臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第95號
上 訴 人 王木蘭
訴訟代理人 張澤平律師
陳振瑋律師
被 上訴 人 王秋月
訴訟代理人 陳泰溢律師
張立業律師
上 一 人
複 代理 人 陳安倫律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國100年1
2月21日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1158號第一審判決提
起上訴，本院於103年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆佰肆拾陸萬捌仟壹佰元之本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據 者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事 訴訟法第182條第1項所明定，所謂訴訟全部或一部之裁判， 以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關 係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成 立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即 毋庸中止（最高法院18年抗字第56號判例意旨參照）。查上 訴人以，本件訴訟之裁判應以被上訴人於臺灣臺北地方法院 （下稱臺北地院）99年度北簡字第14506號民事事件判命被 上訴人拆除屋頂平臺之增建物確定成立為據，認應停止本件 訴訟程序，惟被上訴人於本件訴訟除主張上訴人給付之買賣 標的物瑕疵，應予減少價金外，另主張上訴人故意隱匿交易 重要資訊而有詐欺情事，且未依契約約定盡告知義務，應依 侵權行為法律關係及違約之規定賠償損害，此部分不以前開 訴訟認定有無分管契約之成立為據，因認無停止訴訟程序之 必要，附此敘明。
二、被上訴人主張：伊前向上訴人買受門牌號碼臺北市○○路○ 段000巷00號7樓（下稱系爭建物）含頂樓增建房屋（下稱系 爭增建物）及其坐落基地應有部分（下合稱系爭房地），兩
造並於民國98年11月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）3,418萬元，伊已 付訖價金，上訴人則將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於 99年1月21日交屋。惟上訴人於出售系爭房地前，即因擅自 於該屋7樓屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）部分加蓋系爭增 建物及雨遮違建，侵害全體住戶之公共使用空間權益，且擅 將通往屋頂之鐵門上鎖，影響通道及消防逃生安全，而與同 棟住戶屢生爭執，同棟5樓住戶即訴外人孫國君曾於98年9月 16日發函要求上訴人淨空系爭屋頂平台，將公共空間回復原 狀，並於同年10月13日之區分所有權人大會中提案要求上訴 人改善。另孫國君並向臺北市政府都市發展局（下稱北市都 發局）檢舉，經該局派員前往勘查後，於同年10月22日發函 上訴人，認定金屬壓克力造之雨遮陽臺部分屬84年後之新設 違建而限期拆除，至系爭增建物則屬84年前之既存違建予以 拍照列管而暫免拆除。詎上訴人明知系爭屋頂平台業經同棟 住戶要求淨空並回復原狀，竟惡意隱瞞上情，而於出售系爭 房屋時，保證伊就系爭增建建物得以合法利用；復於「不動 產標的物現況說明書」（下稱系爭現況說明書）之「增建部 分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議 」欄位勾選「否」；並於系爭買賣契約書所附之「建物現況 確認表」（下稱系爭現況確認表）告知伊，北市都發局曾要 求將頂樓新設違建部分拆除，其已自行拆除處理完畢，並承 諾負擔拆除費用，伊得合法使用系爭增建物；另於「增建及 占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭 議」欄位勾選「否」，致伊誤信頂樓之新設違建部分業經上 訴人依法自行拆除處理完畢，且系爭增建物係經住戶同意得 合法使用，乃以高價買受。