臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第461號
原 告 施慧雯
訴訟代理人 黃雅琴律師
羅宗賢律師
複 代理人 林威成律師
被 告 陳阿彬
陳石成
陳洪桃
陳清正
王棟樑
共 同
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 陳瑾瑜律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國103年1月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第2款、第3款定有明文 。原告起訴時之先位聲明為「（1）被告王棟樑與被告陳阿 彬、陳洪桃、陳石成、陳清正等人應於原告各給付新臺幣（ 下同）9,438,000元予被告陳阿彬、給付11,485,320元予被 告陳洪桃、給付333,960元予被告陳石成、被告陳清正後， 將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（面積650平方公 尺）、同地段1215-4地號土地（面積791平方公尺）、同地 段1215-7地號土地（面積23平方公尺）移轉登記予原告。」 ，另備位聲明為「（1）被告應共同給付原告21,257,280元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。如其中1人已為給付，則其餘被告於已給付範圍內， 免再為給付。」；嗣於民國102年3月20日具民事準備一狀， 擴張先位聲明為「（1）被告王棟樑與被告陳阿彬、陳洪桃 、陳石成、陳清正等人應於原告各給付10,617,750元予被告 陳阿彬、給付12,920,985元予被告陳洪桃、給付375,705元 予被告陳石成、被告陳清正後，將坐落臺中市○○區○○段 0000地號土地（面積650平方公尺）、同地段1215-4地號土 地（面積791平方公尺）、同地段1215-7地號土地（面積23 平方公尺）移轉登記予原告。」，備位聲明為「（1）被告
應共同給付原告23,914,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。如其中1人已為給付， 則其餘被告於已給付範圍內，免再為給付。」；又於102年5 月23日具民事準備二狀（見本院卷第58頁），而更正減縮其 先位及備位聲明同原起訴狀所載；核屬擴張或減縮應受判決 事項之聲明，於法相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）先位之訴：被告陳阿彬、陳洪桃、陳石成、陳清正等4人 於101年8月10日委由被告王棟樑與原告簽訂土地訂金收據 （下稱系爭收據），約定被告陳阿彬、陳洪桃、陳石成、 陳清正等人應將其等所有坐落臺中市○○區○○段0000地 號土地及同地段之1209-2、1212、1213-1、1213-2、1214 、1215、1215-4、1215-6、1209、1210、1210-1、1213、 1213-3、1215-3、1215-5、1215-7地號等16筆土地（下稱 系爭土地）出賣予原告，且於系爭收據第2條約定簽約用 印、完稅、過戶完成「後」，原告應分別給付20％、10％ 、70％之價款，而由原告當場交付300萬元予被告收受作 為兩造系爭土地買賣之定金。嗣原告通知被告於101年8月 31日協議簽訂正式買賣契約，詎被告竟違反系爭收據第4 條所約定之保密義務，導致兩造於該日會面時就系爭土地 之價金交付及點交方法未能達成共識，而未簽訂正式買賣 契約，原告隨即於101年9月4日寄發律師函予被告等人， 要求協商賠償及後續履約事宜，惟被告均置之不理。