臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1037號
上 訴 人 申屠斌
訴訟代理人 申屠瑜玲
被 上訴人 吳政長
吳薛阿色
共 同
訴訟代理人 吳森甲
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102 年9
月6 日臺灣宜蘭地方法院102 年度訴字第16號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於103 年3 月12日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，㈠被上訴人吳政長、吳薛阿色應將坐落宜蘭縣羅東鎮○○○段○○○地號土地上，如後附宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ａ２（面積四十二點二六平方公尺）一層磚造混凝土住家騰空，返還上訴人。㈡被上訴人吳政長、吳薛阿色應將宜蘭縣羅東鎮○○○段○○○地號土地返還上訴人。被上訴人吳政長應將附圖所示編號Ａ１（面積三十九點九九平方公尺）一層鐵皮木造倉庫拆除。
其餘上訴及追加之訴，均駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用，由被上訴人吳政長、吳薛阿色負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款請求之基礎事實同一者 ，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重 複審理，進而為統一解決紛爭者。查上訴人於第一審主張坐 落宜蘭縣羅東鎮○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上 ，門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街000 巷00號房屋（含附圖Ａ １所示之一層鐵皮木造倉庫，及Ａ２所示之一層磚造混凝土 住家，下分稱系爭鐵皮木造倉庫、系爭混凝土住家，合稱系 爭建物）均屬上訴人所有，請求被上訴人吳政長、吳薛阿色
（下稱吳政長等2 人）共同遷讓系爭建物並返還系爭土地（ 原審卷第108 、81頁反面）。嗣上訴本院，先位請求被上訴 人吳政長等2 人應將坐落系爭土地上如附圖編號Ａ１、面積 39.99 平方公尺之一層鐵皮木造倉庫拆除，並將編號Ａ２、 面積42.26 平方公尺之一層磚造混凝土住家騰空後，將房屋 及土地返還予上訴人；備位請求被上訴人吳政長等2 人應將 附圖編號Ａ１之一層鐵皮木造倉庫及編號Ａ２之一層磚造混 凝土住家均拆除，並將土地返還予上訴人（本院卷第7 頁） 。核屬訴之追加，追加拆屋還地之訴部分，與原請求之訴訟 及證據資料有同一性，且得於同一程序統一解決紛爭，上訴 人追加之訴合於首揭規定，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：
一、上訴人主張：系爭土地及坐落其上系爭混凝土住家建物均屬 上訴人所有，均於民國（下同）84年間向訴外人董勛臣（下 稱董勛臣）一起購得，系爭混凝土住家於74年2 月間遭被上 訴人吳政長等2 人占用迄今，被上訴人吳政長等2 人無權占 有系爭建物及系爭土地，爰依民法第767 條規定物上請求權 之法律關係，請求被上訴人吳政長等2 人返還系爭建物及系 爭土地。求為判決：被上訴人吳政長等2 人應將系爭土地上 之系爭建物騰空後交還上訴人，並將土地返還上訴人。二、被上訴人則以：系爭建物未辦理保存登記，系爭土地及系爭 混凝土住家原為董勛臣所有，被上訴人吳政長之父親即被上 訴人吳薛阿色之配偶吳鎧銅（下稱吳鎧銅）於73年12月間借 用其外甥林峯山之名義以新臺幣（下同）18萬元向董勛臣購 買，雙方達成共識後，並簽立買賣豫約書（下稱系爭豫約書 ），吳鎧銅當場支付3 萬元定金，嗣因系爭土地無法辦理所 有權移轉登記，雙方遂於74年2 月27日再行約定：本件因地 目田未能即時過戶，俟開放都市計劃時過戶，賣主同意將本 件地上房屋交買主使用，各無異議等語，並註明於系爭豫約 書上，董勛臣隨即遷出系爭混凝土住家並交付吳鎧銅使用， 應認董勛臣已將系爭混凝土住家之事實上處分權讓與吳鎧銅 ，吳鎧銅於84年7 月亡故後，系爭混凝土住家之事實上處分 權即由被上訴人吳政長等2 人及其他繼承人繼承，董勛臣既 已將系爭混凝土住家之事實上處分權讓與吳鎧銅，自無從再 讓與上訴人，上訴人雖登記為系爭建物之納稅義務人，惟上 訴人對系爭建物並無任何權利，則上訴人請求被上訴人吳政 長等2 人將系爭建物騰空後交還及請求返還土地，顯無理由 ，且吳鎧銅經董勛臣同意後在系爭混凝土住家外側增建系爭 鐵皮木造倉庫，該部分應為吳鎧銅之全體繼承人所繼承，上 訴人僅向被上訴人吳政長等2 人請求，亦屬無據。況上訴人