直至系爭房地完成交屋後，系爭 建物所在1至6樓住戶得知上訴人不顧全體住戶之前開主張而 將系爭房地私下出售予伊，旋於99年2月15日委由孫國君發 函要求伊淨空系爭增建建物並回復原狀，伊始知悉上情。是 上訴人明知系爭增建物已遭同棟住戶主張權利致伊無法單獨 使用，則系爭房地即具有價值及效用減損之瑕疵，應減少64 6萬5,467元之價金，且上訴人溢收價金亦構成不當得利，又 上訴人違反契約約定，給付之買賣標的物不符債之本旨，致 伊受有無法單獨使用系爭增建物及該建物日後可能遭拆除之 損害，另上訴人故意於系爭現況說明書、現況確認表為不實 說明構成詐欺行為，亦應賠償相當於系爭增建物價值646萬5 ,467元之損害。再伊為支付系爭房地價金而向銀行貸款，自 99年1月至100年11月間，共支付房貸利息86萬9,001元，依 價金比例計算，伊支付系爭增建物而支出之房貸利息為16萬
5,110元，亦屬伊因此所受之損害，伊得請求上訴人賠償， 爰依民法第179條、第184條第1項後段規定及系爭買賣契約 第8條第3項、建物現況確認表之約定，求為命上訴人給付66 3萬577元及其法定遲延利息之判決。原審判命上訴人給付上 開金額，及自99年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁 回（被上訴人逾上開金額之請求，業經原審駁回，未據其聲 明不服，不在本院審理範圍）。
三、上訴人則以：系爭建物於72年8月15由建商興建完成後，伊 業已居住達26年期間，同棟其他住戶均容許伊使用系爭建物 之頂樓，自應認為其他區分所有權人已就系爭屋頂平台與伊 成立默示分管契約。又兩造於系爭現況確認表中約定由屋主 負責拆除並負擔其費用，買方同意依現況承受，是交屋後被 上訴人同意依現況承受，其後有應拆除之風險費用應由被上 訴人承受。伊雖於系爭現況確認表「增建及占用部分是否曾 經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「 否」，然伊認既將都發局之來函列為系爭買賣契約書之附件 ，即無須就此欄位重複勾選或註記，且於伊遷離系爭房屋前 ，訴外人孫國君僅對屋頂之新設違建部分提出協商，並未提 及系爭增建物應否搬遷之問題，甚至於98年10月13日區分所 有權人會議中，其他住戶僅要求伊將系爭增建物之門窗強化 安全措施後，通往屋頂之鐵門不予上鎖，足見其他住戶同意 伊繼續使用系爭增建物，是伊認住戶間之糾紛僅及伊已拆除 之新違建，而不及於系爭增建物，則伊於系爭現況確認表前 開欄位勾選「否」之行為，應無可非難。兩造另於系爭買賣 契約之不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）中約定伊對 頂樓平台是否有其專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦 理，不保證可永久使用、不保證過去沒有被通知拆除或未來 不會被拆除及可永久使用，買方須依分管契約或住戶歸約之 規定辦理等語，則被上訴人可預知增建部分可能發生之各種 狀況，其既簽署契約同意該等條款，縱於事後認為該增建部 分之使用權利或物之價值有所侷限或有瑕疵，亦屬被上訴人 明知之情況，依民法第351條、第355條規定，伊不負物或權 利瑕疵擔保之責，被上訴人自不得依民法第359條規定主張 減少價金。又客觀上伊所提供之買賣標的物並無短少缺損等 情事，其他住戶主張權利自屬契約相關條款可預測之範圍， 伊已依約履行而無違約之情事，自無不完全給付可言，亦無 隱瞞被上訴人之情事，被上訴人於簽約前既已知悉頂樓曾遭 人檢舉違建之事，亦知悉有住戶爭執水表上面被神明廳占用 之問題，當可了解增建部分曾經其他區分所權人主張權利或
