臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第3790號
原 告 張培原
訴訟代理人 張瀞文
被 告 林佳惠
訴訟代理人 黃勝和律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國103年3月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之不動產買賣契約書第 12條，合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第9 頁）， 故本院自有管轄權，合先敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時係主張其與被告簽 訂不動產買賣契約，購買被告名下之不動產，惟買賣標的因 遭查封，無法移轉，而給付不能，爰依法解除契約，並請求 被告返還其給付之買賣價金新臺幣（下同）78萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息。 嗣變更其聲明為請求被告返還50萬元，及自民國100年10月3 日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第213頁） 。核屬減縮或擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於100年10月3日簽立不動產買賣契約書 （下稱系爭契約），約定由原告向被告購買新北市○○區○ ○街00巷0弄0號房屋及其坐落之新北市○○區○○段000 地 號土地（權利範圍1/50；以下合稱系爭房地）暨停車位（編 號20號），總價1,150 萬元，原告已於100年10月3日支付第 一期簽約款200 萬元，然系爭不動產因遭被告之債權人張福 泰假扣押後，經法院查封，復因被告之債權人華南商業銀行 股份有限公司（下稱華南銀行）併案查封，迄今仍無法撤銷
查封，構成民法第226條第1項所定可歸責於債務人即被告之 給付不能事由，原告得依民法第256 條解除系爭契約，並以 起訴狀繕本之送達對被告為解除系爭契約之意思表示；解除 系爭契約後，被告應返還原告已給付之款項，及自受領時即 100年10月3日起之利息。另系爭契約係因可歸責於被告之事 由致給付不能，原告亦得請求被告賠償損害。系爭契約係由 訴外人林進榮代理被告簽訂，被告應受其拘束；且簽約時林 進榮曾出示授權書、印鑑證明及所有權狀，使原告信賴其有 代理權，依民法第169 條表見代理規定，被告亦應負責。系 爭房地係由東森房屋復北興安加盟店（下稱東森房屋）仲介 並保管原告給付之200 萬元，扣除起訴前東森房屋已退還及 林進榮承諾給付之金額，尚有差額50萬元。為此，先位本於 民法第259條規定，備位則依民法第226條第1 項規定，請求 被告返還50萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告50萬元， 及自100年10月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告曾於100年8月19日委由其母王定子將系爭房 地出售予林進榮，並簽訂不動產買賣契約書（下稱100年8月 19日買賣契約），因而將系爭房地之所有權狀、被告之印鑑 章、印鑑證明等交付代書陳素齡，以利辦理系爭房地所有權 移轉登記事宜，林進榮事後卻在未經被告及王定子同意與授 權之情況下，擅自以被告之名義將系爭房地出售予原告，系 爭契約非被告所簽署，對被告自不生效力，被告未曾簽署授 權書予林進榮，更未收取定金200 萬元，無返還定金之義務 。原告曾對被告、林進榮、陳素齡等人提起詐欺告訴，經檢 察官調查後，對被告為不起訴處分（按即臺灣臺北地方法院 檢察署102年度偵字第485號〈下稱偵字485 號〉不起訴處分 ，原案號為同署101 年度他字第4513號〈下稱他字4513號〉 ；下稱偵查案件），足見系爭房地並非出售予原告等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之請求均駁回；㈡如受不利 判決，被告願供反擔保免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有相關證據及本院調取之偵查 案件卷附資料可佐：
