臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第423號
上 訴 人 徐美枝
訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師
張淑美律師
被上訴人 比佛利大山莊管理委員會
法定代理人 潘文方
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 劉雅萍律師
高仁宏律師
上列當事人間請求給付工程款等事件，上訴人對於中華民國102
年2月27日臺灣新竹地方法院101年度訴字第393號第一審判決提
起上訴，本院於103年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊社區原由訴外人昇倚服務企業有限公司（ 下稱昇倚公司）向新竹縣政府申請開發獲准，嗣昇倚公司倒 閉，土地承購戶成立管理委員會接手開發。伊社區於83年5 月29日召開區分所有權人會議，訂立社區管理公約（下稱系 爭管理公約）並成立管理委員會。上訴人為伊社區編號E03- 1號即坐落新竹縣寶山鄉○○段000○000○000地號土地（下 稱303等地號土地）所有權人，為系爭管理公約所稱之住戶 ，應負擔伊社區公共費用支出義務。伊社區之開發工程費用 （下稱系爭工程費用）總計新臺幣（下同）2億1,000萬元， 90年6月9日住戶大會中，伊管委會已先行告知全體承購戶， 需追加第6期工程款以完成後續公共工程建設作業，因上開 工程費用性質上屬公共工程建構基金，上訴人為伊社區所屬 之區分所有權人之一，自應分攤系爭工程費用。依照比佛利 大山莊工程管理辦法（下稱系爭工程管理辦法）所訂定計算 基礎，土地所有人所應分攤系爭工程費用之比率，以其所有 土地面積定之。上訴人所有之土地面積為92.77坪，每坪應 負擔之金額為1,100元，其應分攤繳納第1期至第6期工程款 合計為61萬2,282元，並應經加計最近5年按週年利率5%計算 之利息（滯納金）15萬3,071元。又依伊社區制定之管理費 繳交管理作業要點（下稱系爭管理費繳交要點）及93年11月 份住戶大會會議之決議，未營建戶每戶每月管理費為900元
，為此另請求上訴人給付96年3月起至101年12月止（共70個 月）之管理費6萬3,000元。上訴人應給付之系爭工程費用分 攤額、遲延利息及管理費合計82萬8,353元，為此訴請上訴 人如數給付，並請求其中67萬5,282元（系爭工程款分攤額 61萬2,282元、管理費6萬3,000元）部分，加計自102年12月 5日起算之法定遲延利息（原審駁回被上訴人請求管理基金 10萬元本息部分，未據被上訴人上訴繫屬本院，於此不贅） 。
二、上訴人則以：依比佛利大山莊社區承購戶與昇倚公司間所訂 立之「土地買賣契約及委託開發社區契約書」（下稱土地買 賣及開發契約）約定，全體承購戶於82年10月30日所成立之 管理委員會（下稱籌建會）僅在代表承購戶監督昇倚公司開 發工程事宜，與83年5月29日由部分承購戶所成立之管理委 員會（下稱自救會）並非同一，自救會並未繼受籌建會之權 利義務。自救會成立時，被上訴人社區並無任何建築物存在 ，成員均僅係土地所有權人，應無從適用公寓大廈管理條例 第53條準用同條例管理及組織之相關規定。況自救會係成立 於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，僅得認係以 合意之契約方式所組織之團體，非區分所有權人組織，通過 之決議亦非區分所有權人決議，伊非自救會成員，自不受83 年5月29日自救會所通過之系爭管理公約及系爭工程費用分 攤決議拘束。又被上訴人於94年6月間向新竹縣寶山鄉公所 申請備查時，上訴人並非該社區區分所有權人，其管理公約 、區分所有權人會議決議均無從拘束上訴人，且被上訴人社 區所屬住戶僅有30戶，亦不可能繼受成員高達200餘人之自 救會之權利義務。被上訴人於94年6月14日向寶山鄉公所報 備之社區管理公約，與系爭管理公約二者制定時間顯有不同 ，被上訴人依系爭管理公約訴請伊給付，顯屬無據。退步言 ，系爭工程費用1至5期部分，自84年6月25日承購戶大會決 議時起，或系爭工程管理辦法所規定最後繳納期限85年12月 時起，迄被上訴人於101年2月7日向原法院聲請核發支付命 令時，均已逾15年請求時效；系爭工程費用追加第6期部分 ，並未經住戶大會或承購戶大會決議通過，且亦無從要求未 出席會議或非社區成員之土地所有人負擔工程費。另被上訴 人於起訴前未曾向伊催討，自不得主張按92年9月6日召開之 所謂住戶大會決議，請求計付按年息5%計算之滯納利息。被 上訴人向寶山鄉公所申請備查之93年11月6日住戶大會並未 有系爭管理費繳交要點，被上訴人所提出之另一同日會議紀 錄竟有該要點通過之決議，實值懷疑；況被上訴人所稱住戶 大會，實係自救會所召開，上訴人非自救會成員，應不受拘
