臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度壢小字第245號
原 告 余裕浤
被 告 許正宗
秦榮池
上 一 人
訴訟代理人 陳治波
被 告 黃琦雯
邱品康
羅淑英
簡俊宏
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國103 年4 月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告如附表一「金額」所示之金額，及各自民國一○二年十二月十四日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告許正宗、黃琦雯、羅淑英應分別自民國一○二年一月一日起，至返還返還桃園縣中壢市○○段○○○地號土地予原告及共有人全體之日止，每年按附表二「不當得利計算方式」所示方式計算之金額，給付與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用確定為新臺幣貳仟叁佰元，由兩造依附表六「負擔之金額」所示金額負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落於桃園縣中壢市○○段○000 地號土地（下稱604 地號 土地）及同段第605 地號（下稱605 地號土地）其上之集合 式住宅即同段第1230至第1254建號建物（門牌為桃園縣中壢 市○○路0 段000 巷00號、15之1 號、15之2 號、15之3 號 及15之4 號的1 樓至5 樓，共計25戶，下合稱系爭房屋）與 同段第1255號建號公共設施地上物，原係由訴外人許文雄申 請建造，經訴外人龍升建設股份有限公司（下稱龍升公司） 於民國83年12月1 日辦竣第一次所有權登記，嗣本院以84年 度執字第4079號拍賣抵押物強制執行事件查封拍賣，由訴外 人楊茶、楊義輝、蔡明海、楊黃英春、楊翠娥、李杲洽、廖 皆福承受後並辦妥所有權移轉登記。至101 年12月止，系爭 房屋中建號第1231、1235、1241、1245號之建物陸續移轉為 被告等人所有，其移轉登記之情形，如附表三所示。惟系爭 房屋及其共同使用部分、法定空地、人、車出入道路、大門
及停車位（車庫）均占有並使用604 地號土地，原告為604 地號土地之共同所有權人，應有部分為1 萬分之5972，被告 所有之房屋及共同使用部分占有並使用原告所有之604 地號 土地，自屬不當得利，應返還原告相當於租金之不當得利。 ㈡部分被告雖亦為604 地號土地之所有權人，持有應有部分， 但應有部分乃抽象存在於土地任何一部分，而非具體侷限於 特定部分，且兩造就604 地號土地並無任何分管協議，系爭 房屋未經全體共有人為分管協議之同意，即利用604 地號土 地，仍屬影響到原告之權利，原告得按原告所持應有部分比 例，請求被告等負擔返還渠等所受相當於租金之利益。 ㈢604 地號土地位於桃園縣中壢市中正國小校門口處，經由聯 絡道路即興仁路2 段428 巷便可與中壢市主要道路興仁路相 接，進而至週邊之市場、餐廳、郵局、銀行、醫院、大學等 公共設施，生活機能尚稱便利，且桃園縣即將升格為直轄市 ，604 地號土地距離桃園機場捷運興南站僅約10分鐘左右之 路程，距離內壢火車站更只有5 分鐘路程，且政府公告地價 、申報地價及公告現值皆低於市價，是眾所皆知的事實，故 原告請求以604 地號土地申報地價年息百分之10計算不當得 利之金額，應屬適當。
㈣購置房地產所牽涉之金額龐大，買方於簽約前除調閱相關地 籍資料外，就基地應有部分比例是否合理等事項，應親自勘 查，以維護本身權益，此為購屋常識，被告羅淑英標購法拍 屋，本應自行注意查明，竟歸咎於拍賣法院疏於登載，顯屬 卸責之詞。又縱使被告入住系爭房屋時，對系爭房屋建築基 地占有604 地號土地並不知情，亦無礙於其無法律上原因占 有土地而構成不當得利之事實。
㈤系爭房屋之建案於興建之初是由4 位地主與建商合建，原告 為604 地號土地之地主，訴外人即系爭房屋之前手楊義輝取 得系爭房屋後，本應向原告購買604 地號土地之所有權，然 因楊義輝僅向原告購得應有部分1 萬分之2116後，即未再出 資向原告購買剩餘之應有部分，且原告與楊義輝間亦無關於 604 地號土地使用之協議。
㈥爰依民法不當得利之法律關係，依被告等人取得系爭房屋所 有權之時期及所占有之面積及比例，請求被告給付原告如附 表五所示之不當得利金額。並聲明：⒈被告應分別給付原告 如附表五所示之金額，及自起訴狀繕本送達被告最後之日翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告 許正宗、黃琦雯、羅淑英應分別自102 年1 月1 日起，至返 還桃園縣中壢市○○段000 地號土地予原告及共有人全體之 日止，每年按該土地申報總價十萬分之七八八四，以土地面
積328 平方公尺、並分別依比例係數0.0653、0.0563及 0.0529計算金額，給付原告。
二、被告羅淑英則以：