曾發生爭議，被上訴人仍與伊簽署合約，則伊之行為與被上 訴人主張之損害無相當因果關係，或者被上訴人亦與有過失 。退步言之，縱認被上訴人得對伊主張權利，惟兩造約定買 賣之系爭增建物面積為16.76坪，其餘部分則為各樓層住戶 所得使用之公共空間，應不予計入，再被上訴人為共有人之 一仍有使用頂樓平台之權利，其使用權並未全部減損，而系 爭房地現已增值，基於損益相抵原則，被上訴人主張之損害 自應扣除增加之價值等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決 關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴駁回。
四、查系爭建物所在大樓係地上7層之雙併建物（門牌號碼為臺 北市○○路0段000巷00號、24號1-7樓，以下分別以門牌號 稱之），兩造於98年11月30日簽訂系爭買賣契約，約定被上 訴人以3,418萬元向上訴人買受系爭房地，上訴人並於系爭 現況說明書「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主 張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」，另於系爭現況確認 表「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利 或曾發生爭議」欄位勾選「否」；被上訴人業已付訖價金， 上訴人則將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並於99年 1月21日交屋，上訴人於出售系爭房地前，因22號5樓區分所 有權人孫國君向北市都發局檢舉，經該局派員前往勘查後， 於同年10月22日發函通知上訴人，認定系爭屋頂平台上金屬 壓克力造之雨遮陽臺為84年後之新設違建而限期拆除，上訴 人於98年12月1日自行拆除完畢，嗣22號1、2、4、6樓住戶 委由5樓區分所有權人孫國君於99年2月5日致函被上訴人， 要求將系爭屋頂平台之違建淨空，並回復原狀，其後前開樓 層區分所有權人並對被上訴人起訴，請求排除侵害，經臺北 地院以99年度北簡字第14506號判決命被上訴人應將系爭增 建物拆除，並回復原狀，將系爭屋頂平台騰空遷讓返還予全 體區分所有權人；被上訴人復對上訴人提出詐欺取財罪告訴 ，業經臺北地院以101年度易字第205號刑事判決判處有期徒 刑3月，得易科罰金等事實，為兩造所不爭，復有系爭買賣 契約書、現況說明書、現況確認表、建物異動索引、都發局 函、都發局建築管理處違建處理科文件、存證信函、民、刑 事判決書等件附卷可稽，堪信為真實。
五、被上訴人主張，上訴人故意隱匿系爭房地同棟住戶已對系爭 屋頂平台主張權利之交易重要資訊，致伊陷於錯誤而與之締 結買賣契約，且違反系爭現況確認表之約定，自應負損害賠 償責任，又系爭房地即具有價值及效用減損之瑕疵，應減少 646萬5,467元之價金，上訴人溢收價金構成不當得利，而上
訴人違反契約約定，給付之買賣標的物不符債之本旨，致伊 受有無法單獨使用系爭增建物及該建物日後可能遭拆除之損 害，而伊因系爭增建物而支出之房貸利息為16萬5,110元， 亦屬伊因此所受損害，爰依民法第179條、第184條第1項後 段及系爭買賣契約第8條第3項、建物現況確認表之約定，請 求上訴人給付663萬577元等情，為上訴人所否認，並以前揭 情詞置辯。經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，民法第92條第1項前段定有明文。該條所謂詐欺， 不以積極之欺罔行為為限，若在法律上、契約上或交易之習 慣上就某事項負有告知義務而予隱瞞者，即係違反告知義務 ，而具有違法性。所稱交易習慣上負有告知義務之事項，係 指依交易慣例會影響買方締約意願之事項，而早年公寓大廈 頂樓住戶於未經其餘區分所有權人同意，亦未與其餘區分所 有權人約定屋頂平台由其專用之情況下，即擅自占用屋頂平 台增建物之情況甚為普遍，在房地交易慣例上該屋頂平台增 建物往往與頂樓之區分所有建物一併出售（即俗稱之「頂加 」，因屋頂增建建物部分未經保存登記，買方對屋頂增建建 物僅能取得事實上處分權），且因「頂加」屋之使用面積較 大，故類此產品之成交價通常亦較高。