臺灣高等法院民事判決 102年度上字第977號
上 訴 人 陳德良
陳德旺
共 同
訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師
被 上 訴人 財政部國有財產署北區分署（即被繼承人蔡永興
之遺產管理人）
法定代理人 黃偉政
訴訟代理人 蕭吉翎
上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
102年6月25日臺灣新北地方法院101年度重訴字第213號第一審判
決提起上訴，本院於103年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人陳德良、陳德旺各負擔二分之一。 事實及理由
壹、程序部分：
被上訴人之法定代理人原為廖蘇龍，於第二審繫屬後之民國 102年7月31日變更為黃偉政，有財政部令在卷可憑（本院卷 第15頁），黃偉政聲請承受訴訟（本院卷第14頁），自應准 許。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：被上訴人為訴外人蔡永興（下稱蔡永興） 之遺產管理人，上訴人陳德良、陳德旺（以下如分指各人， 則逕稱姓名）於87年3月2日與蔡永興簽訂不動產買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），買賣標的為蔡永興所有坐落於新北市 ○○區○○段000○000○000○000地號土地（權利範圍6分 之1）（以下合稱系爭土地，如分指各筆土地，則僅載明地 號，省略地段之記載），買賣價金為新臺幣（下同）1346萬 2200元，上訴人已給付完畢，系爭土地之其他共有人並簽署 同意放棄優先購買權。系爭土地為土地法所規定之農地，按 簽約時土地法第30條規定，承受人固以能自耕者為限，然因 當時上訴人之父親陳天生（下稱陳天生）具備自耕農之身分 ，上訴人當可以陳天生為登記名義人而合法完成所有權移轉 登記，上訴人並與蔡永興於系爭買賣契約第7條約定日後移 轉方式，系爭買賣契約自為有效，惟當時締約雙方約定暫時 不過戶，而以設定抵押權方式擔保上訴人之債權，待上訴人 決定過戶日期，並指定登記名義人後始辦理過戶。蔡永興於 95年間自殺身亡前，亦曾將過戶文件交付予上訴人要上訴人
儘快辦理過戶，可見蔡永興亦承認系爭買賣契約之真正及效 力。又蔡永興死亡後，其法定繼承人均拋棄繼承，俟原法院 以100年度司財管字第73號裁定選任被告擔任遺產管理人後 ，上訴人方得依系爭買賣契約及民法第348條之規定，請求 被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉登記。並聲明：㈠被上 訴人應將蔡永興所有之系爭土地權利範圍12分之1移轉登記 為陳德良所有。㈡被上訴人應將蔡永興所有之系爭土地權利 範圍12分之1移轉登記為陳德旺所有。
二、被上訴人辯稱：上訴人未能證明已經給付全部買賣價金，於 給付全部價金前，原不得請求被上訴人移轉系爭土地所有權 。且系爭土地均為修正前土地法第30條所稱農地，其承受人 以能自耕者為限，違反者其買賣契約為無效。系爭買賣契約 第7 條並未指定登記予有自耕能力之第三人或具體約定登記 予有自耕能力之特定第三人，其契約為無效，上訴人不得依 系爭買賣契約之約定，請求被上訴人移轉系爭土地。並聲明 ：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人之訴全部駁回。上訴人不服，提起本件上訴 。聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地所有權應 有部分12分之1 移轉登記為陳德良所有。㈢被上訴人應將系 爭土地所有權應有部分12分之1 移轉登記為陳德旺所有（本 院卷第31頁背面）。被上訴人則聲明：駁回上訴。四、兩造不爭執事項（本院卷第150 頁背面至第151 頁）： ㈠蔡永興於95年6 月14日死亡，被上訴人為蔡永興之遺產管理 人。有除戶戶籍謄本、臺灣板橋地方法院100 年度司財管字 第73號裁定可稽（原審卷第52頁、第31頁）。 ㈡系爭土地登記為蔡永興所有。蔡永興並為設定債務人及義務 人，於87年3 月13日，以系爭土地為上訴人設定最高限額 3600萬元之抵押權（上訴人債權額比例各為2 分之1 ）。有 土地登記謄本在卷可參（原審卷第15頁至第25頁）。 ㈢系爭土地均為修正前土地法第30條所稱之農地，其承受人以 能自耕者為限。有新北市三重地政事務所101年8月6日新北 重地登字第0000000000號函附卷可佐（原審卷第73頁）。 ㈣上訴人之父陳天生為半自耕農，有戶籍謄本可參（原審卷第 42頁、第150頁、本院卷第150頁）。
