臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第1號
上 訴 人 陳靜宜
訴訟代理人 熊治濬律師
張嘉麟律師
上 訴 人 陳文爽
訴訟代理人 王禹鈞
被 上 訴人 大任不動產經紀有限公司
法定代理人 張智壹
訴訟代理人 駱威文律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國101年11
月8日本院沙鹿簡易庭101年度沙簡字第295號第一審判決提起上
訴，本院合議庭於民國103年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按民事訴訟法第447條明文：「當事人不得提出新攻擊或防 禦方法，但有下列情形之一者，不在此限：．．三、對於在 第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。．．六、如不許 其提出顯失公平者。」，其立法理由謂：「當事人以在第一 審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律 及證據上之爭點），因第一審法院就該事實、法律及證據上 評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理 之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻 擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法 院就該事實上、法律上及證據上之評價。爰為第三款規定。 」。而本案於前審時，上訴人陳靜宜已抗辯不同意給付被上 訴人所請求之全部報酬費用，今對報酬費用及系爭契約說明 其不同意給付之理由與原因，係屬上開條款第三款所定之補 充情形，並無違反上訴審不得提出新攻擊或防禦方法之規定 。又審判所追求者，為公平正義之實現，如依各個事件之具 體情事，不准許當事人提出新攻擊或防禦方法，顯失公平者 ，應例外准許當事人提出，否則法院之裁判殆失其意義。本 件上訴人於原審審理時或因不知法律之規定而未能適時提出 完整抗辯；且觀原審於言詞辯論庭期審理中，並未進行整理 並協議簡化爭點等程序，為求紛爭一併解決，實現個案之公 平正義，上訴人陳靜宜於事實審法院終結前提出前開補充抗 辯，尚無礙被上訴人之攻擊防禦，亦不違公平正義之原則，
被上訴人所辯自非可採，上訴人陳靜宜所為之新抗辯方法， 尚符法律之規定而應予審酌，合先敘明。
貳、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第256條定有明文。 本件被上訴人於原審起訴即主張：上訴人陳靜宜於101年2月 3日與被上訴人簽定「委託銷售契約書」，將系爭房地委託 被上訴人仲介銷售，因委託期間內被上訴人覓得上訴人陳文 爽表示願以總價款600萬元買受系爭房地，上訴人陳靜宜事 後於101年7月11日，與上訴人陳文爽就系爭房地成立買賣所 有權移轉契約書，並於101年7月27日辦理所有權移轉登記完 畢，有避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約， 而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，而有民法第101 條第1項規定之適用，依誠實信用原則，仍應支付報酬等語 ，即已主張其已為上訴人陳靜宜完成仲介行為（即視為買賣 因被上訴人之仲介而成交），並主張上訴人陳靜宜依約及民 法第565條第1項規定給付約定之報酬（委託售價百分之四之 報酬)。審諸卷附被上訴人與上訴人陳靜宜所簽訂「委託銷 售契約書」第5條第1款其記載：「買賣成交者，甲方（賣方 ）同意給付乙方成交總價百分之四之服務報酬，並應於買賣 雙方簽訂不動產買賣契約時一次付清」，上開約定本為被上 訴人與上訴人陳靜宜就被上訴人完成仲介買賣時得向上訴人 陳靜宜請求報酬之約定，而被上訴人於原審本即主張其已為 上訴人陳靜宜完成仲介買賣得向上訴人陳靜宜請求報酬，雖 原審被上訴人未引上開約定，然被上訴人於二審援引該條約 定僅是就其起訴主張之請求為補充事實上或法律上之陳述而 已，而非追加或變更新訴訟標的，依上開規定，尚難謂有何 不符，亦併此敘明。
