；另土 地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築 房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報 地價年息百分之10為限。惟此年息百分之10為限，乃指房屋 租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報 價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮 程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及 社會感情等情事以為決定，亦有最高法院68年台上字第3071 號判例可資參照。經查，系爭土地使用分區為特定農業區， 使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑，又該地 四周均為農田，面臨可通行車輛之鄉間小道，附近無商業活 動，鮮少建物等情，業經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄在卷 可參，本院審酌上情，認按申報地價4％計算每年相當於租 金之不當得利，堪認適當，原告主張按申報地價10％計算， 尚屬過高。次查，系爭土地於102年之申報地價為每平方公 尺136元，系爭建物占用面積為383平方公尺等節，有土地登 記謄本及複丈成果圖可佐；而原告2人各取得系爭土地所有 權應有部分2分之1，其訴請被告給付不當得利部分，因屬可 分之金錢債權，故原告僅得各按其應有部分比例向被告請求 返還所受利益。
⒊依此計算，原告各得依其應有部分比例，請求被告給付自 102年9月17日原告取得系爭土地所有權之日起至本件起訴日 102年11月5日止，共計49天之不當得利金額140元（計算式 ：占用面積383平方公尺×申報地價每平方公尺136元×4%× 原告應有部分各1/2x49/365＝140元，元以下四捨五入）。 另自102年11月5日起至被告返還系爭土地之日止，原告各得 請求被告按年給付相當於租金之不當金額為1,042元（計算 式：占用面積383平方公尺×申報地價每平方公尺136元×4% ×原告應有部分各1/2＝1,042元，元以下四捨五入）。從而 ，原告各請求被告給付自102年9月17日至本件起訴日相當於 租金之不當得利140元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即102 年11月13日至返還土地之日止，按年息5％計算之利息，及 自102年11月5日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付原 告各1,042元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地並無買賣不破租賃或推定租賃 關係存在，從而，原告依所有物返還請求權及不當得利之法 律關係，請求被告給付如主文第1、2項所示，即有理由，應 予准許；至原告逾上開範圍之不當得利請求，為無理由，應 予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部份陳明願供擔保 聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 4 月 3 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 4 月 8 日
書記官 陳慶時