被告 並不否認兩造於101年8月10日簽訂系爭收據後，原告即以 存證信函通知被告於同年8月31日在臺中市○○路000號22 樓之2簽訂正式買賣契約，然系爭收據之契約性質僅係訂 金收據，而同年8月31日當日，兩造就如何交付金錢、移 轉土地及如何辦理信託等情，遲遲無法達成共識以簽訂正 式買賣契約，復被告簽訂系爭收據後，即違約對外洩漏契 約內容及買賣價格，有原告與被告之介紹人陳秋田所為對 話之錄音光碟及譯文可證，101年8月31日當日，原告除要 求被告就洩漏系爭收據內容作賠償說明外，仍對被告表示 願依原系爭收據之約定內容履行契約，反係被告對原告所 提出之履約方式拒絕接受，而被告所提之土地買賣契約書 僅為兩造於協商過程中曾提出之1個版本，兩造終未合意 以此內容作為履行買賣契約之方式，是直至101年9月15日 止，被告尚未同意簽訂正式土地買賣契約，且以各種理由 不配合簽訂，並藉此稱兩造未於101年9月15日前簽訂正式 土地買賣合約，圖以沒收原告所交付之300萬元定金。按
系爭收據第2條乃約定買賣價款之支付時點為簽約用印支 付20%、完稅支付10%、過戶完成支付70%，故原告於支付 簽約用印20%及完稅10%之價款後，被告即應將系爭土地過 戶予原告，待完成過戶後原告再給付70%尾款；又依系爭 收據，兩造未約定須同時就系爭16筆土地辦理買賣移轉登 記，復參系爭收據第2條約定付款方式為「過戶完成70%」 ，可見兩造係以完成過戶後方交付所過戶土地之70%價金 ，而被告陳稱原告須於過戶完成階段即同時付清100%之買 賣價金，顯與兩造上開約定內容不符，縱本院認原告有同 時履行之義務，亦僅係命原告提出對待給付時，被告等人 即應將前開1215地號土地、同地段1215-4地號土地、同地 段1215-7地號土地移轉予原告。為此，爰依系爭收據內容 ，先請求被告將系爭土地中如先位聲明所示3筆土地於原 告交付簽約用印20%及完稅10%之價款後，即應將該3筆土 地先行移轉登記予原告，而被告王棟樑既係代理其餘被告 4人將先位聲明第1項所示之土地予原告，則被告王棟樑亦 有義務與其餘被告共同將該等3筆土地移轉登記予原告等 語。並聲明：（1）被告王棟樑與被告陳阿彬、陳洪桃、 陳石成、陳清正等人應於原告各給付9,438,000元予被告 陳阿彬、給付11,485,320元予被告陳洪桃、給付333,960 元予被告陳石成、被告陳清正後，將坐落臺中市○○區○ ○段0000地號土地（面積650平方公尺）、同地段1215-4 地號土地（面積791平方公尺）、同地段1215-7地號土地 （面積23平方公尺）移轉登記予原告。（2）願供擔保， 請准宣告假執行。
（二）備位之訴部分：倘本院認原告先位聲明無理由，則造成兩 造無法依系爭收據第3條簽訂正式契約之原因，係被告等 人違反系爭收據第4條之保密約定，致契約無法履行，是 被告應負違約之損害賠償責任，其損害賠償金額依民法第 249條第3款規定，被告應加倍返還定金，故被告除應返還 300萬元外，另加倍給付300萬元予原告；且兩造無法簽訂 正式契約係可歸責被告之事由，而原告已支付仲介費用 300萬元，故被告應賠償該300萬元仲介費用損失；另原告 預計開發系爭土地而委請建築師作建築規劃，而已支付47 4萬元之規劃設計費，被告亦應賠償原告該筆費用；復被 告另與銷售公司簽訂建案銷售合約，並已支付100萬元廣 告服務費，然因被告違約導致原告無法開發土地建築，平 白花費100萬元廣告服務費，自應賠償原告100萬元；另原 告已花費714萬元購買系爭土地出入口通道之道路土地， 現因被告違約，原告無法開發土地，所購之出入口道路土