明知吳鎧銅與董勛臣之間有系爭豫約書之約定，上訴人卻攔 截購得，違反誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴先位 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人吳政長等2 人應將坐落宜 蘭縣羅東鎮○○○段000 地號土地上如宜蘭縣羅東地政事務 所土地複丈成果圖編號Ａ１（面積39.99 平方公尺）之一層 鐵皮木造倉庫拆除，並將編號Ａ２（面積42.26 平方公尺） 之一層磚造混凝土住家騰空後，將房屋及土地返還予上訴人 。上訴備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人吳政長等2 人 應將坐落於宜蘭縣羅東鎮○○○段000 地號土地上如宜蘭縣 羅東地政事務所複丈成果圖編號Ａ１（面積39.99 平方公尺 ）之一層鐵皮木造倉庫及編號Ａ２（面積42.26 平方公尺） 之一層磚造混凝土住家均拆除，並將土地返還予上訴人。被 上訴人吳政長等2人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：
㈠宜蘭縣羅東鎮○○○段000 地號土地（即系爭土地）目前登 記所有權人為上訴人。
㈡系爭土地上目前有門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街000 巷00號 房屋（即系爭建物）坐落其上，由被上訴人吳政長等2 人占 有使用中。
五、本件爭點：
㈠上訴人是否為系爭建物之事實上處分權人？
㈡上訴人主張被上訴人吳政長等2 人應遷讓系爭建物並返還系 爭土地，是否有理由？
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證 責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 （最高法院85年台上字第1120號裁判意旨參照）。經查： ㈠查系爭土地上坐落門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街000 巷00號 房屋（即系爭建物），房屋主體為磚造混凝土結構，如附圖 所示Ａ２部分；磚造混凝土房屋外側為鐵皮木造增建，如附 圖所示Ａ１部分。磚造混凝土房屋內有床鋪，後方有簡易櫥 櫃、便器，其餘地方堆放工具、雜物使用，被上訴人吳政長 等2 人之房屋在隔壁，門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○街000 巷00號，有勘驗筆錄、現場照片、宜蘭縣羅東地政事務所土 地複丈成果圖在卷可稽（原審卷第55至63頁）。被上訴人吳 政長等2 人不爭執系爭建物由其等占有使用中。
㈡被上訴人吳政長等2 人無權占有系爭土地：
⒈系爭土地重測前為羅東鎮○○段000 ○00地號，為董勛臣 及訴外人陳敬王等人共有，董勛臣應有部分1334分之242 ，董勛臣於84年間出售其應有部分予上訴人，上訴人於10 0 年2 月24日因和解共有物分割，登記取得系爭土地所有 權、權利範圍全部，有系爭土地登記謄本及異動索引在卷 可稽（原審卷第86至100 頁）。則系爭土地所有權人為上 訴人，可以認定。
⒉被上訴人吳政長等2 人不能因系爭豫約書而有權占有系爭 土地：
⑴查系爭土地於62年間登記地目為田、編定為農業用地； 於73年12月22日編定為特定農業區農牧用地，有重測前 土地登記謄本在卷可稽（原審卷第86、94頁）。 ⑵證人林峯山證稱：伊與董勛臣間之73年12月4 日買賣豫 約書（原審卷第21至24頁），是舅舅吳鎧銅以伊名義簽 約，伊知道是耕地，舅舅吳鎧銅沒有自耕農身分，伊當 時念宜蘭農工，有農業經營的專業，依當時法令可以買 賣農地，舅舅吳鎧銅希望用伊的名義去買土地，錢是舅 舅吳鎧銅出的等語（原審卷第108 頁至反面）。被上訴 人吳政長等2 人陳稱：當時購買田地需有自耕能力方能 登記，訂立書面契約當天林峯山有出面（原審卷第18頁 、本院卷第105 頁）。由上事證可知，被上訴人吳政長 之父吳鎧銅因無自耕能力，借用證人林峯山之名義，向 董勛臣購買系爭土地。
⑶惟按私有農地所有權之移轉，依修正前土地法第30條第 1 項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民 承受農地，造成土地投機壟斷之情形，從而，契約約定 將農地移轉由無自耕能力之人承受者，其契約標的即有 法律上不能而無效之情形。董勛臣與證人林峯山簽立買 賣豫約書當時，實際購買者為被上訴人吳政長之父吳鎧 銅，其並無自耕能力，乃借用有自耕能力之證人林峯山 名義，此為被上訴人吳政長等2 人自認之事實，顯係以 迂迴方法逃避當時土地法第30條第1 項禁止規定，且系 爭土地自始由被上訴人吳政長等2 人占有使用，被上訴 人吳政長之父吳鎧銅顯係以迂迴方式規避強制規定之脫 法行為，系爭豫約書應屬無效。