惟購買「頂加」屋後 倘其餘區分所有權人對屋頂平台主張權利，該平台增建物即 有遭法院判命拆除之可能，除此之外，買受人亦面臨其他樓 層區分所有權人對其提起民、刑事訴訟之風險，縱其後法院 認區分所有權人間已成立分管契約而駁回其他區分所有權人 之訴訟，買受人亦因經歷法院數審訴訟程序而須支出勞力、 時間及費用等，是「頂加」屋所在之其餘區分所有權人是否 已對屋頂平台主張權利一節，核屬影響買受人成交意願之重 要事項，應認賣方負有向買方為說明之義務。況本件系爭現 況確認表為系爭買賣契約之附件，其約款屬買賣契約之一部 ，具有拘束兩造之效力，該表在增建部分之買賣雙方權利義 務約定事項欄記載：「增建部分無所有權，可能因衛生下水 道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。若增建部分於交屋 前曾被拆除或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分 所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是否知悉，賣方均應 負損害賠償責任或解約責任；若於交屋後始公告拆除或通知 拆除時，或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自 行承擔風險，其相關之權利利益買方確已知悉」等語，其旁 「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或 曾發生爭議」欄位，上訴人則勾選「否」（見原審卷一第52 頁），足認關於「增建部分於交屋前曾被拆除或曾被通知拆
除或有公告拆除，或『曾經其他區分所有權人或住戶主張權 利』」乙節，乃兩造以契約約定上訴人應盡之告知義務。 ㈡證人孫國君及其配偶沈佩勳於原審證稱：伊等於98年8月1日 搬進22號5樓後，針對在系爭屋頂平台加裝加壓馬達一事與 上訴人意見歧異，且認為上訴人將7樓通往系爭屋頂平台鐵 門上鎖之舉措極為危險，如日後發生火災，同棟住戶將無法 至系爭屋頂平台逃生，經向律師諮詢後，於98年9月16日寄 發存證信函予上訴人，要求其將前開鐵門打開、將系爭屋頂 平台占為己有部分淨空，且將公共空間回復原狀，但上訴人 收受該存證信函後並無回應，伊等乃邀集同棟其餘住戶在同 年10月13日開會，並將伊等之3項訴求形諸書面，在開會前 即發給各住戶，但開會當天與會者並未針對伊等之訴求進行 表決；且開會當天之會議記錄係由上訴人之媳婦製作，內容 與會議結論有出入，並未獲全部與會者認可；孫國君前曾向 主管機關檢舉系爭屋頂平台之新違建等語（見原審卷二第2- 5頁），核與22號2樓住戶陳登科於原審證稱：98年10月13日 區分所有權人會議是所有住戶商議後召開，會議中有住戶要 求通往頂樓之鐵門不要上鎖，也有要求將頂樓違建拆除、全 部淨空，上訴人之子陳柏良代表上訴人參與會議，並當場承 諾上開鐵門不再上鎖，但對於拆除違建之事，則未具體說明 何時拆除，該議案也沒有結論等語相符（見原審卷二第41頁 背面-42頁）。再依卷附證人寄發予上訴人之存證信函、開 會前提出之議案說明等資料，分別記載：「…現址7樓住戶 王木蘭夫婦（下稱王宅）私將其通往頂樓之樓梯通道間設置 鐵門予以區隔，亦將其上鎖不予任何人通過，實具消防安全 等相關疑慮。台端此舉顯將頂樓納為私用，多次與其溝通未 果…王宅實為侵占公共空間亦損及全體區分所有權人等相關 權益甚深；再者，王宅所購僅7樓所有權，各樓層之樓梯通 道間等相關處所，皆為全體區分所有權人得共用之公共空間 ，非台端得占用之…為此，特以此函告知台端，於函到7日 內予以將違反消防安全設置於樓梯通道間之鐵門拆除，亦將 頂樓私用等相關行為予以淨空，並將公共空間回復原狀…如 逾期置之不理，本人將依法提起民、刑事等相關訴追…」「 提案人：孫國君，案由：本人秉於維護本棟大樓全體區分所 有權人及住戶之共同利益，請頂樓（7樓）住戶（王木蘭女 士）淨空屋頂避難平台，回復其原設置及使用之狀態…提議 ：1.請頂樓（7樓）住戶淨空屋頂避難平台。2.請勿將樓梯 間通往屋頂之鐵門上鎖。3.請將因加蓋而致衍生相關損害之 水管及設施修復」等語（見原審卷一第25-29頁），足證孫 國君等人於98年8月後，即對上訴人將系爭屋頂平台占為私