地對原告而言亦無實益，造成原告平白花費714萬元，則 被告亦應賠償原告；再原告本得開發系爭土地建築房屋銷 售，倘被告依約履行，則原告開發土地後得興建約2,200 建坪之建物，以每坪售價20萬元計，先依照國稅所定之建 築業同業利潤標準為10%，則原告可獲取之預期利益為44, 000,000元（計算式：2,200＊200,000＊10%），此係預期 利益之損失，依民法第216條規定，被告亦應賠償原告； 又被告違約，導致原告必須花費精神處理本件糾紛，致原 告受有精神損害，爰依民法第227條之1，併請求200萬元 之精神損害賠償；今僅於2125萬7280元範圍內，先為一部 請求被告等人應共同給付原告2125萬7280元。從而，原告 依系爭收據第4條約定及民法第245條之1第1項第2、3款、 同條第2項，第227條之1等規定，請求如備位聲明所示之 金額；倘本院認原告無法證明所受損害之數額，則請本院 依民事訴訟法第222條第2項規定，定其數額等語。並聲明 ：（1）被告應共同給付原告21,257,280元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如其 中1人已為給付，則其餘被告於已給付範圍內，免再為給 付。（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯所為陳述：
（一）被告違反系爭收據第4條約定及民法第245條之1第1項第2 、3款之規定，已如前述，故原告亦另寄發存函予被告等 人，表示其等違反該保密條款約定，請其等協議賠償事宜 ，並為同時履行抗辯之主張，則原告既為同時履行抗辯， 故被告在其等違約之情況下，即難片面主張解除契約，當 不得任意沒收原告繳付之300萬元；退步言，本院若認原 告所為被告故意洩密致無法履約之主張不可採，則兩造無 法依系爭收據之約定簽訂正式買賣契約之原因亦係兩造無 法就上開交付土地價金、移轉所有權及辦理信託等必要之 點為協議約定，而無法履行土地買賣事宜，屬非歸責雙方 而無法繼續履行系爭收據之情，故依民法第249條第4款及 不當得利等規定，被告亦應歸還原告所交付之定金300萬 元，亦即該300萬元定金僅為賠償性質之違約金，而系爭 土地買賣縱不成立，被告亦無任何損失，當不得片面沒收 原告所交付之300萬元作為違約金。
（二）觀諸證人陳仁竣已到庭證稱：「（問：雙方簽訂該收據後 ，地主有無表示要解除訂金收據？）我們係101年8月10日 去二信王棟樑經理那裡簽收訂金，8月11日即收完訂金隔 天，王棟樑打電話請我們約買方，他說要跟他們見面。… ，談話內容是王棟樑說8月10日簽的訂金收據不算，他說
他岳父即地主陳阿彬有答應別人，所以與原告施慧雯所簽 訂之訂金收據可以作廢，買方就不答應…。（問：有無1 名叫陳秋田的人打電話給你，談到上開收據所載之買賣情 形？）陳秋田打電話給我說這件事不會成，說我的買方出 的價錢太低，我問他怎麼知道，他就沒有說話。（問：陳 秋田有無向你說如何得知兩造有買賣土地的情形？）有， 訂金收據簽完之後，要請求履行合約時，要去『立彩建設 公司』簽訂正式買賣合約，約定如何交錢等細節之前1天 ，陳秋田打電話跟我說地主的女兒（哪1個地主他沒有說 ）跟他說這個案件不會成，只有說不會成，沒有說什麼不 會成。（問：陳秋田有無跟你說簽約不成，有無跟你說是 哪筆土地？）陳阿彬家這筆土地。他跟我接觸也就是這筆 而已。（問：你算仲介嗎？）我是開發公司，有介紹土地 。陳秋田是一般的中間人，這件案件他拿來，他負責地主 ，我負責買方，後來因接洽後，陳阿彬叫我直接找王經理 ，王經理說這個案件窗口找他就可以，這件事後的整個買 賣過程就沒有透過陳秋田，但我有準備要給陳秋田中間人 的費用。（問：他知道你要給他中間人的費用，但不用他 參與？）我有告知他不要再插手，但我表示要給他中間人 費用。」等語，足認陳秋田起初雖有提供被告等人之土地 資料予證人陳仁竣，然之後被告陳阿彬已不再透過陳秋田 充當仲介，而改委由其女婿王棟樑擔任仲介，證人陳仁竣 亦告知陳秋田不要插手兩造系爭土地之買賣事宜，故陳秋 田已非地主方之居間者（仲介人），是被告辯稱陳秋田係 兩造間就系爭土地買賣之仲介人，其等即便有將系爭收據 契約內容告知陳秋田，亦無違第4條之保密約定云云，顯 係卸責之詞，不足採信。