㈠604 地號土地及系爭房屋由被告羅淑英自法院拍賣取得，拍 賣公告未標示有糾紛存在，被告羅淑英不知亦無從可得知此 權利瑕疵，不應強加於取得之後手區分所有權人。又土地法 所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自 須正確真實，原告信賴登記而取得權利，應受到保護。地政 機關為管理全國土地的最高行政機關，被告羅淑英拍賣取得 系爭房屋，業經地政機關認為無瑕疵並准予過戶，法院亦核 發移轉命令，被告羅淑英依法定方式及程序取得系爭房屋， 竟會取得有權利瑕疵之標的物，令人匪夷。多年來系爭房屋 之住戶均表示不知有此糾紛，賣方亦保證產權清楚，604 地 號土地有債權債務糾紛，並無有外界足以辨認之表徵，被告 羅淑英也無從知悉進而拍定，故對被告不生拘束效力。原告 未在系爭土地上張貼告示公告，是原告惡意的行為，原告應 負過失責任。
㈡依據本院88年度桃簡字第1303判決可知，原告提訴是因為訴 外人楊義輝未將尾款交付予原告之債權糾紛，與被告無關， 此債權債務糾紛，並無對外公示之方法，原告不得以其與楊 義輝間之債權關係來向被告請求，且楊義輝將系爭房屋陸續 移轉予被告等人亦非原告損失之直接原因。原告受有損失是 因為訴外人楊義輝給付遲延所造成，系爭房屋所占用之土地 比例縱然不足，與原告所受損失不同，與不當得利之要件不 符。
㈢604 地號土地地處偏遠，位於中壢與八德交界地區，坡崁高 度差2 至3 樓，且附近距離50公尺處有亂葬岡，房屋租金每 月約5,000 元，並無原告所述每月1 萬元之事。被告羅淑英 拍定建號1241號之系爭房屋，拍定價為151 萬元，建號1245 號之系爭房屋，拍定價為168 萬元，價格並未如原告所述般 高。原告報高申報地價，並以此為請求計算之標準來謀取利 益，是不勞而獲，應以土地登記規則以申報地價百分之4 為 準。且原告已移轉之部分，應予扣除等語，並聲明：原告之 訴駁回。
三、被告秦榮池則以：本件被告秦榮池所有之房屋實為訴訟代理 人陳治波所有，被告秦榮池僅為借名，訴訟代理人陳治波於 99 年1月15日購買房子，惟現況說明書未註明佔用他人土地 ，於100 年5 月經原告告知而知悉占用系爭土地，便與前任 屋主協商，前任屋主表示願付租金，原告表示要簽訂土地租 賃契約書等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告許正宗則以：被告許正宗並非系爭房屋之所有權人，實 際所有權人為訴外人廖津儀，被告許正宗僅為借名登記，系 爭房屋亦是由廖津儀母親居住使用等語，並聲明：原告之訴 駁回。
五、其餘被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
六、本院之判斷：
㈠原告所主張以下事實，業據其提出土地登記第二類謄本、建 物登記第二類謄本、中壢地政事務所複丈成果圖及異動索引 （見本院卷第9 至26頁）、本院94年度簡上字第185 號、88 年度桃簡第1303號、98年度桃簡字第472 號判決（見本院卷 第27至76頁）為證，並為到庭被告所不爭執，堪信為真實： ⒈604 地號土地（面積328 平方公尺）及605 地號土地其上 之集合式住宅即系爭房屋（同段第1230至第1254建號建物 ，門牌為桃園縣中壢市○○路0 段000 巷00號、15之1 號 、15之2 號、15之3 號及15之4 號的1 樓至5 樓，共計25 戶）及同段第1255號建號公共設施地上物，原係由訴外人 許文雄申請建造，經訴外人龍升建設股份有限公司（下稱 龍升公司）於83年12月1 日辦竣第一次所有權登記，嗣本 院以84年度執字第4079號拍賣抵押物強制執行事件查封拍 賣，由訴外人楊茶、楊義輝、蔡明海、楊黃英春、楊翠娥 、李杲洽、廖皆福承受後並辦妥所有權移轉登記。 ⒉系爭房屋及其共同使用部分、法定空地、人、車出入道路 、大門及停車位（車庫）占有並使用604 地號土地，其占 有面積及位置如本院卷第10頁之複丈成果圖所示。 ⒊604 地號土地於76年2 月7 日時登記為原告所有，嗣於86 年10月14日由原告將系爭土地應有部分1 萬分之2116移轉 登記予訴外人楊義輝。原告現為604 地號土地之共有人， 其應有部分為1 萬分之5972。原告移轉其應有部分之情形 如本院卷第206 頁所示。
⒋被告等人所有系爭房屋之情形及期間如附表三所示。 ㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度臺 上字第1695號判例可資參照。又城市地方租用房屋之租金， 以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而前開規 定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1 項
、第105 條分別定有明文。另土地法第97條第1 項規定所謂 之土地價額，依土地法施行法第25條之規定，係指法定地價 而言。法定地價指土地所有權人依土地法所申報之地價，同 法第148 條亦有明文。