乙、實體部分：
壹、被上訴人即原審原告部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人陳靜宜於民國（下同） 101年2月3日，與被上訴人簽定「委託銷售契約書」，將坐 落臺中市○○區○○○路000巷00號房屋及其基地（下稱系 爭房地）委託被上訴人仲介銷售，委託銷售價格為新台幣（ 下同）688萬元，委託期間自簽立委託銷售契約之日起至101 年5月10日止。嗣於委託期間內被上訴人覓得上訴人陳文爽 願出價應上開房地，上訴人陳文爽並於101年3月3日簽立「 不動產買賣斡旋契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」予 被上訴人，表示願以總價款600萬元買受系爭房地。嗣上訴 人陳靜宜於101年7月11日，與上訴人陳文爽就系爭房地成立 買賣所有權移轉契約書，並於101年7月27日辦理所有權移轉
登記完畢。依52年台上字第2675號判例、58年台上字第2929 號判例、87年台上字第1205號判例所示意旨，及民法第101 條第1項規定，上訴人仍應支付被上訴人報酬。又上開委託 銷售契約書第12條第4款約定，委託期間屆滿後2個月內，上 訴人陳靜宜將委託標的出售予被上訴人曾經仲介之客戶或其 配偶、二親等內之親屬者，視為被上訴人已完成仲介之義務 ，上訴人陳靜宜應給付委託總價額百分之四之服務報酬予被 上訴人。上訴人陳文爽與被上訴人於上開「買方給付服務報 酬承諾書」中亦約定，上訴人陳文爽或其配偶或二親等內之 親屬於賣方委託期限終了後2個月內，就本件不動產標的與 賣方訂立買賣契約時，視為被上訴人已完成居間仲介之義務 ，此時上訴人陳文爽仍應給付委託承買價款百分之二之服務 報酬予被上訴人。準此，上訴人陳靜宜委託期間係於101年5 月10日終了時即夜間12時屆滿，故上開所稱之「委託期間屆 滿後2個月內」或「委託期限終了後2個月內」，係自101年5 月11日起算，即自101年5月11日起算2個月。按「以日、星 期、月或年定期間者，其始日不算入」、「以日、星期、月 或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。期間不 以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起 算日相當日之前一日，為期間之末日」民法第120條第2項、 第121條第1項、第2項定有明文。是自101年5月11日起算2個 月期間之末日係101年7月11日，即101年7月11日夜間12時為 終了之時。據此言之，上訴人陳靜宜係於101年7月11日與上 訴人陳文爽就上開房地成立買賣所有權移轉契約，顯係在上 開「委託銷售契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」所定 期間內訂立買賣契約，上訴人陳靜宜、陳文爽自應依約給付 報酬予被上訴人。實則，上訴人2人訂立「不動產賣賣契約 」之日應在登記所載之買賣原因發生日期101年7月11日之前 ，此為代書辦理登記之常態，蓋雙方簽定「不動產買賣契約 書」後至少數日，代書始製作「買賣所有權移轉契約書」， 即「不動產買賣契約書」之「買賣契約」與「買賣所有權移 轉契約書」之「物權契約」，二者並不相同，其日期分屬前 後，理應如此，方屬正常，始符常情，據此而論，上訴人2 人簽定之「買賣契約」，應在101年7月11日前。縱使如此， 此期間仍在上開「委託銷售契約書」、「買方給付服務報酬 承諾書」所定期間內，更可證明上訴人2人意圖避開上開期 間之約定，否則絕無可能將「買賣契約」與「物權契約」載 為同日。爰依民法第568條第1項、第101條第1項及上開雙方 簽定之「委託銷售契約書」第12條第4款、「買方給付服務 報酬承諾書」之約定，分別請求上訴人陳靜宜給付275,200