（三）又依證人陳秋田到庭證稱：「（問：除了前述臺中市北屯 區同榮段1209-2等16筆土地外，你還有沒有仲介買賣附近 土地？）有。上開土地的隔壁姓王的就是。（按：應是姓 「洪」之誤植）（問：你去陳阿彬那裡時，陳阿彬有無跟 你說過他賣土地跟別人簽約的事？）陳阿彬簽約後不曉得 多久跟我說王棟樑與建商簽約，是簽約後不曉得多久我去 找他的時候，他跟我說的。（問：你說陳阿彬與王棟樑與 人簽約過，是否知道王棟樑與何人簽約，陳阿彬是否有跟 你說？）有，因為本來這塊土地隔天9點要簽約，結果他 前1天晚上就跟人家簽，所以我隔天等不到人，那天我有 找他，但他沒有說前1天去跟人家簽約的事。他事後有說 去簽約，陳阿彬有跟我說王棟樑去跟『立彩建設公司』簽 約。」等語，足見陳阿彬乃仲介另1買主要向被告等人購
買系爭土地，證人陳秋田之立場顯與原告之利益相衝突， 而兩造在簽訂系爭收據之前，即由被告陳阿彬改由其女婿 即被告王棟樑擔任地主方之仲介，陳仁竣亦告知陳秋田不 要插手兩造之土地買賣事宜，其目的在於防止陳秋田知悉 兩造簽訂系爭收據之事而告知其原先仲介之買主，致他人 加碼搶購系爭土地之週臨地（即陳秋田所證述前開姓王的 土地），而損及原告購買系爭土地之週臨地之機會，故陳 秋田並非可知悉系爭收據內容之仲介者甚明。又經交叉核 閱證人陳仁竣、陳秋田所述及原告所提出之錄音譯文，足 見陳秋田本安排被告於101年8月11日上午9點與另1買主簽 約買賣系爭土地，然被告王棟樑卻於前1天即與原告簽訂 系爭收據，而被告所出賣予原告之價格應低於陳秋田所仲 介之買主所願給付之買價，故原告所提呈之錄音譯文中「 陳秋田」才會向原告稱地主表示賣得太便宜，地主想反悔 等語，而印證證人陳仁竣上開所陳情節，應屬真實。再者 ，關於系爭土地必須整合周臨地一併開發方有利潤，倘若 兩造間就系爭土地買賣之事實外洩，將造成其他建商加碼 搶地，事實上，當兩造簽訂系爭收據契約後，即因被告陳 阿彬等人向陳秋田洩漏原告（即代表立彩建設公司）向被 告購買系爭土地之事實及購買之價格等內容，導致其他建 商以李慕德名義於101年9月27日迅速搶進收購取得毗鄰之 同地段1228-3、1229、1229-3、1228等地號之建築基地， 並於101年9月27日完成登記，則依常理推斷，辦理過戶期 間一般約為40日，是應係於101年8月中旬簽訂買賣契約， 此與系爭收據契約所簽訂之日期（101年8月10日）相距甚 近，可證被告陳阿彬等人將兩造所簽訂之系爭收據契約內 容外洩予陳秋田知悉，而違反系爭收據契約第4條約定， 並構成民法第245條之1第1項第2、3款之情事，致原告喪 失向同地段1228-3、1229、1229-3、1228地號等土地之原 所有人即訴外人洪榮木等人洽購該等土地之機會（其中12 28-3、1228地號土地係臨道路，如未取得該土地所有權， 則原告向被告等人所購之1215、1215-4地號土地根本難以 開發），造成原告有如備位聲明所示之損失。
三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）原告係於101年8月初，委託仲介陳仁竣交付「土地買賣契 約書」草稿予被告，嗣被告陳阿彬、陳洪桃、陳石成、陳 清正等人共同委任代理人即被告王棟樑於101年8月10日與 原告簽訂系爭收據，並當場收取定金300萬元。被告自與 原告簽訂系爭收據後，即謹守保密義務，未曾對外透露任 何關於系爭買賣事宜，甚至立即依「土地買賣契約書」草
稿第3條第1項之約定，急於101年8月28日即辦妥系爭1212 、1215-4地號等2筆土地之關於被告陳阿彬及陳洪桃間之 夫妻贈與回復登記，足徵被告確有依約履行系爭契約之決 心及誠意。101年8月31日，被告依原告101年8月23日存證 信函之通知，親自前往原告指定之處所，欲與原告簽訂正 式契約，詎原告竟當場指稱被告有洩密之嫌，拒絕與被告 簽訂正式契約，其後原告寄發存證信函或律師函，被告亦 即刻委請律師分別於101年9月7日及同年月18日發律師函 回覆，除澄清被告無洩密外，更一再催請原告應儘速依約 與被告簽訂正式契約，核此情事，均證明被告確無原告所 誣指對履約事宜置之不理等情，反係被告一再催請原告應 依約履行簽約等後續程序，上開情節均有律師函可考。