臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第2358號
原 告 謝永河
訴訟代理人 周慶順律師
被 告 花明祥
訴訟代理人 謝嘉順律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國103 年3 月5 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○地號土地、一四三地號土地如附件高雄市政府地政局岡山地政事務所民國一０三年一月二十一日土地複丈成果圖所示暫編地號一四二之二㈠、一四三㈠，面積合計二０七九平方公尺之土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段00000 地號土地（下 稱系爭142-2 地號土地）為原告與訴外人王謝○○等人所共 有，同段143 地號土地（下稱系爭143 地號土地）為原告與 訴外人王○○所共有，原均由原告管理使用，而於其上種植 芭樂樹。嗣原告於民國90年10月1 日起，將系爭142-2 、14 3 地號土地如附件高雄市政府地政局岡山地政事務所103 年 1 月21日土地複丈成果圖所示暫編地號142 之2 ⑴、143 ⑴ 之土地（面積分別為1258、821 平方公尺，合計2079平方公 尺，下稱系爭租賃地），出租予被告，每年收取租金新台幣 （下同）1 萬元。原告於101 年10月1 日後，擬依土地法第 114 條第3 款收回自耕，不再出租予被告，而於102 年1 月 25日以存證信函通知被告不再續租、寬延至102 年10月2 日 前返還，被告卻拒絕返還，迄仍無權占用系爭租賃地，原告 得依租賃之法律關係請求被告返還原告，或依共有物遭無權 占有之法律關係請求被告返還原告及全體共有人。為此，爰 依民法第455 條、第767 條及第821 條之規定提起本件訴訟 ，請求擇一為原告勝訴之判決。並聲明：被告應將系爭租賃 地返還原告或原告及其他共有人全體。
二、被告則以：系爭142-2 、143 地號土地原由原告之父即訴外 人謝○○（82年9 月4 日歿）管理使用，在其上種植棗樹， 嗣由原告繼承管理。被告自82年12月起，以每年1 萬元之租 金向原告承租系爭租賃地，均於每年農曆年前交付租金，迄 今已20年。兩造間未訂立書面契約，視為不定期之租賃，而 不定期租用耕地契約，非有土地法第114 條所定事由，不得 終止租賃契約。原告現在海關任職，名下亦有高雄市燕巢區 其他土地，實際上復未耕作系爭租賃地以外之系爭142-2 、
143 地號土地，可見原告非為收回自耕，且應受耕地三七五 減租條例第17條、第19條之限制，不得請求被告返還系爭租 賃地，故原告於102 年1 月25日之存證信函，不生終止效力 ，被告仍以不定期耕地租賃契約之法律關係合法使用系爭租 賃地，原告請求被告返還系爭租賃地為無理由等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭142-2 、143 地號土地位在一般農業區，編定之使用地 類別為農牧用地，原由原告之父謝○○（82年9 月4 日歿） 管理使用，在其上種植棗樹，嗣由原告繼承管理。 ㈡系爭142-2 地號土地現為原告與訴外人王謝○○、許謝○○ 、謝○○、詹○○、王○○、林○○、柳○○、陳○○等人 所共有，原告之應有部分為13484/160880；及系爭143 地號 土地現為原告與訴外人王○○所共有，原告之應有部分為94 365/100000。
㈢兩造至少於90年10月1 日至101 年10月1 日期間，就系爭租 賃地（面積合計2079平方公尺）存有耕地租賃關係，由原告 出租予被告種植芭樂樹，原告每年向被告收取租金1 萬元。 ㈣原告於102 年1 月25日，以金福路郵局存證信函（下稱系爭 存證信函）通知被告表示租約於101 年10月1 日屆滿、不再 續租、寬延至102 年10月2 日前返還。
四、是以，本件爭點厥為：兩造間租賃契約之效力是否已合法終 止？
五、本院認原告以系爭存證信函所為終止租約意思表示，已於10 3 年1 月25日發生終止兩造間租賃契約之效力，茲將得心證 之理由析述如下：
㈠按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者， 為耕地租用，土地法第106 條第1 項定有明文。查系爭租賃 地坐落位置為一般農業區，編定之使用地類別為農牧用地， 早於82年之前即由原告之父謝○○管理使用，在其上種植棗 樹，現為原告與其他人共有，被告占有使用種植芭樂樹等情 ，有系爭142-2 、143 地號土地之土地登記第二類謄本、附 件高雄市政府地政局岡山地政事務所103 年1 月21日土地複 丈成果圖、本院103 年1 月21日勘驗筆錄暨現場照片各1 份 附卷可考（見本院卷第7 至9 、13、46至53、86頁），且為 兩造所不爭執（見本院卷第47頁），堪信為真，足見兩造間 之租賃契約係屬耕地租用性質。
㈡按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條定有 明文。查兩造至少於90年10月1 日至101 年10月1 日，長達