元，上訴人陳文爽給付120,000元及法定利息；並聲明：① 上訴人陳靜宜應給付被上訴人275,200元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；②上訴 人陳靜宜應給付被上訴人120,000元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明願供 擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人於上訴則主張：
（一）按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法…違反前二項之規 定者，第二審法院應駁回之」，民事訴訟法第447條第1、 3項定有明文。查上訴人陳靜宜、陳文爽於原審均以：系 爭委託契約第12條第4款及系爭「買方給付服務報酬承諾 書」所定之2個月期間應以101年7月10日為屆滿日云云置 辯，別無其他，有原審卷及原審判決可稽，洵無疑義。是 上訴人於第二審所提出者，均係新攻擊或防禦方法，殊非 可採，依首揭規定，鈞院應駁回之。
（二）上訴人陳靜宜、陳文爽之上訴理由，依法均不得採用之， 已如前揭說明。是上訴人陳靜宜、陳文爽之所提出之新事 實與新理由，依法鈞院俱無斟酌之餘地，自無須審理之。 從而，鈞院依上開規定，自應駁回其上訴。至原判決就系 爭期間之計算，雖有錯誤，然其不影響判決之結果，毋庸 廢棄之。蓋「以日、星期、月或年定期間者，其始日不算 入」、「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終 止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日起算者 ，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期 間之末日」，民法第120條第2項、第121條第1項、第2項 定有明文，此係原判決所援引之法條，準此以言，系爭期 間所稱之「委託期間屆滿後二個月內」或「委託期限終了 後二個月內」，計算期間之末日時，101年5月11日係期間 之「始日」，依法自不算入，即應自101年5月12日起算， 起算日係101年5月12日，二個月之期間之末日係101年7月 11日，即至101年7月11日終了時即夜間十二時為止，此即 上開規定所稱之「以月定期間，其始日不算入，且與起算 日相當日之前一日，為期間之末日」。再者，上開規定所 稱之「以月定期間，其始日不算入」，僅不過係計算末日 之方法，並非將始日排除於期間之外，易言之，既稱之為 「始日」，當然係為期間之「第一日」，即「始日」仍係 在期間之內，絕無所謂「空檔日」之問題發生，原判決就 此之論斷，不無違誤，鈞院於駁回上訴時，應一併糾正之 。
（三）假設上訴人陳靜宜、陳文爽可提出新攻擊或防禦方法之上
訴理由，殊亦無可取。姑不論渠等簽約款支票2張，到期 日為101年7月10日，反較簽約日提早1日，已自露馬腳。 依上訴人所提出之不動產買賣契約書第六頁第十三條第十 二款（原審卷50頁）：「雙方同意本房屋地價稅、房屋稅 自101年5月11日起由買方負擔」所示，尤顯見上訴人早於 委託期間屆滿後二個月內即已成交，是上開不動產買賣契 約書之訂約日期係不實填載。從而，上訴人為避免報酬之 支付，而以不正當行為，阻止契約條件之發生，亦堪認定 。原判決之見解：「此1日之時間，與不動產交易因高價 而需慎重之常情，實有違背」等語，所見略同。質言之， 由此亦可證明，上訴人陳靜宜當然知悉上訴人陳文爽係被 上訴人曾經仲介之買方，否則焉須如此極盡規避之能事， 其理至明。復次，上訴人陳靜宜所提之不動產說明書（上 證4），其封面內頁上段製作日期、下段買方客戶簽名日 期、產權調閱資料之列印日期（土地建物謄本、地籍圖謄 本、建物成果圖）及不動產標的現況說明書下方填表日期 （上訴人陳靜宜簽名於前）均填載：「101年7月11日」， 據此即可認定其為虛偽，蓋不動產買賣契約書之訂約日期 與不動產說明書之日期均為同一日，悖乎常情常理。況由 其不動產買賣契約書第六頁第十三條第十二款（原審卷50 頁）：「雙方同意本房屋地價稅、房屋稅自101年5月11日 起由買方負擔」觀之，亦足見其顯非由其他房仲公司仲介 成交，實係由上訴人自己於委託期間屆滿後二個月內直接 成交。