束，且上訴人僅為303等地號土地所有權人，並未有建築物 坐落其上，應無公寓大廈管理條例之適用，當無繳納管理費 義務等語為辯。
三、被上訴人於原審聲明為：㈠上訴人應給付被上訴人92萬8,35 3元，及其中77萬5,282元部分自102年2月5日起至清償日為 止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 上訴人於原審則聲明：被上訴人之訴駁回。原審判決上訴人 應給付被上訴人82萬8,353元，及其中67萬5,282元部分按年 息5﹪計算之利息，並就被上訴人勝訴部分為附條件之假執 行宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行聲請。上訴人不 服，提起上訴，聲明為：㈠原判決關於命上訴人給付部分， 暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人於本院則為聲明：上訴 駁回（原判決駁回被上訴人於原審其餘之訴部分，未據被上 訴人不服，業已確定）。
四、被上訴人主張比佛利大山莊社區坐落新竹縣寶山鄉○○○街 0號，屬山坡地新開發土地，原由昇倚公司向新竹縣政府申 請開發獲准，其後昇倚公司倒閉，由部分地主共同成立自救 會繼續接手開發，嗣並依公寓大廈管理條例規定成立管理委 員會，經寶山鄉公所於94年12月28日函覆准予備查。上訴人 係303等地號土地所有權人，原亦與昇倚公司簽立土地開發 及買賣契約等情，業據提出與所述相符之內政部同意函（見 原審卷㈡第76頁）、新竹縣政府核發之雜項使用執照（見原 審卷㈡第77頁）、土地買賣及開發契約書（見原審審訴卷第 89頁至96頁）、303等地號土地登記謄本（見原審審訴卷第 67頁、68頁）、公寓大廈管理組織報備證明（見原審審訴卷 第110頁）為證，並有本院依職權所調取之比佛利大山莊社 區報備資料可稽（見本院卷第107頁至167頁），復為兩造所 不爭執（見原審卷㈡第87頁），應堪信為真實。五、茲就兩造爭點分述如下：
㈠被上訴人得否依「住戶大會」決議訴請上訴人給付系爭工程 款61萬2,282元？
⒈被上訴人得否依84年6月25日會議決議及系爭工程管理辦法 請求上訴人給付系爭工程款1至5期分攤額？
⑴被上訴人主張得請求上訴人給付系爭工程款1至5期分擔額， 係以：被上訴人社區之住戶曾於83年5月29日召開區分所有 權人會議，通過社區管理公約並公布，據以成立被上訴人管 理委員會，其後分別於84年6月25日第二次修訂、84年12月1 0日第三次修訂，並於94年12月28日經寶山鄉公所核准同意 備查，上訴人為被上訴人社區之區分所有權人，自應依決議
內容繳付等情為其論據。
⑵惟按公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護，提昇 居住品質而制定（公寓大廈管理條例第1條第1項參照），其 適用之對象應為「公寓大廈」，受規範之主體應為「區分所 有權人」。同條例第53條則規定：「多數各自獨立使用之建 築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，是以 非公寓大廈而得準用公寓大廈管理條例之管理及組織者，仍 應僅限於包括多數「建築物」或「公寓大廈」在內之集居地 區，此方不逾該條例加強管理維護「公寓大廈」、提升「居 住」品質之立法本旨。至於公寓大廈管理條例施行細則第12 條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第 11條規定之1宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及 中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法 申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主 管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地 區」，則僅在就公寓大廈管理條例第53條所稱整體不可分性 之集居地區為定義，符合施行細則第12條集居地區定義者， 仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈存在為前提， 始得準用公寓大廈管理條例規定。