臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4062號
原 告 游如明
訴訟代理人 劉孟錦律師
複 代理人 黃宗哲律師
蔡尚樺律師
被 告 呂雅萍
訴訟代理人 蔡富強律師
複 代理人 張育純
上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國103 年2 月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示B 部分（一、二層樓梯間，面積五平方公尺）、C 部分（一層平台，面積六平方公尺）、E 部分（二層伸縮雨棚，面積十平方公尺）地上物拆除，將占用土地、建物騰空交還予原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬伍仟元為被告擔保後，得假執行。但被告以新臺幣捌拾捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經 查，本件原告起訴聲明第1 項為：被告應將坐落臺北市○○ 區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示黃色部份（約 2.95平方公尺）（面積以實測為準）範圍內之地上物（樓梯 ）拆除，並將占用土地騰空交還原告及其他全體共有人（見 本院調解卷第3 頁），嗣於民國102 年6 月6 日具狀更正聲 明第1 項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示A 部分（二層平台，面積2 平方公 尺，下稱A 部分）、B 部分（一、二層樓梯間，面積5 平方 公尺，下稱B 部分）、C 部分（一層平台，面積6 平方公尺 ，下稱C 部分）、E 部分（二層伸縮雨棚，面積10平方公尺 ，下稱E 部分）之地上物拆除，並將占用之土地、外牆騰空 交還原告及其他全體共有人（見本院卷第87、159 頁），原 告確定請求拆除地上物之範圍，核屬補充或更正事實上陳述 ，非訴之變更或追加，合先陳明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告為附表一編號3 土地（下稱系爭土地） 上建物「福園大廈」之區分所有權人，所有附表一編號1 建 物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路00段000 巷00弄0 號 3 樓）、共有系爭土地，被告為同大廈區分所有權人，所有 附表一編號2 建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0 段 000 巷00弄0 號2 樓），被告為便利其於該處2 樓營業，未 經該建物區分所有權人會議決議，擅自占用原告、其他區分 所有權人共用之法定空地、防火巷及建物外牆，於土地、大 樓外牆搭建1 至2 樓之外梯（下稱系爭樓梯，附表二、附圖 A 、B 部分）、占有1 樓平台（附表二、附圖C1、C2部分） 、設置伸縮雨棚，侵害原告、全體共有人對於該址建物、土 地之所有權，危害公共安全甚鉅。爰本於建物共有人地位， 依民法第767 條第1 項前段、後段、第821 條規定請求被告 將系爭樓梯、伸縮雨棚拆除，將占用大樓外牆返還予原告、 建物共有人全體；本諸系爭土地所有權人地位，依民法第76 7 條第1 項前段、後段、第821 規定，請求被告將系爭樓梯 、占有一樓平台、伸縮雨棚拆除，返還占有土地予原告及共 有人全體；依民法第184 條第2 項規定，認被告違反公寓大 廈管理條例第4 條第1 項、第5 條、第6 條第1 項第5 款及 第9 條、建築法第77條第1 項，有違反保護他人法律，應拆 除系爭樓梯，擇一依前揭請求權，請求被告拆除附圖所示A 、B 、C 、E 地上物，返還占有建物外牆、系爭土地與原告 及全體共有人，並聲明：㈠、被告應將附圖A 、B 、C 、E 部分地上物拆除，將占用土地、建物外牆騰空交還原告及其 他全體共有人；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：系爭樓梯坐落在該址1 樓房屋平台、2 樓被 告所有房屋後陽台間，屬被告專有部分，而陽台內之牆面非 公寓大廈管理條例所指大樓外牆，原告即非共有人，而1 樓 平台（附表二C1部分）亦屬於被告專有部分，一樓平台超出 168 公分部分（附表二C2部分），雖屬防火巷，但被告與該 址建物其他區分所有權人間，存在分管契約，自屬有權占用 。