㈠系爭契約係於100年10月3日簽訂，記載買賣標的為系爭房地 及地下一層機械式車位（編號20），總價款為1,150 萬元， 第一期簽約款200 萬元，原告為買方，賣方欄則記載「林佳 惠」、「被授權人：林進榮」。原告於當日交付200 萬元（ 其中170 萬元係開立即期支票）用以給付第一期簽約金，有 系爭契約、支票影本在卷足稽（見本院卷第6至9頁、他字45 13號卷第10至13頁）。
㈡被告由其母王定子為代理人，於100年8月19日與林進榮簽訂 100年8月19日買賣契約，買賣標的為系爭房地及新北市○○ 區○○路00○00號房地與車位（下稱景平路房地），買賣總 價款為2,590 萬元，有100年8月19日買賣契約附卷可佐（見 本院卷第51-1至53頁）。
㈢系爭房地登記之所有權人為被告，經新北市板橋地政事務所 依臺灣新北地方法院（下稱新北地院）99年1 月21日函辦理 假扣押查封登記，有系爭房地之土地、建物登記第二類謄本 在卷足稽（見本院卷第10至11頁）。
四、原告主張被告應依系爭契約負出賣人責任，惟因可歸責於被 告之事由致給付不能，故其得解除系爭契約請求返還已給付 之價金，或請求損害賠償。然為被告所拒，並以前詞置辯。 是本件應審究之爭點厥為：㈠林進榮是否有權代理被告簽訂 系爭契約？如系爭契約非由被告授權林進榮簽立，則被告對 於系爭契約應否負表見代理之授權人責任？㈡原告先位依民 法第259 條請求被告返還買賣價金，有無理由？㈢如無理由 ，原告備位依民法第226條第1項請求被告負損害賠償責任， 有無理由？茲分述如下：
㈠被告應就系爭契約負表見代理授權人之責任： 原告主張系爭契約係由林進榮代理被告簽訂；縱認林進榮無 代理權，然簽約時林進榮持有被告之印鑑章、印鑑證明、系 爭房地之所有權狀，並出示被告之授權書，原告係善意信賴 其有代理權始簽訂系爭契約，被告應依民法第169 條規定負 授權人責任。被告則否認其曾授與林進榮代理權，並抗辯其 未曾以自己之行為使原告認為林進榮係被告之代理人，故本 件不符合表見代理之規定。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張林進榮有權代 理被告與原告簽立系爭契約，然為被告所否認，自應由原告 就該等有利於己之事實負舉證責任。原告雖聲請傳喚林進榮 、陳素齡等人到庭作證，並提出日期為100年8月20日，其上 載有被告授權林進榮於100年8 月20日至100年12月30日間全 權處理系爭房地買賣事宜（含買賣契約簽訂、價款收受等） 之授權書（即被證2，下稱被證2授權書，見本院卷第93、17 6 頁）等為證；惟林進榮到庭證稱：「（系爭契約）簽約時 在場的人有代書陳素齡、我、東森房屋人員李清水、張培原 、張瀞文…簽約的原因是因為這個房子要賣，要處理二胎欠 張福泰的債務，所以才簽這一份契約與另一間景平路房子買 賣的契約…」等語，其並證稱被證2 授權書與另一份景平路 房地授權書（即被證3，下稱被證3授權書）都是在100年8月
19日買賣契約簽訂後1、2天簽的，授權書的內容都是代書陳 素齡寫的，被告的印章是陳素齡蓋的（見本院卷第189 頁反 面至第191頁）；陳素齡則具結證稱：「（被證2授權書）是 我填寫的，是林進榮先拿給我寫，寫完以後交給林進榮，然 後要簽不動產買賣契約書時林進榮再拿出來給買方看，我填 寫時授權書上還沒有林佳惠的簽名、蓋章。」（見本院卷第 83頁反面），與林進榮之證述顯有不符；又王定子與林進榮 簽訂100年8月19日買賣契約時，曾將被告之印鑑章、印鑑證 明與系爭房地之所有權狀等交予代書陳素齡保管，用以辦理 系爭房地過戶事宜等情，業經當日在場之賣方代理人王定子 、買方林進榮、代書陳素齡、見證人陳妤婷等證述在卷（見 本院卷第87頁反面至88頁、第190頁、第82頁反面、第216頁 ），陳素齡既持有被告之印鑑章，且100年8月19日買賣契約 與系爭契約均係由陳素齡負責處理登記等相關事務，陳素齡 或林進榮自可輕易於授權書上加蓋被告之印章而完成被證2 授權書，並於簽署系爭契約時提出以被告名義出具之授權書 取信買方即原告，是尚難僅憑被證2 授權書遽認被告曾授權 林進榮簽署系爭契約。又100年8月19日在場之王定子、被告 之父林哲億、見證人陳妤婷等人均證稱當日係為解決積欠銀 行及二胎債權人張福泰之債務，而由王定子代理被告簽約將 系爭房地及景平路房地一併出售予林進榮（見本院卷第87至 88、213、216頁）；100年8月19日買賣契約亦載明系爭房地 與景平路房地之買受人為林進榮（見本院卷第52頁、第53頁 反面），衡諸常情，被告既已與林進榮簽約出售系爭房地予 林進榮，當無可能再委由林進榮代理被告將系爭房地出售予 他人。