準此，建築物或公寓大廈 建築完成前，集居地區之土地買受人僅得各自依其與建商或 開發商間買賣契約或開發契約之約定主張權利，要非得逕予 主張適用或準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。雖多 數土地買受人間得另基於合意而成立契約關係，同意以一定 方式決議共同事務而承諾受決議之拘束、選舉特定之人並授 與代理權，惟此等決議之拘束力應源自多數人間之契約關係 ，尚不得拘束非契約當事人且未有願受決議拘束意思表示之 人，亦即已有合意之契約當事人或其共同選任之代理人、組 織，不得依契約當事人間之共同決議，強令他人履行。 ⑶經查，上訴人係於77年10月28日以羅慶忠名義與昇倚公司簽 立土地買賣及開發契約，依土地買賣及開發契約第11條約定 ：「本契約簽訂後，全體訂購人應集會訂定管理規則，推選 社區開發管理委員，組成管理委員會，代表訂購人行使管理 權，並全權代表訂購人監督乙方（昇倚公司，下同）開發工 程等事宜，乙方應接受管理委員會之合理建議。另本約如有 未盡事宜，授權管理委員會與乙方補充訂定」（見原審審訴 卷第94頁），當時並選任宋福祥等11人為管理委員會委員（ 見原審審訴卷第89頁管理委員會名冊），此即所謂籌建會。 籌建會成員並曾在內政部80年3月5日函覆同意開發案後（見
原審卷㈡第76頁），於80年3月17日召開比佛利大山莊籌建 會會員大會；嗣全體買受人並於82年10月30日召開比佛利「 住戶大會」（應到329人、實到255人），除聽取昇倚公司開 發進度報告外，並按「特區」4人、「美好區」5人、「一般 區」11人之方式，推選新任籌建會委員，有會議紀錄可憑（ 見原審審訴卷第111頁至114頁、第178頁至181頁）。是所謂 籌建會，乃係基於土地買受人各自與昇倚公司間之約定所成 立之組織，其目的在監督昇倚公司開發工程、提供昇倚公司 建議，並得就土地買賣及開發契約未盡事宜，與昇倚公司訂 立補充內容，其權限亦應侷限於監督、建議昇倚公司，並就 土地買賣及開發契約「未盡事宜」代理各買受人與昇倚公司 合意補充，性質上為定型化契約買受人之意定代理人或履行 輔助人性質，與公寓大廈管理委員會職務顯屬有別（公寓大 廈管理條例第36條參照）。而土地買受人除依土地買賣及開 發契約推選籌建會委員外，各土地買受人間各自獨立依土地 買賣及開發契約向昇倚公司主張權利，並無從以會議方式為 具有拘束力之決議，此與公寓大廈管理條例以法律規定區分 所有權人會議集會之法定方式（公寓大廈管理條例第25條、 第27條、第30條至第33條參照），並賦予決議效力者（公寓 大廈管理條例第3條第7款、第10條第2項、第11條、第14條 、第18條、第22條、第29條參照），顯屬有別。 ⑷次查：
①83年5月29日所成立之管理委員會即所謂自救會，其成立時 間係在公寓大廈管理條例公布施行前所成立；且依被上訴人 所提91年12月13日比佛利大山莊管理委員會會議紀錄，比佛 利大山莊社區第一張個人營建之使用執照應係91年12月27日 所取得之寶山六街16號建物使用執照（見本院卷第98頁會議 紀錄、第113頁使用執照），是83年5月29日自救會成立時， 比佛利大山莊社區內並無任何區分所有權人取得之建築物， 甚且在上訴人83年10月19日取得303等地號土地所有權之前 （見原審審訴卷第67頁），揆諸前揭說明，自救會組織或自 救會召集土地買受人集會之會議，無論於公寓大廈管理條例 施行前或施行後，均難認有公寓大廈管理條例所定區分所有 權人會議決議、公寓大廈管理委員會行使職權之效力。 ②被上訴人主張之自救會之組織，實係因應昇倚公司無以為繼 ，部分土地買受人為使開發案得以繼續，基於契約合意所成 立，此觀自救會主任委員陳秋榮於自救會成立時，同時與土 地承購戶吳東光、彭光明、劉港祥等人分別簽立協議書，第 1 條約明：「甲方（委任人，下同）為其在比佛利大山莊所 有之土地，與其他承購戶組成社區。願將有關原土地開發未