用，且在其上搭蓋新、舊違建之舉有所不滿，並於兩造簽訂 系爭買賣契約前，以存證信函、召開區分所有權人會議方式 要求上訴人將所有違建拆除、淨空系爭屋頂平台，否則即將 依法訴追之意。
㈢居間本件買賣契約之永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶 房屋）仲介人員陳俊伯於原審證稱：上訴人簽立委託書時， 伊有照委託書所附標的物現況說明書之內容逐項詢問上訴人 ，再依上訴人之回答勾選該說明書欄位，上訴人對於伊詢問 「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾 發生爭議」一事，當下表示自己使用該房屋20多年，沒有出 現什麼狀況，也沒有提到曾開過區分所有權人會議討論頂樓 違建等問題，簽約前伊有陪同被上訴人至本案房屋看屋，被 上訴人有向上訴人詢問頂樓增建部分之使用狀況，有向被上 訴人表示若成交後，被上訴人可依照上訴人過去使用習慣繼 續使用，又上訴人亦有向伊提及有住戶希望將水錶移至他處 ，但有表示會負擔遷移水錶之費用，伊亦有將此事轉達予被 上訴人，簽約當日，上訴人提前至永慶房屋大安店內，並將 都發局之公文交予伊，向伊表示新違建部分將被拆除，上訴 人會負擔拆除費用，伊在簽約當日即將該公文之內容註記在 契約內，伊或吳竹武於簽約時亦有就不動產現況確認表之內 容逐項詢問上訴人，上訴人有表示增建部分並無其他區分所 有權人或住戶主張權利或曾發生爭議等語（見原審卷一第13 8-140頁）；另仲介人員吳竹武亦證述：約在98年11月中旬 接受上訴人委託，出售系爭房地，簽約當日上訴人提前至永 慶房屋大安店，並提出都發局函文，向伊表示新違建被報拆 之事，伊有詢問報拆之範圍，上訴人表示僅係雨遮部分，但 沒有特別說明檢舉之過程，伊當下有當場向上訴人確認其他 違建部分有無問題，上訴人很肯定回答沒有問題，簽約時伊 有就不動產現況確認表之內容逐項詢問，上訴人表示增建部 分並無其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議，且上 訴人亦未曾向伊表示有住戶寄發存證信函要求拆除頂樓違建 或曾召開區分所有權人會議討論頂樓違建之事，被上訴人當 日也有向上訴人確認增建部分使用有無問題，上訴人也回以 並無問題等語（見原審卷一第140頁背面-141頁背面），依 前所述，上訴人明知98年9月間22號5樓區分所有權人孫國君 已寄發存證信函，要求上訴人將系爭屋頂平台占為己有部分 淨空，並回復原狀，且於同年10月間之住戶會議中，再對上 訴人為相同之要求，上訴人竟於同年11月託售系爭房地，填 寫系爭現況說明書時，在「增建部分是否曾經其他區分所有 權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄勾選「否」，嗣於98
年11月30日簽署系爭買賣契約時，再於系爭現況確認表「增 建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生 爭議」欄勾選「否」，堪認上訴人係故意隱匿上開交易重大 資訊，且於填寫系爭現況說明書及現況確認表時故為虛偽陳 述，致被上訴人陷於錯誤而與其締結買賣契約。 ㈣上訴人雖辯稱：依住戶會議記錄之內容記載，可認定其他住 戶並未要求淨空全部增建部分，並同意伊就8樓增建部分加 裝鐵窗鐵門後開放頂樓戶外空間，且會議當天的討論重點在 於8樓神明廳（佛堂）部分應否拆除，最後決議依建管處判 定處理，伊認已將爭議處理完畢，故未將孫國君主張權利之 事告知被上訴人云云，然前開區分所有權人會議記錄於結論 共識係記載：「同意8F改善工作運作時間5至7天A.將水管 附近盆栽清空；B.門窗強化安全措失後，大門不上鎖。 同意屬於各自權益空間、爭議較大暫先保留，並尊重建管處 判定處理。同意逃生之通道包含側邊須盡力維護通暢。 同意公共水管維護與維修，大家同意請水電來檢視並估價， 並由所有住戶共同承擔。同意8F緊急通道口，日後必須協 調後打開，以利全棟緊急逃生」等語（見原審卷一第32頁） ，依其內容並無全體區分所有權人同意系爭增建物得不拆除 ，由上訴人繼續使用之意，上訴人前開辯詞，已不可採。況 依前開內容所稱「同意屬於各自權益空間、爭議較大暫先保 留，並尊重建管處判定處理。」