（二）依系爭收據第3條約定，兩造本應於101年9月15日前簽訂 正式土地買賣合約，惟事後原告以各種不同理由不願履行 此一簽約義務，導致被告僅能委請律師發函一再催請原告 應儘速依約與被告簽訂正式契約，惟未經原告置理。嗣原 告於提起本件訴訟後，固然多次表示有履約意願而要求再 行和解，惟多次洽談和解時，原告不是避不相應，即一味 要求被告降低出售價格，全然無依原契約履行之意願，顯 見原告提起本訴訟之真意，並非請求被告依約履行，迄至 102年4月25日仍未獲原告消息，被告只得以律師函催請原 告於文到5日內出面履約，惟原告於102年4月29日收受律 師函後卻仍未遵期回應，足徵原告確無履約之意欲，被告 迫不得已，遂於102年5月8日正式發函對原告解除系爭收 據契約，而經原告於102年5月14日收受。是兩造間不動產 買賣關係，事實上業因被告上開解除行為而告消滅，原告 已無請求被告移轉所有權登記之權利。
（三）又系爭收據既係針對被告名下所有系爭16筆土地，即兩造 言明之買賣條件係「系爭16筆土地必須一同出售」，被告 始願意以每坪16萬元之價格出售，此係因系爭16筆土地中 ，包含住宅區用地及道路用地等不同用地，2種不同用地 之市價差距甚大，光住宅用地之市價即在每坪20萬元以上 ，被告衡情絕不可能以16萬元同意出售，當初洽談系爭買 賣價金時，即考量原告係就此2種用地一併買受，且筆數 多達16筆，被告才會同意以每坪16萬元價格一併出售系爭 16筆土地，是系爭16筆土地在系爭買賣關係中，確屬不容 割裂之買賣標的，則兩造履行系爭契約之際，自亦應1次 且共同履行系爭16筆土地之交易，絕無容許將此買賣契約 及買賣標的物割裂出售、割裂移轉、割裂交付買賣價金之 餘地，是原告於訴訟中主張應將系爭16筆土地割裂，而僅
先移轉其中3筆土地之請求，顯與兩造上開約定不符，不 應准許。另系爭收據第2條約定，固有針對簽約用印、完 稅、過戶完成等不同程序而約定不同成數之價金付款方法 ；然該各項流程之約定，係針對「合意移轉所有權登記」 而已，今原告所請求者，係以「裁判方式移轉所有權登記 」，則一旦本院作成移轉所有權登記之民事確定判決，原 告即可無庸歷經任何被告之用印、完稅等程序，得逕持該 民事確定判決向地政機關辦理「過戶完成」之程序，由是 可知，倘原告係以裁判請求移轉系爭土地之所有權登記， 則原告所需同時履行之義務，實應給付至判決所生之「過 戶完成」效果階段之價金，即100%之買賣價金，始為合法 。是原告故意忽略此部分依憑確定判決辦理移轉所有權登 記之結果，事實上已屬「過戶完成」之結果，謂其僅有 30%價金之給付義務云云，當於法無據。況依系爭收據第1 條約定，關於系爭買賣之增值稅，係由兩造特別約定應由 買賣雙方各負擔一半，而非依土地稅法原本規定土地增值 稅應由賣方單獨負擔，是原告對過戶之土地除應支付16筆 土地之總價金外，尚需負擔系爭16筆土地之1/2增值稅款 ，原告於起訴狀中漏列此部分之款項，自非可採。職故， 原告請求移轉系爭土地所有權登記之款項，依法應係全部 16筆土地價金之全額買賣價金，及全部16筆土地之1/2增 值稅款，始為合法。
（四）被告自簽訂系爭收據均謹守保密義務，未向任何人提起系 爭買賣事宜，自無任何違反保密義務之違約情事可言。證 人陳仁竣證稱兩造曾會面之期日雖正確，然其僅強調被告 曾於協商中說過想解約之事，惟證人陳仁竣既從頭至尾均 在場參與討論，對兩造討論之過程及細節應知之甚詳，竟 對被告請求履約細節等含糊以對，甚至對被告陳阿彬及陳 洪桃間之夫妻贈與回復登記之屬於有利於被告確實已正常 履約之問題，卻僅答以：「我知道有去辦，但不知道辦到 何程度？」而不願正面證實，足見顯有偏頗之情。被告於 簽約當日，係帶著1名代書及1名二信銀行負責辦理信託之 人員前往現場，以求能在當日即刻完成土地移轉登記及信 託等事宜，會議前並已當場介紹該2人身分分別為代書及 銀行人員，而為在場之所有人所共見共聞而知之，詎證人 陳仁竣仍避重就輕陳稱：「王經理有帶1個人到場，我不 知道到場還有那些人，有無代書我不知道…」等語，其偏 頗之處由此益見。至證人陳仁竣對另1介紹人陳秋田究如 何談論本件買賣、系爭收據等，又陳秋田是否知悉、提過 系爭收據、是否知悉兩造之買賣價金等節，則係陳稱陳秋