10年期間，就系爭租賃地存有租賃關係，原告每年向被告收 取租金1 萬元乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第3 頁背面 、第30、47頁），可見兩造間存有長期租用系爭租賃地之意 思，由原告將土地交付被告種植使用收益，每年向被告收取 租金之方式維持租約，然未見兩造間有何就租賃關係訂立之 字據。原告雖提出其與訴外人潘○○於89年10月1 日簽訂之 「土地租用契約」1 紙（見本院卷第10頁），主張其於89年 10月1 日，將系爭租賃地出租予訴外人陳○○，其餘142-2 、143 地號土地則出租予潘德志，嗣陳○○於90年間表示不 再承租，乃由被告承受租賃關係，並依該紙「土地租用契約 」所載期限、條件承租等語（見本院卷第3 頁背面）。然觀 之該紙「土地租用契約」上僅有潘得志之簽名，並無被告或 陳○○之簽名，被告亦否認曾與原告訂立該紙契約等語（見 本院卷第29頁），兩造復不爭執收取租金亦未書寫收據乙情 （見本院卷第48頁），足見兩造間並無任何關於租賃契約之 字據，自難認兩造曾就租賃土地一事訂立字據。且證人潘得 志結證：伊有簽訂該紙「土地租用契約」，承租系爭142-2 、143 地號土地部分，其餘部分由陳○○承租，陳○○租一 年就不租，原告就將陳○○承租部分再出租給伊，伊於102 年10月1 日將土地返還原告，伊不清楚被告有無向原告承租 等語（見本院卷第67至70頁）；核與證人陳○○結證：伊向 原告承租土地只租了一年，時間上與潘得志同時承租，伊種 植高麗菜、芭樂，因土地太濕，所以才租一年就還原告，伊 沒有見過該紙「土地租用契約」，且伊不識字，不知道被告 有無向原告承租等語（見本院卷第70至72頁），相符無訛， 足見僅有潘得志與原告訂立字據，自難認被告曾與原告訂立 字據。況且證人林○○結證：伊係被告友人，也在燕巢區種 植芭樂長達20幾年，被告於82年間向原告承租時，有詢問伊 意見，伊叫被告種植芭樂，伊有到系爭租賃地現場看過等語 （見本院卷第73至75頁），亦難認被告有何承受該紙「土地 租用契約」法律關係之情，揆諸前揭法條規定，應認兩造間 租賃關係為不定期限之耕地租賃。
㈢按「不定期限租用耕地之契約，僅於有左列情形之一時終止 之：一、承租人死亡而無繼承人者。二、承租人放棄其耕作 權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用 時。五、違反民法第432 條及第462 條第2 項之規定時。六 、違反第108 條之規定時。七、地租積欠達2 年之總額時。 」；出租人依上開第3 款終止契約時，應於1 年前通知承租 人，土地法第114 條、第116 條定有明文。未定期限之耕作 地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承
租人違反第432 條或第462 條第2 項之規定時，得終止契約 ，民法第459 條亦有明文。準此，不定期限租用耕地契約之 出租人得以收回自耕為由終止契約。次按耕作地之出租人終 止契約者，應以收益季節後，次期作業開始前之時日，為契 約之終止期，民法第460 條定有明文。是應於應於民法第46 0 條所定終止期之一年前通知承租人（司法院院字第2027號 解釋、最高法院32年上字第1707號判例要旨參照）。查兩造 間租賃關係為不定期限之耕地租賃，每年給付租金1 萬元， 已如前述，準此，原告終止兩造間租賃契約應具有土地法第 114 條之事由，且應以收益季節後，次期作業開始前之時日 ，為契約之終止期。次查，原告已於102 年1 月25日以存證 信函通知被告表示不再續租，並給予採收緩衝期至102 年10 月2 日前歸還，有系爭存證信函1 紙可考（見本院卷第11頁 ），復陳明其現在海關上班，預計今年退休後靠種地維生等 語明確（見本院卷第47頁）。被告雖辯稱原告現既有工作， 在高雄市燕巢區又有其他土地，且潘得志返還土地予原告後 ，原告並未自為耕作，可見原告並非為收回自耕云云（見本 院卷第89頁）。惟本院審酌，土地法第114 條及民法第459 條對收回自耕並無其他限制，是原告現有其他工作或土地並 不影響其擬收回系爭租賃土地自任耕作一事，況潘得志係於 102 年10月1 日始將土地返還原告，為潘得志結證屬實，已 如前述，迄今不過5 個月，兩造間就系爭租賃地返還與否尚 在本件訴訟繫屬中，原告如貿然在系爭142-2 、143 地號土 地其他部分上耕作，將與被告相鄰而作，不免尷尬或衝突， 自難以此遽謂原告無收回自耕之意思，此外未見有何原告擬 將系爭租賃地收回作自耕以外用途之情，被告所辯難以憑採 。又原告既於102 年1 月25日即表示終止租約，並給予被告 緩衝期，已如前述，而被告自承芭樂樹約一年可收成，下次 收成時間係103 年農曆4 月，系爭租賃地現地上小株芭樂樹 係約於102 年6 月間始栽種乙情（見本院卷第47頁），足見 被告收受原告之102 年1 月25日系爭存證信函後，當能於10 2 年6 月左右收成，然被告不僅未返還系爭租賃地，反而又 繼續栽種，且自102 年1 月25日迄至本件103 年3 月5 日言 詞辯論終結時已逾1 年，是以兩造間租賃契約應認已於103 年1 月25日終止，堪以認定。