竟事項、社區開發及公共工程品質之監督，均委由乙方（陳 秋榮、下同）全權統籌辦理及進行任何能確保甲方權利所為 之法律行為，並委由乙方全權代表與承包商訂約，進行建造 ，以竟事功」，第4 條再約定：「本社區公共工程，因係統 籌辦理，一併施工，所有社區承購戶必須步調一致，如有一 項行為所產生之費用，所有承購戶必須依規定給付」等內容 （見原審審訴卷第182頁至183-1頁），其後於寄發85年5月 11日住戶大會通知時，更提供「比佛利大山莊社區管理委員 會主任委員陳秋榮」、「比佛利大山莊公共設施代表人金重 勳」名義之空白協議書，希望承購戶同意分擔工程費用並開 立本票等情自明（見原審卷㈡第35頁、36頁）。自救會既係 83年間有意完成土地開發之買受人基於契約合意所成立之管 理組織，顯與全體土地買受人基於與昇倚公司間土地買賣及 開發契約所成立之籌建會有別（兩造於原審協議不爭執事項 僅謂自救會「接手」籌建會，非謂兩者同一），權限並已逾 土地買賣及開發契約第11條約定之內容，自不得以上訴人曾 簽立土地買賣及開發契約即認上訴人應受自救會決議之拘束 。
③況迄90年6月9日所謂「比佛利大山莊第四屆第三次大會」， 社區法律顧問張汝耕仍於事項會議中表示：「（住戶）出席 人數不足，怎麼辦？管理委員會仍是『籌備會』，有社區規 約『草案』，有執行方案，可以『比照』公寓大廈管理辦法 運作，但不一定要嚴格按照規定……」等語（見原審審訴卷 第121頁），益徵自救會當時仍認知並非依法定方式所成立 之管理委員會，其召集會議所通過之「規約」，亦僅為「草 案」之性質、決議方式便宜行事，要難逕賦予公寓大廈管理 條例區分所有權人會議決議及規約同等效力。
⑸承前⑶⑷所述，83年5月29日於比佛利大山莊社區未有建築 物前，部分土地買受人所成立之自救會及其所召集之「住戶 大會」，既與公寓大廈管理條例所規定之管理委員會、區分 所有權人會議有別，復非行使土地買賣及開發契約第11條約 定之籌建會職權，則自救會於84年6月25日召集「社區大會 」所決議「公共設施工程款收取」每坪5,500元（見原審卷 ㈡第6頁背面），及自救會自行訂立之系爭工程管理辦法（ 見原審審訴卷第74頁至76頁），均無從拘束非成立自救會契 約之上訴人，被上訴人以上訴人為比佛利大山莊社區區分所 有權人或曾簽立土地買賣及開發契約，應依決議內容或自救 會訂立之系爭工程管理辦法繳付系爭工程款分擔額云云，應 屬無據。又法律制定，固有為創設新制度而設者，亦有就既 有現狀為明確或補充規範者，然無論公寓大廈管理條例施行
前、後，在未有區分所有建物或集居地區建物完成前，多數 人僅因各自向同一建商簽立內容相同之土地買賣契約，或成 為特定範圍內不同地號土地之所有權人，就該特定範圍內之 土地應如何共同開發、管理為合意，此等約定究屬債之關係 ，與區分所有建物或集居地區建築、公共設施具備不動產要 件後，多數人已形成物權法上共有關係，有管理共有物必要 者，兩者團體間之結合程度、緊密性顯屬有別，非得等同視 之，苟無特別法明文規定，亦非共同買受人或土地所有權人 自願受拘束，自不應賦予前者以多數決之方式，拘束未參與 合意之人。原審未究明自救會及其於91年12月27日前所召開 之「住戶大會」，均係在比佛利大山莊社區內未有任何區分 所有建物下，由部分承購戶基於契約關係之合意所為，遽認 其決議與公寓大廈管理條例所定區分所有權人會議決議有同 一效力而應拘束上訴人，再以原不應拘束上訴人之規約內容 已明定住戶不限於社區內建築物所有權人，尚包括建築基地 所有權人為由，謂上訴人應受規約拘束云云，尚非的論。 ⒉被上訴人得否基於90年6月9日住戶大會決議訴請上訴人繳交 第6期工程款：
基於前述同一理由，上訴人既非自救會契約當事人或曾為任 何承諾，90年6月9日住戶大會關於仍應繳交第6期款之決議 ，仍無從拘束上訴人。
㈡被上訴人訴請上訴人系爭工程費分攤額遲延利息部分： 如前所述，上訴人既無依決議或相關管理辦法繳交工程款之 義務，則被上訴人另就上述工程款訴請上訴人給付遲延利息 （滯納金）15萬3,071 元，自失所附麗而不應准許。 ㈢被上訴人得否依93年11月份住戶大會決議及系爭管理費繳交 要點規定，訴請上訴人繳交96年3月份至101年4月份管理費6 萬3,000元？
⒈如前㈠⒈⑵所述，公寓大廈管理條例第53條規定集居地區之 管理及組織準用公寓大廈管理條例規定者，係以各自獨立使 用之建築物、公寓大廈存在為前提。基於同一理由，集居地 區已存在各自獨立使用之建築物、公寓大廈者，於管理或成 立組織時，該集居地區內未有建築物之土地所有權人，於興 築建築物前，因欠缺共同生活之連結緊密性、共有物管理之 必要性，即難認係集居地區之區分所有權人或住戶，應無公 寓大廈管理條例之適用或準用。