至100年8月19日買賣契約第5 條雖約定「辦理產權移 轉登記時，有關權利人名義得由買方自定」（見本院卷第51 -1至53頁），林進榮並證稱其可指定第三人登記為系爭房地 之所有權人（見本院卷第192 頁反面），陳妤婷則證稱：王 定子是有將2 間房子（即指系爭房地與景平路房地）交給林 進榮轉賣的意思（見本院卷第217頁、偵字485號卷第71至72 頁），惟買方得否於買受不動產後將之轉賣予第三人，再要 求賣方逕行將不動產登記為該第三人所有，與得否代理賣方 以賣方之名義將不動產出售予第三人，係屬兩事，故亦難僅 以上開100年8月19日買賣契約第5 條之約定及林進榮、陳妤 婷之證述，認定被告曾授權林進榮代為出售系爭房地。綜上 足認被告辯稱其並未授權林進榮簽訂系爭契約出售系爭房地 予原告，應堪採信；原告主張林進榮有權代理被告簽訂系爭 契約，尚屬無據。
⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任 ；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法 第169條定有明文。民法第169條規定之表見代理，係為保護 第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他 人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任（最 高法院70年台上字第3515號判例參照）。經查，系爭契約簽 訂前，原告曾由仲介人員即東森房屋之李清水、林進榮等人 陪同看屋，當時均可順利持屋主交付之遙控器、鑰匙入內查 看屋況，簽署系爭契約時，林進榮並提出加蓋被告印鑑章之 被證2 授權書、被告之印鑑證明及系爭房地所有權狀正本， 且持有被告之印鑑章而得於系爭契約上用印等情，業據簽署 系爭契約時在場之林進榮、陳素齡、李清水等人證述在卷（ 見本院卷第189頁反面至191頁、82至83頁、84頁反面至86頁 ）。衡以一般不動產交易實務，能取得房屋之遙控器、鑰匙 自由出入，且同時持有不動產所有權人之印鑑章、印鑑證明 及所有權狀正本等辦理所有權移轉登記所需資料者，多為有 權處分不動產之人，被告既經由其母王定子將印鑑章、印鑑 證明及所有權狀正本等交付林進榮委任之代書陳素齡，並經 由其父林哲億將系爭房屋之鑰匙、遙控器交給林進榮，以供 林進榮本人或委由仲介人員帶領有意購屋之原告自由參觀房 屋，其行為自足使原告相信林進榮有代理被告出售系爭房地 之權限，是原告主張被告應就系爭契約之簽訂負表見代理之 授權人責任，即屬有據。至林哲億雖到庭證稱：當時林進榮 係向其表示前往看屋者為銀行人員，要求其勿與銀行人員交 談等語（見本院卷第213 頁）；惟曾陪同原告前往看屋之李 清水具結證稱：伊仲介系爭房地時，房子有上鎖，買方要看 屋時，是由林進榮聯絡被告之父林哲億從苗栗北上開門，前 後共有4組買方去看過，前2組買方看屋時，林哲億都在場， 買方知道林哲億是屋主，伊還向林哲億買了2 千多元的酒， 後來林哲億覺得麻煩，就把房屋遙控器、鑰匙交給林進榮， 再由林進榮交給伊，最後一組買方即原告是由伊帶去看房子 等語（見本院卷第84頁反面至85頁）；核與林進榮證稱：簽 訂系爭契約前原告有去看屋，系爭房地一共有去看過2 次， 第一次是伊、李清水還有2、3個要買房子的人去看房子，林 哲億來開門，並向大家介紹屋況等語（見本院卷第190 頁） 大致相符；是林哲億前揭證述顯與李清水、林進榮之證述有 間，尚難憑採。被告既有以自己之行為表示以代理權授與他 人之情形，復未舉證證明原告有何明知林進榮無代理權或可 得而知之情形，則原告主張其係善意信賴林進榮有代理權， 被告應依民法第169 條規定就系爭契約之簽訂負表見代理之
授權人責任，即屬可採。
㈡原告得依民法第259條請求被告返還買賣價金50萬元及自被 告受領時起之利息：
