臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1227號
上 訴 人
即被上訴人 楊春滿
訴訟代理人 郭登富律師
被上訴人即
上 訴 人 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
上 訴 人 李正義
上2 人共同
訴訟代理人 陳適庸律師
上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國102年8月30
日臺灣士林地方法院102年度訴字第512號第一審判決分別提起上
訴，本院於103年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人楊春滿（下稱楊春滿）主張：楊春滿於民 國（下同）95年11月19日，分別與被上訴人即上訴人根林建 設股份有限公司（下稱根林公司）、上訴人李正義（下稱李 正義）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約） 、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，下與系爭 房屋買賣契約合稱系爭房地買賣契約），以購買坐落基隆市 ○○區○○段○○○段000地號等10筆土地上「優泉小鎮」 建案（建造執照號碼為基隆市政府95基府都建字第64號）中 之E18棟房屋，及其坐落基地所有權應有部分（下稱系爭不 動產），而其房屋、土地買賣價金各為新臺幣（下同）264 萬元、616萬元，共計880萬元。又楊春滿業依系爭房地買賣 契約約定，分別於附表所示期間交付房屋買賣價金共計112 萬元予根林公司，及土地買賣訂金10萬元予李正義，惟根林 公司自96年7月17日基礎動工後，逾約定之98年1月16日完工 日後6個月仍未完工，亦未取得使用執照，依系爭房屋買賣 契約第9條、第17條第1項、第19條及系爭土地買賣契約第13 條約定，根林公司及李正義均已違約，楊春滿遂委請律師發 函解除系爭房地買賣契約，經根林公司、李正義於102年3月 26日收受而合法解除，根林公司、李正義即應返還楊春滿已 繳之房屋買賣價金112萬本息、土地訂金10萬元，根林公司 並應依約給付楊春滿遲延利息93萬2,690元及違約金112萬元 等情，爰依民法第259條第1、2款、第203條規定、系爭房屋 買賣契約第9條第2款、第17條第1項、系爭土地買賣契約第8
條第1項約定，求為命根林公司應給付楊春滿317萬2,690元 ，及附表編號1.2.3.4.所示房屋價金分別自其利息起算日起 算之法定遲延利息，暨李正義應給付楊春滿10萬元，及自10 2年4月11日起算法定遲延利息之判決。原審判決根林公司應 給付楊春滿224萬元，及附表編號1.2.3.4.所示房屋價金分 別自其利息起算日起算之法定遲延利息，暨李正義應給付楊 春滿10萬元，及自102年4月11日起算之法定遲延利息，而駁 回楊春滿其餘之訴。兩造各就其敗訴部分不服，提起上訴。 並於本院聲明：㈠原判決關於駁回楊春滿後開之訴部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，根林公司應再給付楊春滿93萬2,690元 。㈢根林公司、李正義之上訴駁回。
二、根林公司、李正義則以：系爭房屋買賣契約第9條第2項約定 ，若逾期6個月仍未完工，雙方同意依第17條規定處理，表 示萬分之5遲延利息之約定，只計逾期之6個月。逾期6個月 後，買方即應依第17條規定行使契約解除權，自無令賣方繼 續負擔高額遲延利息之理；且前開約定之遲延利息，核其真 意應屬違約金之性質，楊春滿既已依第17條約定解除契約， 即僅得依同條約定請求違約金，而不得再依據第9條第2項約 定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，並非合理。再 者，本件房屋實際已完工，因使用執照申請延誤造成遲延， 根林公司、李正義已支付全部房屋興建費用，根林公司、李 正義不應再支付超額遲延利息或違約金，且本件房地總價為 880萬元，楊春滿僅繳價金112萬元，竟請求違約金112萬元 ，實屬過高，應予酌減等語。並於本院聲明：㈠原判決不利 於根林公司、李正義部分廢棄。㈡上開廢棄部分，楊春滿在 第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢楊春滿之上訴駁回 。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第59頁反面、第4頁反面、第5、 53、3、7頁）：
㈠楊春滿於95年11月19日就坐落基隆市○○區○○段○○○段 000地號等10筆土地上「優泉小鎮」建案中之E18棟房屋及坐 落基地所有權應有部分，分別與根林公司、李正義簽訂系爭 房地買賣契約，而其房屋及土地之買賣價金各為264萬元及6 16萬元。
㈡楊春滿已分別給付上開買賣價金112萬元、10萬元予根林公 司、李正義，根林公司受領房屋買賣價金之日期及金額分別 如附表所示。
㈢根林公司就系爭不動產於96年7月17日動工，依系爭房屋買 賣契約第9條之約定，應於18個月日曆天即98年1月16日前完 工。
㈣根林公司已逾上述完工期限即98年1月16日仍未完工，且逾 期6個月後仍未完工，違反系爭房屋買賣契約第9條第2項之 約定。