⒉經查，上訴人所有之303等地號等土地，雖與其他社區住戶 同屬同一許可開發範圍，然上訴人並未於303等地號上有建 築物，依前揭說明，自難認上訴人係被上訴人社區之區分所 有權人或住戶；又上訴人復未曾有願受被上訴人社區區分所
有權人會決議拘束或管理委員會管理之意思表示，自不受被 上訴人區分所有權人會議決議或規約之拘束。縱上訴人所有 之土地因被上訴人就集居地區內其他建物、土地之管理行為 或公共設施之設置，致獲土地增值或受有其他利益，亦純係 被上訴人管理、建設社區之反射效果，或被上訴人得否另依 其他法律關係向上訴人主張之問題，非得因之逕認土地所有 權人等同公寓大廈管理條例所規定之區分所有權人或住戶， 而應負擔與區分所有權人或住戶相同之權利義務。 ⒊又經本院依職權向寶山鄉公所調取被上訴人於94年6月14日 所提出之報備資料，被上訴人於申請報備時所提出之全體區 分所有權人名冊（見本院卷第110頁至111頁）、建築物使用 執照及所有權狀（見本院卷第112頁至142頁）、住戶大會簽 到冊（見本院卷第147頁至148頁）、區分所有權標的物基本 資料（見本院卷第153頁至168頁），均係以申請報備時已有 建築物之30人為社區之區分所有權人，每戶區分所有權之比 例為30分之1（見本院卷第110頁背面、第111頁），93年11 月份之會議紀錄更記載「住戶大會應報到人數30人，實際報 到人數28（含委託書2份），超過社區法定人數1/2以上，請 主席宣佈開會」等語，其後之議題討論亦均以30人為計票基 準（見本院卷第151頁至152頁），益徵區分所有權人確應以 社區內已有建築物者為限。而被上訴人既係依前開基礎所成 立、報備之管理委員會，行使公寓大廈管理條例所定管理委 員會之職權，其所得收取管理費之對象，亦應以該30戶住戶 及嗣後陸續加入之營建戶為限。至其他未營建戶果有自願繳 費參與管理者，與已營建戶或被上訴人管理委員會間是否成 立其他法律關係，則屬另事。
⒋再被上訴人主張社區內屬區分所有權人共有之土地共計52筆 ，並有土地借名登記於陳秋榮、曾善脩、鄭泗東等3人名下 ，固據提出土地登記謄本（見本院卷第230頁至243頁）及協 議書（見本院卷第244頁）為證。惟查，被上訴人所提土地 登記謄本係記載陳秋榮、曾善脩、鄭泗東等3人為土地公同 共有人，並於其他事項加註「社團法人比佛利大山莊管理委 員會籌備處代表人」，借名登記協議書之借名人則為「比佛 利大山莊管理委員會」，並非將上訴人登記為共有人之一， 或以上訴人為借名人之一，是上開書證僅得證明被上訴人社 區所屬住戶應有共有之財產借名登記於陳秋榮、曾善脩、鄭 泗東等3人，與上訴人在營建建築物前是否已為被上訴人社 區所屬住戶之認定，實屬無涉。
⒌綜前，被上訴人依93年11月份住戶大會決議及系爭管理費繳 交要點規定，訴請上訴人繳交96年3月份至101年4月份管理
費6萬3,000元，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人抗辯，應屬可採。被上訴人之主張，為不 足取。從而，被上訴人本於其社區之區分所有權人會議決議 及系爭管理費繳交要點，訴請上訴人給付系爭工程費用分攤 額、遲延利息及管理費合計82萬8,353元，及其中67萬5,28 2元部分之遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲 請，亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為 假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第 2項所示（本院於102年6月4日就關於上訴人假執行之上訴先 為裁判部分，依民事訴訟法第395條第1項規定，於廢棄範圍 亦失其效力）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 5 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 陳婷玉
法 官 王本源
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 6 日
書記官 王韻雅