等語，亦證迄98年10月13日 區分所有權人會議結束，其餘區分所有權人對上訴人以系爭 增建物占用系爭屋頂平台仍有爭議，故暫予保留未達成結論 ，至該增建物究係屬84年以前或其後之違建，則尊重建管處 判定處理，惟此乃行政拆除部分，非謂其餘區分所有權人以 建管機關認定新、舊違建之標準，作為是否同意上訴人繼續 使用系爭屋頂平台及系爭增建物無須拆除之結論。雖上訴人 之子陳柏良於原審證稱：會中決議尊重建管處之結論，84年 以前之既存違建留著，84年以後之違建拆除等語（見原審卷 二第6頁），及上訴人配偶陳武宗於臺北地院101年易字205 號刑事案件中證述：98年10月13日區分所有權人會議當天沒 有要求頂樓全部淨空，對於有爭議及神明廳的部分，住戶說 尊重都發局決定，從該日到99年1月21日交屋之前，樓下住 戶沒有要求頂樓增建部分必須全部淨空拆除，只是神明廳水 錶的部分有意見而已，本來答應住戶要將水錶移到八樓大門 的門邊，水電工說要所有住戶都簽名才能移，因為沒有全部 住戶都簽名所以就沒有移，之後上訴人及伊就告知吳竹武說 沒有移的話要告訴買方，因為當初我們有答應他等語（見本 院卷二第82頁背面），然此與上述會議紀錄所載「同意屬於
各自權益空間、爭議較大暫先保留，並尊重建管處判定處理 」內容未盡相符，況前開會議紀錄係由陳柏良之妻製作，乃 上訴人所不爭，倘若該會議結論確有如陳柏良、陳武宗所證 述，同意84年以前之既存違建續留，無庸拆除，或同意頂樓 無庸全部淨空，陳柏良之妻豈有不如實記載之理。再孫國君 另於原審證稱：98年11月底左右，陳柏良曾找沈佩勳去陳登 科家討論拆違建之事，當日陳柏良一直要求她不要提起訴訟 。陳柏良對此並不爭執，僅表示：當日討論之違建並非系爭 增建物部分，而係鋁門窗隔板部分（見原審卷二第7頁）， 陳登科亦證稱：該次聚會4樓及6樓住戶亦有參加（見原審卷 二第42頁），足證98年11月間住戶曾再次討論拆除系爭屋頂 平台違建之事，陳武宗證稱，98年10月13日開會到99年1月 21日交屋之前，樓下住戶沒有要求頂樓增建部分必須全部淨 空拆除一節，即非可採。而北市都發局業於98年10月22日認 定系爭屋頂平台之雨遮係屬新違建，系爭增建物則屬既存違 建，已如前述，如98年10月13日全體區分所有權人果已作成 陳柏良所述既存違建無須拆除之決議，陳柏良當無在同年11 月間另針對已經主管機關認定為既存違建之鋁門窗隔板拆除 問題，再與住戶討論，且要求住戶不要就拆除違建之問題對 上訴人提起訴訟之必要，益徵98年10月13日之區分所有權人 會議中，並未作成同意84年以前之既存違建無庸拆除之結論 ，陳柏良前述證詞，難認屬實，自非可採。
㈤上訴人復抗辯，關於其他住戶主張神明廳水表位置之問題， 伊確曾轉達仲介人員，再由仲介人員轉達被上訴人。且上訴 人於民國98年11月12日前後，委託仲介人員出售房屋時，即 已經將北市都發局函文交給吳竹武及陳俊伯，並無隱匿交易 重大資訊之情事云云。然被上訴人於前開刑事詐欺案中陳稱 ，伊去看房子時，上訴人有提過頂樓的水表要遷到鐵門旁邊 ，因為上訴人在既存違建旁邊設了一個佛堂，佛堂的地皮是 活動式木板，既有水表就在活動式木板的下方，伊當時認為 水表是否遷移並不重要。簽不動產買賣意願書時伊有問吳竹 武王木蘭所提水表是什麼情況，吳竹武也告訴伊水表擺在現 有位子是沒有關係的。伊看房子時王木蘭有告訴伊，樓下住 戶希望把水表遷到鐵門旁邊，我當時認為沒有關係，水表擺 那邊只要大家同意就好等語（見本院卷一第53-54頁）。而 被上訴人購買系爭房地併同系爭增建物，目的即在增加使用 面積，是其他區分所有權人是否系爭增建物占用屋頂平台主 張權利，乃影響其買受意願之重要事項，已如前述，上訴人 雖告知水表應予遷移之問題，依其內容僅使被上訴人或一般 人理解為其餘住戶要求遷移水表，實難據以知悉其餘區分所