田未曾提過系爭收據之事宜，否則陳秋田倘若知悉已有簽 系爭收據且已確定買賣價金，應當會多次力爭其仲介費用 ，絕無可能僅如證人陳仁竣所指「僅稱這件買賣應該不會 成」而已。
（五）另證人陳秋田則已證稱其對系爭收據包括「買賣之價金、 訂金、何時履約、付款方式」等節均毫無所悉，迄至到庭 作證之際亦不知兩造究有無簽署文件、有簽署之文件究為 何內容等情，顯見證人陳秋田對系爭收據確實毫無所知， 是系爭收據之內容未曾遭洩密予證人陳秋田至明，則原告 指陳被告有將系爭收據對外洩密云云，更屬無據。至證人 陳秋田另稱「簽約」等情，其實連證人陳秋田均不知所指 為何；而兩造簽訂者實為「訂金收據」，而非「契約」， 則證人陳秋田所稱自外界聽聞有簽約，自已與系爭收據不 同。再證人陳秋田原本即為仲介原告與被告關於系爭不動 產買賣之仲介人，有探知本件買賣進度之權利及義務，而 因系爭不動產除了證人陳秋田曾為仲介外，被告王棟樑亦 係受其岳父即被告陳阿彬之委託而尋找買主，故關於系爭 土地，即同時由證人陳秋田與被告王棟樑多方尋找諸多買 主，以求能完成出售，是在此同時進行之際，根本未有人 能知悉究竟能由何人先行促成與何買主之買賣，而適巧， 被告王棟樑與原告所約定之協商日（101年8月10日），剛 好早於證人陳秋田與另名買主所約定之協商日（101年8月 15日），是當被告陳阿彬知悉業由被告王棟樑先行與原告 簽訂系爭收據後，被告為謹守履約義務，未敢出席該101 年8月15日之約，當下亦未敢與證人陳秋田聯繫簽約事宜 ，甚至連證人陳秋田當天問被告陳阿彬，被告陳阿彬亦不 敢說出已有簽約之事，此節業經證人陳秋田明白證述：「 因為本來這塊地隔天9點要簽約，結果他前1天晚上就跟人 家簽，所以我隔天等不到人，那天我有找他，但他沒有說 前1天去跟人家簽約的事」等語可明，是被告於簽訂系爭 收據後，連對仲介即證人陳秋田，均因欲謹守與原告履約 之義務而未予告知；而被告陳阿彬未於約定日101年8月15 日出席證人陳秋田與其他買家之簽約，證人陳秋田在當時 即已開始揣測應與他人簽約，否則豈會無故不到場簽約之 理。其後，又因鄰地遭人買走，證人陳秋田及其餘買家遂 陸續前來向被告陳阿彬詢問本件買賣事宜，被告均予婉拒 ，則衡諸一般經驗法則，外界自可因而合理推知系爭不動 產業已出售，非被告洩密所造成，故證人陳秋田在此等情 形下，遂自行多次與證人陳仁竣聯繫，希望能確保其仲介 費之支付，而經證人陳仁竣告知將來一定會給付仲介費，
致使證人陳秋田更加深信本件買賣應已由原告與被告談成 ，故在事後一再對被告陳阿彬施壓，要求被告陳阿彬應給 付仲介費用，被告陳阿彬至此始會慮及證人陳秋田既係仲 介被告與原告接觸之中人，本即有探知本件買賣之權利， 亦有於將來收受仲介費之權利，證人陳秋田應係自己多方 探知，推測出本件買賣應已與原告進行簽約（實則兩造僅 簽立訂金收據）。
（六）證人陳秋田及陳仁竣2人確係系爭買賣之中人，既經3方承 認之事實，則常理所謂保密條款所限制之對象，應係指買 賣雙方當事人及仲介雙方買賣之中人以外之人，始有保密 條款之適用，否則，何以同為中人之證人陳仁竣卻得以知 悉系爭收據內容，同理，兩造參與本案協商、簽約之代書 、銀行人員等，亦屬於兩造之履行輔助人身分，亦無須受 保密條款拘束。是保密條款之對象，絕非如原告所述之嚴 格適用，而尚須考量該保密條款所保護之對象、法益、必 要性等，以認定其適用之範圍。又縱令違反保密條款，則 亦不該當於行使解約權或損害賠償權之程度，蓋此與兩造 履行契約並無影響，且原告亦不致因此受有任何損害可言 。