臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1772號
原 告 吳華宗
吳義成
吳金標
吳美枝
共 同
訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師
被 告 吳崇峯
嚴文彬
兼 上一人
訴訟代理人 吳崇哲
吳萬發
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國103
年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳崇峯應於原告給付新臺幣肆拾萬捌仟玖佰叁拾柒元之同時；將其坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地之所有權應有部分七十二分之一移轉登記予原告（原告取得權利範圍各二百八十八分之一）。
被告嚴文彬應於原告給付新臺幣肆拾萬捌仟玖佰叁拾柒元之同時；將其坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地之所有權應有部分七十二分之一移轉登記予原告（原告取得權利範圍各二百八十八分之一）。
被告吳崇哲應於原告給付新臺幣肆拾萬捌仟玖佰叁拾柒元之同時；將其坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地之所有權應有部分七十二分之一移轉登記予原告（原告取得權利範圍各二百八十八分之一）。
被告吳萬發應於原告給付新臺幣柒拾陸萬陸仟柒佰伍拾柒元之同時；將其坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地之所有權應有部分一百九十二分之五移轉登記予原告（原告取得權利範圍各七百六十八分之五）。
訴訟費用由被告吳崇峯、嚴文彬、吳崇哲、吳萬發依序各負擔十分之二、十分之二、十分之二、十分之四。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求「原告給付 被告吳崇峯、吳崇哲、嚴文彬各新臺幣（下同）383,348元 ，被告吳萬發746,612元之同時，被告應將如附表所示之土
地辦理所有權移轉登記予原告。」嗣於本院審理中更正聲明 為「原告給付被告吳崇峯、吳崇哲、嚴文彬各408,937元， 被告吳萬發766,757元之同時，被告應將如附表所示之土地 辦理所有權移轉登記予原告。」核係減縮應受判決事項之聲 明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣坐落臺南市○○區○○段000地號土地，面積1622.23平方 公尺，共有人共29人，其中共有人吳萬財、吳靜娜、吳水港 、李吳忍份、吳正雄、吳石頭、吳周文、吳周城、吳武龍、 吳淑慧、吳淑麗、吳憶菁、吳同榮、吳萬良、吳萬順、吳萬 春、吳金蕊、吳金鳳、吳宜潔等19人，應有部分面積合計為 1196.96平方公尺，於民國101年11月29日寄發新營中山路郵 局684號存證信函予其他共有人吳華宗、吳義成、吳金標、 吳美枝、吳崇峯、吳崇哲、周吳品文、嚴文彬、吳秀珠、吳 萬發等人，表示寄件人就共有土地持分合計已逾3分之2，擬 依土地法第34條之1之規定將上述共有標的之所有權全部， 以每坪60,000元出售予第三人施慧令，並通知收件人得於函 到後10日內行使優先購買權。
㈡原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝於收受新營中山路郵 局684號存證信函後，於101年12月7日寄發臺南郵局第467號 存證信函表示就系爭土地之處分，願依土地法第34條之1第4 項之規定主張優先購買。
㈢原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝主張優先購買後，除 共有人即被告吳崇峯（權利範圍72分之1）、嚴文彬（權利 範圍72分之1）、吳萬發（權利範圍192分之5）、吳崇哲（ 權利範圍72分之1）外，系爭土地其餘共有人之應有部分已 均由原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝以每坪60,000元 買受，並於102年7月17日移轉登記其應有部分之所有權予原 告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝。
㈣按依土地法第34條之1所為之處分行為，為處分之共有人， 對自己之應有部分係處分自己之權利，其得一併處分他共有 人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理 他共有人為處分行為。即共有人依本條規定，同意就共有之 土地、建築物之處分、變更或設定負擔者，對於不同意者而 言，係屬法定代理權之性質（最高法院83年度台上字第1761 號裁判意旨參照）。本件原告與其他共有人吳萬財等就系爭 土地所為之買賣契約，對被告亦生效力，依民法第348條第1 項規定，被告即負有使原告取得該土地所有權之義務。 ㈤被告吳崇峯、嚴文彬、吳崇哲應有部分各72分之1，而係爭 土地面積為1622.23平方公尺，其持分面積各為22.53097平
方公尺，換算坪數為6.815619坪，以每坪60,000元計算，原 告應給付其之價額各為408,937元；被告吳萬發應有部分192 分之5，其持分面積為42.24557平方公尺，換算坪數為12.77 9286坪，以每坪60,000元計算，原告應給付被告吳萬發之價 額為766,757元，是被告應於原告給付其價額之同時將其就 系爭土地之應有部分移轉為原告所有。
㈥並聲明：
⒈被告吳崇峯、嚴文彬、吳萬發、吳崇哲各應於原告給付被 告吳崇峯408,937元、給付被告嚴文彬408,937元、給付被 告吳萬發766,757元、給付被告吳崇哲408,937元之同時； 各將其如附表所示坐落臺南市○○區○○段000地號土地 之應有部分移轉登記予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯則以：
㈠原告對於其他共有人應得之對價或補償，沒有負連帶清償責 任，也沒有提出他共有人已為受領或為其提存之證明，且已 登記完畢，原告如要購買需重新議價。