㈤蔡永興於87年3月2日收受760萬元，包括現金260萬元，及面 額共計500萬元，發票人均為臺灣省合作金庫之支票2紙，支 票號碼分別為RK0000000、RK0000000，面額分別為300萬元 、200萬元（以下分稱系爭300萬元支票、系爭200萬元支票 ）。系爭300萬元支票由林錦英提示兌現，系爭200萬元支票 由蔡棧輝提示兌現。有蔡永興手寫字據、合作金庫三重分行
提供之支票正反面影本、蘆洲區農會101年12月5日新北蘆農 信字第0000000000號函存卷可考（原審卷第12頁、第90頁、 第91頁、第123頁、本院卷第32頁）。
㈥林錦英原為291、296地號土地之抵押權人，擔保債權金額為 300萬元，嗣於87年3月13日將其抵押權讓與登記予上訴人， 上訴人之權利範圍為債權各2分之1，有土地登記簿謄本附卷 可明（本院卷第54頁正面、背面，第68頁正面、背面）。 ㈦蔡棧輝原為292、295地號土地之抵押權人，擔保債權金額為 200萬元，於87年3月13日因清償而塗銷。上訴人於87年3月 13日設定登記為292、295地號土地之抵押權人，與291、296 地號土地共同擔保債權3600萬元。有土地登記簿謄本附卷可 明（本院卷第59頁，第64頁至第65頁）。 ㈧蔡永興於87年3月21日收受尾款386萬2200元（扣除押金40萬 元，其餘346萬2200元係收取現金）。87年3月21日上訴人以 現金給付向蔡永興購買電錶之費用18萬元。有蔡永興手寫字 據在卷可證（原審卷第13頁、本院卷第32頁）。 ㈨蔡永興原以系爭土地中292、295地號設定抵押權，向蘆洲區 農會借款200萬元，嗣於87年3月3日清償全部本息共計200萬 3414元，對蘆洲區農會已無負債，惟抵押權設定尚未塗銷。 有蘆洲區農會101年11月5日新北蘆農信字第0000000000號函 及所附交易明細表、借款申請書、放款調查報告表、土地登 記謄本在卷足憑（原審卷第112頁至第118頁）。五、本件經兩造整理並簡化之爭點（本院卷第151 頁背面）： ㈠系爭買賣契約是否因契約第7 條未具體指明有自耕能力之人 為登記名義人，或未載明承受土地之人須符合「有自耕能力 」之條件，而為無效？
㈡如系爭買賣契約為無效，是否因嗣後法律修改為農地得自由 轉讓，而變為有效？
㈢上訴人是否已給付全部買賣價金？原抵押權人林錦英之抵押 權讓與給上訴人，是否為買賣價金之一部？
六、本院得心證之理由：
㈠被上訴人雖一度質疑系爭買賣契約並非真正云云，惟嗣已不 爭執系爭買賣契約形式上之真正（本院卷第151 頁背面）， 且上訴人亦已提出系爭買賣契約、付款支票等件影本附卷可 憑（原審卷第10頁至第13頁），並經證人蕭純真到庭證稱伊 為土地代書，系爭買賣契約即伊所承辦，買賣價金已經依合 約所載內容給付，蔡永興及上訴人均親自簽名於系爭買賣契 約上等語（本院卷第148頁背面至第149頁背面）；證人陳寶 彩即蔡永興之妻亦到庭證述伊知悉蔡永興有將系爭土地出售 予上訴人，系爭契約上「蔡永興」之簽名及印文均為真正等
語（本院卷第133頁背面、第134頁背面）。堪認上訴人主張 蔡永興與其等簽訂系爭買賣契約乙節，洵為真實。 ㈡系爭買賣契約，依締約時法律應為無效。
⒈按64年07月24日修正之土地法第30條第1項、第2項規定： 「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並 不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」、「 違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，嗣上開條文於 89年1月26日修正刪除。系爭買賣契約係成立於87年3月2 日（原審卷第12頁參照），而系爭土地均為修正前土地法 第30條所稱之農地，其承受人以能自耕者為限，亦有新北 市三重地政事務所101年8月6日新北重地登字第000000000 0號函附卷可佐（參見兩造不爭執事項㈢）。則系爭買賣 契約成立時，土地法第30條第1項、第2項尚未刪除，其契 約之效力自應受修正刪除前土地法第30條第1項、第2項規 定之限制。