被告於89年8 月24日向前手購買該址2 樓房屋時，系爭樓 梯即已存在，被告係依現況繼受，該梯存在迄今已逾20年以 上，原告係於100 年8 月24購入被告樓上同址3 樓房屋，買 受時既明知福園大廈1 樓前後之法定空地歸1 樓住戶、屋頂 平台歸頂樓住戶管理使用受益之分管約定，該分管約定包括 系爭樓梯部分，分管約定自對原告有拘束力，退步言之，縱 令系爭樓梯使用到法定空地，然1 樓住戶與被告對於使用法 定空地，均有支付對價，自非無權占用情形，並聲明：㈠、
原告之訴駁回；㈡、願供擔保，請准免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第104 至該頁背面）：（一）兩造分別所有坐落系爭土地上附表一編號1 、2 所示建物 ，為系爭土地共有人、「福園大廈」建物區分所有權人。（二）附表二編號1 、2 地上物，均為被告所有，附表二編號1 2 樓平台（A 部分），為2 樓陽台前半段。
（三）附表二編號3 之1 樓平台，包含C1、C2部分，超出樓梯外 168 公分部分（即C2部分）屬於防火巷。
四、原告主張自身為附表一編號1 建物所有權人、編號3 系爭土 地共有人，被告無權占用附表二A 、B 、C1、C2、E 部分， 應將占用建物外牆、土地騰空返還予原告、其他全體共有人 ，然為被告所否認，並以上詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、 被告是否無權占有A 、B 部分？（即A 、B 部分是否為被告 所有陽台？）㈡、被告是否無權占有C1、C2部分？⒈C1、C2 是否為被告設置？⒉C1是否為被告專有部分？⒊被告有無繼 受前手與其他共有人之分管契約？㈢、被告是否無權占有E 部分？⒈被告是否為伸縮雨棚所有權人？⒉該伸縮雨棚是否 無權占有？茲分敘如下：
（一）被告是否無權占有A 、B 部分？（A 、B 部分是否為被告 所有陽台？）
⒈被告占有A 、B 部分：
被告自承A 、B 部分（2 樓平台、1 至2 樓系爭樓梯）係被 告購入附表一編號2 建物時即存在部分（見本院卷第142 頁 ），而本院勘驗該址，且函詢臺北市建築管理工程處，復比 照該建物先前領有之65使字第669 號使用執照、勘驗複丈成 果圖，可知A 部分為先前2 樓陽台前半段；B 部分為2 樓陽 台後半段，（原來2 樓陽台）現已遭拆除改為通達1 樓之2 段式鐵製樓梯（即系爭樓梯），惟此等拆除改建，無任何向 臺北市建築管理工程處申請執照紀錄，非原核准構造物，位 置應非2 樓住戶專有部分，經該處前以96年4 月24日北市都 建字第00000000000 號函查報為違建在案（然尚未結案）， 有本院勘驗筆錄、臺北市建築管理工程處102 年5 月29日北 市都建使字第00000000000 號、102 年7 月8 日北市都建照 字第00000000000 號、102 年10月22日北市都建使字第0000 0000000 號、102 年12月4 日北市都建使字第00000000000 號函各1 份在卷可查（見本院卷第40至41頁、78至81、97、 118 至120-1 、183 頁），A 部分本即該址2 樓（即被告所 有附表一編號2 建物）陽台之部分，但拆除改建之1 至2 樓 系爭樓梯B 部分，屬違章建築物，被告購入時即已存在，顯 見被告係繼受取得該部分事實上處分權人，B 部分亦當為被
告所有，被告占有A 、B 部分乙情，應可認定。 ⒉被告就占有A 部分，非無權占有；但占有B 部分，為無權占 有：
⑴、A 部分：
A 部分既本為被告所有該址2 樓陽台之前半段，對照附表 一編號2 建物65使字第669 號使用執照觀之，該部分產權 應歸附表一編號2 建物建號所有，有臺北市大安地政事務 所102 年11月29日北市大地測字第00000000000 號函文在 卷可查（見本院卷第166 頁），被告既為附表一編號2 建 物所有權人，就A 部分2 樓陽台前半段之占有，即屬有權 占有。
⑵、B 部分：