（四）又假設上訴人陳靜宜果真不知上訴人陳文爽係被上訴人曾 經仲介之客戶，何以上訴人於原審均未提出以置辯，至今 方為抗辯，孰能置信，其違背常情，不言可喻。實則被上 訴人取得上訴人陳文爽簽立之「不動產買賣斡旋契約書」 後，立即提出予上訴人陳靜宜，請求其簽名同意（詳見「 不動產買賣斡旋契約書」下段格式），惜遭其拒絕，是上 訴人陳靜宜確有見到「不動產買賣斡旋契約書」之「立契 約書人」（買方）係上訴人陳文爽無誤。蓋被上訴人取得 買方之斡旋契約書，為把握稍縱即逝之商機，盡速促成買 賣，焉有不立即向賣方提出以取得其簽名同意之理；反言 之，被上訴人提出請求賣方簽名其上，完全符合常理。縱 仲介業者忌諱賣方自行與買方私下聯絡，然被上訴人所製 作之「不動產買賣斡旋契約書」格式僅有買方之簽名，別 無買方身分及聯絡方式等資料記載，故被上訴人自認無此 顧慮。職是，若上訴人陳靜宜果真不知上訴人陳文爽係被 上訴人曾經仲介之客戶，則製作買賣契約訂約日何以挑選
為逾越上開期限之首日（自以為是之首日），如此之巧合 ，焉能置信。而且係在上訴人陳文爽簽發簽約款支票之後 ，矛盾至極。
（五）再退而言之，縱認上訴人陳靜宜於第二審得提出不知上訴 人陳文爽係被上訴人曾經仲介之客戶云云之主張，唯觀諸 最高法院52年台上字第2675號判例全文，依該判例認買賣 成交，係由於被上訴人告知買主所致者，即應給付報酬， 並不以已告知賣方者為限。實務上亦多認：「仲介業者於 成交前亦會避免買賣雙方知悉對方身分及連繫方式，資以 防範；而委託售價及期間祇是委託人片面之理想，成交與 否仍繫於購買人之意願，延長委託期間或降低售價恆屬交 易之常態，．．所謂『所曾介紹之客戶』，即不以先前出 價已達委託價格或曾向委託人報明該客戶之身分及連絡方 式為必要；．．」，準此，系爭委託銷售契約書第12條第 4款所定之「曾經仲介之客戶」，並不以賣方所明知者為 限。且實務見解，上訴人不論是否故意避免報酬之支付， 均應依約給付報酬予被上訴人，縱然最後係由其他房屋仲 介公司仲介成交，亦應給付本件報酬，況被上訴人對上訴 人之上訴主張尚頗有爭執。
（六）上訴人陳靜宜之上訴理由狀第7頁載稱：「出價者所出之 價格均與其預期價格落差甚遠」云云，足見上訴人陳靜宜 係以堅持高價、拒絕簽名於系爭斡旋契約書為方法；上訴 人陳文爽則以不願再加價、拒絕繼續商談為方法，兩相配 合作梗，故意拒絕訂立被上訴人媒介就緒之契約，而再自 行訂約，依誠實信用原則，仍應支付報酬。實則依據被上 訴人先前所提出之實務見解，上訴人不論是否故意避免報 酬之支付，均應依約給付報酬予被上訴人。再者，房仲業 者係以獲取仲介費為目的，而為達此目的，自須努力促成 交易，焉有故意使其不成交之可能，是上訴人於本審始以 被上訴人故意使其不成交云云置辯，洵非可取。至房仲業 者取得買方簽立之斡旋書通常會提出予賣方，業經上訴人 陳靜宜之上訴理由中自認，是上訴人陳靜宜以被上訴人未 將斡旋契約書提出予伊云云置辯，委非可採。又，若賣方 不願簽署同意，則並無所謂由賣方簽名註記表示拒絕之方 式，此觀系爭斡旋契約書僅有「賣方承諾簽署」欄位（系 爭斡旋契約書下段）而已，且其上方印載：「賣方聲明： 本人已詳閱『不動產買賣斡旋契約書』並同意買方承購之 條件」，至為明瞭。若果有賣方簽名註記表示拒絕之方式 ，豈有不設計另一欄位之理。上訴人陳靜宜所謂由賣方簽 名註記表示拒絕之方式，聞所未聞，見所未見，且悖於常
理，又未能舉證證明之，純屬憑空臆造，自非可取。並聲 明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。貳、上訴人即原審被告陳靜宜部分：
一、上訴人陳靜宜於原審之抗辯：否認被上訴之主張，依民法第 121條第2項規定，契約屆滿日後，第一天為起算日，101年7 月10日為2個月期限屆滿日。請求判決駁回被上訴人之訴。二、上訴人陳靜宜於上訴之抗辯：