⒉復按修正前土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉， 其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力 之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認 定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私 有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條 第1 項前段之規定，其契約為無效，最高法院64年台上第 1352號判例足資參照。又修正前土地法第30條第1 項前段 所定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限， 係指承受人本人而言，亦有最高法院71年台上第2841號判 例可參。又關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人 ，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人 ，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法 第246 條第1 項以不能之給付為契約之標的，難認其契約 為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承 買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之 所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自 耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍 為有效（最高法院73年度第5 次民事庭會議決定參照）。 依上開最高法院民事庭會議決定意旨，買受農地之人，必 須本人具有自耕能力，方能承受農地之移轉，倘買受人自 己於訂定農地買賣契約時，並無自耕能力者，則須有待買 受人自己日後取得自耕能力再行移轉之約定，或具體指定 當時已有自耕能力之特定第三人，或待該特定第三人取得 自耕能力再行移轉等約定，方能使該農地買賣契約有效， 否則該農地買賣契約即屬以不能之給付為標的，依修正前
土地法第30條第2 項規定，應屬無效。
⒊系爭買賣契約之買賣標的均為農地，而簽訂契約之買受人 即上訴人均無自耕能力，此為上訴人所不爭，上訴人自非 依訂約時法律所規定得承受系爭土地之人。從而，本件應 審酌者，厥為系爭買賣契約是否有民法第246條第1項但書 所指「不能之情形可能除去，而當時人訂約時並預期於不 能之情形除去後為給付」之有效情形。經查：
⑴系爭買賣契約第7 條約定：「本件不動產實行移轉登記 時，其登記名義人無論以任何人名義甲方得自由指定， 乙方絕無異議」等語（原審卷第11頁），上訴人並據以 主張上開約定因尚有具自耕能力之人可指定，故非以客 觀上不能之給付為標的等語，並提出司法院（72）廳民 一字第119 號研究意見供參（本院卷第165 頁）。惟系 爭買賣契約第7 條僅約定「以任何人名義甲方得自由指 定」，然依上⒉所示最高法院判例及決議意旨，倘若買 受人自己未具有自耕能力者，必須有約定得以除去該項 限制之具體約定，方能使該農地買賣契約為有效，亦即 須有「買受人自己日後取得自耕能力再行移轉」、「具 體指定當時已有自耕能力之特定第三人」，或約定「移 轉登記予具有自耕能力之不特定第三人」，始可謂已符 合民法第246 條但書關於「不能的情形可以除去」或「 預期於不能之情形除去後為給付」之規定。而觀諸系爭 買賣契約第7 條之規定，上訴人得自由指定之人為「任 何第三人」，該「任何第三人」固可能具有自耕能力， 惟亦可能為不具自耕能力之人，殊難認系爭買賣契約給 付不能之情形已經除去。依上開最高法院判例及決議意 旨，自未可認上訴人與蔡永興就系爭土地所訂定之買賣 契約為有效。