⑷系爭豫約書載稱：「雙方於74年2 月27日約定本件因地 目『田』未能即時過戶，俟開放都市計劃時過戶」（原 審卷第23頁），然上開約定係73年12月4 日系爭豫約書 簽訂之後，即74年2 月27日另為約定，不符民法第246
條規定，當事人於訂約時預期不能之情形除去後為給付 之情形。
⑸綜上，董勛臣與證人林峯山於73年12月4 日簽立系爭豫 約書為無效，被上訴人吳政長等2 人抗辯：因吳鎧銅以 其外甥林峯山之名義，向董勛臣購買系爭土地，並簽訂 系爭豫約書，故被上訴人吳政長等2 人有權占有系爭土 地云云，係非有據。
㈢被上訴人吳政長等2 人無權占有系爭混凝土住家： ⒈查系爭混凝土住家係未經保存登記之建物，於71年5 月由 董勛臣申報設立稅籍，於88年2 月23日因買賣移轉稅籍予 上訴人，有土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、宜蘭 縣政府地方稅務局羅東分局102 年5 月17日宜稅羅字第00 00000000號函附房屋稅籍證明書、登記表在卷可稽（本院 卷第36頁、原審卷第67至69頁），則董勛臣將系爭混凝土 住家之事實上處分權讓與上訴人，可以認定。
⒉按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期 限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當 時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之 請求，民法第470 條第1 項定有明文。經查： ⑴102 年4 月26日原法院承審法官至系爭土地、建物勘驗 時，被上訴人吳政長到場陳稱：系爭建物主體磚造混凝 土建物，是董勛臣借給被上訴人吳政長使用等語明確， 有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第55頁）。
⑵證人林峯山證稱：當初舅舅吳鎧銅只有強調買賣農地要 用伊名義，沒有提到有無房屋的問題（原審卷第108 頁 反面）。
⑶79年間，董勛臣向宜蘭縣羅東鎮調解委員會聲請調解， 聲請調解書中關於事件概要載稱：「買主林峯山、賣 主董勛臣，雙方於73年12月4 日之約，當時約定以18萬 元正買賣羅東鎮○○段000000地號不動產一筆，言明即 時過戶，因地目為田，無法完成過戶，迄今僅當時交付 定金3 萬元，餘款15萬元分文未付，目前地價已調整二 次，賣方聲請以每坪市價5 萬元，賣給買方，一次付款 結案，否則，應無條件退還賣方該筆不動產，並終止買 賣契約。賣方係隻身來台，無依無靠，孤苦謀生老弱 ，現有地上物房屋迄今將屆六年提供買方使用，茲以無 處棲身困境下，為使情理法兼顧，維護賣方不動產權益 ，請體念孤苦惠予調解處理。」有79年11月1 日聲請調 解書在卷可稽（本院卷第34頁）。被上訴人吳政長等2 人陳稱：79年間於羅東鎮調解委員會調解時，係由吳鎧
銅及被上訴人吳薛阿色出席（本院卷第105 頁反面）。 可知於79年間調解時，吳鎧銅就董勛臣稱出借房屋予買 方乙節並無反對之陳述，吳鎧銅亦自稱系爭土地上之房 屋係賣方提供買方使用。
⑷由上事證，董勛臣於簽署系爭豫約書時並無依該豫約書 交付其上磚造混凝土住家之意思，而係將磚造混凝土住 家部分借予買方使用，可以認定。被上訴人吳政長等2 人辯稱：董勛臣已將系爭磚造混凝土住家事實上處分權 讓與給林峯山，林峯山嗣又讓與給吳鎧銅，董勛臣與上 訴人間就系爭磚造混凝土住家之買賣為無效云云，為無 可採。
⑸董勛臣與林峯山於73年12月4 日簽訂系爭豫約書，至91 年間，已經過17年以上。董勛臣於91年6 月25日寄發存 證信函予被上訴人吳政長及林峯山載稱：「本人原有坐 落宜蘭縣羅東鎮○○段000000號地段之房地產，前係應 吳阿銅君及其家屬請求，以林峯山名義出面租借，供現 址宜蘭縣羅東鎮○○街000 巷00號住戶，作存放物品之 用，多年來雖經本人口頭或申請調解索回，但對方缺乏 誠意，迄今仍未履行清場歸還……，茲因本人對該房地 另有他需，特以存證信函告知，嚴正聲明自即日起廢止 出借外，請於一個月內將存放之所有物品自行清除，並 無瑕疵歸還該房地產……。」，有羅東郵局第555 號存 證信函在卷可稽（本院卷第35頁）。被上訴人吳政長等 2 人不爭執收受上開存證信函（本院卷第105 頁反面） 。
⑹由上事證可認，自73年12月4 日迄91年6 月25日，經過 約17年以上之相當時期，被上訴人吳政長於系爭房屋之 隔壁即羅東鎮○○街000 巷00號已另有住家，被上訴人 吳政長等2 人自無需以系爭磚造混凝土住家作為棲身之 用，可認被上訴人吳政長等2 人借用系爭磚造混凝土住 家之目的已使用完畢，依民法第470 條第1 項但書規定 ，董勛臣發函終止系爭磚造混凝土住家之出借使用，已 合法終止與被上訴人吳政長、林峯山間就系爭磚造混凝 土住家之使用借貸法律關係。被上訴人吳政長等2 人繼 續占用系爭磚造混凝土住家，已無合法使用權源，可以 認定。