（一）被上訴人於原審主張上訴人陳靜宜係為規避系爭委託銷售 契約書第12條第4款之約定，明知上訴人陳文爽曾於101年 3月3日與被上訴人簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付 服務報酬承諾書，上訴人二人卻約定暫不簽約，以利其等 私下交易規避給付仲介報酬，進而於委託期間屆滿2個月 後1日之101年7月11日私下簽訂買賣契約，並於同日完成 所有權移轉登記。而原審判決據此認定，上訴人係以不正 當行為，故意規避給付報酬，私下進行交易，顯係違反誠 實信用原則，為此爰類推適用民法第101條第1項及依仲介 契約之法律關係，請求上訴人給付275,200元之服務報酬 。惟查被上訴人所主張上訴人陳靜宜係故意規避給付仲介 報酬，私下與上訴人陳文爽進行交易之事實，既為上訴人 否認，揆諸上開舉證責任分配之法則，被上訴人自應就該 部分有利於己之特別要件事實負舉證責任。而被上訴人認 上訴人有上開事實，無非係以上訴人曾於101年3月3日與 被上訴人簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬 承諾書此兩份文件；及上訴人二人係於委託期間屆滿2個 月後1日之101年7月11日私下簽訂買賣契約等情狀為其主 要論據。惟查被上訴人派員帶上訴人陳文爽看屋時，上訴 人陳靜宜並未在場，且被上訴人為避免賣方事先知悉買方 資訊，私下約定買賣規避仲介報酬之給付，復未將上訴人 陳文爽之聯絡方式告知上訴人陳靜宜，則除上訴人陳文爽 或被上訴人主動告知外，衡情上訴人陳靜宜顯難得知上訴 人陳文爽曾為被上訴人之客戶且曾看屋之事實。甚者，依 系爭委託銷售契約書第7條第5款、第6款前段分別約定「 如買方簽立『要約書』，乙方（即被上訴人）應於二十四 小時內將該要約書轉交甲方（即上訴人陳靜宜），不得隱 瞞或扣留。但如因甲方之事由至無法送達者，不在此限。 」、「乙方應隨時依甲方之查詢，向甲方報告銷售狀況… 」，上訴人陳文爽與被上訴人簽訂不動產買賣斡旋契約書 當屬前開條文所指之要約書性質，然被上訴人於兩造委託 銷售契約期間，自始至終從未轉交任何不動產買賣斡旋契 約書予上訴人陳靜宜，亦未告知任何曾出價客戶之姓名，
足見被上訴人自始均未依系爭委託銷售契約書之規定，負 起相關義務。是上訴人陳靜宜確實自始不知道上訴人陳文 爽曾為被上訴人之客戶並有提出要約之情事，至為明顯。（二）又上訴人陳靜宜於本件委託銷售契約期間屆滿後，又另行 委託春耕不動產經紀股份有限公司（下稱春耕公司），而 上訴人陳文爽係藉由春耕公司之仲介，始與上訴人陳靜宜 簽訂買賣契約。另上訴人陳靜宜與陳文爽簽訂買賣契約之 時間，恰在委託期間屆滿2個月後1日，時間點之巧合，固 不無疑義，惟若據此即謂其係故意規避給付仲介報酬所為 ，未免速斷，並依上訴人陳文爽於本案買賣契約成立後隨 即亦支付相關服務報酬予春耕公司之情節，亦可得知上訴 人陳文爽並無特意規避給付仲介報酬之意圖。且查上訴人 陳文爽開立予上訴人陳靜宜之支票兩張，到期日雖提早1 日，然開立支票所設定之到期日之可能性甚多，與其是否 故意規避給付仲介報酬，根本無邏輯上之必然關係，此僅 屬被上訴人質疑、推測之詞，自不能謂其所應負之舉證責 任已盡。執此，被上訴人就上訴人陳靜宜係故意規避給付 仲介報酬，私下與上訴人陳文爽進行交易之待證事實，舉 證尚有未足，原審判決顯係擅斷。
（三）民法第567條規定，居間人負有據實報告及妥為媒介之義 務，惟被上訴人與上訴人陳文爽簽訂不動產買賣斡旋契約 書及買方給付服務報酬承諾書之始，被上訴人即惡意欺瞞 上訴人陳靜宜，不但未將前開斡旋契約書等文件轉交上訴 人陳靜宜，且不實陳稱議價過程，故意使上訴人陳靜宜誤 以為被上訴人早已替其接洽所有相關買賣事宜，然出價者 所出之價格均與其預期價格落差甚遠，故被上訴人自無法 替其繼續詳談。又被上訴人所提供之服務，不但未確實轉 交斡旋契約書，且自始未安排上訴人陳靜宜與陳文爽接洽 見面，而後上訴人間不動產買賣契約之簽訂，實乃上訴人 藉由春耕公司之仲介始談成。是以被上訴人提供之勞務觀 之，其除未盡據實告知義務而有違誠信原則外，並無協助 上訴人洽談買賣價金之積極作為，是被上訴人請求上訴人 依系爭不動產買賣價金4％給付仲介服務費，實與其所提 供之勞務價值過鉅而顯失公平。
（四）本案於前審時，上訴人陳靜宜已抗辯不同意給付被上訴人 所請求之全部報酬費用，今對報酬費用及系爭契約說明其 不同意給付之理由與原因，係屬上開條款第三款所定之補 充情形，並無違反上訴審不得提出新攻擊或防禦方法之規 定。退步言，縱認本件上訴人陳靜宜於上訴第二審時，始 提出上訴人陳靜宜於系爭銷售契約期間及後續委託春耕公