㈤楊春滿已委請律師發函予根林公司、李正義解除上開買賣契 約之意思表示，上開函文經根林公司、李正義於102年3月26 日收受。
㈥根林公司、李正義不爭執應退還楊春滿已支付之買賣價金各 為112萬元、10萬元，及原審依民法第259條第2款、第203條 規定就前開數額判命給付之利息。
以上事實為兩造所不爭執，並有系爭房地買賣契約、房屋買 賣價金明細表、大登法律事務所102年3月25日102登律字第0 000000號函、掛號郵件收件回執可稽（見原審卷第17-69頁 ），堪信為真實。
四、楊春滿依系爭房屋買賣契約第9條第2項、第17條第1項，請 求根林公司給付約定之遲延利息及違約金等情，為根林公司 、李正義所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠ 楊春滿依系爭房屋買賣契約第9條第2項請求根林公司給付遲 延利息93萬2,690元，有無理由？㈡根林公司抗辯楊春滿請 求根林公司給付違約金112萬元過高應予酌減，有無理由？ 爰析述如下：
五、有關楊春滿依系爭房屋買賣契約第9條第2項請求根林公司給 付遲延利息93萬2,690元有無理由部分： ㈠楊春滿主張根林公司預定完工日之翌日即98年1月17日起至 根林公司收受解約通知日即102年3月26日止，共計逾期1,52 9天，依系爭房屋買賣契約第9條第2款約定，根林公司每逾1 日以楊春滿已繳房地價款122萬元萬分之5即610元計算，根 林公司應給付遲延利息93萬2,690元等語；根林公司則抗辯 依系爭房屋買賣契約第9條第2項及第17條約定，萬分之5遲 延利息之約定，只計算逾期之6個月，逾期6個月後，雙方契 約即應依第17條約定處理，且該遲延利息之約定，核其真意 應屬違約金之性質，楊春滿既已依第17條約定解除契約，即 僅得依同條約定請求違約金，而不得再依據第9條第2項約定 請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，並非合理等語。 ㈡按「借用證書雖載為遲延利息榖，但其真意如係訂明債務人 遲延給付時，應賠償債權人因到期未能受償相當於利息損害 ，即屬約定違約金之性質。」(最高法院44年台上字第592號 判例意旨參照)。查系爭房屋買賣契約第9條第2項約定：「 賣方如逾期前項期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款 萬分之五計算遲延利息予買方，若逾期6個月仍未完工，視 同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理。」(
見原審卷第35頁)，核此條約定之真意應為根林公司違約逾 期完工後，楊春滿若未依第17條之約定解除契約時，得依據 本條約定請求遲延利息之賠償。揆諸前開判例意旨，此約定 雖名為「遲延利息」，實其真意係屬遲延給付違約金之性質 。因此，楊春滿既已依第17條約定解除契約，如前開不爭執 事項㈤所載，楊春滿即僅得依第17條之約定請求違約金（詳 後述），而不得再依據此條約定請求遲延利息，否則即有重 複處罰之情形，尚非合理；至系爭房地買賣契約第17條第1 項約定買方解除契約時得併請求賣方給付第9第2項約定之遲 延利息云云（見原審卷第39頁），自不足為楊春滿有利之認 定。是楊春滿依系爭房地買賣契約第9條第2項約定請求根林 公司給付遲延利息93萬2,690元，即屬無據，不應准許。 ㈢楊春滿雖再以系爭房屋買賣契約第17條第1項約定：「賣方 違反第9條第2款（應為前開第9條第2項）及第16條第1、2 款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳 之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地 價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限」（見原審卷第39頁），主張兩造已約定 買方於解除契約時，除違約金外，得併請求賣方給付第9第2 項約定之遲延利息云云。惟觀諸該條文義係記載「退還」買 方已給付之價款及遲延利息，即應係指賣方除退還買方已付 價金外，應連同該價金計付遲延利息退還之，尚難認係指第 9條第2項所約定因遲延完工致買方所受損害之賠償。是楊春 滿援此所為主張，要不足取。
六、有關根林公司抗辯楊春滿請求給付違約金112萬元過高應予 酌減有無理由部分：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民 法第252條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約 金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，
仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債 務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難 謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院 92年度台上字第27 47號判決意旨參照）。 ㈡依系爭房屋買賣契約第17條第1項後段約定，根林公司違反 契約第9條第2項約定，楊春滿得解除契約，解約時根林公司 除應將楊春滿已繳之房地價款返還外，並應同時賠償按房地 總價15％之違約金，如賠償金額超過已繳價款，則以已繳價 款為限（見原審卷第39頁）。查根林公司已逾完工期限即98 年1月16日仍未完工，且業已逾期6個月未完工，違反系爭房 屋買賣契約第9條第2項約定乙節，為兩造所不爭執（詳兩造 不爭執事項㈣），依據上開約定，楊春滿自得以根林公司遲 延完工為由解除契約，並請求根林公司給付房地總價15％違 約金，惟房地總價15％違約金金額為132萬元（即880萬元 15％＝132萬元），已逾楊春滿已繳房屋價款112萬元，是楊 春滿依上開約定，請求根林公司給付違約金112萬元，即屬 有據，應予准許。