①B 部分系爭樓梯之改建，係將2 樓陽台後半段，搭設2 段 式鐵梯通達1 樓，樓梯係依附附表一編號2 建物、同址1 樓建物之部分外牆而設，經本院勘驗確認在卷，有勘驗筆 錄、現場照片19張存卷可參（見本院卷第42至53頁），至 外牆牆面所有權人認定，參照該址建物「福園大廈」65年 建物所有權第一次登記時，臺灣省政府63年6 月28日府民 地甲字第64611 號令頒臺灣省土地複丈規則第20條規定「 建物平面圖測繪邊界如左：獨立建物所有之牆壁，以牆 的外緣為界…。」，修正後現為地籍實施規則第273 條： 「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有 之牆壁，以牆之外緣為界…」，可知該址1 、2 牆面產權 ，應以1 、2 樓樓地板中心為分界，樓地板以下1 樓側邊 牆面屬1 樓所有；樓地板中心以上2 樓側邊牆面屬2 樓所 有，有臺北市大安地政事務所102 年11月29日北市大地測 字第00000000000 號函文存卷可查（見本院卷第166 頁） ，系爭樓梯設置區域既非僅依附樓地板中心以上2 樓側邊 牆面（見本院卷第52至53頁照片4 張），2 段式樓梯向下 延伸至1 樓平台，顯見該梯設置範圍，有逾被告所有2 樓 側牆面區域，故占有逾被告所有2 樓側牆面之區域，自難 謂占有有據。
②復按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵 鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓 大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直 轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或 區分所有權人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報 請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個
月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管 理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔，公寓大廈管理 條例第8 條定有明文。經查，「福園大廈」1 、2 樓側牆 面之外牆所有權，雖分屬1 、2 樓建物所有權人所有，惟 在該處拆除原2 樓陽台，將其後半段改搭設通往1 樓之系 爭樓梯（即B 部分），揆以上開條文，應該當前揭規定中 在公寓大廈外牆面，設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為 之「其他類似行為」，除應依法令規定辦理，並得區分所 有權人同意，始可為之，否則當負回復原狀責任，而系爭 樓梯之改建，既經認定為違建在案，有臺北市建築管理工 程處102 年7 月8 日北市都建照字第00000000000 號函文 存卷可證（見本院卷第97頁），系爭樓梯設置方式及坐落 位置，又係連通坐落兩造及其他共有人共有之系爭土地上 ，被告雖為土地共有人之一，但共有人未經全體共有人同 意之占用處分行為，仍屬無權占用，可資確認。 ③另被告抗辯系爭樓梯雖屬違建，但其搭建係在84年6 月18 日公寓大廈管理條例第8 條制定公布施行前，即完工存在 ，依內政部營建署93年7 月19日營署建管字第0000000000 號函文、最高行政法院92年度判字第1322號判決意旨、法 律不溯及既往之法理，應無公寓大廈管理條例適用餘地云 云（見本院卷第199 頁）。然而，原告爭執系爭樓梯之設 置於84年6 月28日之前，被告復未就系爭樓梯設置時間， 舉證以實其說，自難遽信被告抗辯之節為真，另綜以證人 黃淑蕙（「福園大廈」4 號7 樓區分所有權人）在庭證稱 ：我在75年左右購入「福園大廈」4 號7 樓房屋，居住迄 今，「福園大廈」一層兩戶，分為2 號、4 號，我購買該 房子時，沒有1 樓至2 樓之平台、樓梯，不知何時興建， 也不知何人所蓋等語（見本院卷第105 頁背面至106 頁） 、該址96年4 月24日違建查報案件明細表（查報文號0000 000-00000000000 號），上載1 至2 樓系爭樓梯，於96年 時，認定為「拆後重建之新違建」（見本院卷第214 頁） ，顯徵系爭樓梯之設置時點，非於84年6 月18日之前，故 應有公寓大廈管理條例上開條文適用，可堪認定，被告此 部分置辯，並無可信。