司期間內確實均不知上訴人陳文爽係被上訴人曾經仲介之 客戶之新攻擊防禦方法，然本件上訴人於原審審理時未委 任專業之律師擔任訴訟代理人，不知法律之規定而未能適 時提出完整抗辯；且觀原審於言詞辯論庭期審理中，並未 進行整理並協議簡化爭點等程序，即予審結，則為求紛爭 一併解決，實現個案之公平正義，上訴人陳靜宜於事實審 法院終結前提出前開補充抗辯，尚無礙被上訴人之攻擊防 禦，亦不違公平正義之原則，被上訴人所辯自非可採，上 訴人陳靜宜所為之新攻防方法，尚符法律之規定而應予審 酌。
（五）被上訴人與上訴人陳靜宜間所訂立委託銷售契約書第12 條第4款之「委託期間屆滿或契約終止後二個月」之末日 ，應為101年7月10日：
１、被上訴人與上訴人陳靜宜間所訂立委託銷售契約書第12條 第4款既明定「委託期間屆滿…後」，則該款所謂2個月之 期間，自應從委託期間屆滿日之次日起算。亦即依該契約 第3條約定，銷售期間至101年5月10日止，委託期間屆滿 日為101年5月10日，則第12條第4款所稱之2個月之期間， 應自101年5月11日起算，以銜接其後日期。如依被上訴人 之主張，其始日不算入，則101年5月11日反而成為無契約 效力之「空檔日」，此顯非當事人訂約時之真意。 ２、又「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止， 為期間之終止」、「期間不以星期、月或年之始日起算者 ，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期 間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日者 ，以其月之末日，為期間之末日」，此為民法第121條所 明定。從而，本件被上訴人與上訴人陳靜宜所訂立委託銷 售契約書第12條第4款「委託期間屆滿…後二個月內」， 既自101年5月11日起算，則「與起算日相當日之前一日」 ，應係101年7月10日。
（六）被上訴人就上訴人陳靜宜係故意規避給付仲介報酬，私下 與上訴人陳文爽進行交易之事實，舉證尚有未足： 查：被上訴人派員帶上訴人陳文爽看屋時，上訴人陳靜宜 並未在場，且被上訴人為避免賣方事先知悉買方資訊，私 下約定買賣規避仲介報酬之給付，復未將上訴人陳文爽之 聯絡方式告知上訴人陳靜宜，則除被上訴人主動告知外， 上訴人陳靜宜自然無法得知上訴人陳文爽為被上訴人之客 戶且曾看屋之事實。且被上訴人於兩造委託銷售契約期間 ，自始至終從未轉交任何不動產買賣斡旋契約書予上訴人 ，此觀上證三之買賣給付服務報酬承諾書內容明列「買賣
給付服務報酬承諾書與不動產買賣斡旋契約書分為三聯式 ，第一聯由收托人即仲介保存，第二聯買方保存，第三聯 賣方保存」可知。蓋房屋仲介業者於實務工作經驗上，若 有取得買方之不動產買賣斡旋契約書後，通常會攜帶現金 及該不動產買賣斡旋契約書併同提出予賣方，若賣方不同 意買方所提出條件，房屋仲介業者亦會要求賣方在該不動 產買賣斡旋契約書簽名註記表示拒絕，因此不動產買賣斡 旋契約書才會設計為三聯單之形式，作為保證房屋仲介業 者確實有將買方之要約傳達至賣方之依據。但綜觀上證二 之不動產買賣斡旋契約書，並無任何有關上訴人陳靜宜之 簽名，足見上訴人陳靜宜確實從未見過上訴人陳文爽之不 動產買賣斡旋契約書。另上訴人陳靜宜簽訂買賣契約之時 間，雖在委託期間屆滿2個月後1日，時間點確有巧合，然 此買賣契約之時間點、地點及細節等事項，實由春耕公司 安排決定，上訴人陳靜宜因信任春耕公司而被動配合。（七）本件買賣係經由春耕公司仲介簽訂買賣契約，即此買賣成 交，非由於被上訴人告知買主所致，故上訴人陳靜宜自無 支付被上訴人服務報酬之義務：
１、同前述，被上訴人刻意隱瞞上訴人陳文爽已同意出價600 萬元之重要訊息，且從未告知任何買方資料，顯未依債之 本旨忠實履行受託義務，亦違反不動產經紀業管理條例第 24條之2之規定，故依民法第571條規定不得向上訴人陳靜 宜請求報酬。