⑺綜上，被上訴人吳政長等2 人辯稱林峯山向董勛臣購買 系爭磚造混凝土住家，林峯山將權利讓與吳鎧銅，伊因 繼承吳鎧銅權利，而有權占有使用系爭磚造混凝土住家 云云，係非可採。
㈣被上訴人吳政長未經同意搭建系爭鐵皮木造倉庫，無權占有 系爭土地：
⒈被上訴人吳政長於原法院勘驗時陳稱：鐵皮木造部分係經 過董勛臣之同意自行搭建，有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷 第55頁）。惟查，被上訴人吳政長等2 人迄未提出證據證 明董勛臣確曾同意其搭建鐵皮木造倉庫，從而，被上訴人 吳政長等2 人辯稱經董勛臣同意而搭建系爭鐵皮木造倉庫 ，有權占有系爭土地，乏據可憑，不能採信。
⒉又系爭土地之所有權人為上訴人，並非被上訴人吳政長等 2 人，被上訴人吳政長等2 人辯稱其對系爭土地有實際處 分權，自得搭建系爭鐵皮木造倉庫云云，係非可採。 ⒊被上訴人吳政長等2 人陳稱：系爭鐵皮木造倉庫部分係依 附於磚造混凝土住家之牆壁所蓋，無獨立之牆壁（本院卷 第104 頁反面）。其於原法院勘驗時自稱係由伊搭蓋系爭 鐵皮木造倉庫等語明確（原審卷第55頁），是上訴人本於 系爭土地所有權人之地位，主張系爭鐵皮木造倉庫妨害其 土地所有權，請求被上訴人吳政長拆除鐵皮木造倉庫，為 有理由。上訴人請求被上訴人吳薛阿色拆除系爭鐵皮木造 倉庫部分，為無理由。
㈤綜上，上訴人為系爭土地之所有權人，並向董勛臣買受系爭 混凝土住家，被上訴人吳政長等2 人無權占有系爭土地及系 混凝土住家，另被上訴人吳政長無權搭建系爭鐵皮木造倉庫 ，從而，上訴人本於所有權人地位，先位聲明請求被上訴人 吳政長應將如附圖編號Ａ１（面積39.99 平方公尺）之一層 鐵皮木造倉庫拆除，被上訴人吳政長等2 人並將如附圖編號 Ａ２（面積42.26 平方公尺）之一層磚造混凝土住家騰空後 ，將房屋及系爭土地返還予上訴人，為有理由，應予准許。 逾前開應准許部分，為無理由，應予駁回。
七、被上訴人吳政長等2 人下列抗辯，為不可採： ㈠按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相 對性原則。被上訴人吳政長之父吳鎧銅借林峯山之名義，與 董勛臣簽訂系爭豫約書，此為債權契約，不得以之對抗契約 以外之第三人即上訴人，上訴人並不受系爭豫約書之拘束， 況系爭混凝土住家部分，董勛臣係借予買方使用，並未出售 ，詳前理由六之㈢⒉所述。被上訴人吳政長等2 人抗辯董勛 臣將系爭混凝土住家一物二賣，上訴人明知由第三人使用， 應受他人已有實際處分權之拘束云云，為無可採。 ㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425 條之1 第1 項定有明文。惟查，董勛臣係將系爭 混凝土住家出借而非出售並交付予林峯山或吳鎧銅，詳前理 由六之㈢⒉所述，自無上開規定之適用。被上訴人吳政長等 2 人辯稱其受讓系爭混凝土住家事實上處分權，上訴人僅受 讓系爭土地所有權，依民法第425 條之1 規定，推定其與上 訴人間有租賃關係等語，係非有據。
八、按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴 為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判 。本件先位請求被上訴人吳政長拆除系爭鐵皮木造倉庫，被 上訴人吳政長等2 人應將系爭混凝土住家騰空後，將房屋及 土地返還予上訴人，為有理由，已如前述，關於被上訴人吳 政長等2 人是否應將系爭鐵皮木造倉庫及磚造混凝土住家均 拆除，並將土地返還予上訴人之備位請求，自毋庸再予審酌 。
九、原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽， 上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄改判如主文第二項所示。至不應准許部分，原審為上訴 人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨就此部分請求廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由、一部無理 由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條、第 85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 26 日
民事第一庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 3 月 31 日
書記官 王才生