④被告又辯以該址存在區分所有權人分管協議，被告與1 樓 住戶有多支出管理費用，系爭樓梯應為有權占有云云，並 以證人黃淑蕙（「福園大廈」4 號7 樓區分所有權人，於 該處加蓋頂樓）證言為證。然而，證人黃淑蕙到庭證稱： 我不知道「福園大廈」建物興建後，建物區分所有權人針 對1 樓所有權人使用1 樓防火巷或法定空地；頂樓所有權
人使用頂樓，有存在分管約定，而1 、2 樓支付管理費用 與其他樓層不同，是因為商家與住家支付管理費用不同等 語（見本院卷第105 至106 頁）。證人黃淑蕙之證言，完 全否認該址存在分管協議，且管理費用實係因住用或商用 用途不同，而有高低差異，與被告上揭辯詞完全歧異，被 告復未提出其他證據佐證分管契約，自難信此節抗辯為真 ，洵無可採。
⑶、從而，被告占用A 部分，為有權占有；占有B 部分，為無 權占有等節，可堪認定。
（二）被告無權占有C1、C2部分，又無分管契約存在： ⒈被告雖否認C 部分之平台木板，為其架設，非被告專有部 分，且無事實上處分權云云。然而，被告現將自身所有附 表一編號2 建物，出租予訴外人山點水創意行銷有限公司 （下稱山點水創意行銷公司），為兩造所不爭執，並有公 證之租賃契約1 份在卷為憑（見本院卷第112 至該頁背面 ），山點水創意行銷有限公司負責人林忠佑於本院以證人 身分具結證稱：被告是我的房東，當時租賃範圍就是2 樓 全部，至2 樓平台（A 部分）、2 樓平台至1 樓鐵梯（B 部分，系爭樓梯）、1 樓平台木質地板（C1、C2部分）、 欄杆、伸縮雨遮（E 部分）、階梯，均非我設置，我向被 告承租時之現況即係如此，我在該處只有搭建營業用招牌 「AQCAVA」部分等語（見本院卷第142 頁背面至143 頁背 面），由該等證言，可知被告係以所有權人、事實上處分 權人自居，出租上開A 、B 、C1、C2、E 部分予山點水創 意行銷公司，至為明確，被告空詞否認C1、C2部分之所有 權、事實上處分權，應無可採。
⒉C 部分區分為C1、C2部分，C1部分1 樓木質平台（168 公 分以內）於使用執照上標繪為「空地」、原規劃為1 樓店 鋪另一出入口，C2部分1 樓平台（168 公分以外）係防火 巷區域，均不屬建物登記項目，依法不得辦理建物登記， 而平台（C1、C2部分）之設置，未申請執照，應為違建物 ，又因無建物產權登記資料可供提供，土地所有權人即系 爭土地（該址仁愛段六小段104 地號）所有權人，有本院 勘驗筆錄、臺北市建築管理工程處102 年5 月29日北市都 建使字第00000000000 號、102 年7 月8 日北市都建照字 第00000000000 號、102 年10月22日北市都建使字第0000 0000000 號、102 年11月29日北市大地測字第0000000000 0 號函檢附系爭土地登記資料各1 份在卷可稽（見本院卷 第40至41、78至79、97、166 、172 至182 頁），C1、C2 部分不論於使用執照上標繪為「空地」或「防火巷」，所
有權人均為系爭土地所有權人共有，被告未得全體共有人 同意，占用1 樓木質平台C 部分，自當為無權占有，可予 認定。
⒊被告雖屢稱該址存在分管契約，然除上開證人黃淑蕙證言 外，又無其他證據佐證，悉如前述，自難信被告抗辯繼受 前手分管契約為真，所為抗辯，並非可信。
（三）被告無權以伸縮雨棚占有附圖E 部分：
⒈被告雖抗辯附圖E 部分之伸縮雨棚，非伊設置，非所有權 人云云。然審以承租人即證人林忠佑之前揭證言（見本院 卷第142 頁背面至143 頁背面），明確證明被告係以所有 權人、事實上處分權人自居，出租A 、B 、C1、C2、E 部 分乙情，被告臨訟否認為伸縮雨棚所有權人，應無可信。 ⒉揆以公寓大廈管理條例第8 條上開規定，在公寓大廈外牆 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，應依法令規定辦理 ，並得區分所有權人同意，被告設置之伸縮雨棚占有附圖 E 部分，既未得原告、該址建物其他區分所有權人同意， 顯與前揭規定未符，為無權占用，亦堪確認。