２、再者，若依被上訴人之主張，針對房屋之專任委託銷售契 約書之給付報酬約款中所謂「所曾之介紹客戶」，並不以 先前出價已達委託價格或曾向委託人報明該客戶之身分及 聯絡方式為必要時，恐會造成賣方於該專任委託銷售契約 屆滿後兩個月內，處於無法隨時與任何人訂約之情狀。蓋 原房屋仲介不會將其所仲介過之買方客戶均告知賣方，賣 方因無法得知究屬何人曾與原房屋仲介進行接觸，在該專 任委託銷售契約屆滿後，買方若不主動告知賣方其曾有接 觸先前房屋仲介時，則會形成賣方雖處於自始不知情之情 狀，仍須支付原房屋仲介相關報酬之狀態，賣方恐因此針 對單一房屋標的，卻為支付兩筆仲介報酬之不公平情狀。 是若按被上訴人之主張，恐會造成簽訂專任委託銷售契約 之賣方，於該專任委託銷售契約屆滿後兩個月內，均處於 無法尋求其他訂約之機會，就自由市場經濟而言亦屬一不 合理之變相限制。
３、縱認定上訴人陳靜宜具有給付報酬之義務，然被上訴人所 提供之服務，不但未確實轉交斡旋契約書，亦未安排上訴
人陳靜宜與上訴人陳文爽接洽見面，而後系爭房地買賣契 約之簽訂，實乃上訴人陳靜宜藉由春耕公司之仲介始談成 。是以被上訴人提供之勞務觀之，其除未盡據實告知義務 而有違誠信原則外，並無協助上訴人陳靜宜洽談買賣價金 之積極作為，是被上訴人請求上訴人陳靜宜依系爭不動產 買賣價金4％給付仲介服務費，實與其所提供之勞務價值 過鉅而顯失公平。
（八）上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分 ，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。第一、二審 訴訟費用由被上訴人負擔。
參、上訴人即原審被告陳文爽部分：
一、上訴人陳文爽於原審之抗辯：被上訴人與上訴人陳靜宜之委 託銷售契約終止日為101年5月10日，則系爭承諾書所約定之 「賣方委託期間屆滿後2個月」，即應以101年5月11日為開 始起算的第一日，並自101年5月11日起算2個月，其末日即 為101年7月10日，故委託期間屆滿2個月之末日，應係101年 7月10日，且上訴人陳文爽與上訴人陳靜宜確實係於101年7 月11日方成立系爭房地之買賣契約，並無系爭承諾書所約定 之「視為受託人已完成居間仲介之義務」之情形，且因於 101年7月11日時，被上訴人與上訴人陳文爽間並不存在居間 契約，則被上訴人依該承諾書、民法第568條第1項向上訴人 陳文爽請求報酬要屬無理。請求駁回被上訴人之訴，如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、上訴人陳文爽於上訴審之抗辯：
（一）上訴人陳文爽雖曾於101年3月3日與被上訴人簽立不動產 買賣斡旋書及買方給付服務報酬承諾書，惟被上訴人指陳 文爽暫不簽約，以利於私下與另一上訴人陳靜宜交易，來 規避給付服務報酬，進而於101年7月11日與陳靜宜簽訂系 爭房地買賣契約，原審判決據此認定，上訴人間私下進行 交易，違反誠實信用原則，未免速斷。
（二）被上訴人主張上訴人陳文爽為避免報酬之支付，故意拒絕 訂立已媒介就緒之契約，實乃與事實不符。查被上訴人自 始至終未告知陳文爽可以600萬元之金額與陳靜宜簽立買 賣契約，只告知因未達陳靜宜的預期金額，故於斡旋期後 將陳文爽簽立的商業本票18萬元返還本人，實可證明陳文 爽並無故意拒絕簽約，被上訴人上揭所指，實無理由。若 被上訴人所言為事實，被上訴人應可依不動產買賣斡旋書 第6條第2項、第4項規定，沒收陳文爽簽立之商業本票， 然被上訴人卻將該本票返還陳文爽；被上訴人亦可依民法 第565條規定，對上訴人陳文爽請求支付服務報酬，但被
上訴人自101年3月3日至年7月10日期間，並未有以任何方 式對上訴人請求支付服務報酬，實有違相關法令及仲介業 交易習慣。嗣後上訴人間所簽訂買賣系爭房地之契約，皆 由春耕公司從中居間協助，上訴人陳文爽已支付10萬元服 務報酬，亦可證明上訴人絕無避免支付報酬之情事。（三）被上訴人日後得知，上訴人陳靜宜已將系爭房地售出，得 價金為600萬元，買受人亦為陳文爽，且與上訴人陳文爽 曾簽立之不動產買賣斡旋書上的金額吻合，再以民法第 101條第1項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如 以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」， 對上訴人提起支付服務報酬之訴訟。