㈢查本件被告等人所有之系爭房屋及共同使用部分均有占用 604 地號土地之事實，業據認定如前，故被告受有使用604 地號土地之利益，原告為604 地號土地之共有人，而被告等 人利用604 地號土地未經分管協議之同意，且依據原告自陳 當初雖出售土地部分應有部分與訴外人楊義輝，但並未就 604 地號土地之利用為約定或同意，又系爭房屋並無合法權 源占有使用604 地號土地之事實，屢經本院94年度簡上字第 185 號及98年度桃簡字第472 號確定判決認定在案，此外被 告等人亦未能提出有何有權占有使用604 地號土地抑或其上 有分管協議之證據，故原告所有權能有受到相當於租金之損 害，合於不當得利之法律構成要件。
㈣又被告羅淑英、黃琦雯、簡俊宏等人雖現為或曾為604 地號 土地之共有人，然各共有人按其應有部分，對於共有物之全 部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收 益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物 之全部或任何一部有自由使用收益之權利，最高法院62年度 台上字第1803號判例可資參照。是以共有物之應有部分係抽 象的存在於共有物任何一部分，並非具體地侷限於共有物之 特定部分，被告雖持有應有部分，然無論其所持應有部分比 例是否超過系爭建物使用面積，604 地號土地既未曾有分管 協議存在，被告仍不得對共有物之特定部分為使用收益。 ㈤被告羅淑英仍以前詞置辯，惟：
⒈被告羅淑英為系爭房屋中門牌號碼桃園縣中壢市○○路0 段000 巷00○0 號2 樓及15號之3 之所有權人，且為604 地號土地之共有人，其應有部分為萬分之65，此有建物登 記謄本及土地登記謄本在卷可稽，被告羅淑英自法院拍定 上開不動產，並經地政機關移轉登記完畢，自為上開房屋 及土地應有部分之所有權人，其取得之所有權利並無瑕疵 ，然此非謂上開房屋得於無分管協議或合法占用權源之情 形下，占有使用604 地號土地。
⒉又原告所受損害，肇因於被告等人無法律上正當權源占有 604 地號土地而受有使用該土地之利益所致，故原告之損 害與被告所得之利益間，自具有直接因果關係，本與原告 與訴外人楊義輝間之債權債務關係無關，亦與渠等間之債 權債務關係不得對抗第三人之債權相對性，亦無關連，被 告羅淑英此部分所稱，應係有所誤會。且不當得利制度之
目的，在於調整無法律上原因的財產變動以及調整物權行 為無因性之弊害，以去除受益者無法律上原因所受之利益 ，並非在賠償受損者之損害，故受益人是否有主觀上之故 意或過失，其行為是否具可責性，均非所問。此參諸最高 法院87年台上字第1600號判決內容以：不當得利法律關係 之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善 意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立 不當得利，亦足明確，是縱然被告等人善意不知系爭房屋 有無權占有使用604 地號土地之情事，仍無妨不當得利之 成立。故被告羅淑英抗辯其不知原告與楊義輝間之糾紛， 且原告之損失與被告間無因果關係，亦不足採。 ㈥又被告許正宗、秦榮池另辯稱渠等並非實際所有權人，查： ⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告許正宗、秦 榮池為系爭房屋之登記所有權人，渠等主張其非實際所有 權人，僅為登記名義人，不應負擔無權占有相當於租金之 不當得利，自應由渠等就其為借名登記名義人此一有利於 己之事實，負擔舉證責任。
⒉查被告秦榮池就此並未提出任何證據，另被告許正宗雖提 出本院民事執行處函、桃園縣政府警察局中壢分局中壢派 出所受理刑事案件報案三聯單以及臺灣高等法院檢察署函 為證，然查上開證據僅能分別證明被告許正宗所有之系爭 房屋（門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段000 巷00號2 樓）業經拍賣分配、許正宗以其為詐欺案件之被害人向中 壢派出所報案，且對訴外人廖津儀提起詐欺告訴，經臺灣 桃園地方法院檢察署做成不起訴處分，雖提起再議，然再 議程序不合法之事實，均未涉及系爭房屋所有權來源或歸 屬，亦無法直接或間接證明許正宗並非系爭房屋之實際所 有權人及其與廖津儀間存有借名登記關係之事實。 ⒊綜上，被告秦榮池、許正宗主張渠等非系爭房屋之實際所 有權人乙節，均難信為真。
㈦關於系爭土地之不當得利計算：
⒈審酌系爭房屋位於桃園縣中壢市與八德市之交界處，屬城 市地方土地，並位於中壢市中正國小校門口處，經由聯絡 道路即興仁路2 段428 巷便可與中壢市主要道路興仁路相 接，生活機能尚稱便利等情狀，認依土地法第97條第1 項 、第105 條之規定，以系爭土地及房屋之申報總價年息百 分之10計算，應屬適恰。
⒉至被告羅淑英雖稱應以土地登記規則為準（見本院卷第 209 頁），然查被告羅淑英所稱應指土地登記規則第49