㈣按耕地三七五減租條例第17條第1 項固規定：「耕地租約在 租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租 人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租 積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作 時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」及第19條第
1 項固規定：「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租 人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人 所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致 承租人失其家庭生活依據者。」惟按耕地租賃期限，不得少 於6 年；且原約定租期超過6 年者，依其原約定；該條例施 行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終 止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，該條例第5 條 、第6 條第1 項定有明文。是以，耕地三七五減租條例施行 後，耕地租佃期間，最短應為6 年，已無不定期限之耕地租 賃存在，此項原則並不因租約當事人有相反之主張或未經訂 立書面契約而受影響（最高法院73年度台上字第2204號判決 要旨參照）。至於最高法院51年台上字第2629號民事判例所 謂：「耕地三七五減租條例第6 條第1 項載『本條例施行後 耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換 訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農 及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換 訂，須經登記，始能生效。」係指「登記」非租約訂立、變 更、終止、換訂之生效要件，並非認亦可不訂立「書面」。 被告辯稱兩造間租賃關係雖未訂立書面契約，仍有耕地三七 五減租條例之適用云云（見本院卷第89頁），難以憑採。且 按農業發展條例第20條第1 項規定：「本條例89年1 月4 日 修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定 ，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適 用土地法、民法及其他法律之規定。」此乃有鑑於耕地三七 五減租條例於40年間制定當時有其時空背景為保障耕地租佃 ，維護佃農權益，嗣已不合時宜，故修法排除適用。同條第 2 項復規定：「本條例89年1 月4 日修正施行前已依耕地三 七五減租條例，或依土地法及其他法律之規定訂定租約者， 除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之 續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」則係為維持法律 秩序及契約關係之安定，於除當事人另有約定情形外，仍繼 續適用耕地三七五減租條例。是於當事人另有約定之情形， 基於尊重當事人意思自決及修法排除適用之意旨，而不強制 適用耕地三七五減租條例。查兩造間租賃關係既未訂立書面 ，已如前述，亦未見兩造有何合意適用耕地三七五減租條例 之情形，且兩造間所約定之租金係每年1 萬元，被告亦每年 如數繳交予原告，此與耕地三七五減租條例以主要作物正產 品全年收穫總量375/1000為限者迥不相同；被告於原告提起 本件訴訟後，於最後一次言詞辯論期日，始以原告未依耕地 三七五減租條例終止租約，作為拒絕返還系爭租賃地之理由
云云置辯（見本院卷第89頁），足見兩造間並無適用耕地三 七五減租條例之合意，原告自無須依此條例終止租約，被告 此項辯解委無可採。
㈤末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條 定有明文。兩造間租賃契約已合法終止，業如前述，原告請 求被告將系爭租賃地返還原告，洵屬有據，應予准許。原告 請求被告將系爭租賃地返還原告既有理由，原告另主張民法 第767 條、第821 條之規定，已無審酌必要，附此敘明。六、綜上所述，本件原告於102 年1 月25日，以系爭存證信函終 止兩造間就系爭租賃地之不定期租賃契約，並寬延返還期限 至102 年10月2 日，在被告收成日後，且迄今已逾1 年，符 合土地法第114 條第3 款、第116 條、民法第459 條收回自 耕及民法第460 條終止期之規定，自已生合法終止效力，原 告依民法第455 條之規定，提起本件訴訟，請求被告應將如 附件所示系爭租賃地（面積合計2079平方公尺）之土地返還 原告，為有理由，應予准許。本院已依民法第455 條之規定 為原告勝訴之判決，就原告依民法第767 條第821 條所為同 一目的之請求即毋庸再予審究。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第四庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
書記官 邱上一
附件：
高雄市政府地政局岡山地政事務所民國103 年1 月21日土地複丈成果圖乙紙。