有人已對系爭增建物占用系爭屋頂平台主張權利。此由證人 陳俊伯於原審證述：託售後簽約前上訴人有提過樓下的住戶 希望將頂樓的水表換位置，但沒有說什麼時候會換，只說如 果因遷水表產生費用，他會負擔等節（見原審卷一第140頁 ）即明。又北市都發局前開函文僅揭露系爭屋頂平台之新增 違建（即雨遮）已經主管機關要求拆除（見原審卷一第35-3 6頁），並未說明既存違建有無其他區分所有人出面主張權 利，自難以上訴人交付該函文即認其已盡告知義務。 ㈥上訴人違反契約約定之告知義務，並故意隱匿交易重大資訊 ，且於填寫系爭現況說明書及現況確認表時故為虛偽陳述， 致被上訴人陷於錯誤而與其締結系爭買賣契約，已如前述。 倘上訴人據實告知被上訴人，系爭增建物占用屋頂平台部分 ，已經其他區分所有權人主張權利，被上訴人當不致干冒與 其他區分所有權人纏訟之風險，而以3,418萬元買受系爭房 地及其增建物。被上訴人除為避免屋頂平台之增建部分將來 遭法院判命拆除之可能外，另亦為避免其他區分所有權人對 其提起民、刑事訴訟之風險，始與上訴人約定上訴人應告知 其餘區分所有權人是否已對屋頂平台主張權利，此目的對被 上訴人購買系爭房地與否具有決定性因素，是前開預防風險 之目的及上訴人所負之告知義務，不因其後法院認定上訴人 已與其他區分所有權人間有分管契約，被上訴人得不拆除系 爭增建物而得解免，是上訴人辯稱，因其他住戶對被上訴人 起訴主張淨空8樓所有建物之訴訟尚未確定，難謂被上訴人 已受有損害云云，自無可採。則被上訴人主張，其因上訴人 侵害意思活動自由，致陷於錯誤而買受增建物，而受有支出 該部分價金之損害，即屬有據。又該增建部分於兩造締約時 之市場交易價格，經原審函請中華不動產估價師聯合事務所 進行鑑定，認定其每坪為16萬9,000元，總計646萬5,467元 ，有該所出具之不動產估價報告書可參（見外放報告書第40 頁），惟前開估價報告書認定之增建部分面積為38.26坪（ 見外放報告書所附頂樓增建部分平面圖），而被上訴人自承 ，點交房屋時上訴人並未出席，但有委託仲介交付該鐵門之 鑰匙，表示如樓下住戶向其索取鐵門鑰匙，其應該要交付， 因可能有住戶要上去抄水表等語（見原審卷二第98頁），再 系爭屋頂平台之84年以後新違建前經北市都發局於98年10月 22日通知拆除，此節為被上訴人於簽訂買賣契約時所明知， 並於契約上加註「本案頂樓增建部分，（98）年（10）月（ 22）日曾經查報，目前為市府建管處列管之新違建，買方確 已知悉」等情（見原審卷一第106頁），可見被上訴人於訂 約時已知，除系爭增建物外，其餘頂樓平台空間非其可專有
排他使用部分，自難認此等部分已影響其買受意願而訂約， 致受有損害。查系爭增建物範圍應為38.26坪扣除報告書所 附頂樓增建部分平面圖編號1之公共樓梯（面積2.43坪）， 編號2之電梯間（0.94坪），編號4之前陽台（面積9.12坪） （編號5之棚架附著於系爭增建物，屬系爭增建物部分，應 不予扣除，見外放報告書附件4照片1、2、8），計25.77坪 ，被上訴人所受之損害為435萬5,130元（16萬9,000元×25. 77），是被上訴人主張，依民法第184條第1項後段訴請上訴 人賠償上開金額，即屬有據。再被上訴人為支付系爭房地價 金而向銀行貸款，自99年1月至100年11月期間，共支付房貸 利息86萬9,001元，業據提出上訴人所不爭之存款明細為證 （見原審卷二第107-108頁）。而被上訴人支出前開價金435 萬5,130元約占系爭買賣契約價金13%（435萬5,130元/3,418 萬元），被上訴人因此增加支付房貸利息為11萬2,970元（8 6萬9,001元×0.13，元以下四捨五入），亦屬被上訴人所受 損害，被上訴人依前開條項請求上訴人賠償，亦屬有據，總 計被上訴人得請求上訴人賠償之金額為446萬8,100元（435 萬5,130元+11萬2,970元）。
㈦上訴人另抗辯，系爭不動產說明書肆之一、之五分別載明「 本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，現況有部份面 積為賣方單獨使用；頂樓平台是否有其專用權須依分管契約 或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用」「增建部分（ 含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、 防火巷、陽台外推、上下樓層打通知內梯等），無所有權， 不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用 ，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等語，被上訴 人於得知「住戶爭執水表上面被神明廳佔用之問題」以及頂 樓戶外平台違建經都發局發函要求拆除，即應知悉有他人對 頂樓之使用權有異議，然被上訴人仍然進而同意簽署前揭條 款，顯然已同意承受日後有他人主張權利之風險，被上訴人 就其主張之損害應負與有過失責任云云。