條第3 項，而該條係在規定向地政機關申請他項權利登記 時，權利標的物之權利價值計算方式，從以計算登記費， 與本案無權占用請求相當於租金之不當得利情形無關。自 以依土地法第97條第1 項、第105 條之規定租用基地建築 房屋之租金計算方式，較為貼合本案。
⒊又原告已於99年3 月13日將604 地號土地之應有部分之部 分移轉與訴外人謝歐秋芬、陳士勛、王木川、李紜嫚、王 翔顥、王翔藝及蕭亦嫻等人，原告現在持有之應有部分為 萬分之5972，自應依該持有之比例計算原告之不當得利金 額。原告主張依據移轉前之比例萬分之7884計算，尚稱無 據。
⒋準此，以被告等人取得系爭房屋之期間（詳見附表三）、 占用604 地號土地面積與604 地號土地之面積比例（詳見 本院卷第10頁及附表四）、原告所持有應有部分之比例及 604 地號土地之申報地價為每平方公尺8,400 元，依上開 方式計算被告等人自取得系爭房屋之日至101 年12月31日 止，原告所得請求之不當得利金額各如附表一「金額」欄 所示，計算式並詳見該附表之附註部分，逾上揭金額之請 求，即屬無據。
⒌另被告許正宗、黃琦雯、羅淑英於起訴時仍為系爭房屋之 所有權人，且有占有使用604 地號土地之事實，故原告請 求渠等自102 年1 月1 日起至返還系爭土地予原告及其他 共有人全體之日為止，每年按上開計算方式即按土地申報 總價年息百分之10乘以原告持有之比例即0.5972，並依被 告占用系爭土地之比例係數0.0653（被告許正宗）、 0.0563 （ 被告黃琦雯）、0.0529（被告羅淑英）計算之 金額（係數之計算式詳見附表四，以上計算式詳如附表二 ），亦屬有據。
㈧又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ；民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 及第203 條定有明文。查本件不當得利之債並無確定給付期 限，是以起訴狀繕本之送達代替催告者，債務人雖於受催告 之日起即負遲延責任，惟法定遲延利息之給付期間，既係以 「日」定期間，參諸民法第120 條第2 項規定，其始日（即 催告日）自不算入，是債務人所負遲延利息給付義務之起算
日，自應自起訴狀繕本送達之翌日起算，故本件原告聲明自 起訴狀繕本送達被告最後之日之翌日起算法定遲延利息，於 法自屬有據。又本件起訴狀繕本最後送達被告之日為以寄存 送達之方式對被告許正宗送達，其寄存之日為102 年12月3 日（見本院卷第248 頁），該送達經10日始發生效力，亦即 應自102 年12月13日始發生送達之效力，則原告請求自其翌 日即102 年12月14日起，按週年利率百分之5 計算之利息， 於法有據。
七、從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告負擔如主文 所述之金額及利息，均屬正當，應予准許。逾該部分之請求 ，為無理由，應予駁回。
八、本件係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴訟程式所為被 告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，爰依職權宣告假 執行。
九、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量 情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔 其支出之訴訟費用；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟 費用；共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因 此所生之費用，應由該當事人負擔；法院為訴訟費用之裁判 時，應確定其費用額，民事訴訟法第79條、第85條第1 項、 第3 項及第436 條之19第1 項分別定有明文。經核本件訴訟 費用為2,300 元（即第一審裁判費1,000 元及登報費用 1,300 元），本件原告之訴為一部勝訴一部敗訴，本院審酌 原告勝訴部分之金額與原告全部請求金額之比例，另登報費 用1,300 元係為公示送達開庭通知書及起訴狀繕本予被告簡 俊宏，顯係專為其利益而為，應由被告簡俊宏負擔等節，確 定兩造應負擔之訴訟費用如主文第4 項及附表6 所示。十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核 不生影響於判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
中壢簡易庭法 官 官怡臻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園縣中壢市○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日
書記官 鄭兆容
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。