㈡土地法第34條之1之優先購買權，與土地法第104、107條競 合時，應優先適用第104、107條之規定，系爭土地上有伊的 房屋，是父親當時蓋的祖屋，故本件應優先適用第104、107 條之規定。當初雖未主張優先承買，但現在主張有優先權。 ㈢系爭土地尚有3棟三合院建物，應保留完整以供奉祖先牌位 ，原告應以分割方式解決，現在行情也不可能以土地每坪60 ,000元計算。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：
㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）， 面積1622.23平方公尺，共有人共有29人，其中共有人吳萬 財、吳靜娜、吳水港、李吳忍份、吳正雄、吳石頭、吳周文 、吳周城、吳武龍、吳淑慧、吳淑麗、吳憶菁、吳同榮、吳 萬良、吳萬順、吳萬春、吳金蕊、吳金鳳、吳宜潔等19人， 應有部分面積合計為1196.96平方公尺，於101年11月29日寄 發新營中山路郵局684號存證信函予其他共有人吳華宗、吳 義成、吳金標、吳美枝、吳崇峯、吳崇哲、周吳品文、嚴文 彬、吳秀珠、吳萬發等人，表示寄件人就共有土地持分合計 已逾3分之2，擬依土地法第34條之1之規定將上述共有標的 之所有權全部，以每坪60,000元出售予第3人施慧令，並通 知收件人得於函到後10日內行使優先購買權。
㈡原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝於收受新營中山路郵 局684號存證信函後，於101年12月7日寄發臺南郵局第467號 存證信函表示就系爭土地之處分，願依土地法第34條之1第4 項之規定主張優先購買。
㈢除共有人即被告吳崇峯（權利範圍72分之1）、嚴文彬（權 利範圍72分之1）、吳萬發（權利範圍192分之5）、吳崇哲 （權利範圍72分之1）外，系爭土地其餘共有人之應有部分 已均由原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝以每坪60,000 元買受，並於102年7月17日移轉登記其應有部分之所有權予 原告吳華宗、吳義成、吳金標、吳美枝。
㈣就系爭土地上現存有被告等人所主張之建物。五、本院得心證之理由：
㈠原告等是否已依土地法第34條之1第4項之規定行使優先購買 權？兩造間是否已成立買賣契約？原告等得否依民法第348 條規定於交付被告吳崇峯、被告嚴文彬、被告吳崇哲各408, 937元、及被告吳萬發766,757元之同時，請求被告移轉系爭 土地所有權登記予原告？
⒈按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或 設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面 通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1 第1、2、4項定有明文。次按土地共有人依土地法第34條 之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人 ，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分 他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪 他共有人依同條第四項所定之優先承購權，是共有人依首 揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土 地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先 承購之權利（最高法院96年度台抗字第408號裁定意旨參 照）。再按土地法第34條之1第4項規定之立法意旨，在於 藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時， 承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數， 簡化共有關係，促進不動產之有效利用。此項優先承購權 係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪。即該優 先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地 之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間 成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目
的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得 請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院87年度台上 字第2776號、95年度台上字第2214號判決、98年度台抗字 第1001號裁定要旨參照)。
⒉經查，系爭土地面積為1622.23平方公尺，原為兩造及訴 外人吳萬財等29人所共有，嗣經吳萬財等19人以其應有部 分面積合計1196.96平方公尺，已逾系爭土地面積3分之2 ，而依土地法第34條之1規定，未經兩造及其餘共有人之 同意，將系爭土地以每坪60,000元出賣予訴外人施慧令， 並以101年11月29日新營中山路郵局684號存證信函通知兩 造及其餘共有人周吳品文、吳秀珠，且通知收件人得於函 到後10日內行使優先購買權。原告等於收受上開存證信函 後，即於101年12月7日以臺南郵局第467號存證信函向被 告等及其他共有人表示就系爭土地之處分，願依土地法第 34條之1第4項之規定主張優先購買等情，有原告提出之新 營中山路郵局684號、臺南郵局第467號存證信函各1件（ 見本院卷第24至27頁）在卷可參，並為被告等所不爭執（ 見本院卷第63頁），是依土地法第34條之1及上開說明， 原告等於法定期間內主張優先購買權，應生優先承買之形 成效力，原告對被告主張優先承買系爭土地之應有部分， 自屬有效。