㈢根林公司雖抗辯：約定違約金過高云云。然查系爭房屋契約 所定違約金比例，與修正前內政部90年9月3日台內中地字 第0000000號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項所定相符，且係根林公司自行製作與楊春滿 及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約，並限制違約金 之金額不得超過已繳價款，且於楊春滿違約時，亦以相同之 方式計算，許由根林公司沒入已付價金充為違約金，於雙方 均屬公允，參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現 上漲情況，根林公司如能遵期交屋，楊春滿當可享有利用或 處分之之利益，並該違約金約定之數額高低合於市場行情， 且根林公司為專業建築房屋銷售之公司，對此有長期、深入 之運作經驗，系爭房屋買賣契約又係經根林公司自行製作之 定型化契約，擬訂時應認業經根林公司衡量損益後而決定， 進而持以與楊春滿合意簽約等一切情狀，認為尚無過高之情 形，即無予酌減之必要。根林公司忽略楊春滿因其遲延交屋 所受損害，片面以楊春滿僅交付房屋價金112萬元及其業已 支付興建房屋全費用，抗辯該違約金過高應予酌減，自非可 取。
七、依前所述，楊春滿依系爭房地買賣契約第9條第2項約定請求 根林公司給付遲延利息93萬2,690元；根林公司抗辯違約金 112萬元過高，應予酌減；均不可取。惟根林公司、李正義 對楊春滿請求返還已付之112萬元、10萬元及其利息，並不 不爭執，如前開不爭執事項㈥所載。從而，楊春滿依民法第
259條第1、2款、第203條規定、系爭房屋買賣契約第17條第 1項、系爭土地買賣契約第8條第1項約定，請求根林公司給 付224萬元，及附表編號1.2.3.4.所示房屋價金分別自其利 息起算日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨請求 李正義給付10萬元，及自102年4月11日起至清償日止按年息 百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許；楊春滿逾此 依系爭房地買賣契約第9條第2項所為請求，為無理由，不應 准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行， 經核楊春滿勝訴部分，合於法律規定，應分別酌定相當之擔 保金額宣告之；楊春滿其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失 所依據，不予准許。原審判命根林公司、李正義給付，並宣 告附條件之假執行及免予假執行，經核並無違誤。兩造各就 其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無 理由，均應駁回其上訴。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
九、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 周群翔
法 官 李媛媛
正本係照原本作成。
楊春滿、李正義不得上訴。
根林建設股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 李佳樺
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬──────┬────┬───────┬──────┐
│編號│受 領 日│受 領 人│買 賣 價 金│備 註│
│ │即利息起算日│ │（ 新 臺 幣 ）│ │
├──┼──────┼────┼───────┼──────┤
│1. │95年11月19日│根林公司│房屋：60萬元 │簽約款 │
│ │ ├────┼───────┤ │
│ │ │李正義 │土地：10萬元 │ │
├──┼──────┼────┼───────┼──────┤
│2. │96年7月30日 │根林公司│房屋：30萬元 │開工款 │
├──┼──────┼────┼───────┼──────┤
│3. │96年9月6日 │根林公司│房屋：11萬元 │第1期工程款 │
├──┼──────┼────┼───────┼──────┤
│4. │96年12月10日│根林公司│房屋：11萬元 │第2期工程款 │
├──┴──────┴────┼───────┼──────┤
│合 計 │房屋：112萬元 │ │
│ │土地：10萬元 │ │
└──────────────┴───────┴──────┘
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