惟依前所述，上訴 人所告知水表應予遷移之情事，僅使被上訴人或一般人認知 為其餘住戶要求遷移水表，無法知悉其餘區分所有人已對系 爭增建物占用系爭屋頂平台主張權利。而北市都發局之函文 亦未揭露系爭增建物之狀況，自難認被上訴人已同意承受他 人主張權利之風險，上訴人所辯自無可採。再前開不動產說 明書為永慶房屋提供之制式文件，作為買賣契約之附件，為 上訴人所不爭，並據證人黃玉萍證述：只要買賣標的物有頂 加或是頂樓平台某一戶專用，就會有這樣的約定。不管買賣 標的有無頂加，都會有不動產說明書，也會請買賣當事人簽
名等情在卷（見本院卷二第26頁背面），而被上訴人於購屋 之初，係基於仲介人員提示之系爭現況說明書及上訴人告知 內容，相信系爭增建物無他人主張權利或發生爭議，而為買 受之意思表示，是雖不動產說明書肆之一、肆之五列有前開 內容，及肆之六載明「本案若有頂樓、一樓前後院空地增建 者，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受」等語，惟係在 上訴人已盡其告知義務之情形下始有適用，上訴人既隱匿前 情未盡其告知義務，自無法憑此解免其侵權責任，或認被上 訴人與有過失。又按民法第216條之一規定:「基於同一原因 事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所 受之利益。」本件被上訴人受有損害係因遭上訴人隱匿交易 上重大事項，未盡告知義務致締結本件買賣契約，買受系爭 增建物，而系爭房地交易價格嗣後縱有上漲，則係整體社會 經濟狀況及不動產交易市場機制所致，二者並非基於同一原 因事實所生，上訴人稱，被上訴人主張之損失本於損益相抵 原則，應扣除系爭房地增加之價值，亦無可採。是其聲請鑑 定系爭房地現實之市價，即無必要。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第184條第1項後段規定，請求 上訴人給付446萬8,100元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年 10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據， 應予准許。逾此之請求，不應准許。原審判命上訴人給付超 過上開應准許部分，並諭知准予假執行，自有未洽。上訴意 旨就此部分指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由。爰 由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許 部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，並無不合 ，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。
七、上訴人隱匿交易重大資訊，且未盡契約約定告知義務而有侵 權行為，已如前述，則上訴人聲請訊問證人陳樹信以證，22 號7樓與其他住戶間就系爭屋頂平台有分管契約一節，不影 響本判決前開認定；另原審已訊問證人陳登科、吳竹武及陳 俊伯，上訴人再聲請訊問，均無必要，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 3 月 18 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 吳青蓉
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
書記官 魏淑娟
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。