⒊復按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方， 他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意 時，買賣契約即為成立。」、「物之出賣人，負交付其物 於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，民法第34 5條第1項、第348條第1項分別定有明文。查，承前所述， 原告等依法行使優先購買權後，其與被告等間即已成立買 賣契約，則原告等請求給付被告吳崇峯、吳崇哲、嚴文彬 各408,937元，被告吳萬發766,757元之同時，被告等應將 如附表所示之土地應有部分移轉登記予原告，自屬於法有 據，應予准許。至於，被告吳萬發抗辯，原告等未將上開 買賣價金先行提存，如要購買其系爭土地應有部分，應另 行議價云云，惟為原告否認，並稱其原告欲將買賣價金為 被告等人提存之，然因不合規定，而未能提存等語。經查 ，共有人依土地法第34條之1第1項出賣共有土地之全部時 ，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分， 依同法第4項規定主張優先購買權，為免有民法106條雙方 代理疑異，提存所依內政部101年2月1日內授中辦地字第0 00000000函令未受理提存，惟原告等既依法行使優先購買 權後，兩造間即已成立買賣契約，原告自得依原買賣契約
之約定，以系爭土地每坪60,000元之買賣價金支付被告， 被告吳萬發抗辯，兩造應另行議價云云，自屬無據，洵無 可採。
㈡被告吳萬發就系爭土地買賣是否依土地法第104條、107條規 定行使優先購買權？
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有 權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益 。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第2項亦規定 優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示依同樣條件 購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。又土地法第10 7條規定出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優 先承買或承典之權。而就其優先購買權之行使，則準用第10 4條第2項之規定，優先購買權人，於接到出賣通知後10日內 不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄。經查，土地 法第104條第1項、同法第107條第1項之優先購買權人，係以 地上權人、典權人或承租人為限，而第107條之優先購買權 之土地，亦以耕地為限，本件系爭土地地目為建，顯非耕地 ，此有系爭土地第一類登記謄本（見本院卷第35頁）在卷可 稽，而被告吳萬發亦未舉證證明其為系爭土地之地上權人、 典權人或承租人，則其主張依上開規定有優先購買權，顯於 法未合，實屬無據。況被告吳萬發自承於於接到出賣通知後 ，並未主張土地法104條第1項、107條第1項之優先購買權等 語（見本院卷第73頁背面），迄於本院審理時始主張上開優 先購買權，顯逾收受出賣通知之10日期間，依前開規定，其 優先購買權業已視為放棄，自不得再為主張。
㈢被告等另抗辯，渠等不同意將系爭土地應有部分出售，系爭 土地應予分割，由被告等各自取得應持有部分之土地云云。 惟按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非 為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優 先承購權，簡化共有關係（最高法院72年台抗字第94號判例 意旨參照）。而按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法 第823條第1項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀 態，以利融通與增進經濟效益。本件原告等於合法行使優先 購買權後，此項優先購買之買賣關係業已成立，既認定如上 ，則縱被告主張就其應有部分予以分割，以分別取得分割後 各筆土地之所有權，然系爭土地於分割後，僅將共有關係變
更為分別所有，仍不影響業已成立之買賣關係，亦即該買賣 關係仍存在於分割後之系爭土地，原告仍得執以主張於對待 給付後，請求被告等就分割後取得土地為移轉登記，是認被 告等上開所辯，並非可取。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項、民法第348條第1 項之法律關係，請求被告吳崇哲、吳崇峯、嚴文彬、吳萬發 應於原告分別給付408,937元、408,937元、408,937元、766 ,757元之同時；各將系爭土地如附表所示之所有權應有部分 移轉登記予原告，即有理由，應予准許
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 田幸艷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 27 日
書記官 鄭瓊琳
附表：臺南市○○區○○段000地號土地
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│被 告│應有部分│原告取得權利範圍│
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│吳崇峯│72分之1 │各288分之1 │
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│吳崇哲│72分之1 │各288分之1 │
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│嚴文彬│72分之1 │各288分之1 │
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│吳萬發│192分之5│各768分之5 │
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