臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1242號
上 訴 人 邱啟銘
邱益川
兼上列二人
訴訟代理人 邱啟城
被 上訴 人 林東燕（即簡秀月之承受訴訟人）
簡光甫（即簡秀月之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 陳志峯律師
複 代理 人 陳孟彥律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102年9月30日
臺灣桃園地方法院101年度訴字第31號第一審判決提起上訴，本
院於103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於桃園縣八德市○○段000地號土 地（下稱786地號土地）、中華段204地號土地（下稱204地 號土地）為已歿訴外人簡建松所有，上開二筆土地（下稱系 爭土地），均為三七五減租條例所稱之耕地。簡建松之父祖 輩將系爭土地及其他耕地出租予上訴人之祖父邱垂通，邱垂 通死後，繼續出租予上訴人父親邱顯祿，並簽立三七五耕地 租約迄今。最後一次租約，係由簡建松與上訴人簽立，租賃 期間自民國98年4月1日迄104年4月1日止共6年。簡建松於10 0年3月1日死亡，訴外人簡徐珍妹、簡秀月為其繼承人。簡 秀月又於同年12月5日死亡，其繼承人協議由被上訴人林東 燕、簡光甫繼承系爭土地。詎上訴人竟於786地號土地上違 法興建農舍，未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條 之規定等情，爰依耕地三七五減租條例第16條之規定，求為 判決命上訴人將原判決附圖（下稱附圖）所示786⑶、786⑷ 、204⑶地號土地返還予被上訴人（原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人聲明不服，提起上訴；另原審原告簡徐珍妹、簡 玉珍、林熺遠請求上訴人返還土地部分，經原審為渠等敗訴 判決後，未據渠等聲明不服，因非本院審理範圍，不予贅載 ）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地原由上訴人之祖父邱垂通承租，邱垂 通死後由其子邱顯祿續租，至上訴人已經三代，均賴此一土 地生活。詎地主簡建松於100年3月死亡後，其女婿林熺遠慫 恿被上訴人收回系爭土地，雖經調解、調處均因渠等態度強
硬而不成立。系爭786地號土地上所搭建之建物，係上訴人 祖父承租時與簡建松協商而建，主要放置農具方便耕作，這 是幾十年前的事，是經地主簡建松允許而做，上訴人已將系 爭農舍拆除，且部份水泥地亦剷平而種植地瓜，但仍有部份 水泥地因剷除需花費金額甚高，上訴人財務困難無資力剷平 ，被上訴人實無理由要求終止系爭租約。縱或認為786地號 土地因搭建建物而有違約情事，但204⑶地號土地則未違約 ，被上訴人要求一併終止租約，實屬無據等語，資為抗辯。 並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠786、204地號土地原為訴外人簡建松所有，有土地登記謄本 在卷可稽（見原審卷第80至83頁）；簡建松於100年3月1日 死亡，由其繼承人即其配偶簡徐珍妹、及女兒簡秀月繼承， 有簡建松之繼承系統表可證（見租佃爭議卷）；嗣簡秀月於 同年12月5日死亡，其繼承人為其配偶林熺遠、子女林東燕 、簡光甫等人，有其繼承系統表及繼承人戶籍謄本在卷可查 （見原審卷第96至101頁）；惟經繼承人協議由林東燕、簡 光甫兩人繼承，經分割繼承登記786地號土地林東燕權利範 圍4分之1，簡光甫權利範圍4分之3；204地號土地林東燕權 利範圍782898分之181800，簡光甫權利範圍782898分之6010 98（上開786地號及204地號土地，林東燕、簡光甫權利範圍 並不相同）。
㈡簡建松生前將其所有786、204地號土地與訴外人簡玉珍所有 中華段195地號土地，分管為3部分，分別出租予上訴人、訴 外人邱顯焜及李宗晉，並於98年2月6日申請租約變更登記， 經八德市公所於同年4月1日德都市字第09800、10048號函准 予辦理租約變更登記，有耕地租佃租約附表在卷可考（見原 審卷第87至88頁），約定租賃期間自98年4月1日起至104年4 月1日止，共6年。
㈢簡建松將附圖所示786⑶、⑷、204⑶地號土地出租予上訴人 ；另將786、204⑵地號土地出租予訴外人李宗晉，將786⑴ 、⑵地號土地出租予訴外人邱顯焜（面積、位置如附圖所示 ）。又上訴人所承租786⑷地號土地上所鋪設之水泥迄未剷 除，有附圖及現場照片在卷可稽（見原審卷第158至159頁） 。
四、兩造爭執事項：被上訴人主張簡建松將附圖所示786⑶、⑷ 、204⑶之土地出租予上訴人，惟上訴人於786地號土地上違 法興建建物，嗣雖拆除，然附圖786⑷土地上，仍有水泥地 未剷除而未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條之規
定，該租約無效，請求上訴人返還土地，是否有理由？茲就 兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1 、2項定有明文。又耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租 佃，及土地法106條所稱之耕地租用，係指以「自任耕作」 為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。次按，所 謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從 事耕作之用而言，若承租人積極的以承租之土地建築房屋居 住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租 或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列，最高法院91 年度台上字第1447號判決意旨闡釋明確。