⒈原告主張系爭房地現遭新北地院為查封登記，致被告無法履 約，原告得依民法第256 條規定解除買賣契約。按稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契 約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明 文。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約 ，民法第226條第1 項、第256條亦有明文。又不動產經法院 囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前 ，依修正土地登記規則第129條規定（修正前為第128條）， 登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相 關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命 為該相關權利之登記；又債務人給付不能，以事實審法院裁 判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付 不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給 付不能（最高法院88年度台上字第880 號、70年度台上字第 1840號判決意旨參照）。查系爭房地因被告之債權人張福泰 持假扣押裁定聲請執行，於99年1 月21日經新北市板橋地政 事務所依新北地院99年1 月21日板院輔99司執全梅字第90號 函辦理查封登記，嗣張福泰雖於100年9月26日聲請撤回強制 執行，惟因被告另有假扣押債權人華南銀行尚未撤回執行， 故系爭房地仍繼續查封，且該查封登記迄至本件103年3月6 日言詞辯論終結前均未予塗銷之事實，業經本院依職權調取 新北地院99年度司執全字第90號卷核閱確認無誤，並有新北 市板橋地政事務所102年12月11日新北板地籍字第000000000 0號函附土地及建物公務用謄本等在卷可佐（見本院卷第106 至123 頁），被告並自承系爭房地目前仍在查封中，並未接 獲啟封通知（見本院卷第218 頁反面）；系爭房地既經被告 之債權人聲請執行，並經登記機關查封登記在案，於塗銷查 封登記前，被告不得就系爭房地為移轉登記或相類處分行為 ，顯無從將系爭房地移轉登記予原告，依前揭說明，堪認被 告已陷於給付不能之情形。是原告主張本件係因可歸責於被 告之事由，致未能依系爭契約移轉買賣標的即系爭房地之所 有權予原告，而構成給付不能，其得依民法第256 條解除系 爭契約，洵屬有據。又系爭契約業經原告以起訴狀繕本之送 達為解除契約之意思表示，被告已收受起訴狀繕本，有送達 證書在卷足稽，並為被告所不爭執（見本院卷第18、218 頁
），即生合法解除之效力。
⒉契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時 起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。被告就系爭 契約應負表見代理之授權人責任，業經本院認定如前，系爭 契約之效力自應及於被告，被告應依系爭契約履行義務；又 原告已於簽立契約當時給付第一期簽約款200 萬元，由林進 榮代為收受，交由其指定之仲介東森房屋保管，本件買賣發 生爭執後，東森房屋已返還其中112 萬元予原告，林進榮則 承諾給付38萬元，原告尚有50萬元之買賣價金未取回等情， 業經李清水、林進榮證述在卷（見本院卷第86、191 頁）， 並有李清水提出之還款約定書、協議書、還款收據等在卷足 稽（見本院卷第148、162至164 頁）。從而，原告依民法第 259條第2款請求被告返還其受領之價金50萬元，並附加自受 領時即100年10月3日起按法定利率即年息5%計算之利息，自 屬有據。
㈢又所謂預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之 訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴裁判之停 止條件。原告先位之訴既有理由，本院即無庸就其備位之訴 即依民法第226條第1項所為損害賠償請求予以裁判，併此敘 明。
五、綜上所述，被告應就系爭契約負表見代理之授權人責任，系 爭契約因可歸責被告之事由致給付不能，業經原告以起訴狀 繕本送達被告合法解除系爭契約，原告解除系爭契約後，依 民法第259條第2款請求被告返還其給付之價金50萬元，及自 被告受領之日即100年10月3日起至清償日止，按法定利率即 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後均不影響本件判決結果，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
書記官 謝淑芬