原告明知證人陳秋田之身分，係為兩造之中人，理應與 證人陳仁竣相同，擁有得以探知買賣事宜及系爭收據之權 利，並非保密條款所限制之對象，詎原告卻因事後已不願 意向被告購買系爭不動產，遂刻意營造證人陳秋田曾向其 請求保全其仲介費為由，誣指被告有洩密之節，顯對被告 甚為不公平。又縱「陳秋田」以前期仲介者之身分前去與 原告商議，此與原告能否履約又有何干係，原告對此又能 受有何種損害？其間欠缺任何因果關係甚明，則原告亦不 得逕以此節作為請求給付賠償金之依據。至被告王棟樑於 本件買賣事件中之身分，僅為被告陳阿彬、陳洪桃、陳清 正、陳石成等4人之「代理人」而已，被告王棟樑自始至 終均非本買賣關係之當事人，是無論關於系爭買賣之履行 抑或賠償等事宜，事實上均與身為代理人之被告王棟樑無 涉，原告強將被告王棟樑亦列為本件被告，誠屬無據。（七）並聲明：（一）原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁 回。（二）如受不利益判決，願供擔保免為假執行。四、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並 據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟
此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推 認其因果關係存在者，始克當之。原告於其所主張之起訴 原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相 當之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院91年度台上 字第1613號判決、20年上字第2466號判例要旨可資參照。 又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權 利義務是否符合公平正義。再按契約有預約與本約之分， 兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立 本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣 預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來 訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最 高法院著有61年台上字第964號判例意旨可資參照。（二）原告主張被告陳阿彬、陳洪桃、陳石成、陳清正等人於10 1年8月10日共同委任被告王棟樑與原告簽定系爭收據，且 當場收取定金300萬元等情，業據原告提出系爭收據（見 本院卷第6頁）為證，復為被告所不爭執，堪信為真。而 觀諸系爭收據乃載明：「立據人（出賣人）陳阿彬、陳洪 桃、陳清正、陳石成（以下簡稱甲方），係系爭土地之合 法所有權人，土地面積合計1,044坪，今同意將前開前開 標的出售予承買人施慧雯（以下簡稱乙方），並即日親收 乙方給付購買前開標的之訂金300萬元足訖無訛。甲乙雙 方並一致同意於簽訂正式土地買賣合約時共同遵守下列條 款：一、土地買賣單價：每坪16萬元，增值稅買賣雙方各 負擔一半。二、付款方式：簽約用印20%；完稅10%；過戶 完成70%，並於台中二信中和分社辦理買賣價金信託。三 、乙方同意於101年9月15日前雙方另行協議簽訂正式土地 買賣合約，否則本約訂金由甲方沒收。四、保密條款：甲 乙雙方均不得對他人洩露本約內容任何資訊。」等情，佐 以被告提出系爭16筆土地之買賣草約（見本院卷第27-28 頁反面），可見該草約買賣標的僅為系爭16筆土地中之8 筆，所有權人僅列陳阿彬、陳洪桃等2人，又兩造復不爭 執此草約乃協商時曾為之1個版本，並非真正買賣契約無 訛，依首開說明，足認兩造前所簽訂之系爭收據固未約定 何時給付、如何給付，而與一般不動產本約就價金給付方 式及時期詳為約定之常情不同，然其中既已就買賣標的物