（四）末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所 有權之虞者，得請求防止之，各共有人對於第三人，得就 共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求 ，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、 第821 條分別定有明文。而各共有人按其應有部分，對於 共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特 定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共 有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利 。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一 部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院62 年台上字第1803號判例意旨可資參照。經查，被告占有B 、C 、E 部分，未經原告及系爭土地共有人、建物其他區 分所有權人同意，為無權占有使用，詳述如前，原告得本 於系爭土地共有人、建物區分所有權人之地位，請求被告 拆除B 部分系爭樓梯、C 部分1 樓平台、E 部分伸縮雨棚 ，將占用系爭土地、建物外牆，返還予原告及其他全體共 有人。
五、綜上，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請 求被告拆除B （系爭樓梯）、C （1 樓平台）、E （伸縮雨 棚）部分，返還占有系爭土地、建物予原告及全體共有人， 為有理由，應予准許；逾此範圍請求（即請求拆除A 部分） ，為無理由，應予駁回。而本院既就民法第767 條第1 項前
段、第821 條規定，認原告請求為有理由，原告主張之其餘 請求權部分，則無庸再予審究，併予陳明。
六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執 行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗 ，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第六庭 法 官 湯千慧
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 李心怡
附表一：
┌──┬───┬─────────────────┬─────┐
│編號│不動產│不動產位置 │所有權人 │
├──┼───┼─────────────────┼─────┤
│1 │建物 │臺北市○○區○○段○○段00○號（門│原告 │
│ │ │牌號碼：臺北市大安區忠孝東路4 段22│ │
│ │ │3 巷10弄2 號3 樓） │ │
├──┼───┼─────────────────┼─────┤
│2 │建物 │臺北市○○區○○段○○段00○號（門│被告 │
│ │ │牌號碼：臺北市大安區忠孝東路4 段22│ │
│ │ │3 巷10弄2 號2 樓） │ │
├──┼───┼─────────────────┼─────┤
│3 │土地 │臺北市○○區○○段○○段000地號 │原告 │
│ │ │ ├─────┤
│ │ │ │被告 │
│ │ │ ├─────┤
│ │ │ │其他共有人│
└──┴───┴─────────────────┴─────┘
附表二：
┌──┬─────────────────┬─────┐
│編號│地上物位置 │簡稱 │
├──┼─────────────────┼─────┤
│1 │臺北市大安區忠孝東路4段223巷10弄2 │A 部分 │
│ │號2樓平台 │ │
├──┼─────────────────┼─────┤
│2 │臺北市大安區忠孝東路4段223巷10弄2 │B 部分 │
│ │號1樓至2樓樓梯 │ │
├──┼─────────────────┼─────┤
│3 │臺北市大安區忠孝東路4段223巷10弄2 │C1部分 │
│ │號1樓平台（168公分內） │ │
├──┼─────────────────┼─────┤
│4 │臺北市大安區忠孝東路4段223巷10弄2 │C2部分 │
│ │號1樓平台（超出168公分部分） │ │
├──┼─────────────────┼─────┤
│5 │臺北市大安區忠孝東路4段223巷10弄2 │E部分 │
│ │號2層伸縮雨棚 │ │
└──┴─────────────────┴─────┘
附圖：
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