依上事實可證，被上 訴人所述充滿矛盾，其用不實的議價過程欺瞞上訴人，讓 上訴人誤以為買賣價金條件相距甚大，而無法繼續詳談。 按民法第567條明文規定：「居間人關於訂約事項，應就 其所知，據實報告各當事人。」。惟查本件被上訴人未能 善盡上訴人之委託，盡居間人之義務，是依勞務付出原則 ，被上訴人對上訴人請求服務報酬12萬元，有失公平。（四）綜上，被上訴人已違反誠實信用原則，上訴人主張與被上 訴人間之契約無效。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢 棄。上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行聲請 均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。肆、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：一、被上訴人與上訴人陳靜宜於101年2月3日簽定「委託銷售契 約書」，由上訴人陳靜宜將坐落臺中市○○區○○○路000 巷00號房屋及其基地（下稱系爭房地）委託被上訴人仲介銷 售，委託銷售價格為新臺幣（下同）688萬元，委託期間自 簽立委託銷售契約之日起至101年5月10日止。嗣於委託期間 內被上訴人覓得上訴人陳文爽願買受上開房地，上訴人陳文 爽並於101年3月3日簽立「不動產買賣斡旋契約書」、「買 方給付服務報酬承諾書」予被上訴人，表示願意承購總價款 600萬元買受上開房地。嗣上訴人陳靜宜已於101年7月11日 與上訴人陳文爽就系爭房地成立買賣所有權移轉契約書，並 於101年7月27日辦理所有權移轉登記完畢。二、被上訴人與上訴人陳靜宜簽訂之「委託銷售契約書」第12條 第4款約定：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個 月內，甲方（即上訴人陳靜宜，下同）將委託標的出售予乙 方（即被上訴人，下同）曾經仲介之客戶或其配偶、二親等 內之親屬者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」。上訴人 陳文爽與被上訴人簽訂之上開「買方給付服務報酬承諾書」 中亦約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委
託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立同意 書人視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委 託承買價款百分之二（含稅）為服務報酬。」。伍、本院之判斷：
一、被上訴人主張上訴人陳靜宜與陳文爽於101年7月11日簽訂不 動產買賣契約，依民法第568條第1項規定及依最高法院58年 台上字第2929號判例、民法第101條及最高法院87年台上字 第1205號判例之意旨，上訴人陳靜宜應給付被上訴人報酬 275,200元，上訴人陳文爽應給付被上訴人報酬120,000元， 均無理由：
（一）按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。又依卷附被上訴人與上 訴人陳靜宜簽訂系爭委託銷售契約（見原審卷第15─18頁 ）第5條第1項之約定「買賣契約成立時，甲方（上訴人陳 靜宜）同意給付乙方（被上訴人）成交總價款百分之四之 服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次 付清。」，是上訴人陳靜宜必於被上訴人仲介「買賣契約 成立」時，方有給付服務報酬之義務，自無疑義。本件被 上訴人與上訴人陳靜宜於101年2月3日簽定委託銷售契約 書，由上訴人陳靜宜將系爭房地委託被上訴人仲介銷售，
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