及價金範圍先為擬定，並約定作為日後訂立本約之依據， 自屬具有預約之性質，而兩造尚須另行簽訂正式買賣合約 之本約，則係兩造為預約時達成之共識甚明。
（三）所謂定金，以其作用之不同，通常可分為下列各項：（一 ）成約定金：即以定金之交付，為契約之成立要件。（二 ）證約定金：即以定金之交付，證明契約之成立者。（三 ）違約定金：即以定金作為不履行契約之損害賠償者，此 種定金，付定金當事人不履行契約時，對方得沒收定金； 若受定金當事人不履行契約時，須加倍返還其定金。（四 ）解約定金：即以定金為自由解除契約之代價者，此種定 金，付定金當事人得拋棄定金，而解除契約，受定金當事 人亦得加倍償還其定金，以解除契約。（五）立約定金， 又曰猶豫定金：即在契約成立以前交付定金，用以擔保契 約之成立，如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當 事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，即應加 倍返還定金。立約定金既係在契約成立以前所支付定金， 用以擔保主契約之成立，此與成約定金、證約定金、違約 定金、解約定金均係為確保契約之履行為目的，以主契約 之存在為前提之定金，尚屬有間。查，兩造系爭收據乃係 記載：「…親收乙方給付購買前開標的之定金300萬元足 訖無訛」、「乙方同意於101年9月15日前雙方另行協議簽 訂正式土地買賣合約，否則本約（指系爭收據）訂金由甲 方沒收」等語（見本院卷第6頁），且兩造亦不爭執迄今 未能簽訂正式買賣契約，又系爭收據既屬預約，已如前述 ，則原告於主契約（即本約）成立前，即交付上開300萬 元定金，且其目的係兩造擔保於101年9月15日前兩造另行 協議簽訂正式土地買賣合約，依上開說明，應非擔保主契 約即本約之履行，而係為擔保主契約之成立，其性質屬立 約定金至明。而訂定立約訂金契約時，因主契約尚未成立 ，即不發生付定金當事人或受訂金當事人為債權人或債務 人之問題，無契約履行或不能履行可言，惟訂金契約訂定 後成立本契約時，訂金之效力有民法第249條之適用；本 契約如未成立，則視其所以未成立之原因係可歸責於付訂 金當事人之一方或受定金當事人之一方，或不可歸責於雙 方當事人之事由所致，分別類推適用民法第249條第2至4 款規定（見孫森焱民法債篇總則下冊、90年10月修訂版第 718、719頁、71年3月13日司法院第1期司法業務研究會結 論）。基此，本件之正式買賣契約未成立，究可歸責於原 告、被告、或非可歸責於兩造之事由所致，主要爭執要點 仍在於被告是否有違反系爭收據內之保密條款，惟被告就
此既予否認，原告自需舉證以實其說。
（四）原告固主張被告簽訂系爭收據後，即違反系爭收據第4條 所訂「甲乙雙方均不得對他人洩露本約內容任何資訊。」 之約定而對外洩漏契約內容及買賣價格等情，並提出原告 與證人陳秋田所為對話之錄音光碟及譯文為證（見本院卷 第69-73頁），且主張101年8月31日約定簽訂正式買賣契 約當日，因兩造就如何交付金錢、移轉土地及如何辦理信 託等情遲遲無法達成共識，而原告除要求被告就洩漏系爭 收據內容作賠償說明外，仍對被告表示願依原系爭收據約 定內容履行契約，反係被告對原告所提履約方式拒絕接受 ，方導致正式契約無法簽訂，是應係可歸責於被告等情， 則為被告所否認，並辯稱其已一再催請原告應儘速依約與 被告簽訂正式契約，係原告違約拒不簽訂等語，並提出其 委請律師所發101年9月7日及同年月18日律師函2紙為證（ 見本院卷第36至38頁）。而觀諸被告委請律師發函之時間 ，乃緊隨101年8月31日兩造到場協議之後，且參酌其內容 ，即可知兩造原欲於101年8月31日簽訂正式買賣契約，惟 兩造就各項土地買賣交易之細節未能達成共識，其中復因 原告認為被告有違反系爭收據第4條之保密條款，要求被 告賠償，被告認無該情節，故斯時無法達成合意而未能簽