是耕地租賃，承租 人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任 耕作。另按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕 地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約歸於無效 ，係指「同一租約」而言（最高法院94年台上字第600號判 決意旨參照）。又所謂無效之範圍，係以同一租約所訂之土 地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆 或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其 未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，最 高法院80年台再字第15號判例、同院73年度台上字第112號 裁判意旨可資參照。是承租人不自任耕作情形，縱僅存在於 承租土地之一部，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為 發生時即當然歸於無效，無待出租人主張。經查： ⒈訴外人簡建松生前將其所有如圖所示786⑶、786⑷，204⑶ 部分出租予上訴人，並於98年2月6日申請租約變更登記，經 八德市公所於同年4月1日德都市字第09800、10048號函准予 辦理租約變更登記，其租賃期間自98年4月1日起至104 年4 月1日止共6年等情，有八德市私有耕地租約附表在卷可考（ 見原審卷第87至88頁），亦為兩造所不爭執，並經兩造及訴 外人李宗晉、邱顯焜、八德地政事務所履勘現場於102年8月 26日鑑測後繪製複丈成果圖（即附圖）在卷可稽；此部分係 於同一租賃契約內將多筆土地出租予上訴人等三人，應屬「 同一租約」無訛。又上開租約，於簡建松死後由其繼承人簡 秀月、簡徐珍妹繼承；而簡秀月死後，該租約及土地由其全 體繼承人協議，由被上訴人林東燕、簡光甫兩人繼承，是上 開三七五耕地租約關係之權利義務存在於林東燕、簡光甫與 上訴人間，堪予採認。
⒉其次，上訴人於系爭耕地租約存續期間內，於786地號土地
違法興建鐵皮屋供其使用，嗣雖將農舍拆除，然迄今仍未將 該農舍上原鋪設之水泥基地剷除，其後被上訴人聲請核發農 業用地作農業使用證明書而遭八德市公所駁回之事實，有農 舍之照片、及農舍拆除後留存水泥基地照片、該公所100年7 月1日德農字第0000000000號函在卷足憑（分見原審卷第15 頁、第158至159頁、第91頁），且為上訴人所不否認；復經 兩造及訴外人邱顯焜、李宗晉現場勘驗並囑託桃園縣八德地 政事務所測量結果，如附圖所示大明段786(4)土地（面積15 3.04平方公尺）上之水泥地面並未剷除及且未回復耕作等情 ，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（原審卷第262、283頁 ）。本院審酌，上訴人違法興建之農舍雖已拆除，惟附圖78 6 (4)土地上所鋪設之水泥則未剷除，且該水泥地面積高達 153.04平方公尺非供農業使用，顯見此部分承租土地並未「 自任耕作」甚明。上訴人係以同一租約向被上訴人承租附圖 所示786⑶、786⑷，204⑶土地，雖其中僅有786⑷土地未自 任耕作，惟依上說明，顯已違反耕地三七五減租條例第16條 「承租人應自任耕作」之規定，準此，系爭租約如附圖所示 786⑶、786⑷、204⑶土地租約全部均歸於無效。此無效係 當然無效，無待被上訴人主張，是被上訴人請求返還上開出 租耕地全部，自屬有據。上訴人雖抗辯系爭786地號土地上 所搭建之建物，係上訴人祖父承租時與簡建松協商而建，主 要放置農具方便耕作，這是幾十年前的事，是經地主簡建松 允許而做云云，然為被上訴人否認，上訴人並未舉證以實其 說，參之上訴人於100年9月14日在桃園縣八德市公所租佃爭 議調解時，即主張「建物是上一代蓋的，我們也需要農舍居 住」等語（見租佃爭議卷），顯見786地號土地上之建物並 非作為堆放農具之農舍使用，係供上訴人與其家人共同居住 使用，並鋪設面積高達153.04平方公尺水泥地，亦有附圖可 稽。足見上開建物並非作為農舍之用，又上訴人業將該建物 拆除，惟仍保留地上之水泥地尚未刨除（見原審卷第158至 159頁），顯見上訴人確有不自任耕作之事實，上訴人所辯 所搭建之建物是經地主簡建松允許而做云云，並無可採；另 上訴人抗辯其僅有一部分承租土地未自任耕作，並非全部無 效云云，惟依前所述，縱僅一部分承租土地未自任耕作，惟 只要在同一租約內所訂之其他筆土地亦同屬無效，是上訴人 此部分抗辯，殊無足採。至上訴人復抗辯該農舍現已拆除， 僅部份水泥地，因花費較多，上訴人財務困難一時尚不能剷 平云云，並不影響該契約已違約而歸於無效之事實。 ㈡由上可見被上訴人主張簡建松將附圖所示786⑶、⑷、204⑶ 之土地出租予上訴人，上訴人於786地號土地上違法興建農
舍，嗣雖拆除，然附圖786⑷土地上，仍有水泥地未剷除而 未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，未自 任耕作，系爭租約無效，自堪信為真實。
五、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條之規定， 請求上訴人將如附圖所示786⑶、786⑷、204⑶地號土地返 還予被上訴人，自屬正當，應予准許。從而原審所為上訴人 敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 黃莉雲
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
書記官 陳佳伶
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。