⑵上訴人之父陳天生為得承受系爭土地之半自耕農，固為 兩造所不爭（兩造不爭執事項㈣），惟系爭買賣契約並 未具體指定將系爭土地移轉登記予陳天生，則陳天生縱 具有自耕能力，亦與系爭買賣契約之效力無涉。上訴人 雖陳稱訂約時已說好要將土地移轉過戶予陳天生云云， 惟依證人蕭純真所述，系爭買賣契約簽訂時因為增值稅 很高，故約定先不過戶，且因為沒有決定要過戶，所以 沒有明確說要過戶給誰等語（本院卷第149 頁），堪認 上訴人與蔡永興約定暫不過戶的原因僅係增值稅問題， 並非欲待給付不能之情形除去後始為給付，亦未約定過 戶予陳天生，從而上訴人主張其等於簽訂系爭買賣契約 時即已約定要將系爭土地移轉登記給具有自耕能力之陳
天生，故系爭買賣契約為有效云云，殊無足採。況依證 人蕭純真之證述，系爭土地之買賣係透過陳天生介紹促 成辦理（本院卷第148 頁背面），則如上訴人之真意果 係欲將系爭土地移轉登記予陳天生，豈有不直接於買賣 契約上載明移轉登記予陳天生之意旨，甚至直接以陳天 生為買受人，與蔡永興簽訂系爭買賣契約之理？益足認 上訴人之主張無可憑信。
⑶蕭純真雖亦證述當時知道農發條例要修改為不用自耕農 也可承受農地，所以約定先不過戶云云（本院卷第149 頁），惟經詢及為何未將待法律修正後再過戶之約定明 載於系爭買賣契約上時，則答稱這只是私下說的，且不 過戶之主要原因還是增值稅太高等語（本院卷第149 頁 ），堪認「法律修正為可過戶時始過戶」，只是上訴人 私下的臆測，並非上訴人與蔡永興之契約合意，亦非約 定暫不過戶之理由，況如上訴人果與蔡永興約定於法律 修正後即過戶，則土地法於89年間修正刪除第30條之移 轉限制後，迄96年6 月間蔡永興過世有數年時間，何以 均未辦理過戶？亦足認兩造非有「待法律修正為可過戶 再過戶」之合意。
⑷綜上，系爭買賣契約簽訂時，買賣雙方並無具體指定將 系爭土地移轉登記予具有自耕能力之人，且未有待法律 修正為可移轉登記予不具自耕農身分者後再為移轉之合 意，依簽約當時土地法第30條規定及上開最高法院判例 及決議意旨，系爭買賣契約自為無效。
㈢系爭買賣契約並不因嗣後法律修改為農地得自由轉讓，而變 為有效：
按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反 前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第30條第 1項、第2項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人 之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外 ，依修正前土地法第30條第1項前段規定，其契約應屬無效 。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地 後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地， 亦不能使無效之契約成為有效，最高法院66年台上第2655號 判例可資參照。系爭買賣契約於訂約時因違反土地法第30條 規定而為無效，且兩造並無「待法律修正為可過戶再過戶」 之合意，業經論述如上㈡所述，自屬當然、確定、自始無效 ，依上開最高法院66年台上第2655號判例意旨，殊不因嗣後 土地法第30條修正刪除，而使原為無效之系爭買賣契約轉為 有效。
㈣系爭買賣契約既為無效，上訴人即不得依該無效之買賣契約 ，請求被上訴人移轉登記系爭土地之所有權。從而，關於上 訴人是否已給付全部買賣價金、原抵押權人林錦英之抵押權 讓與給上訴人，是否為買賣價金之一部之爭點，即無審究之 必要。至於在系爭買賣契約無效之情形下，上訴人已給付蔡 永興之買賣價金是否得請求返還部分，則屬另一問題，均附 此敘明。
七、綜上所述，系爭買賣契約既為無效，則上訴人依系爭買賣契 約之約定，請求被上訴人移轉登記系爭土地所有權應有部分 各12分之1 予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人 敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據，於 判決結果不生影響，無庸一一論駁，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 陳邦豪
法 官 王怡雯
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 李華安
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。